NAMEN
Verkündet
:
13
November
Justizamtsinspektorin
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
Nachschlagewerk
:
ja
:
:
ja
§
Inkrafttreten
Preisklauselgesetzes
14
.
September
wurden
Wertsicherungsklauseln
genehmigungsfrei
genehmigt
waren
Genehmigung
beantragt
war
Wirkung
Zukunft
auflösend
bedingt
wirksam
.
Urteil
13
November
OLG
.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
mündliche
Verhandlung
25
.
September
Vorsitzenden
Richter
Richter
Dr.
Dr.
Guhling
Recht
erkannt
:
Revision
Klägerin
Urteil
3
.
Zivilsenats
Brandenburgischen
Oberlandesgerichts
17
.
Oktober
wird
zurückgewiesen
Abweisung
Klage
Nebenkostennachzahlung
Höhe
insgesamt
134.030,33
€
Zinsen
Abweisung
Klage
Zahlung
Differenz
ursprünglichen
Pacht
Grundlage
Wertsicherungsklausel
erhöhten
Pacht
Zeit
13
.
September
insoweit
hilfsweise
geltend
gemachten
Anspruchs
Vertragsanpassung
richtet
.
Übrigen
Pachterhöhung
14
.
September
wird
vorbezeichnete
Urteil
Nachteil
Klägerin
erkannt
worden
ist
Revision
aufgehoben
.
Umfang
Aufhebung
wird
Sache
erneuten
Verhandlung
Entscheidung
auch
Kosten
Revisionsverfahrens
Oberlandesgericht
zurückverwiesen
.
Streitwert
:
€
Tatbestand
:
Parteien
streiten
Wirksamkeit
Wertsicherungsklausel
Inhalt
Nebenkostenabrede
Pachtvertrages
Grundstück
Beklagte
Pflegeheim
betrieb
.
Pachtobjekt
stand
Zwangsverwaltung
wurde
Klägerin
Zuschlagsbeschluss
23
.
Juni
Rahmen
Zwangsversteigerung
erworben
.
Beschluss
29
Juli
wurden
Zwangsverwaltung
aufgehoben
Zwangsverwalter
ermächtigt
Pachtrückstände
Zeit
22
.
Juni
einzutreiben
.
entstandenen
noch
offenen
Ansprüche
Pachterhöhungen
trat
Zwangsverwalter
Klägerin
.
Wertsicherungsklausel
Jahre
Verlängerungsoption
weitere
Jahre
geschlossenen
Pachtvertrages
7
.
Oktober
Parteien
Rechtsnachfolger
ursprünglichen
Vertragsparteien
eingetreten
sind
lautet
:
"
Ändert
Statistischen
Bundesamt
festgelegte
Index
Lebenshaltungskosten
privaten
Haushalte
früheren
Bundesgebiet
Basis
Verhältnis
Zeitpunkt
Vertragsschlusses
letzten
Mietänderung
festgestellten
Index
Prozent
oben
unten
so
ändert
jeweilige
Mietzins
gleichen
Verhältnis
.
neue
Mietzins
ist
Beginn
nächsten
Überschreitung
Fünf-Prozent-Grenze
folgenden
Kalendermonats
zahlen
.
Sollte
Wertsicherungsklausel
Landeszentralbank
genehmigt
werden
so
verpflichten
Vertragsparteien
Vereinbarung
Vertrag
aufzunehmen
Vertrag
vereinbarten
Bestimmungen
nächsten
kommt
genehmigungsfähig
ist
.
"
Nebenkostenabrede
§
schriftlichen
Pachtvertrages
lautet
:
"
1
.
Pächterin
übernimmt
Pachtobjekt
Zusammenhang
stehenden
Betriebskosten
.
werden
möglich
unmittelbar
gezahlt
.
2
.
Gebäudehaftpflichtversicherung
Grundsteuer
werden
zunächst
unmittelbar
Verpächter
gezahlt
Pächterin
Rechnung
gestellt
dann
Frist
Wochen
Verpächterin
erstatten
hat
.
"
herausgestellt
hatte
direkte
Abrechnung
Versorgungsunternehmen
möglich
war
vereinbarten
Vertragsparteien
6
.
