NAMEN
Verkündet
:
25
Juli
Justizamtsinspektorin
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
Nachschlagewerk
:
ja
:
:
ja
§
Satz
allgemeine
salvatorische
Klausel
Ersetzungsklausel
längere
Zeit
Jahr
geschlossenen
Mietvertrag
Gewerberäume
verpflichtet
Vertragsparteien
Nachholung
gewahrten
Schriftform
.
Urteil
25
Juli
.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
mündliche
Verhandlung
25
Juli
Richter
Richterin
Weber-Monecke
Richter
Richterin
Dr.
Richter
Recht
erkannt
:
Revision
Urteil
18
.
Zivilsenats
Oberlandesgerichts
27
.
Juni
wird
Kosten
Kläger
zurückgewiesen
.
Tatbestand
:
Kläger
verlangen
Miete
Mietvertrag
16
.
Januar
damalige
Eigentümer
S.
Beklagten
Zeit
1
.
März
28
.
Februar
abgeschlossenen
hatte
.
S.
hat
Mietobjekt
veräußert
Kläger
beerbt
worden
ist
.
Kläger
ist
Testamentsvollstrecker
Erbteil
Mieträume
sind
§
Mietvertrages
folgt
beschrieben
:
"
Hause
straße
Räume
zwar
:
siehe
Zeichnung
.
gelegenen
vermietete
Fläche
ist
ca.
m²
vereinbart
einschl
.
Garagen
Einstellplätze
.
"
§
Ziffer
Mietvertrages
ist
vereinbart
:
"
Nachträgliche
Änderungen
Ergänzungen
Vertrages
gelten
nur
schriftlicher
Vereinbarung
.
Sollte
Bestimmungen
Vertrages
ganz
teilweise
rechtsunwirksam
sein
werden
so
wird
Gültigkeit
übrigen
Bestimmungen
berührt
.
Fall
ist
Vertrag
vielmehr
Sinne
gemäß
Durchführung
bringen
.
"
Beiblatt
Bestandteil
Mietvertrages
ist
heißt
:
"
Mieter
übernimmt
Umbauarbeiten
Nr.
eigene
Kosten
.
"
lt.
27
November
kündigte
Beklagte
Mietvertrag
.
ist
Ansicht
Mietobjekt
sei
Mietvertrag
hinreichend
bestimmbar
beschrieben
.
sei
Schriftform
gewahrt
unbestimmte
Zeit
abgeschlossene
Mietvertrag
ordentlich
kündbar
.
Beklagte
zog
15
.
August
.
Kläger
Kündigung
unwirksam
halten
vermieteten
Mietobjekt
geringeren
weiter
.
verlangen
Klage
Miete
Mietzinsdifferenz
Zeit
16
.
August
29
.
Februar
.
Landgericht
gab
Klage
.
Berufung
Beklagten
änderte
Oberlandesgericht
Urteil
Landgerichts
wies
Klage
.
richtet
Revision
Senat
grundsätzlicher
Bedeutung
zugelassen
hat
.
Entscheidungsgründe
:
Revision
hat
Erfolg
.
Oberlandesgericht
hat
ausgeführt
Klägern
stünden
Zeit
Auszug
Beklagten
15
.
August
weiteren
Mietzinsansprüche
mehr
.
Mietvertrag
16
.
Januar
sei
Kündigung
Beklagten
27
November
wirksam
30
.
Juni
beendet
worden
.
Beklagte
sei
ordentlichen
Kündigung
Mietvertrages
Wahrung
gesetzlichen
Kündigungsfrist
§
.
berechtigt
gewesen
Mietvertrag
Nichteinhaltung
§
Satz
Abs.
.
vorgeschriebenen
Schriftform
unbestimmte
Zeit
abgeschlossen
gelte
.
Angaben
Mietvertrag
könne
potentieller
Grundstückserwerber
Informationsbedürfnis
§
.
vorgeschriebene
Schriftform
vorrangig
diene
präzise
Lage
Anordnung
Mieträume
Ort
Stelle
feststellen
.
