NAMEN
Verkündet
:
18
.
Oktober
Justizamtsinspektorin
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
Nachschlagewerk
:
ja
:
:
ja
§
§
Abs.
Satz
.
Rechtsprechung
Verwirkung
Rechts
fristlosen
Kündigung
Sachmangels
entsprechender
Anwendung
§
.
vgl.
Senatsurteil
31
.
Mai
wird
1
.
September
geltenden
Mietrecht
mehr
festgehalten
.
Mietrechtsreformgesetz
ist
Grundlage
analoge
Anwendung
§
.
entfallen
Fortführung
Senatsbeschlusses
16
.
Februar
Frage
Minderungsrechts
.
Urteil
18
.
Oktober
.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
mündliche
Verhandlung
18
.
Oktober
Vorsitzende
Richterin
Dr.
Richter
Prof.
Dr.
Fuchs
Dr.
Richterin
Dr.
Recht
erkannt
:
Revision
Beklagten
wird
Urteil
9
.
Zivilsenats
Oberlandesgerichts
20
.
Januar
aufgehoben
.
Sache
wird
erneuten
Verhandlung
Entscheidung
auch
Kosten
Revisionsverfahrens
Oberlandesgericht
zurückverwiesen
.
Tatbestand
:
Parteien
streiten
Wirksamkeit
außerordentlichen
Kündigung
gewerblichen
Mietvertrages
rückständige
Mietzinsen
.
Vertrag
6
.
Dezember
mietete
Beklagte
Klägerin
Grundstück
m²
Gebäudefläche
m²
Verkehrsfläche
zunächst
31
.
Dezember
.
12
.
September
wurde
Mietzeit
31
.
Dezember
verlängert
.
Schreiben
3
Juli
27
Juli
15
November
zeigte
Beklagte
Klägerin
Halle
Undichtigkeit
Daches
starken
Regenfällen
schwemmungen
komme
kündigte
Schreiben
3
Juli
Mietverhältnis
außerordentlich
30
.
September
Begründung
Klägerin
Nutzungsmöglichkeit
Gebäude
entzogen
habe
.
zahlte
Beklagte
September
Vorbehalt
.
Landgericht
hat
Klage
Feststellung
Mietverhältnis
Parteien
außerordentliche
Kündigung
Beklagten
30
.
September
beendet
worden
sei
stattgegeben
Beklagte
Zahlung
rückständiger
Miete
Höhe
€
Zinsen
verurteilt
.
Berufung
Beklagte
erster
Linie
Wirksamkeit
außerordentlichen
Kündigung
hilfsweise
Aufrechnung
Mietrückzahlungsansprüchen
Minderung
geltend
gemacht
hat
ist
Erfolg
geblieben
.
wendet
Beklagte
Oberlandesgericht
zugelassenen
Revision
.
Entscheidungsgründe
:
Revision
Beklagten
führt
Aufhebung
Berufungsurteils
Zurückverweisung
Sache
Oberlandesgericht
.
1
.
Oberlandesgericht
führt
außerordentliche
Kündigung
Beklagten
3
Juli
habe
Mietverhältnis
30
.
September
beendet
.
Zwar
bedürfe
Kündigung
Bereich
gewerblichen
Miete
Begründung
.
Jedoch
berechtige
Beklagten
Kündigungsschreiben
aufgeführte
Vorenthaltung
Gebäudes
außerordentlichen
Kündigung
gemäß
§
.
sei
auch
Kündigungsschreiben
erwähnte
Undichtigkeit
Daches
unzureichende
Ka-
pazität
Kanalisation
entstandenen
Schäden
gerechtfertigt
.
Zutreffend
habe
Landgericht
ausgeführt
Gebäude
lediglich
%
m²
großen
Gesamtfläche
betrage
erheblichen
Gebrauchsbeeinträchtigung
fehle
.
Bezug
Undichtigkeit
Daches
liege
zwar
Entziehung
Sinne
§
Abs.
Satz
.
könne
aber
festgestellt
werden
Fortsetzung
Mietverhältnisses
Beklagte
Grunde
mehr
zumutbar
sei
.
Mangel
sei
Beklagten
bereits
Abschluss
Mietvertrages
bekannt
gewesen
.
Zwar
habe
Beklagte
vorgetragen
Mangel
heute
behoben
sei
.
habe
Mangel
aber
Zeitraum
Jahren
hingenommen
Mietverhältnis
vorzeitig
beenden
.