Juni
mündlich
vorher
Vereinbarten
Beklagte
monatlichen
Betrag
€
Klägerin
Nebenkosten
entrichten
solle
fortan
auch
gezahlt
wurde
.
Klägerin
behauptet
Betrag
sei
abzurechnende
Nebenkostenvorauszahlung
vereinbart
gewesen
geht
Beklagte
vereinbarten
Nebenkostenpauschale
.
Klage
verlangt
Klägerin
Differenz
ursprünglichen
Pacht
Grundlage
Wertsicherungsklausel
erhöhten
Pacht
Höhe
133.012,12
€
Dezember
Mai
hilfsweise
Verurteilung
Beklagten
Zustimmung
Wertsicherungsklausel
trages
andere
näher
bezeichnete
Klausel
ersetzen
.
Ferner
verlangt
Nachzahlung
inzwischen
abgerechneter
Nebenkosten
Jahre
Höhe
insgesamt
134.030,33
€
.
Beklagte
hat
Widerklage
Feststellung
Unwirksamkeit
Wertsicherungsklausel
erhoben
.
Landgericht
hat
Klage
abgewiesen
Widerklage
stattgegeben
.
Berufung
Klägerin
hatte
lediglich
Hinblick
Widerklage
Erfolg
.
Hiergegen
richtet
Oberlandesgericht
zugelassene
Revision
Klägerin
Ansprüche
weiter
verfolgt
.
Entscheidungsgründe
:
Revision
hat
teilweise
Erfolg
.
Oberlandesgericht
hat
veröffentlichte
Entscheidung
Wesentlichen
folgt
begründet
:
Klägerin
sei
auch
Pachtansprüche
aktivlegitimiert
bereits
Zwangsversteigerung
23
.
Juni
entstanden
seien
Zwangsverwalter
Ansprüche
Klägerin
zulässiger
Weise
abgetreten
habe
.
Wertsicherungsklausel
Vertragsschluss
geltenden
Recht
zunächst
genehmigungsfrei
wirksam
gewesen
sei
sei
nunmehr
14
.
September
Kraft
getretenen
auch
verfassungswidrigen
Preisklauselgesetz
beurteilen
.
Übergangsregelung
§
Abs.
regele
zwar
Fortgeltung
bereits
erteilter
Genehmigungen
Fortgeltung
Genehmigungsfiktionen
früherem
Recht
.
handle
auch
bereits
abgeschlossenen
Sachverhalt
.
Wertsicherungsklausel
sei
Verstoßes
Schriftform
unwirksam
geworden
.
Genehmigung
automatischen
Wertsicherungsvereinbarung
Immobilienpachtvertag
werde
fingiert
Parteien
erstrebte
langfristige
Bindung
Nichteinhaltung
gesetzlich
gebotenen
Schriftform
§
scheitere
Vertrag
gesetzlicher
Frist
kündbar
sei
.
Verstoß
Schriftform
§
sei
jedenfalls
gegeben
Pachtvertrag
nachträglich
wesentlichen
Vertragsinhalts
mündlich
geändert
worden
sei
Nebenkosten
mehr
ursprünglich
vereinbart
soweit
möglich
unmittelbar
Beklagten
begleichen
gewesen
seien
nunmehr
monatliche
Zahlungen
€
Klägerin
insoweit
stehen
könne
abzurechnende
Vorauszahlung
Pauschale
verstehen
sei
.
Änderung
sei
wesentlich
Nebenkostenvorauszahlung
-pauschale
Teil
Pacht
anzusehen
sei
Auswirkungen
außerordentlichen
Kündigungsmöglichkeiten
zweimonatigen
Pachtverzuges
habe
.
insgesamt
knapp
%
Grundpacht
handle
Nebenkosten
auch
nur
unwesentlichen
Teil
Gesamtzahlungspflicht
.
Unwirksamkeit
Wertsicherungsklausel
greife
Zeitpunkt
Schriftformverstoß
eingetreten
sei
.
gesetzliche
Regelung
vereinbarte
Wertsicherungsklauseln
Zeitpunkt
gerichtlichen
Feststellung
schwebend
wirksam
seien
§
PrKG
gelte
nur
Gesetz
beurteilenden
Wertsicherungsklauseln
jedoch
schon
früherem
Recht
unwirksamen
Klauseln
.
