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								BUNDESGERICHTSHOF

								IM NAMEN DES VOLKES

								URTEIL

								II ZR 162/08


								Verkündet am:

								22. März 2010

								Vondrasek

								Justizangestellte

								als Urkundsbeamtin

								der Geschäftsstelle

								in dem Rechtsstreit


								-2-


								Der II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung vom 22. März 2010 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Goette

								und die Richter Dr. Strohn, Caliebe, Dr. Reichart und Bender

								für Recht erkannt:

								Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 26. Zivilsenats

								des Kammergerichts vom 9. Juni 2008 aufgehoben.

								Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

								über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.


								Von Rechts wegen


								Tatbestand:

								1


								Der Kläger beteiligte sich im Jahr 1997 mit 150.000,00 DM an der Grundstücksgesellschaft G.

								noch firmierend unter G.

								nannt in G.


								GbR (G.


								-Fonds 15). Die Beklagte - damals


								G.


								-AG, dann umbe-


								AG und schließlich umgewandelt in die G.


								GmbH - ist


								Gründungsgesellschafterin dieses und noch weiterer gleichartiger Fonds. Ihre

								Anteile wurden mehrheitlich vom Land Berlin gehalten.

								2


								Die Fonds waren gegründet worden, um Wohnanlagen - größtenteils im

								sozialen Wohnungsbau - zu errichten und zu vermieten. Die Differenz zwischen


								-3-


								der Kostenmiete und der niedrigeren Sozialmiete wurde teilweise durch Aufwendungshilfen des Landes Berlin ausgeglichen (sog. 1. Förderungsweg). Diese Hilfen wurden in einer ersten Förderphase für 15 Jahre ab Bezugsfertigkeit

								bewilligt. Üblicherweise schloss sich daran eine ebenfalls 15-jährige "Anschlussförderung" an.

								3


								Abweichend von dieser Verwaltungsübung beschloss der Berliner Senat

								am 4. Februar 2003 den Verzicht auf die Anschlussförderung für solche Bauvorhaben, bei denen die Grundförderung nach dem 30. Dezember 2002 endete.

								Darunter fiel auch der G.


								-Fonds 15. Seither ist der Fonds sanierungsbe-


								dürftig.

								4


								Der Kläger macht verschiedene Prospektmängel geltend. Er hat zuletzt

								beantragt festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet sei, ihn von sämtlichen

								Verbindlichkeiten aus der Beteiligung am Fonds, insbesondere von der quotalen Haftung für die von der Gesellschaft aufgenommenen Bankdarlehen, freizustellen, soweit diese die entstandenen Steuervorteile und an ihn erfolgten Ausschüttungen abzüglich der geleisteten Einlage überstiegen, Zug um Zug gegen

								Übertragung des Gesellschaftsanteils. Ferner hat er die Feststellung begehrt,

								dass die Beklagte zum Ersatz etwaiger weiterer Schäden verpflichtet sei. Das

								Landgericht hat der Klage stattgegeben, das Berufungsgericht hat sie auf die

								Berufung der Beklagten abgewiesen. Dagegen richtet sich die vom erkennenden Senat zugelassene Revision des Klägers.


								Entscheidungsgründe:

								5


								Die Revision hat Erfolg und führt unter Aufhebung der angefochtenen

								Entscheidung zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.


								-4-


								6


								I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Der Prospekt stelle zwar die Anschlussförderung unzutreffend als sicher dar, während tatsächlich kein Rechtsanspruch darauf bestanden habe. Die Beitrittsentscheidung des Klägers beruhe

								aber nicht auf diesem Fehler. Der Vortrag des Klägers sei insoweit unsubstanziiert. Die Kausalität werde auch nicht vermutet. Der Kläger habe andere, im

								Prospekt offen gelegte Risiken in Kauf genommen, so dass es möglich sei,

								dass er sich auch durch das vergleichbar geringe Risiko eines Ausbleibens der

								Anschlussförderung nicht von der Anlage hätte abhalten lassen. Ein anderer

								Prospektfehler liege nicht vor, insbesondere sei die Darstellung der quotalen

								Haftung im Prospekt nicht zu beanstanden.


								7


								II. Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.


								8


								1. Das Berufungsgericht hat allerdings zu Recht angenommen, dass der

								Kläger von der Beklagten beim Vertragsschluss nicht zutreffend über die Risiken der Anlage unterrichtet worden ist.


