NAMEN
Verkündet
:
27
.
Oktober
Justizamtsinspektorin
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
Nachschlagewerk
:
ja
:
:
ja
§
§
Bb
Staffelmietvereinbarung
Anschluß
Urteil
8
.
Mai
.
Urteil
27
.
Oktober
.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
mündliche
Verhandlung
27
.
Oktober
Vorsitzende
Richterin
Dr.
Richter
Prof.
Dr.
Fuchs
Dr.
Dose
Recht
erkannt
:
Revision
Urteil
16
.
Zivilsenats
Oberlandesgerichts
13
.
Juni
wird
Kosten
Beklagten
zurückgewiesen
.
Tatbestand
:
Klägerin
macht
Rechtsnachfolgerin
S.
mbH
rückständige
Miete
gewerblichen
Mietverhältnis
geltend
.
schriftlichem
Vertrag
3
November
vermietete
S.
mbH
Beklagte
"
"
Dauer
Jahren
.
Mietvertrages
lautet
:
"
Vermieter
vermietet
nachstehend
bezeichneten
Räumlichkeiten
Liegenschaft
Straße
4/A.
straße
Mieter
:
Gesamtnutzfläche
Netto-Grundfläche
Pkw-Stellplätze
:
Stück
wurden
Grundlage
Bauzeichnungen
ermittelt
.
mietgegenständlichen
Räumlichkeiten
wurden
Projektunterlagen
Mieterwünsche
fertiggestellt
.
Größenabweichungen
%
berechtigen
Vertragsparteien
Änderungen
Mietzinses
.
"
heißt
:
"
monatliche
Mietzins
beträgt
§
Abs.
bezeichneten
Flächen
Bezugsbasis
:
Stellplatz
DM
Monat
Stück
;
DM
Nutzfläche
insgesamt
DM
337.606,00
zzgl.
gesetzlichen
Mehrwertsteuer
z.Z.
%
Mehrwertsteuer
derzeit
DM
"
enthält
Vertrag
Vereinbarung
Staffelmiete
Jahr
1
November
automatisch
%
jeweils
bezogen
Erhöhungszeitpunkt
geltenden
Mietzins
erhöht
.
7
.
Februar
schrieb
S.
mbH
Beklagte
:
"
Sehr
geehrter
Herr
aktuelle
Stand
Nettogrundflächenberechnung
beträgt
Läden/Büro
wurden
aktuelle
Planung
Passage
Aufteilung
Gewerbeflächen
Restaurants
Ebene
berücksichtigt
.
Grundlage
Ermittlung
Architektengemeinschaft
bildete
DIN
.
weicht
Nettogrundfläche
%
.
Demgemäß
erfolgte
Anpassung
Mietzinses
1.408
DM
.
monatliche
Mietzins
erhöht
337.606,00
DM
DM
DM
zzgl.
gesetzlichen
Mehrwertsteuer
.
bitten
höflich
Anpassung
bestätigen
.
"
Beklagte
erwiderte
3
.
März
:
"
…
Inhalt
Schreibens
Netto-Grundflächenberechnung
verbundene
Mietpreisanpassung
wird
erfolgter
Prüfung
heutigen
Tage
anerkannt
.
veränderte
Fläche
m²
entsteht
Mietpreiserhöhung
zuzüglich
gesetzlichen
Mehrwertsteuer
.
…
"
Klägerin
erwarb
Folge
Gewerbeobjekt
.
Eintragung
Grundbuch
traf
Beklagten
19
.
April/3
.
Mai
Nachtragsvereinbarung
Parteien
Übergang
Mietverhältnisses
regelten
.
sollte
Nachtrag
vereinbart
wurde
Regelungen
Mietvertrages
verbleiben
.
Nachtrages
wurde
Bezugnahme
§
ursprünglichen
Mietvertrages
Ergänzung
Mietzinses
vereinbart
:
"
1
.
Ziffer
lautet
:
monatliche
Mietzins
beträgt
§
Abs.
bezeichneten
Flächen
Bezugsbasis
:
Stellplatz
DM
Monat
Stück
;
DM
m²
insgesamt
DM
337.606,00
zzgl.
gesetzlichen
Mehrwertsteuer
z.Z.