Gleiches
gelte
Hinblick
behauptete
unzureichende
Kanalisation
verursachten
Wasserschäden
.
habe
Beklagte
Schreiben
15
November
hingewiesen
.
außerordentliche
Kündigung
sei
aber
erst
Ablauf
Monaten
erfolgt
.
Ferner
sei
§
.
Verbindung
§
.
Abs.
Verbindung
§
berücksichtigen
Beklagte
Sicht
bestehenden
Gebrauchsbeeinträchtigungen
Miete
September
vorbehaltlos
gezahlt
habe
.
Hintergrund
habe
Landgericht
zutreffend
angenommen
etwaige
Minderungsansprüche
Beklagten
verwirkt
seien
.
Selbst
Beklagten
behaupteten
Zusagen
Rahmen
Verhandlungen
Nachträgen
zuträfen
ändere
Beklagte
vorbehaltlosen
Zahlung
Miete
September
Klägerin
trauen
hervorgerufen
habe
werde
Mängel
Minderung
geltend
machen
.
habe
Klägerin
allenfalls
rechnen
müssen
Beklagte
Mängelbeseitigung
bestehe
aber
Miete
mindere
.
1
.
September
liegenden
Zeitraum
Inkrafttreten
Mietrechtsreformgesetzes
entspreche
einhelliger
Auffassung
Mieter
Recht
Minderung
§
.
vorliegend
:
Undichtigkeit
Daches
entsprechender
Anwendung
§
.
vorliegend
:
Unzureichende
Kanalisation
verursachte
Schäden
verliere
Mietzins
vorbehaltlos
ungemindert
Zeitraum
Monaten
gezahlt
habe
.
Gewährleistungsrechte
Mieters
seien
Vergangenheit
Zukunft
ausgeschlossen
weiterer
Vertrauenstatbestand
aufseiten
Vermieters
bestehen
müsse
.
VIII
.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
Urteil
16
Juli
entschieden
habe
1
.
September
Minderungsrecht
Mieters
wieder
auflebe
Mietzinsanspruch
Monat
neu
entstehe
schließe
Berufungsgericht
Auffassung
gehe
weiter
einmal
verwirktes
Recht
jedenfalls
so
lange
erloschen
anzusehen
sei
Geltendmachung
ausgeschlossen
sei
Umständen
etwas
ändere
.
sei
Minderungsrecht
streitgegenständlichen
Mängel
vorbehaltlosen
Zahlung
Mietzinses
über
Monaten
Zukunft
somit
auch
Zeitraum
1
.
September
erloschen
.
2
.
Ausführungen
halten
rechtlichen
Überprüfung
stand
.
Erfolg
macht
Revision
geltend
Berufungsgericht
angeführten
Gründe
Ausschluss
außerordentlichen
Kündigung
Abs.
Satz
tragen
.
Bestimmung
liegt
ger
Grund
außerordentliche
Kündigung
Mieter
vertragsgemäße
Gebrauch
Mietsache
rechtzeitig
gewährt
wieder
entzogen
wird
.
Ausgangspunkt
zutreffend
geht
Berufungsgericht
Undichtigkeit
Hallendaches
Entziehung
Sinne
Vorschrift
sehen
ist
.
Berufungsgericht
allerdings
meinen
sollte
Beklagte
Fortsetzung
Mietverhältnisses
unzumutbar
sei
könnte
gefolgt
werden
.
Recht
macht
Revision
nämlich
geltend
ankommt
Mieter
Fortsetzung
Mietverhältnisses
zugemutet
werden
kann
.
Tatbestände
§
Abs.
vorliegt
ist
Kündigung
wichtigem
Grund
möglich
.
§
Abs.
genannten
Voraussetzungen
etwa
Zumutbarkeit
Vertragsfortsetzung
müssen
Falle
zusätzlich
vorliegen
Mietrecht
8
.
Aufl
.
§
Rdn
.
m.w
.
;
Mietrecht
2
.
Aufl
.
§
Rdn
.
.
Ausführungen
Berufungsgerichts
legen
allerdings
Schluss
nahe
gewählten
Formulierung
außerordentliche
Kündigung
§
Abs.
zusätzliches
Tatbestandsmerkmal
Unzumutbarkeit
einführen
wollte
Kündigung
Vorliegens
Voraussetzungen
"
verwirkt
"
angesehen
hat
.
unterliegt
auch
Zweifel
Recht
außerordentlichen
Kündigung
besonderer
Umstände
Einzelfalles
verwirkt
sein
kann
Gramlich
Bub/Treier
Handbuch
Wohnraummietrechts
3
.