								9


								Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats muss einem Anleger für

								seine Beitrittsentscheidung ein zutreffendes Bild über das Beteiligungsobjekt

								vermittelt werden, d.h. er muss über alle Umstände, die für seine Anlageentscheidung von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können, insbesondere

								über die mit der angebotenen speziellen Beteiligungsform verbundenen

								Nachteile und Risiken, zutreffend, verständlich und vollständig aufgeklärt werden (BGHZ 79, 337, 344; BGH, Sen.Urt. v. 7. April 2003 - II ZR 160/02,

								WM 2003, 1086, 1088; v. 7. Dezember 2009 - II ZR 15/08, ZIP 2010, 176

								Tz. 18). Das ist hier - wie das Berufungsgericht in fehlerfreier tatrichterlicher

								Würdigung festgestellt hat - durch den verwendeten Prospekt nicht geschehen.


								10


								a) Ein Prospektfehler liegt danach noch nicht in der Angabe, die Gesellschafter würden für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft entsprechend ihrer


								-5-


								Beteiligungsquote haften. Damit wird nicht der Eindruck erweckt, der Umfang

								dieser quotalen Haftung werde durch Leistungen aus dem Gesellschaftsvermögen zwingend gemindert (vgl. BGH, Sen.Beschl. v. 30. März 2009 - II ZR 67/08,

								juris).

								11


								Ob die Angabe von Höchstbeträgen hinsichtlich der einzelnen Gesellschafter in den abgeschlossenen Darlehensverträgen - anstelle der im Gesellschaftsvertrag vereinbarten Haftungsquoten - zu einer Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluss führen würde, kann dahinstehen. Die Revision

								zeigt schon nicht auf, dass tatsächlich eine Haftung nach Höchstbeträgen vereinbart worden ist. Im Übrigen macht die Revision nicht geltend, dass von vornherein geplant gewesen sei, die Haftung der Gesellschafter nicht auf ihre jeweilige Quote, sondern auf den dieser Quote entsprechenden absoluten Betrag

								von der jeweiligen Anfangsschuld zu begrenzen.


								12


								b) Der Prospekt ist - wie das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend festgestellt hat - insoweit fehlerhaft, als darin der Eindruck erweckt wird, auf die

								Anschlussförderung bestehe ein Rechtsanspruch (vgl. BGH, Sen.Beschl. v.

								30. März 2009 - II ZR 49/08, juris).


								13


								Der Prospekthinweis

								Nach Ablauf des ersten Förderungszeitraumes von 15 Jahren ist eine Anschlussförderung gesichert. … Im Amtsblatt … sind die Richtlinien … veröffentlicht. Damit wird eine Anschlussförderung fortgeführt … Die Richtlinie entspricht dem Beschluss des Senats …, der die Anschlussförderung

								… grundsätzlich bestätigt.

								…

								Schlussfolgerung: Mit dieser Regelung wird sichergestellt, dass die Mieten

								im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau für breite Schichten der

								Bevölkerung auf Dauer sozial tragbar bleiben. Der Bauherr soll wie bisher


								-6-


								Einnahmen erzielen, die ihm erlauben, die Bewirtschaftungskosten, Zinsen und Tilgung zu decken und die ihm darüber hinaus eine Verzinsung

								des eingesetzten Eigenkapitals ermöglichen.


								kann - wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat - so verstanden werden, als sei die Anschlussförderung dem Grunde nach schon bewilligt

								und es müsse nur noch über das Wie der Förderung entschieden werden.

								14


								Dieser Eindruck wird durch die Angabe auf S. 19 des Prospekts

								2011 endet der 1. Förderungszeitraum. Gemäß den Richtlinien über die

								Anschlussförderung von Sozialwohnungen wird eine Anschlussförderung

								gewährt. Diese gewährleistet dauerhaft vertretbare Belastungen ….


								noch verstärkt.

								15


								Das ist unzutreffend und wird durch den Hinweis auf S. 22 des Prospekts

								Ein Wegfall der Mittel wäre bei Verletzung der Förderungsbestimmungen

								denkbar bzw. bei Zahlungsunfähigkeit des Staates (vgl. Anschlussförderung).


								ebenso wenig richtig gestellt wie durch den allgemeinen Hinweis auf S. 35 des

								Prospekts:

								Auch können prospektierte Ergebnisse, z.B. [richtig: durch] Änderungen

								von Gesetzgebungs-, Rechtsprechungs- oder Verwaltungspraxis, beeinflusst werden.


								16


								Die Anschlussförderung war ein für die Rentabilität des Fonds wesentlicher Umstand. Alle 80 Wohnungen sollten im sog. 1. Förderungsweg errichtet

								werden. Die Beklagte hat selbst vorgetragen, dass ohne Anschlussförderung

								"kein Investor dieser Welt" auch nur eine einzige Wohnung in Berlin in diesem


								-7-


								Marktsegment gebaut hätte, weil nach Ablauf der 15-jährigen Grundförderung

								die dann noch verbleibende Kostenmiete für Wohnungen dieses Marktsegments nicht zu erzielen gewesen wäre.