%
Mehrwertsteuer
derzeit
DM
Worten
:
Deutsche
Mark
dreihundertachtundachtzigtausendzweihundertundsechsundvierzig
90/100
.
Nunmehr
wird
ergänzend
vereinbart
:
Nachberechnung
tatsächlich
überlassenen
Nettogeschoßfläche
gemäß
erhöht
Mietfläche
m²
m²
.
erhöht
Mietzins
DM
337.606,00
zzgl.
MWSt
zzgl.
MWSt
derzeit
DM
insgesamt
DM
440.479,73
Worten
:
Deutsche
Markt
vierhundertvierzigtausendvierhundertneunundsiebzig
"
Beklagte
zahlte
November
nur
noch
monatliche
Bruttomiete
219.412,24
DM
Auffassung
war
schulde
Miete
nur
reine
Nutzfläche
belaufe
Miete
Grundsätzen
Wegfall
Geschäftsgrundlage
marktübliche
Miete
Büroflächen
DM
anzupassen
sei
.
Vereinbarung
19
.
April/3
.
Mai
ausgehend
hat
Klägerin
DM
Zinsen
rückständiger
Miete
Zeit
November
Juni
geltend
gemacht
.
Landgericht
hat
Beklagte
antragsgemäß
verurteilt
.
Berufung
ist
erfolglos
geblieben
.
Oberlandesgericht
zugelassenen
Revision
erstrebt
Beklagte
nach
Klageabweisung
.
Entscheidungsgründe
:
Revision
bleibt
Erfolg
.
1
.
Oberlandesgericht
hat
ausgeführt
Mietvertragsparteien
hätten
Nettogrundfläche
Mietobjekts
Berechnungsgrundlage
vereinbart
.
Begriff
Gesamtnutzfläche
sei
DIN
entnommen
lediglich
Begriff
Nutzfläche
enthalte
.
könne
zwingend
ausgegangen
werden
Begriff
Gesamtnutzfläche
Nutzfläche
Sinne
DIN
entspreche
.
Vielmehr
definiere
Ausdruck
Gesamtnutzfläche
handschriftlich
eingefügte
Zusatz
"
NettoGrundfläche
"
vorhergehenden
Begriff
Gesamtnutzfläche
.
stehe
Einklang
Prospekt
Vermieterin
dort
angegebenen
"
verm
.
Flächen
"
ebenso
vorangegangenen
dann
wieder
aufgehobenen
Mietvertrag
genannten
Ladenflächen
Büroetagen
auch
Funktionsflächen
enthalten
gewesen
seien
.
Werde
aber
Unterscheidung
getroffen
so
deute
Begriff
Gesamtnutzfläche
umfassender
verstanden
worden
sei
nur
reine
Nutzfläche
.
komme
Vereinbarung
Parteien
Nachtrag
Berechnung
Mietzinses
Nachberechnung
festgestellte
tatsächlich
überlassene
Nettogeschoßfläche
zugrunde
legen
sei
.
Begriff
Nettogeschoßfläche
könne
Beschränkung
reine
Nutzfläche
hergeleitet
werden
.
Hätten
Parteien
reine
Nutzfläche
abgestellt
so
wären
Funktionsflächen
unentgeltlich
überlassen
worden
.
angespannten
Marktlage
seien
Jahre
aber
Funktionsflächen
nur
entgeltlich
überlassen
worden
.
Behauptung
Beklagten
Vertragsverhandlungen
sei
nung
Mietzinses
Nutzfläche
abgestellt
worden
sei
Belang
.
definierende
Zusatz
"
Netto-Grundfläche
"
sei
nämlich
Vertragsunterzeichnung
eingefügt
Notar
verlesen
worden
so
maßgeblichen
Zeitpunkt
Vertragsschlusses
Berechnungsgrundlage
eindeutig
festgelegt
worden
sei
.
übrigen
habe
Beklagte
zunächst
vorbehaltlos
volle
Miete
entrichtet
erst
Einbrechen
Mieten
Verhandlungen
Ziel
Mietreduzierung
aufgenommen
weiterhin
Oktober
volle
Miete
vorbehaltlos
weiter
bezahlt
.
Schließlich
habe
Beklagte
Netto-Grundfläche
Berechnungsgrundlage
auch
Größe
m²
Schreiben
3
.