Mietvertrag
enthalte
Mietgegenstandes
allein
postalische
Anschrift
Größe
vermieteten
Flächen
aber
Lage
Gebäuden
.
erforderliche
Schriftform
sei
auch
§
Mietvertrages
enthaltene
Bezugnahme
:
"
siehe
Zeichnung
"
gewahrt
.
Zwar
genüge
Schriftform
Bestimmung
Vertragsgegenstandes
Mietvertrag
selbst
ausgelagerten
Anlage
niedergelegt
sei
.
setze
aber
Anlage
Mietvertrag
so
genau
bezeichnet
werde
zweifelsfreie
Zuordnung
Anlage
Mietvertrag
möglich
sei
.
Voraussetzungen
lägen
hier
.
unwiderlegten
Behauptung
Beklagten
gebe
§
Mietvertrages
genannte
Zeichnung
schon
.
Sollte
Bezug
genommenen
Zeichnung
Kläger
behaupteten
Grundrisszeichnung
Architekten
B.
11
.
April
handeln
so
sei
jedenfalls
zweifelsfreie
Zuordnung
§
Mietvertrages
möglich
.
fehlten
individualisierenden
Merkmale
dort
genannten
Zeichnung
gerade
Grundrisszeichnung
habe
handeln
sollen
.
Schriftformerfordernis
wäre
nur
dann
Genüge
getan
etwa
Mietvertrag
selbst
vermerkt
wäre
:
"
Zeichnung
Architekten
11
.
April
"
.
Auch
Beiblatt
Gegenstand
Mietvertrages
geworden
sei
lasse
Umfang
Lage
vermieteten
Räumlichkeiten
entnehmen
.
Regelungen
Beiblatt
beträfen
andere
Fragen
Durchführung
Kostentragung
Umbauarbeiten
Beschaffung
erforderlichen
Gewerbekonzessionen
Verkehrssicherungspflichten
Versicherung
.
Kläger
Ansicht
seien
Bezugnahme
Bauschein
§
Beiblatts
Mietvertrag
Mietgegenstand
hinreichend
bestimmbar
sei
Bauantrag
Bauschein
zugrunde
gelegen
habe
Grundrisszeichnung
Architekten
11
.
April
beigefügt
gewesen
sei
könne
gefolgt
werden
.
Mietvertrag
enthalte
Hinweis
nur
Beiblatt
Einzelnen
aufgeführten
weiteren
Vertragspflichten
gerade
auch
Lage
Größe
Mietgegenstandes
Beiblatt
Bezug
genommen
werden
solle
.
Insoweit
fehle
eindeutigen
gedanklichen
Verbindung
Mietvertrag
Anlage
Einhaltung
Schriftform
erforderlich
sei
.
Beklagten
sei
Berufung
Formmangel
auch
Treu
Glauben
verwehrt
.
Mietvertragspartei
könne
grundsätzlich
selbst
dann
Nichteinhaltung
gesetzlich
vorgeschriebenen
Schriftform
berufen
Mietvertrag
Kenntnis
wahren
Begebenheiten
mangelnden
Schriftform
zuvor
jahrelang
durchgeführt
habe
.
Treuwidrigkeit
komme
nur
ausnahmsweise
Betracht
Berufung
Formnichtigkeit
schlechthin
untragbaren
Ergebnis
führe
.
Ausnahmefall
liege
hier
.
II
.
Ausführungen
halten
revisionsrechtlichen
Überprüfung
stand
.
1
.
Erfolg
rügt
Revision
Berufungsgericht
sei
Unrecht
ausgegangen
Mietvertrag
16
.
Januar
genüge
Schriftform
§
.
ständiger
Rechtsprechung
Senats
ist
Schriftform
nur
gewahrt
wesentlichen
Vertragsbedingungen
insbesondere
Mietgegenstand
Dauer
Parteien
Mietverhältnisses
Urkunde
ergeben
.
