NAMEN
Verkündet
:
27
.
August
Justizamtsinspektorin
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
mündliche
Verhandlung
16
Juli
Vorsitzende
Richterin
Dr.
Richter
Sprick
Richterin
Dr.
Recht
erkannt
:
Revision
Klägerin
wird
Urteil
23
.
Zivilsenats
Oberlandesgerichts
22
.
August
aufgehoben
.
Berufung
Beklagten
Urteil
Landgerichts
18
.
Februar
wird
zurückgewiesen
.
Beklagte
hat
Kosten
Rechtsstreits
tragen
.
Tatbestand
:
Parteien
streiten
Umfang
Nutzungsbefugnis
Mietvertrag
.
Klägerin
schloß
11./22
November
Beklagten
schriftlichen
Mietvertrag
bebaute
Grundstücksteilfläche
Speicher
Dauer
Jahren
25-jähriger
Verlängerungsoption
.
Mietgegenstand
ist
§
Mietvertrages
folgt
beschrieben
:
"
Eigentum
Mieters
:
Gebäude
Eigentum
AG
:
Grund
Boden
"
Mietsache
sollte
gemäß
§
Mietvertrages
"
Nutzung
bestehenden
Gebäuden
"
verwendet
werden
.
lautet
weiter
folgt
:
"
uneingeschränkte
Eigentum
Nutzungsrecht
Gebäude
wird
Fall
gewährleistet
auch
Wahrnehmung
Verlängerungsoption
§
.
Regelung
hat
Vorrang
sonstigen
folgenden
Vertragsbedingungen
.
"
Parteien
gingen
Gebäude
Grund
Boden
gesondertes
Eigentum
Beklagten
bestand
Recht
möglich
war
.
einigten
Klägerin
Gebäude
erwerben
sollte
.
privatschriftlichem
Kaufvertrag
22
November
kaufte
Klägerin
Gebäude
Immobilienfirma
Beklagte
Gebäude
zuvor
veräußert
hatte
.
Immobilienfirma
noch
Klägerin
ist
Eigentümerin
Gebäudes
geworden
getrenntes
Gebäudeeigentum
gesondert
hätte
übertragen
werden
können
bestand
.
Folge
zahlte
Klägerin
vereinbarte
Miete
setzte
Gebäude
instand
.
Schreiben
14
.
September
kündigte
Beklagte
fristlos
Begründung
Klägerin
könne
Eigentums
Gebäude
vertragsgemäß
nutzen
.
Klage
verlangt
Klägerin
festzustellen
berechtigt
ist
gemieteten
Teilflächen
stehende
Gebäude
11./22
November
uneingeschränkt
nutzen
.
Beklagte
hat
Fall
Klage
stattgegeben
wird
Hilfswiderklage
Zahlung
erhöhten
Miete
Nutzung
Gebäudes
rückwirkend
Mietvertragsbeginn
Zukunft
erhoben
.
Landgericht
hat
Einzelrichter
Klage
stattgegeben
Widerklage
abgewiesen
Rechtsstreit
Einzelrichter
übertragen
worden
war
.
Berufung
Beklagten
hat
Berufungsgericht
Urteil
Landgerichts
abgeändert
Klage
abgewiesen
.
richtet
Senat
angenommene
Revision
Klägerin
Wiederherstellung
erstinstanzlichen
Urteils
begehrt
.
Entscheidungsgründe
:
Revision
führt
Aufhebung
Berufungsurteils
Zurückweisung
Berufung
Beklagten
.
1
.
Berufungsgericht
hat
wesentlichen
ausgeführt
:
Feststellungsklage
sei
unbegründet
;
Klägerin
könne
Mietvertrag
11./22
November
Nutzungsrecht
Gebäude
Speicher
herleiten
.
Mietvertrag
lasse
Auslegung
Beklagte
nur
Grundstück
auch
Gebäude
Klägerin
Nutzung
überlassen
habe
.
Beschreibung
Mietgegenstandes
§
ergebe
nur
Grund
Boden
aber
Gebäude
vermietet
worden
sei
.
Demgemäß
sei
§
Mietvertrages
verstehen
Beklagte
nur
vermeintliche
Eigentum
Klägerin
Gebäude
hieraus
resultierende
Nutzungsrecht
Gebäude
habe
gewährleisten
wollen
.
Anspruch
Klägerin
Nutzung
Gebäudes
lasse
auch
Grundsätzen
Wegfall
Geschäftsgrundlage
herleiten
.
Zwar
sei
gemeinsame
Vorstellung
Parteien
Klägerin
könne
Gebäude
Speicher
selbständiges
Gebäudeeigentum
erwerben
Grundlage
Mietvertrages
geworden
.
Wegfall
Geschäftsgrundlage
grundsätzlich
eintretende
Rechtsfolge
Vertragsanpassung
komme
hier
jedoch
Betracht
Fortsetzung
Vertrages
Beklagte
Hinblick
Dauer
Mietvertrages
unzumutbar
sei
.
vorliegenden
Fall
führe
Interessenabwägung
Vertragsaufhebung
.