								17


								2. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Prospektfehler sei für die

								Beitrittsentscheidung des Klägers nicht ursächlich geworden, hält der revisionsrechtlichen Prüfung aber nicht stand.


								18


								a) Das Berufungsgericht verkennt im Ansatz nicht, dass eine fehlerhafte

								Aufklärung schon nach der Lebenserfahrung ursächlich für die Anlageentscheidung ist (st. Rspr., BGHZ 79, 337, 346; 84, 141, 148; 177, 25 Tz. 19; BGH,

								Sen.Urt. v. 1. März 2004 - II ZR 88/02, ZIP 2004, 1104, 1106; v. 7. Dezember

								2009 aaO Tz. 23). Diese Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens sichert

								das Recht des Anlegers, in eigener Entscheidung und Abwägung des Für und

								Wider darüber zu befinden, ob er in ein bestimmtes Projekt investieren will oder

								nicht (Senat, BGHZ 123, 106, 112 ff.).


								19


								Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, die Kausalitätsvermutung greife hier nicht ein, weil der Kläger bei einer zutreffenden Aufklärung in einen Entscheidungskonflikt gekommen wäre; denn es habe nicht nur

								eine Möglichkeit aufklärungsrichtigen Verhaltens gegeben.


								20


								Bei Immobilien, bei denen es in der Regel vordringlich um Sicherheit,

								Rentabilität und Inflationsschutz geht, ist das Bestehen von Handlungsvarianten

								nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht geeignet, die

								auf der Lebenserfahrung beruhende tatsächliche Vermutung der Ursächlichkeit

								fehlerhafter Prospektdarstellungen für die Anlageentscheidung zu entkräften.

								Von einem Immobilienfonds erwartet der durchschnittliche Anleger Werthaltigkeit. Deshalb verbietet sich bei einer derartigen Anlageform im Regelfall die Annahme, eine gehörige Aufklärung über wichtige, für eine werthaltige Anlage ab-


								-8-


								trägliche Umstände hätte bei dem Anlageinteressenten allein schon deshalb,

								weil er mit erheblichen Steuervorteilen geworben wurde, vernünftigerweise

								mehrere Entscheidungsmöglichkeiten eröffnet, also nur einen "Entscheidungskonflikt" begründet (BGH, Sen.Urt. v. 2. März 2009 - II ZR 266/07, ZIP 2009,

								764 Tz. 6; Urt. v. 9. Februar 2006 - III ZR 20/05, ZIP 2006, 568 Tz. 24). Vielmehr ist regelmäßig davon auszugehen, dass der Anleger bei richtiger Aufklärung dem Fonds nicht beigetreten wäre. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz

								kommt allenfalls bei hochspekulativen Geschäften in Betracht (BGHZ 160, 58,

								66 f.; s. aber BGH, Urt. v. 12. Mai 2009 - XI ZR 586/07, ZIP 2009, 1264 Tz. 22

								zur grundsätzlich geltenden Kausalitätsvermutung), zu denen die Investition in

								einen Immobilienfonds jedoch in aller Regel nicht gehört (BGH, Urt. v.

								9. Februar 2006 aaO Tz. 24).

								21


								b) Danach wird hier die Kausalität des Prospektfehlers für die Anlageentscheidung vermutet. Bei einem zutreffenden Hinweis auf die rechtliche Ungewissheit der Anschlussförderung wäre es für einen durchschnittlichen Anlageinteressenten durchaus vernünftig gewesen, nicht in dieses Vorhaben zu investieren. Unabhängig von der Anschlussförderung konnte der Anleger mit der Anlage zwar Steuern sparen. Er riskierte aber, dass der Fonds bei Ausbleiben der

								Anschlussförderung nach 15 Jahren insolvent würde und damit das investierte

								Kapital verloren wäre. Dem standen keine adäquaten Gewinnchancen gegenüber. Nach der "Liquiditäts- und Prognoserechnung" des Prospektes konnte der

								Anleger bei normaler Förderung jährlich mit einer Ausschüttung i.H.v. 1,1 % des

								eingesetzten Kapitals rechnen. Er hätte zwar unter Hinzurechnung der Steuervorteile mehr als seine Einlage verdient gehabt. Von außergewöhnlich hohen

								Gewinnchancen (vgl. BGHZ 160, 58, 66 f.) kann indes keine Rede sein.


								22


								Ob das Risiko, die Anschlussförderung werde nicht bewilligt, im Zeitpunkt

								der Anlageentscheidung als gering einzustufen war, wie das Berufungsgericht


								-9-


								angenommen hat, ist ohne Bedeutung. Der Umstand, dass auf die Anschlussförderung kein Rechtsanspruch bestand, stellte die Überlebensfähigkeit des

								Fonds grundsätzlich in Frage. Das Recht des Anlegers, das Für und Wider

								selbst abzuwägen und seine Anlageentscheidung in eigener Verantwortung zu

								treffen, wird in diesen Fällen auch durch unzutreffende Informationen über Umstände, für deren Eintritt eine nur geringe Wahrscheinlichkeit besteht, beeinträchtigt.