Werden
Teile
wesentlichen
Vertragsbedingungen
Mietvertrag
selbst
schriftlich
niedergelegt
Anlagen
ausgelagert
so
ist
Schriftform
nur
gewahrt
Anlagen
Mietvertrag
so
genau
bezeichnet
werden
zweifelsfreie
Zuordnung
Mietvertrag
möglich
ist
Senatsurteile
;
25
.
Oktober
11
.
September
m.w
.
.
Recht
geht
Berufungsgericht
Mietvertrag
Anforderungen
Mietgegenstandes
genügt
.
Beschreibung
Mietgegenstandes
§
Mietvertrages
ergibt
Örtlichkeit
Gebäude
Mieträume
gelegen
sind
m²-Zahl
gesamten
Mietfläche
bestehend
Räumen
Garagen
Einstellplätzen
.
Beschreibung
Lage
Mieträume
Garagen
Stellplätze
Hauses
Angaben
enthält
wäre
Berufungsgericht
Recht
ausgeführt
hat
potentiellen
Erwerber
möglich
gewesen
hinreichender
Sicherheit
Gegenstand
Mietvertrages
festzustellen
.
Ansicht
Revision
ist
Mietobjekt
Mietvertrages
Bezug
genommene
Zeichnung
bestimmbar
beschrieben
.
lässt
schon
erkennen
Zeichnung
handeln
soll
.
ist
näher
gekennzeichnet
noch
lag
Mietvertrag
Zeichnung
.
Selbst
Zeichnung
Kläger
behaupten
Grundrisszeichnung
Architekten
11
.
April
handeln
sollte
so
ergibt
Zuordnung
§
Mietvertrages
jedenfalls
zweifelsfrei
Mietvertrag
.
kann
nämlich
Ansicht
Revision
§
Beiblatts
Mietvertrag
Mieter
Umbauarbeiten
auferlegt
Schluss
gezogen
werden
Bauschein
zugrunde
liegende
Zeichnung
Architekten
11
.
April
sei
Beschreibung
Mietobjekts
§
Bezug
genommene
Zeichnung
.
verweist
§
Mietvertrages
Beschreibung
Mietobjekts
Bauschein
zugrunde
liegende
Zeichnung
noch
enthält
Beiblatts
Mietvertrag
Beschreibung
Mietobjekts
.
Vielmehr
dient
dortige
Bezugnahme
Bauschein
nur
Konkretisierung
Beklagten
geschuldeten
Umbauarbeiten
.
2
.
Berufungsgericht
ist
auch
Recht
ausgegangen
Beklagte
Treu
Glauben
§
verstößt
beruft
Mietvertrag
sei
Einhaltung
Schriftform
ordentlich
kündbar
gewesen
.
Grundsätzlich
darf
Partei
berufen
Vertrag
vorgeschriebene
Schriftform
sei
eingehalten
.
Nur
ausnahmsweise
Nichtigkeit
Vertrages
schlechthin
untragbaren
Ergebnis
führen
würde
kann
gemäß
§
rechtsmissbräuchlich
sein
Formmangel
berufen
.
kann
insbesondere
dann
Fall
sein
Vertragspartner
anderen
schuldhaft
Einhaltung
Schriftform
abgehalten
sonst
besonders
schweren
Treuepflichtverletzung
schuldig
gemacht
hat
Formnichtigkeit
Existenz
anderen
Vertragspartei
bedroht
wäre
Urteil
24
.
Januar
;
f.
;
54
61
;
;
Senatsurteil
2
November
.
Voraussetzungen
Ausnahme
liegen
Berufungsgericht
zutreffend
ausgeführt
hat
hier
.
Ansicht
Revision
ist
vorzeitige
ordentliche
Kündigung
Mietvertrages
Beklagten
auch
treuwidrig
Beklagte
Mietvertrag
enthaltenen
salvatorischen
Klausel
Nachholung
Schriftform
verpflichtet
gewesen
wäre
.