Berufungsgericht
hat
gemäß
§
.
Sache
selbst
entschieden
Rechtsstreit
wesentlichen
Verfahrensmangel
litt
erster
Instanz
Einzelrichter
entschieden
worden
ist
übertragen
worden
sein
.
hat
Zurückverweisung
erste
Instanz
sachdienlich
gehalten
Rechtsstreit
weitere
Sachaufklärung
Beweiserhebung
Entscheidung
reif
sei
.
Ausführungen
Berufungsgerichts
halten
Punkten
revisionsrechtlichen
Überprüfung
stand
.
2
.
Erfolg
rügt
Revision
allerdings
Berufungsgericht
habe
Parteien
ausdrücklich
angehört
beabsichtige
Rechtsstreit
gemäß
§
.
Landgericht
zurückzuverweisen
§
.
selbst
entscheiden
.
Rüge
hat
Senat
geprüft
durchgreifend
erachtet
§
.
.
3
.
Recht
Revision
günstig
angegriffen
hat
Berufungsgericht
Vorliegen
Kündigungsgrundes
Pflichtverletzung
Klägerin
§
Abs.
Mietvertrages
verneint
.
Klägerin
hat
Eigentum
Gebäude
erworben
hat
Recht
Nutzung
Gebäudes
ableiten
kann
vertragliche
Pflichten
verstoßen
.
4
.
Recht
rügt
Revision
jedoch
Berufungsgericht
habe
Auslegung
Mietvertrages
nur
Nutzung
Grund
Boden
aber
auch
Gebäudes
gestatte
anerkannte
Auslegungsregeln
verstoßen
.
Berufungsgericht
hat
Auslegung
§
Mietvertrages
wesentlichen
Auslegung
erheblichen
Umstand
acht
gelassen
.
Unstreitig
wussten
Parteien
Klägerin
Abschluß
Mietvertrages
Eigentümerin
Gebäudes
war
.
lagen
lediglich
privatschriftliche
Kaufverträge
;
Eintragung
Grundbuch
Gebäudegrundbuchblatt
war
erfolgt
.
Hintergrund
verstößt
Auslegung
Mietvertrages
Berufungsgericht
Beklagte
habe
Klägerin
nur
Eigentum
resultierende
Nutzungsrecht
aber
eigenständiges
Nutzungsrecht
Gebäude
gewährleisten
wollen
Gebot
interessengerechten
Auslegung
.
War
nämlich
noch
sicher
Klägerin
Eigentümerin
Gebäudes
wird
so
kann
§
Abs.
Satz
Beklagte
Klägerin
uneingeschränkte
Eigentum
Nutzungsrecht
Gebäude
Fall
gewährleistet
interessengerecht
nur
verstanden
werden
Parteien
unstreitig
beabsichtigte
langfristige
Nutzung
auch
Gebäudes
sichergestellt
werden
sollte
Mietvertrag
Grund
Boden
sinnlos
war
.
Klägerin
Kenntnis
Beklagten
unstreitig
erheblich
renovierungsbedürftige
Wirtschaftsgebäude
instandsetzen
wollte
bedurfte
unerheblichen
Investitionskosten
Planungssicherheit
zwar
auch
Fall
geplante
Eigentumserwerb
Gründen
auch
immer
fehlschlagen
sollte
.
Sicherheit
sollte
§
Mietvertrags
garantierte
langfristige
Nutzungsmöglichkeit
gewährleisten
.
Anwendung
Grundsätze
Wegfall
Geschäftsgrundlage
Berufungsurteil
vornimmt
kommt
schon
Betracht
Parteien
Nutzung
Gebäudes
Vertragsinhalt
gemacht
haben
.
Geschäftsgrundlage
sind
ständiger
Rechtsprechung
jedoch
nur
eigentlichen
Vertragsinhalt
erhobenen
Vertragsabschluß
aber
zutage
getretenen
gemeinsamen
Vorstellungen
Vertragsparteien
Vorhandensein
künftigen
Eintritt
bestimmter
Umstände
Geschäftswille
Parteien
aufbaut
vgl.
Urteile
6
.
Dezember
§
Geschäftsgrundlage
;
24
November
;
14
.
März
.
interessengerechte
Auslegung
Mietvertrages
führt
Ergebnis
Parteien
Fall
Klägerin
Eigentum
Gebäude
erwirbt
jedenfalls
langfristig
nutzen
darf
.
5
.
Hilfswiderklage
ist
unbegründet
.
Beklagte
hat
Landgericht
Ergebnis
zutreffend
ausgeführt
hat
Klägerin
Anspruch
Zahlung
zusätzlichen
Nutzungsentgelts
Gebäude
.
ergänzende
Vertragsauslegung
verhilft
Begehren
Beklagten
Erfolg
.
ergänzenden
Auslegung
ist
Berücksichtigung
Betracht
kommenden
Umstände
untersuchen
Parteien
angemessenen
Abwägung
Interessen
Glauben
redliche
Vertragspartner
offen
gebliebenen
Punkt
geregelt
hätten
Urteil
12
.
Februar
m.w
.
.