Zwar
könne
Klägerin
Beklagten
grundsätzlich
verlangen
Änderung
vereinbarten
Klausel
genehmigungsfähigem
genehmigungsbedürftigem
Inhalt
zuzustimmen
.
Klägerin
habe
jedoch
dargelegt
verlangte
Vertragsänderung
Billigkeit
entspräche
.
verlangte
Anpassung
berücksichtige
nur
allgemeine
Preisentwicklung
auch
Pachtzinsentwicklung
vergleichbare
Objekte
angemessen
Rechnung
tragen
.
Auch
verlangte
Nebenkostennachzahlung
stehe
Klägerin
bewiesen
habe
Vertragschließenden
abzurechnende
Nebenkostenvorauszahlungen
Betriebskostenpauschale
vereinbart
worden
seien
.
II
.
Ausführungen
halten
rechtlichen
Nachprüfung
Punkten
stand
.
1
.
Zutreffend
hat
Oberlandesgericht
allerdings
angenommen
Klägerin
auch
Geltendmachung
Dezember
Mai
entstandenen
Pachtansprüche
aktivlegitimiert
ist
.
Zwar
stand
Pachtobjekt
Zeit
22
.
Juni
Zwangsverwaltung
.
Zwangsverwalter
war
jedoch
befugt
Zeit
entstandenen
Ansprüche
Klägerin
Pachtobjekt
Zuschlagsbeschluss
23
.
Juni
erwarb
abzutreten
.
-9-
Zuständig
Einziehung
22
.
Juni
entstandenen
Ansprüche
blieb
zwar
Zwangsverwalter
Befugnisse
insoweit
Zuschlagsbeschluss
23
.
Juni
ausdrücklich
endeten
vgl.
NJW-RR
.
war
somit
weiterhin
ordnungsgemäßen
Abwicklung
auch
Einziehung
rückständiger
Pachten
berechtigt
verpflichtet
18
.
Februar
;
vgl.
auch
Senatsurteil
.
§
Abs.
bestehende
Aufgabe
Zwangsverwalters
ordnungsgemäße
Nutzung
Verwaltung
Grundstücks
sorgen
schließt
Befugnis
Verwaltungsmasse
gehörenden
Rechtsansprüche
verfügen
insbesondere
auch
abzutreten
vgl.
Böttcher
5
.
Aufl
.
§
.
;
32
;
f.
;
offengelassen
Urteil
29
.
Juni
.
Verwaltungsrecht
Zwangsverwalters
reicht
weiter
etwa
nur
Überweisung
Forderung
Einziehung
Rahmen
Einzelzwangsvollstreckung
.
Verwalter
tritt
Abwicklung
gesamten
grundstücksbezogenen
Rechtsbeziehungen
Befugnis
Ausübung
bestehender
Gestaltungsrechte
Begründung
neuer
Rechtsverhältnisse
.
umfasst
auch
Befugnis
Verfügung
bestehende
Mietforderungen
.
Verfügung
pflichtgemäß
erfolgt
ist
Frage
Wirksamkeit
eventuellen
Haftung
Verwalters
.
2
.
Unrecht
ist
Oberlandesgericht
hingegen
vollständigen
Unwirksamkeit
vereinbarten
Wertsicherungsklausel
ausgegangen
.
Zutreffend
ist
allerdings
Annahme
Oberlandesgerichts
ursprünglich
abgeschlossene
Pachtvertrag
spätestens
mündlich
vereinbarten
Vertragsänderung
6
.
Juni
mehr
Voraussetzungen
erfüllte
enthaltene
Preisklausel
gemäß
§
Abs.
iVm
genehmigt
galt
.
Voraussetzung
war
gemäß
§
Abs.
Nr.
Verpächter
Dauer
mindestens
Jahren
Recht
ordentlichen
Kündigung
verzichtet
Pächter
Recht
hatte
Vertragsdauer
mindestens
Jahre
verlängern
.