-9-
§
Mietvertrages
vereinbarte
Klausel
besteht
Teilen
.
regelt
Fortbestehen
Vertrages
Fall
Unwirksamkeit
Bestimmung
.
sieht
Fall
Vertrag
Sinn
gemäß
Durchführung
gebracht
werden
soll
.
erste
Teil
Klausel
dient
Erhaltung
Vertrages
.
sogenannten
Erhaltungsklausel
soll
gemäß
§
Zweifel
Teilnichtigkeit
folgende
Gesamtnichtigkeit
Vertrages
verhindert
werden
.
herrschenden
Meinung
Rechtsprechung
Literatur
führt
Erhaltungsklausel
allerdings
Wirksamkeit
restlichen
Vertrages
.
bewirkt
lediglich
Umkehr
Vermutung
§
Gesamtnichtigkeit
Vertrages
beruft
Beweislast
trägt
Parteien
Vertrag
nichtigen
Teil
abgeschlossen
hätten
Urteil
24
.
September
f.
.
;
Senatsurteil
6
.
April
;
Staudinger/Roth
§
Rdn
.
m.w
.
.
zweite
Teil
Klausel
knüpft
ersten
Teil
.
ist
Sinn
Zweck
auszulegen
Parteien
verpflichtet
sein
sollen
Vertrag
so
durchzuführen
wäre
unwirksame
Bestimmung
sinngemäß
besten
entsprechende
gültige
ersetzt
worden
.
Teil
Klausel
bezweckt
somit
Schließung
Nichtigkeit
einzelner
vertraglicher
Regelungen
entstandenen
Lücken
.
salvatorische
Klausel
erfasst
Fall
fehlenden
Schriftform
Mietvertrages
.
bedarf
vorneherein
Erhaltung
Unwirksamkeit
gemäß
§
bedrohten
Restvertrages
fehlende
Schriftform
Unwirksamkeit
Mietvertrages
führt
.
bleibt
vielmehr
bestehen
.
gilt
lediglich
bestimmte
unbestimmte
Zeit
abgeschlossen
§
Satz
.
Auch
zweite
Teil
Klausel
enthält
Verpflichtung
Vertragsparteien
Schriftform
nachzuholen
.
Ersetzungsklausel
ist
anknüpfend
Erhaltungsklausel
Fälle
ausgerichtet
Klausel
endgültig
unwirksam
ist
gültige
sinngemäße
Klausel
ersetzt
werden
soll
vgl.
Senatsbeschluss
17
Juli
;
Wichert
.
Ersetzung
erfolgt
Nachholung
Schriftform
.
Mangel
Schriftform
wird
vereinbarte
Mietdauer
Jahr
überschreitet
unwirksam
.
Unwirksamkeit
vereinbarten
Mietdauer
beruht
Inhalt
Vereinbarung
ist
zurückzuführen
Parteien
Schriftform
hier
:
unzureichende
Bezeichnung
Mietgegenstandes
gewahrt
haben
.
Folglich
ersetzt
Nachholung
Schriftform
Vertrages
unwirksame
Vereinbarung
auch
lässt
unverändertem
Inhalt
wirksam
werden
.
vorliegenden
Fall
kann
Ersetzungsklausel
auch
verstanden
werden
Nachholung
Schriftform
verpflichtet
Parteien
Zusammenhang
salvatorischen
Klausel
§
Ziff
.
Mietvertrages
ausdrücklich
vereinbart
haben
nachträgliche
Änderungen
Ergänzungen
Vertrages
nur
schriftlicher
Vereinbarung
gelten
.
ausdrücklich
vereinbarte
Formzwang
verlöre
Sinn
Ersetzungsklausel
Nichteinhaltung
Form
Vertragsparteien
stets
Nachholung
verpflichten
würde
.
Sprick
Weber-Monecke
Richter
Bundesgerichtshof
Fuchs
ist
urlaubsbedingt
verhindert
unterschreiben
.
Sprick
Dose
Vorinstanzen
:
Entscheidung
09.08.2004
OLG
Entscheidung
27.06.2005