								23


								c) Die Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens hat die Beklagte nicht

								widerlegt.


								24


								Um die Kausalitätsvermutung zu widerlegen, muss der Aufklärungspflichtige darlegen und beweisen, dass der Anleger den unterlassenen Hinweis unbeachtet gelassen hätte. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Kläger habe

								auch andere Risiken hingenommen, so dass ihn auch dieses weitere Risiko

								nicht von der Zeichnung der Anlage abgehalten hätte, genügt dazu nicht. Ein

								solcher Schluss ist nicht tragfähig. Vielmehr kann ein Anleger, der schon zahlreiche Risiken übernommen hat, ebenso gut nicht mehr bereit sein, noch weitere Risiken zu übernehmen.


								25


								III. Die angefochtene Entscheidung ist auch nicht aus anderen Gründen

								im Ergebnis richtig (§ 561 ZPO).


								26


								1. Nach dem für das Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Sachverhalt trifft die Beklagte an der unrichtigen Darstellung in dem Prospekt ein

								Verschulden.


								27


								Das Verschulden wird in den Fällen der Haftung aus Verschulden bei

								Vertragsschluss nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet. Zu der Frage, ob die-


								- 10 -


								se Vermutung widerlegt ist, hat das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt

								aus folgerichtig - keine Feststellungen getroffen.

								28


								Dazu würde ein Rechtsirrtum der Geschäftsführer der Beklagten über die

								Verbindlichkeit der Anschlussförderung nicht ausreichen. Denn ein Rechtsirrtum

								entschuldigt nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur

								dann, wenn der Irrende bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt

								mit einer anderen Beurteilung durch die Gerichte nicht zu rechnen brauchte

								(BGH, Urt. v. 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06, NJW 2007, 46 Tz. 25

								m.w.Nachw.). Insoweit kann sich die Beklagte nicht darauf berufen, dass das

								Oberverwaltungsgericht Berlin in einem Beschluss vom 24. Juli 2003

								(DVBl. 2003, 1333) dem Land Berlin im Wege der einstweiligen Anordnung aufgegeben hat, der Beklagten bis zur Entscheidung des Hauptsacheverfahrens

								über die Anschlussförderung eine entsprechende finanzielle Hilfe zu gewähren.

								Denn diese Entscheidung beruhte auf einer bloß summarischen Prüfung der

								Rechtslage. Demgegenüber hat das Bundesverwaltungsgericht in seinem Urteil

								vom 11. Mai 2006 zu der streitigen Anschlussförderung ausgeführt, ein Subventionsempfänger müsse grundsätzlich damit rechnen, dass bei Eintritt grundlegender Änderungen der allgemeinen Rahmenbedingungen die Subventionen

								gekürzt würden oder ganz wegfielen (NVwZ 2008, 1184 Tz. 57 f.).


								29


								2. Der Anspruch ist auch nicht verjährt.


								30


								Die durch die Neufassung der §§ 195, 199 BGB zum 1. Januar 2002 auf

								drei Jahre nach Ablauf des Jahres, in dem der Berechtigte Kenntnis von den

								den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangt hätte, längstens auf zehn Jahre verkürzte Verjährungsfrist (Art. 229 § 6 Abs. 4 EGBGB) war bei Klageeinreichung im Jahr 2006 mit alsbaldiger Zustellung i.S. des § 167 ZPO nicht abge-


								- 11 -


								laufen. Denn die Entscheidung des Berliner Senats, die Anschlussförderung

								einzustellen, datiert von Februar 2003. Anhaltspunkte für eine frühere Kenntnis

								oder grob fahrlässige Unkenntnis des Klägers von dem Prospektfehler hat die

								Beklagte nicht dargetan.

								31


								IV. Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die

								noch erforderlichen Feststellungen getroffen werden können.


								32


								Die Beklagte hat für ihre Behauptung, der Prospektmangel sei nicht ursächlich für die Anlageentscheidung gewesen, Beweis durch Parteivernehmung

								des Klägers angetreten. Diesem Beweisantritt wird das Berufungsgericht nachzugehen haben.

								Strohn


								Vorsitzender Richter am BGH

								Prof. Dr. Goette ist wegen

								Urlaubs an der Unterschrift

								verhindert

								Strohn


								Reichart


								Vorinstanzen:

								LG Berlin, Entscheidung vom 13.06.2007 - 36 O 22/07 KG, Entscheidung vom 09.06.2008 - 26 U 159/07 -


								Caliebe


								Bender