Zwar
war
schriftlichen
Pachtvertrag
Vertragsdauer
Jahren
Verlängerungsoption
Pächter
weitere
Jahre
vereinbart
.
Voraussetzung
Wirksamkeit
Vertragsbindung
länger
Jahr
ist
jedoch
gemäß
§
Einhaltung
Schriftform
.
war
zumindest
Zeitpunkt
mündliche
Vereinbarung
abgeänderten
Nebenkostenabrede
mehr
gewahrt
.
ständiger
Rechtsprechung
Senats
ist
Schriftform
§
nämlich
nur
gewahrt
Abschluss
Vertrages
notwendige
Einigung
wesentlichen
Vertragsbedingungen
insbesondere
Mietgegenstand
Miete
Dauer
Parteien
Mietverhältnisses
Parteien
unterzeichneten
Urkunde
ergibt
.
Einführung
Verpächterin
entrichtenden
Nebenkostenpauschale
-vorauszahlung
monatlich
€
ursprünglich
vereinbarten
Direktabrechnung
Versorgungsunternehmen
wurden
Zahlungspflichten
Pächterin
Verpächterin
erheblich
erweitert
Folge
auch
Bedingungen
Zahlungsverzug
Kündigung
hätte
ausgesprochen
werden
können
erheblich
verändert
wurden
.
Pacht
Sinne
Abs.
Satz
Nr.
ist
Grundpacht
geschuldeten
Nebenkostenzahlung
vgl.
Senatsurteile
10
.
Oktober
BGHReport
23
Juli
.
Voraussetzungen
§
weiterhin
genügen
hätte
Nachtragsvereinbarung
6
.
Juni
ebenfalls
rung
Schriftform
vgl.
Senatsurteil
30
.
Januar
.
geschlossen
werden
müssen
.
Vertragsparteien
beachtet
haben
war
Schriftform
§
Zeitpunkt
insgesamt
mehr
gewahrt
.
Pachtvertrag
galt
unbestimmte
Zeit
geschlossen
war
somit
Vertragsparteien
auch
Ablauf
ursprünglichen
Bindungsfrist
kündbar
.
Vertrag
geänderten
Inhalts
wirkt
Genehmigungsfiktion
Abs.
iVm
auch
ursprünglichen
Vertrag
gegolten
haben
mag
Voraussetzungen
erfüllt
waren
.
mündlich
abgeänderte
Vertrag
stellt
anderen
eigenständig
prüfenden
Genehmigungsgegenstand
.
Inkrafttreten
Preisklauselgesetzes
14
.
September
richtet
Wirksamkeit
Klausel
allerdings
Gesetz
.
folgt
Übergangsvorschrift
§
nur
Preisklauseln
früherem
Recht
schon
genehmigt
waren
Genehmigung
früherem
Recht
bereits
beantragt
war
Genehmigung
fortgilt
bislang
geltenden
Vorschriften
weiter
anzuwenden
sind
.
Preisklauseln
schwebende
Unwirksamkeit
13
.
September
Genehmigungserfordernis
§
Abs.
ergab
können
14
.
September
mehr
Genehmigungsverfahren
nur
noch
Vorschriften
Preisklauselgesetzes
Wirksamkeit
erlangen
ebenso
848
;
Aufderhaar/Jaeger
;
vgl.
auch
897
;
BT-Drucks
.
S.
.
Rechtsänderung
Rechtsprechung
Bundesgerichtshofs
auch
bereits
endgültig
abgeschlossene
Sachverhalte
wirkt
vgl.
Urteile
9
.
Dezember
kann
dahinstehen
.
Pachtverhältnis
ist
noch
endgültig
abgewickelt
.
§
tritt
Unwirksamkeit
Preisklausel
Zeitpunkt
rechtskräftig
festgestellten
Verstoßes
Gesetz
frühere
Unwirksamkeit
vereinbart
ist
.
Rechtswirkungen
Preisklausel
bleiben
Zeitpunkt
Unwirksamkeit
unberührt
.
gelten
Preisklauseln
abweichend
früheren
Rechtslage
auflösend
bedingt
wirksam
vgl.
Neuhaus
.