Aufl
.
Kap
.
Rdn
.
.
Voraussetzungen
liegen
aber
Auffassung
Oberlandesgerichts
Streitfall
.
Berufungsgericht
Ausschluss
begründet
Beklagten
Undichtigkeit
Daches
bereits
Abschluss
Mietvertrages
bekannt
gewesen
sei
aber
Jahre
hingenommen
habe
Mietverhältnis
kündigen
berücksichtigt
Umstände
Beklagte
Mängel
so
lange
hingenommen
hat
.
Feststellungen
Berufungsgerichts
hat
Klägerin
Vertrages
Beklagten
zugesagt
Hallendach
sanieren
dann
Jahren
tatsächlich
Sanierungsarbeiten
durchgeführt
.
Vorbringen
Beklagten
revisionsrechtlich
zutreffend
unterstellen
ist
hat
Geschäftsführer
Klägerin
Verhandlungen
Abschluss
Nachtragsvereinbarungen
geführt
haben
zugesichert
erforderlichen
Arbeiten
durchgeführt
würden
.
Beklagte
Umständen
zugesagten
Sanierungsarbeiten
abgewartet
hat
kann
Ausschluss
Kündigungsrechts
Verwirkung
führen
.
Gegenteil
hätte
Beklagte
Vorwurf
unzulässigen
Rechtsausübung
gefallen
lassen
müssen
hätte
Kenntnis
Mangels
Vertragsschluss
erklärten
Bereitschaft
Klägerin
Mängel
beseitigen
Ende
Sanierungsarbeiten
abgewartet
.
Beklagte
Behauptung
Dach
Abschluss
Arbeiten
weiter
undicht
war
Halle
starken
Regenfällen
vollständig
Wasser
stand
Schreiben
Beklagten
3
Juli
noch
Wasser
Kanalisation
Halle
überschwemmte
Schreiben
Beklagten
15
November
erst
3
Juli
außerordentliche
Kündigung
erklärte
erlaubt
Annahme
Verwirkung
.
Recht
ist
verwirkt
Berechtigte
längere
Zeit
geltend
gemacht
hat
Verpflichtete
gesamten
Verhalten
Berechtigten
einrichten
durfte
Recht
Zukunft
geltend
gemacht
werde
.
Zeitablauf
müssen
besondere
Verhalten
Berechtigten
beruhende
Umstände
hinzutreten
Vertrauen
Verpflichteten
rechtfertigen
Berechtigte
werde
Ansprüche
mehr
geltend
machen
.
Klägerin
hatte
Anlass
vertrauen
Beklagte
werde
außerordentlich
kündigen
.
dahingehenden
Anschein
hat
Beklagte
Zuwarten
erweckt
.
bisherigen
Sanierungsbemühungen
Klägerin
durfte
Beklagte
ausgehen
Klägerin
erneuten
Überschwemmungen
weitere
Sanierungsmaßnahmen
durchführen
würde
.
war
Klägerin
Beklagten
ausreichende
Frist
Prüfung
zugebilligt
werden
musste
geeigneten
Ersatz
bisherige
Objekt
Gebäudefläche
Verkehrsfläche
finden
konnte
Ersatzanmietung
vornehmen
wollte
.
außerordentlichen
Kündigung
steht
auch
Beklagte
Miete
September
vorbehaltlos
gezahlt
hat
.
Berufungsgericht
§
.
Verbindung
§
.
§
Abs.
Verbindung
§
Verwirkung
ausgeht
kann
gefolgt
werden
.
Berufungsgericht
hat
Auffassung
näher
begründet
.
unmittelbar
folgenden
Begründung
Berufungsgericht
Minderung
ausgeschlossen
hat
kann
aber
entnommen
werden
nur
Minderung
auch
außerordentliche
Kündigung
ausschließen
wollte
Rechtsprechung
Bundesgerichtshofs
Senatsurteil
31
.
Mai
vorbehaltloser
Zahlung
vollen
Miete
Zeitraum
Monaten
nur
Recht
Minderung
auch
außerordentliche
Kündigung
ausgeschlossen
war
.
Rechtsprechung
kann
aber
1
.
September
geltenden
Recht
festgehalten
werden
.
VIII
.