März
anerkannt
.
vertraglich
vereinbarte
sei
Grundsätzen
Wegfall
Geschäftsgrundlage
gemindert
.
Nur
vertraglich
übernommene
Risiko
Grenze
Zumutbaren
überschreite
sei
Anpassung
gerechtfertigt
.
gehöre
normalen
Risiko
Verträge
Wert
vereinbarten
Leistung
beeinflussenden
Verhältnisse
Vertragsdauer
anderen
Vertragspartei
ändern
könnten
.
Beklagte
habe
Jahre
Räumlichkeiten
Tätigkeit
erlangt
Kalkulationssicherheit
.
Abschluß
Vertrages
habe
bewußt
Risiko
Marktwertänderung
übernommen
.
Klägerin
habe
ihrerseits
langfristigen
vertraglichen
Bindung
bedurft
.
Nur
Sicherstellung
Ertrages
Objekt
habe
Verpflichtungen
Anlegern
sicherstellen
können
.
Vereinbarung
%
igen
Mieterhöhung
Jahr
sei
durchschnittliche
Kaufkraftverlust
ausgeglichen
worden
.
Festhalten
vertraglich
vereinbarten
Mietzins
sei
Beklagte
unzumutbar
.
wirtschaftliche
Existenz
gefährdet
sei
habe
vorgetragen
.
Beklagte
neuen
Mietvertrag
günstigeren
Mietzins
durchsetzen
könnte
führe
Unzumutbarkeit
.
Jedenfalls
sei
Opfergrenze
überschritten
.
Zwar
sei
Grenze
übernommenen
Risikos
jeweils
individuell
beurteilen
.
Maßstab
könne
allerdings
Rechtsprechung
Bundesgerichtshofs
Erbbaurechtsverträgen
herangezogen
werden
Kaufkraftschwund
%
Überschreiten
Opfergrenze
annehme
.
Berechnung
Beklagten
könne
schon
herangezogen
werden
reine
Nutzfläche
ortsüblichen
Mietzins
DM/m²
ausgehe
berücksichtige
über
m²
Nutzfläche
m²
Ladenfläche
enthalten
seien
höherer
Mietzins
veranschlagt
werden
müsse
Beklagte
verpflichtet
habe
Miete
nur
reine
Nutzfläche
gesamte
Netto-Grundfläche
bezahlen
.
2
.
Entscheidung
Oberlandesgerichts
hält
Ergebnis
rechtlichen
Überprüfung
stand
.
Erfolg
macht
Revision
geltend
Beklagte
habe
vereinbarte
Quadratmetermiete
gesamte
Netto-Grundfläche
nur
reine
Nutzfläche
bezahlen
.
Vorinstanzen
haben
§
§
Mietvertrages
3
November
ausgelegt
Vertragsparteien
Nettomietflächen
Mietvertrages
Berechnungsgrundlage
vereinbart
haben
.
Auslegung
vorgebrachten
Rügen
Revision
bleiben
Erfolg
.
Auslegung
Verträgen
ist
grundsätzlich
Tatrichter
vorbehalten
.
kann
Revisionsgericht
nur
überprüft
werden
gesetzliche
allgemein
anerkannte
Auslegungsregeln
Denkgesetze
allgemeine
Erfahrungssätze
verletzt
sind
Auslegung
Revisionsverfahren
gerügten
Verfahrensfehler
beruht
.
revisionsrechtlich
beachtlichen
Fehler
vermag
Revision
aufzuzeigen
liegen
auch
.
Revision
geltend
macht
Berufungsgericht
-9-
habe
Auslegung
relevante
Beweisangebote
übergangen
hat
Senat
behaupteten
Verfahrensverstöße
geprüft
aber
durchgreifend
erachtet
§
.
übrigen
ist
Auslegung
§
Mietvertrages
getroffenen
Vereinbarung
Berufungsgerichts
entscheidungserheblich
.
Zutreffend
geht
Berufungsgericht
nämlich
Mietvertragsparteien
kausalen
Anerkenntnisvertrag
sogenanntes
bestätigendes
Schuldanerkenntnis
;
vgl.
MünchKomm/Hüffer
3
.