Oberlandesgericht
sieht
Anwendung
Vorschrift
gehindert
meint
Regelung
betreffe
nur
Unwirksamkeit
Preisklauseln
Bestimmungen
Preisklauselgesetzes
jedoch
schon
früherem
Recht
unwirksamen
Klauseln
.
folge
allgemeinen
Grundsatz
Verbotsgesetz
aufgehoben
werde
Nichtigkeit
Geschäfte
bleibe
Gesetz
verstoßen
haben
.
verkennt
jedoch
Oberlandesgericht
Unwirksamkeit
streitigen
Klausel
Inkrafttreten
Preisklauselgesetzes
Gesetz
mehr
früherem
Recht
richtet
vereinbarte
Wertsicherungsklausel
keineswegs
vornherein
nichtig
war
jedenfalls
mündlichen
Abänderung
Nebenkostenabrede
Erlaubnisvorbehalt
§
Abs.
stand
.
Lediglich
Folgen
Schwebezustandes
hat
Gesetz
geändert
Klauseln
früherem
Recht
Erteilung
Genehmigung
schwebend
unwirksam
galten
nunmehr
anfänglich
wirksam
behandelt
auflösend
bedingt
gerichtliche
Feststellung
Verstoßes
.
auch
Inkrafttreten
Preisklauselgesetzes
vereinbarten
Wertsicherungsklauseln
teilhaben
ist
schon
geboten
alten
Zustand
schwebenden
Unwirksamkeit
bleiben
könnte
.
neue
Recht
kennt
Genehmigungsverfahren
mehr
schwebend
unwirksamen
Klausel
noch
Wirksamkeit
verhelfen
könnte
Ergebnis
ebenso
;
;
Aufderhaar/Jaeger
;
Neuhaus
;
vgl.
auch
Gerber
.
Geltung
neuen
Preisklauselgesetzes
Preisklauseln
Geltung
§
§
WährG
vereinbart
worden
waren
Tag
Verkündung
neuen
Gesetzes
Genehmigungsantrag
Bundesamt
Wirtschaft
Ausfuhrkontrolle
gestellt
war
entspricht
erkennbar
auch
Vorstellung
Regierungsentwurfs
BT-Drucks
.
S.
.
liegt
unangemessene
Benachteiligung
Vertragsparteien
Folge
zumindest
auflösend
bedingten
Wirksamkeit
Klausel
Vereinbarten
entspricht
.
Verstoß
vereinbarten
Wertsicherungsklausel
Preisklauselgesetz
bisher
gerichtlich
festgestellt
ist
stehen
Vorschriften
Gesetzes
Anwendung
vereinbarten
Klausel
.
kommt
verschiedentlich
Blickwinkel
Gesetzgebungskompetenz
angezweifelte
Vereinbarkeit
Preisklauselgesetzes
Grundgesetz
vgl.
Schultz
426
;
;
.
Aufl
.
.
;
ferner
Kirchhof
Wertsicherungsklauseln
Euro-Verbindlichkeiten
S.
.
Ergebnis
.
Preisklauselgesetz
eingeführte
auflösend
bedingte
Wirksamkeit
vereinbarter
Preisklauseln
greift
allerdings
nur
Inkrafttreten
Gesetzes
Wirkung
Zukunft
.
Rückwirkung
Zeiträume
Inkrafttreten
ordnet
Preisklauselgesetz
.
Rückwirkung
Zeitpunkt
Vertragsschlusses
sprechen
auch
Vertrauensgesichtspunkte
Vertragsparteien
sonst
rückwirkenden
Zahlungspflichten
auch
Preisklauseln
ausgesetzt
sein
könnten
früherem
Recht
genehmigungsfähig
waren
.
Zeitraum
Inkrafttreten
Preisklauselgesetzes
richtet
Wirksamkeit
vereinbarten
Klausel
weiterhin
13
.
September
geltenden
Recht
Inkrafttreten
Preisklauselgesetzes
Genemigungsantrag
mehr
möglich
ist
.
Zeitraum
13
.
