NAMEN
Verkündet
:
17
.
Februar
Justizamtsinspektorin
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
Nachschlagewerk
:
ja
:
:
ja
§
Abs.
Mietvertrag
Gewerberäume
enthaltene
AGB-Klausel
"
Grundsteuer
zahlt
Vermieterin
.
Erhöhungen
Übergabe
Objekts
erhobenen
Grundsteuer
tragen
Mieter
.
"
ist
Vermietbarkeit
bebauten
Grundstücks
bedingten
Grundsteuererhöhung
eindeutig
Lasten
Verwenders
auszulegen
.
Urteil
17
.
Februar
ECLI
:
:
.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
mündliche
Verhandlung
17
.
Februar
Vorsitzenden
Richter
Richterin
Weber-Monecke
Richter
Dr.
Guhling
Recht
erkannt
:
Revision
Beklagten
wird
Urteil
13
.
Zivilsenats
Oberlandesgerichts
7
November
aufgehoben
.
Berufung
Klägerin
Urteil
3
.
Kammer
Handelssachen
Landgerichts
17
.
April
wird
zurückgewiesen
.
Kosten
Rechtsmittelverfahren
werden
Klägerin
auferlegt
.
Tatbestand
:
Parteien
sind
Geschäftsraummietvertrag
miteinander
verbunden
.
streiten
Umlage
Grundsteuer
.
Mietvertrag
März
vermietete
Klägerin
Beklagten
Ladenlokal
damals
noch
errichtenden
Geschäftshaus
Innenstadt
.
Zusammenhang
Nebenkosten
enthält
Mietvertrag
folgende
Klägerin
gestellte
allgemeine
Geschäftsbedingung
:
Grundsteuer
zahlt
Vermieterin
.
Erhöhungen
Übergabe
Objekts
erhobenen
Grundsteuer
tragen
Mieter
.
Übergabe
Mieträume
erfolgte
1
.
Dezember
.
Eröffnung
Geschäftshauses
insgesamt
Mietern
fand
5
.
März
.
Jahr
wurde
Grundsteuer
Bescheid
Stadt
9
.
Januar
ausgehend
Grundsteuermessbetrag
unbebautes
Grundstück
€
festgesetzt
.
Bescheid
11
.
Januar
wurde
Grundsteuer
nunmehr
Grundsteuermessbetrags
Geschäftsgrundstück
€
festgesetzt
.
Klägerin
verlangt
Klage
Zahlung
Auffassung
Beklagte
entfallenden
Anteile
Grundsteuerdifferenz
Jahre
insgesamt
€
belaufen
.
Landgericht
hat
Klage
abgewiesen
.
Berufung
Klägerin
hat
Berufungsgericht
Klage
stattgegeben
.
richtet
Senat
zugelassene
Revision
Beklagten
Wiederherstellung
landgerichtlichen
Urteils
erstrebt
.
Entscheidungsgründe
:
Revision
hat
Erfolg
.
Berufungsgericht
hat
Vertragsklausel
Gegensatz
Landgericht
ausgelegt
Erhöhungen
Grundsteuer
also
auch
Erhöhung
Bebauung
geänderten
Einheitswerts
Grundsteuermessbetrags
Umlage
Differenzbetrags
Mieter
berechtigten
.
Wortlaut
sei
eindeutig
.
gelte
auch
Vergleichsmaßstab
"
Übergabe
Objektes
erhobenen
Grundsteuer
"
.
Anpassung
Regel
zeitlich
verzögert
Bebauung
Vermietung
erfolge
ergebe
Grundsteuererhöhung
Übergabe
Objekts
noch
Grundlage
unbebauten
erhobenen
Grundsteuer
.
treffe
Bezug
Klausel
Objekt
nur
bebaute
Grundstück
gemeint
sein
könne
.
Klausel
sei
so
auszulegen
typischerweise
Geschäften
beteiligten
Kreisen
verstanden
werde
.
erfasse
auch
Grundsteuererhöhungen
Neubebauung
ergäben
.