Zivilsenat
Urteil
16
Juli
aaO
hat
Wohnraummietrecht
folgend
erkennende
Senat
Beschluss
-9-
16
.
Februar
Geschäftsraummiete
entschieden
Inkrafttreten
Mietrechtsreformgesetzes
fällig
gewordene
Mieten
analoge
Anwendung
§
Stelle
§
.
getreten
ist
ausscheidet
.
enthalte
abschließende
Regelung
nachträglich
zeigende
Mängel
Folge
Annahme
planwidrigen
Regelungslücke
Rahmen
eröffnete
Möglichkeit
Analogie
§
Raum
bleibe
.
gilt
auch
Verträge
1
.
September
abgeschlossen
wurden
.
Minderungsrecht
1
.
September
entsprechend
bisherigen
Rechtsprechung
analogen
Anwendung
§
.
erloschen
ist
bleibt
lediglich
prüfen
Mieter
Recht
strengen
Voraussetzungen
Verwirkung
§
stillschweigenden
Verzichts
verloren
hat
.
1
.
September
geltende
Recht
längerer
vorbehaltloser
Zahlung
Miete
bisher
auch
Recht
außerordentlichen
Kündigung
ausschließt
hat
Bundesgerichtshof
noch
entschieden
.
Frage
ist
verneinen
.
Willen
Gesetzgebers
planwidrige
Regelungslücke
mehr
angenommen
werden
kann
Folge
Mieter
nunmehr
Miete
längerer
vorbehaltloser
Zahlung
Mängel
wieder
mindern
kann
altem
Recht
Minderungsbefugnis
verloren
hatte
dann
kann
Recht
außerordentlichen
Kündigung
gelten
.
Berufungsgericht
Ausführungen
Minderungsrecht
Heranziehung
Stimmen
Literatur
Entscheidung
VIII
.
Zivilsenat
ausdrücklich
abgewichen
ist
Entscheidung
erkennende
Senat
Bereich
Geschäftsraummiete
VIII
.
Zivilsenat
angeschlossen
hat
ist
erst
Entscheidung
Berufungsgerichts
ergangen
kann
gefolgt
werden
.
Auffassung
einmal
verwirktes
Recht
sei
jedenfalls
so
lange
schen
anzusehen
Geltendmachung
sei
ausgeschlossen
Umständen
etwas
ändere
berücksichtigt
ausreichend
1
.
September
wesentliche
Änderung
Rechtslage
eingetreten
ist
.
Mietrechtsreformgesetz
ist
ausgeführt
Grundlage
analoge
Anwendung
§
.
entfallen
.
Übergangsvorschriften
fehlen
gilt
neue
Recht
auch
"
Altfälle
"
rechtskräftig
entschieden
ist
.
kann
Mieter
Fällen
Gewährleistungsrechte
auch
Recht
außerordentlichen
Kündigung
nur
Vorliegen
Voraussetzungen
§
Abs.
dann
allgemeine
Verwirkungstatbestand
gegeben
ist
verlieren
Mietrecht
8
.
Aufl
.
§
Rdn
.
.
3
.
Senat
kann
Sache
selbst
entscheiden
.
Vortrag
Klägerin
hatte
Hallendach
Sanierung
starken
Regenfällen
lediglich
geringfügige
"
Undichtigkeiten
aufgewiesen
.
Jahre
wurde
Dach
total
saniert
.
steht
ggf.
Umfang
Dach
Kündigungszeitpunkt
noch
undicht
gewesen
ist
.
Klägerin
hat
bestritten
Bau
Halle
Halle
fehlende
Regenwasserversickerung
starken
Regenfällen
Regenwasser
Kanalisation
Halle
hochgedrückt
wird
Abschluss
Baumaßnahmen
Jahre
zweimal
geschehen
ist
.
Behauptung
Beklagten
Wassereinbrüche
Produktionsausfällen
kostspieligen
Reparaturen
gekommen
sei
hat
Klägerin
aber
bestritten
.
bedarf
tatrichterlichen
Würdigung
behaupteten
Mängel
vorliegen
Kündigung
§
Abs.
Satz
rechtfertige
.
unerhebliche
Hinderung
Vorenthaltung
würde
recht
Beklagten
ausschließen
aaO
Rdn
.
;
aaO
§
Rdn
.
;
Miete
8
.
Aufl
.
§
Rdn
.
.
Wagenitz
Vorinstanzen
:
Entscheidung
OLG
Naumburg
Entscheidung
20.01.2004