Parteien
haben
Fall
Klägerin
Eigentum
Gebäude
erwirbt
Vereinbarung
Nutzungsbefugnis
Klägerin
weiteren
Regelungen
getroffen
.
haben
auch
gesondertes
Nutzungsentgelt
vereinbart
.
Inhalt
ergänzende
Vertragsauslegung
Betracht
kommt
kann
offen
bleiben
Ergebnis
Anspruch
zusätzliches
Nutzungsentgelt
führen
würde
.
Parteien
war
bewußt
Gebäude
stark
renovierungsbedürftig
war
Beklagten
Wirtschaftsgebäude
erst
genutzt
werden
konnte
zuvor
beabsichtigt
instandgesetzt
hatte
.
Ziel
Parteien
war
Klägerin
Nutzung
Rücksicht
erbringenden
erheblichen
Investitionszulagen
Dauer
Mietvertrages
Grund
Boden
sichern
.
sollte
beabsichtigte
Übertragung
Eigentums
Gebäude
Klägerin
erreicht
werden
zugleich
Folge
gehabt
hätte
Instandsetzung
Instandhaltung
Gebäudes
mehr
Beklagten
Klägerin
oblegen
hätte
.
Gegenzug
sollte
Beklagte
Rücksicht
Zustand
Gebäudes
ersichtlich
niedrig
bemessenen
Kaufpreis
DM
Mehrwertsteuer
erhalten
.
jedoch
Gebäudeeigentum
bestand
übertragen
werden
konnte
hätten
Parteien
Glauben
Berücksichtigung
jeweiligen
Interessen
Vereinbarung
getroffen
Ziel
möglichst
ähnliche
Weise
hätte
erreicht
werden
können
.
bedarf
hier
Entscheidung
besten
Vereinbarung
Dauer
Mietverhältnisses
Grundstück
befristeten
nießbrauchsähnlichen
Rechtsverhältnisses
erreichen
war
Klägerin
Nutzung
Gebäudes
gesichert
hätte
Beklagte
Instandsetzungspflichten
vgl.
184
;
Instandhaltungspflichten
vgl.
§
belasten
insoweit
eher
mietvertragliche
Regelung
angeboten
hätte
sei
Einbeziehung
Gebäudes
bestehenden
-9-
Mietvertrag
Grund
Boden
sei
gesonderten
langfristigen
Mietvertrag
Gebäude
.
muß
Parteien
auch
überlassen
bleiben
Einzelheiten
vertraglichen
Lösung
noch
einverständlich
regeln
.
Unbeschadet
Regelung
steht
aber
schon
jetzt
Beklagte
Nutzung
Gebäudes
jedenfalls
höheres
Entgelt
verlangen
kann
Gestalt
Einmalzahlung
DM
Mehrwertsteuer
schon
zugeflossen
ist
.
ergibt
Falle
nießbrauchsähnlichen
Lösung
schon
befristete
Nießbrauch
Übertragung
Volleigentums
minus
anzusehen
ist
höheres
Entgelt
rechtfertigen
kann
Kaufpreis
Eigentum
.
gilt
insbesondere
Hinblick
Beklagte
Beendigung
Mietverhältnisses
Aussicht
hat
instandgesetztes
Gebäude
zurückzuerhalten
.
Falle
mietvertraglichen
Lösung
wäre
höheres
Entgelt
nur
angemessen
Instandhaltungspflicht
Beklagten
verblieben
wäre
aber
Interessen
Parteien
verfolgten
Zielen
widersprochen
hätte
.
hätten
redlicherweise
vereinbart
Klägerin
Instandhaltungslast
übernimmt
auch
Eigentumserwerb
tragen
gehabt
hätte
.
Sollten
Parteien
unbenommen
bleibt
Zukunft
gleichwohl
Regelung
treffen
wollen
Instandhaltungspflicht
Beklagten
obliegt
Klägerin
Rücksicht
ursprünglich
vereinbarten
Kaufpreis
hinausgehendes
Entgelt
zahlt
stünde
entsprechenden
Zahlungsbegehren
Beklagten
Rechtskraft
Abweisung
Widerklage
jedenfalls
insoweit
nachträglich
entstandenen
neuer
vertraglicher
Grundlage
beruhenden
handeln
würde
hier
Widerklage
geltend
gemachten
Anspruch
identisch
ist
.
6
.
Zurückverweisung
Berufungsgericht
Landgericht
bedarf
.
§
Abs.
Nr.
.
hat
Revisionsgericht
Entscheidung
Berufungsgerichts
ersetzen
festgestellten
Sachverhalts
Sache
Endentscheidung
reif
ist
.
ist
hier
Fall
.
Grund
ist
auch
wesentlichen
Verfahrensmangels
ersten
Rechtszug
Verstoß
gesetzlichen
Richter
abschließende
Entscheidung
§
F.
sachdienlich
.
war
Berufung
Beklagten
zurückzuweisen
landgerichtliche
Urteil
wieder
herzustellen
.
Dr.
Sprick
Bundesrichter
ist
urlaubsbedingt
Unterschriftsleistung
verhindert
.