Aufl
.
§
Rdn
.
geschlossen
haben
Beklagte
Klägerin
geltend
gemachte
Miete
anerkannt
hat
.
dahingehende
Auslegung
Berufungsgericht
nimmt
Revision
.
Unrecht
meint
aber
Annahme
deklaratorischen
Anerkenntnisses
scheitere
Feststellungen
Berufungsgerichts
fehle
damaligen
Vertragsparteien
habe
Streit
Ungewißheit
Maßstab
Berechnung
Gesamtmiete
Gesamtmiete
selbst
bestanden
Beklagte
Schreiben
3
.
März
abgesandt
habe
.
trifft
indessen
.
Feststellungen
Berufungsgerichts
führten
Wunsch
Beklagten
durchgeführte
bauliche
Veränderungen
nachträglich
Vergrößerung
Netto-Grundfläche
Folge
Beklagte
höherer
Mietzins
ergab
.
Umfang
Vergütung
bestand
Unsicherheit
.
schlug
Rechtsvorgängerin
Klägerin
Schreiben
7
.
Februar
Zugrundelegung
neuen
Netto-Grundfläche
neuen
Gesamtmietzins
bat
Bestätigung
.
neue
Netto-Grundfläche
bedingte
Mietänderung
hat
Beklagte
geprüft
Prüfung
Schreiben
3
.
März
anerkannt
.
hatten
Vertragsparteien
bestehende
Ungewißheit
einvernehmlich
beseitigt
.
muß
Beklagte
festhalten
lassen
.
schuldbestätigende
Anerkenntnis
Rechtsvorgängerin
Klägerin
Beklagten
haben
Parteien
selbst
schriftlich
vereinbarten
Nachtrag
nochmals
Nachberechnung
festgestellte
Nettogeschoßfläche
zugrunde
gelegt
.
Beweis
gestellten
Vortrag
Beklagten
sei
Schreiben
3
.
März
Beantwortung
S.
mbH
7
.
Februar
ausgegangen
Fläche
m²
Büroräume
Ladenflächen
handele
mußte
Berufungsgericht
nachgehen
.
Irrtum
würde
Beklagten
Nachtrag
19
.
April
/3
.
Mai
eingegangenen
Verpflichtung
Zahlung
erhöhten
Miete
ändern
.
Erfolg
beruft
Revision
vertraglich
vereinbarte
sei
Grundsätzen
Wegfall
Geschäftsgrundlage
herabzusetzen
.
Vereinbarung
Staffelmiete
besteht
regelmäßig
fernliegende
Möglichkeit
vereinbarte
Mietzins
Laufe
Zeit
erheblich
Entwicklung
marktüblichen
Mietzinses
abweicht
.
typische
Vertragsrisiko
trägt
grundsätzlich
jeweils
benachteiligte
Vertragspartei
.
Mieter
bleibt
Regel
auch
gravierenden
Absinken
allgemeinen
Mietniveaus
vertraglich
vereinbarten
Staffelerhöhungen
gebunden
sei
denn
Parteien
haben
abweichende
Regelung
getroffen
Senatsurteil
8
.
Mai
.
Erfolg
beruft
Revision
Senat
habe
Entscheidung
8
.
Mai
§
Abs.
jetzt
§
getroffene
gesetzliche
Wertung
berücksichtigt
.
§
§
557a
genannte
Zeitraum
Jahren
Falle
tung
Wohnraum
Bindung
Staffelmietvereinbarung
längstens
zulässig
sei
sei
weit
überschritten
.
Berufungsgericht
habe
bedacht
Vereinbarung
Staffelmiete
bezweckter
"
Inflationsausgleich
"
weit
höheren
Effekt
bewirke
zeitgleich
Objekt
maßgebende
Vergleichsmiete
drastisch
sinke
.
frühere
§
§
sind
Schutzvorschriften
Wohnraummieters
.
Gesetzgeber
hat
Regelung
bewußt
Wohnraummiete
beschränkt
.
Ausdehnung
gewerbliche
Miete
ist
geboten
wird
auch
gefordert
vgl.
Schmidt-Futterer/Börstinghaus
MietR
.
Aufl
.
557a
Rdn
.
12
;
Miete
.
Aufl
.
Rdn
.