September
kann
Klägerin
auch
Hilfsantrag
verfolgte
Vertragsanpassung
verlangen
.
steht
vorrangig
Vertragsanpassung
Genehmigung
Preisklausel
gemäß
§
Abs.
hätte
nachgesucht
werden
müssen
;
erst
endgültig
gescheitert
wäre
hätte
Verpflichtung
Vertragsparteien
Zustimmung
Vertragsanpassung
begründet
sein
können
.
steht
Anspruch
Vertragsanpassung
vereinbarte
automatische
Pachtanpassung
innere
Berechtigung
Verpächter
eingegangenen
zehnjährigen
Vertragsbindung
hatte
.
Vertragsbindung
Folge
mündlichen
Nachtragsabrede
6
.
Juni
entfallen
war
hätte
Klägerin
Vertrag
jederzeit
gesetzlichen
Frist
kündigen
können
vereinbarte
Pacht
mehr
auskömmlich
erschien
.
war
schon
innere
Rechtfertigung
automatische
Preisindizes
gekoppelte
Pachtanpassung
entfallen
auch
hilfsweise
vereinbarten
Vertragsanpassung
Grundlage
entzieht
.
Schließlich
ist
revisionsrechtlich
beanstanden
Oberlandesgericht
Klägerin
herangezogene
allgemeine
Preisentwicklung
geeigneten
Maßstab
Pachtanpassung
hier
vorliegenden
Sonderimmobilie
Altenund
angesehen
hat
so
insgesamt
hinreichenden
Substanziierung
vermeintlichen
Anspruchs
Klägerin
Zustimmung
konkret
verlangten
Vertragsanpassung
fehlt
.
3
.
Erfolglos
bleiben
auch
Angriffe
Revision
Abweisung
Nachzahlung
inzwischen
abgerechneter
Nebenkosten
zielenden
Klage
richten
.
Zusammenhang
Beweisaufnahme
behauptete
Verfahrensfehler
liegt
.
Parteien
mündlichen
Verhandlung
Landgericht
25
.
März
abgegebene
Erklärung
erneuten
Vorladung
erkrankungsbedingt
erschienenen
Zeugen
B.
solle
Protokoll
früheren
Vernehmung
anderen
Verfahren
verwertet
werden
durfte
Instanzgerichten
ausgelegt
werden
Einvernahme
Zeugen
Verfahren
somit
Gewinnung
persönlichen
Eindrucks
Zeugen
übereinstimmend
verzichtet
werde
§
.
Verzicht
konnte
Klägerin
einseitig
wieder
abrücken
zwar
nachgelassenen
Schriftsatz
18
.
April
erneut
persönliche
Vernehmung
Zeugen
antrug
.
Schriftsatznachlass
war
gewährt
Zeugenverzicht
nachträglich
revidieren
rechtliches
Gehör
Beklagten
Termin
neu
vorgebrachten
Streitstoff
gewähren
.
ausgerechnet
Veranlassung
ergeben
habe
nun
doch
persönlichen
Vernehmung
Zeugen
bestehen
hat
Klägerin
nachgelassenen
Schriftsatz
noch
Revision
aufgezeigt
.
Gegenteil
rekurriert
auch
nachgelassene
Schriftsatz
bezüglich
hier
bedeutsamen
Frage
vereinbarten
Nebenkostenvorschusses
Nebenkostenpauschale
Wesentlichen
früher
bereits
protokollierte
Aussage
Zeugen
.
Recht
ist
Landgericht
wieder
mündliche
Verhandlung
eingetreten
hat
Oberlandesgericht
erneute
Benennung
Zeugen
Berufungsinstanz
Maßstäben
Abs.
vgl.
Beschluss
22
.
Februar
ZR
NJW-RR
zurückgewiesen
.
4
.
aufgezeigten
Rechtsfehlers
Wirksamkeit
Preisklausel
Zeit
14
.
September
kann
angefochtene
Entscheidung
Bestand
haben
.
Senat
kann
abschließend
Sache
entscheiden
Oberlandesgericht
Standpunkt
folgerichtig
noch
endgültigen
Feststellungen
bezüglich
möglichen
Verwirkung
Anspruchs
getroffen
hat
.
Dose
Nedden-Boeger
Guhling
Vorinstanzen
:
Entscheidung
OLG
Entscheidung