Grundsteuerbescheid
ergehe
Regel
erst
Übergabe
Mietobjekts
.
Beklagte
deutschlandweit
Warenhäuser
betreibe
sei
Grundlagen
Steuerrechts
auch
unterschiedlichen
Besteuerung
bebauter
unbebauter
Grundstücke
vertraut
.
vertraglichen
Nebenkostenregelung
werde
deutlich
Vermieterin
Nebenkosten
weitgehend
Mieter
überwälzen
wolle
.
Grundsteuererhöhung
geänderten
Hebesätzen
beruhe
sei
Vergleich
Miete
geringfügig
.
ergebe
auch
Verstoß
Transparenzgebot
Abs.
Satz
.
Mehrdeutig
Sinne
§
sei
Klausel
ebenfalls
.
II
.
hält
rechtlicher
Nachprüfung
stand
.
Auffassung
Berufungsgerichts
ist
fragliche
Vertragsklausel
jedenfalls
eindeutig
Sinne
Klägerin
auszulegen
Verwenderin
allgemeinen
Geschäftsbedingungen
§
Abs.
Nachteil
Mehrdeutigkeit
tragen
hat
.
1
.
Klausel
unterliegt
allgemeine
Geschäftsbedingung
vollem
Umfang
Auslegung
Revisionsgericht
Auslegung
Berufungsgerichts
gebunden
ist
f.
.
gilt
ständiger
Rechtsprechung
Bundesgerichtshofs
Grundsatz
objektiven
Auslegung
Urteil
18
Juli
ZR
.
Senatsurteil
.
.
Allgemeine
Geschäftsbedingungen
sind
dementsprechend
objektiven
Inhalt
typischen
Sinn
einheitlich
so
auszulegen
verständigen
redlichen
Vertragspartnern
Abwägung
Interessen
normalerweise
beteiligten
Verkehrskreise
verstanden
werden
Verständnismöglichkeiten
durchschnittlichen
Vertragspartners
Verwenders
zugrunde
legen
sind
Urteil
21
.
Oktober
.
Senatsurteil
.
2
.
Maßstäben
führt
Auslegung
Klausel
vorliegenden
Fall
Fall
Neufestsetzung
Grundsteuer
Bebauung
Vermietbarkeit
Grundstücks
unklar
bleibt
ergebenden
Differenzbeträge
Mieter
umlegbar
sind
.
Zuzustimmen
ist
Berufungsgericht
allerdings
Ausgangspunkt
.
Abstellen
Klausel
Erhöhungen
Übergabe
Objekts
erhobenen
Grundsteuer
spricht
maßgebliche
Vergleichsgröße
Übergabe
Mietobjekts
festgesetzte
Grundsteuer
ist
.
Klausel
"
erhobene
"
Grundsteuer
verweist
deutet
behördliche
Steuerfestsetzung
ankommt
konkreten
Fall
Zeitpunkt
Übergabe
erfolgt
ist
.
Steuerfestsetzung
beruhte
vorliegenden
Fall
Übergabe
Mietobjekts
unbebauten
Grundstück
ergebenden
Steuermessbetrag
.
Betrachtung
wäre
jedoch
vollständig
.
wird
vielmehr
Umstand
Frage
gestellt
Klausel
Objekt
Rede
ist
.
enthält
schon
Wortlaut
Klausel
Hinweis
tatsächlich
festgesetzten
Grundsteuer
auch
Erhöhung
vornherein
Mietobjekt
bezogenen
Grundsteuer
gemeint
sein
kann
.
Objekt
handelt
Mietobjekt
vertraglichen
Vereinbarung
ergibt
.
besteht
aber
unbebauten
Grundstück
Übergabe
geltende
Steuermessbetrag
§
Abs.
GrStG
bezieht
vertraglich
Mietgegenstand
vereinbarten
Räumen
.
lässt
wiederum
zumindest
fernliegend
erscheinen
erhobenen
Grundsteuer
gemeint
ist
bebaute
Grundstück
festzusetzen
ist
mithin
später
so
festgesetzte
Steuer
Vergleichsgröße
Mieter
umzulegende
hungen
darstellt
ebenso
ähnliche
Klausel
;
vgl.
auch
.