2
;
MietR
2
.
Aufl
.
557a
Rdn
.
.
betreffen
genannten
Vorschriften
lediglich
Revisionserwiderung
Recht
hinweist
Frage
Voraussetzungen
Beschränkung
Kündigungsrechts
Mieters
unwirksam
ist
aber
Revision
geforderte
Vertragsanpassung
.
Revision
Formulierung
Senats
Urteil
8
.
Mai
beruft
unzumutbare
Überschreitung
übernommenen
eher
anzunehmen
sei
Bindung
Vertrag
noch
Jahre
bestehe
beruht
unzutreffenden
Verständnis
Urteils
.
erkennende
Senat
hat
Argumentation
damaligen
Revision
verworfen
gerade
kürzeren
Laufzeiten
Annahme
Anpassungsgrundes
Wegfalls
Änderung
Geschäftsgrundlage
so
strenge
Anforderungen
stellen
seien
Rechtsprechung
über
Jahrzehnte
fest
abgeschlossene
Verträge
aufgestellt
hat
.
lange
Restlaufzeit
Vertrages
ist
Umstand
Frage
Anpassung
Bedeutung
sein
kann
reicht
allein
aber
Anpassung
begründen
.
Revision
Herabsetzung
Miete
begründet
Äquivalenzstörung
Verfall
Mieten
verursacht
sei
bewußten
Risikoübernahme
Beklagte
politischen
wirtschaftlichen
Entwicklung
neuen
Bundesländern
beruhe
kann
gefolgt
werden
.
ändert
Senat
Entscheidung
8
.
Mai
angenommenen
Risikoverteilung
.
bewußte
"
Übernahme
Risikos
kommt
.
Mieter
trägt
Risiko
Mietniveau
Vertragsschluß
unten
entwickelt
Vermieter
Risiko
Mieten
stärker
steigen
Staffelmiete
berücksichtigt
.
Zutreffend
weist
Revisionserwiderung
Parteien
Mietvertrages
erhebliches
Interesse
haben
gewählte
Vertragsgestaltung
langfristige
Budgetsicherheit
erlangen
.
Auffassung
Revision
ist
auch
"
Opfergrenze
"
überschritten
.
Zwar
gehört
gegenseitigen
Verträgen
Gedanke
Gleichwertigkeit
Leistung
Gegenleistung
objektiven
Geschäftsgrundlage
.
Wird
Gleichgewicht
Vertragsschluß
unvorhergesehene
Veränderungen
so
schwer
gestört
Partei
normalerweise
tragende
Risiko
unzumutbarer
Weise
überschritten
wird
so
ist
Vertrag
anzupassen
Senatsurteil
8
.
Mai
aaO
.
schwerwiegende
Unzumutbarkeitsgrenze
überschreitende
Äquivalenzstörung
liegt
hier
jedoch
.
muß
Beklagte
anerkannten
Bezugsgröße
m²
festhalten
lassen
.
Zugrundelegung
Fläche
errechnet
Rückgang
ortsüblichen
Miete
lediglich
%
vereinbarten
Miete
.
würde
auch
Rückgang
ortsüblichen
Miete
%
automatisch
Überschreitung
Opfergrenze
.
Allein
Tatsache
Beklagte
mittlerweile
vergleichbare
Geschäftsräume
wesentlich
günstigeren
Mietzins
anmieten
könnte
rechtfertigt
nämlich
Annahme
Vertragsanpassung
führenden
Äquivalenzstörung
Senatsurteil
8
.
Mai
aaO
.
Maßstab
Entscheidung
Frage
Unzumutbarkeit
vorliegt
anzulegen
ist
braucht
auch
Senatsurteil
8
.
Mai
entschieden
werden
.
Revision
zeigt
Sachvortrag
Instanzen
noch
ist
ersichtlich
Beklagten
Aktiengesellschaft
tragende
Risiko
unzumutbarer
Weise
überschritten
sein
soll
.
Energieversorgung
eingetretene
Liberalisierung
erheblichen
Wettbewerbsdruck
früher
Monopolist
tätige
Beklagte
geführt
hat
durfte
Berufungsgericht
Rechtsfehler
entscheidungserheblich
ansehen
.
Wagenitz
Dose