Revision
macht
Recht
geltend
Auffassung
Berufungsgerichts
ergibt
Grundsteuerbescheid
erhöhten
Steuermessbetrag
Regel
erst
Übergabe
Mietobjekts
ergeht
.
folgt
noch
weiteres
Beklagte
Mieterin
auch
Tragung
Differenzbetrags
einverstanden
erklären
wollte
vgl.
OLG
411
;
OLG
.
Ergebnis
wird
gestützt
Klausel
Umfang
Grundsteuerumlage
Zweifel
einheitlich
festgelegt
erst
Vertragsschluss
noch
ungewissen
Zeitpunkten
Übergabe
steuerlichen
Wertfortschreibung
§
BewG
abhängig
gemacht
werden
sollte
.
erhöhte
Festsetzung
Einheitswerts
gekoppelte
Neufestsetzung
Grundsteuer
maßgebliche
Vermietbarkeit
bebauten
bereits
Zeit
Übergabe
Objekts
verwirklicht
sein
kann
hinge
zeitlichen
Ablauf
Vorgehen
Steuerbehörden
Neufestsetzung
noch
Übergabe
Mietobjekts
stattfindet
.
Wäre
etwa
Einheitswert
Fertigstellung
Geschäftshauses
Eintritt
Vermietbarkeit
bereits
Wirkung
Jahresbeginn
§
Abs.
Satz
Nr.
Abs.
Nr.
Abs.
Satz
Nr.
BewG
fortgeschrieben
worden
Steuerfestsetzung
eingeflossen
vgl.
§
§
GrStG
§
Abs.
BewG
wäre
Übergabe
Mietobjekts
erst
Steuerfestsetzung
erfolgt
so
hätte
auch
Auffassung
Berufungsgerichts
Klägerin
Vermieterin
höhere
Grundsteuer
tragen
.
Auslegung
Berufungsgerichts
würde
mithin
Ergebnis
führen
wesentliche
Aspekte
Grundsteuertragung
-umlage
Vertragsschluss
noch
feststünden
variabel
wären
abhingen
Mietobjekt
fertiggestellt
vermietbar
ist
Grundsteuer
höheren
Einheitswert
festgesetzt
wird
Übergabe
Objekts
erfolgt
.
gilt
erst
recht
Hinblick
möglicherweise
rückwirkende
Erhöhung
Grundsteuer
vgl.
OLG
.
Auch
weiteren
Berufungsgericht
angeführten
Umständen
ergibt
Eindeutigkeit
Regelung
.
Berufungsgericht
vorgenommene
restriktive
Auslegung
Klausel
Sinne
möglichst
umfassenden
Überwälzung
Nebenkosten
Mieter
besteht
Grundlage
.
Klausel
ersichtlich
ist
sollte
Grundsteuer
grundsätzlich
Vermieter
getragen
werden
auch
gesetzlichen
Regelung
entspricht
.
liefert
Klausel
auch
Anhaltspunkt
etwa
größere
Teil
Grundsteuer
Mietern
tragen
sein
soll
.
-9-
somit
verbleibenden
Zweifel
gehen
§
Abs.
Lasten
Klägerin
Verwenderin
allgemeinen
Geschäftsbedingungen
.
auch
Verstoß
Transparenzgebot
§
vorliegt
braucht
entschieden
werden
.
3
.
angefochtene
Urteil
ist
aufzuheben
.
Senat
kann
Sache
abschließend
entscheiden
.
Umlegung
geltend
gemachten
Grundsteuerbeträge
vertraglichen
Vereinbarung
fehlt
ist
landgerichtliche
Urteil
wiederherzustellen
.
Dose
Weber-Monecke
Nedden-Boeger
Guhling
Vorinstanzen
:
Entscheidung
OLG
Entscheidung