NAMEN
Verkündet
:
9
Juli
Justizhauptsekretärin
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
Nachschlagewerk
:
:
ja
§
§
.
jetzt
:
§
InvErlWobauldG
22
.
April
.
S.
Art
.
Wohnbaulandgesetz
Wohnungseigentum
ist
auch
dann
"
Überlassung
Mieter
"
Sinne
§
564b
Abs.
Nr.
Satz
.
begründet
worden
Mieter
gekündigt
wurde
Zeit
Begründung
Wohnungseigentums
Angehöriger
Wohnung
lebte
Tode
damaligen
Mieters
Gesetzes
Mietverhältnis
eingetreten
ist
.
Angehörige
rückt
auch
bezüglich
Vermieter
Kündigung
Eigenbedarfs
beachten
hat
Rechtsposition
verstorbenen
Mieters
.
Urteil
9
Juli
AG
VIII
.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
mündliche
Verhandlung
9
Juli
Vorsitzende
Richterin
Dr.
Richter
Dr.
Dr.
Dr.
Recht
erkannt
:
Revision
Beklagten
wird
Urteil
Zivilkammer
Landgerichts
7
.
Januar
aufgehoben
.
Berufung
Klägers
Urteil
Amtsgerichts
Abteilung
2
.
Oktober
wird
zurückgewiesen
.
Kläger
hat
Kosten
Rechtsmittelzüge
tragen
.
Tatbestand
:
Parteien
streiten
Wirksamkeit
Kündigung
Mietverhältnisses
Eigenbedarfs
.
Eltern
Beklagten
mieteten
Vertrag
20
.
Februar
Mehrfamilienhaus
gelegene
Wohnung
damaligen
Eigentümerin
Hauses
.
Beklagte
lebte
Wohnung
.
Jahre
begründete
damalige
Eigentümerin
Hauses
Wohnungseigentum
Wohnung
11
November
Grundbuch
eingetragen
wurde
.
20
November
verstarb
Eltern
Beklagten
allein
noch
lebende
Mutter
.
Beklagte
verblieb
Wohnung
.
Auflassung
13
.
Dezember
Eintragung
Grundbuch
4
.
März
erwarb
Kläger
Eigentum
Wohnung
Grundstückseigentümerin
.
Schreiben
25
Juli
Beklagten
zugegangen
28
Juli
kündigte
Kläger
Mietverhältnis
31
Juli
Begründung
benötige
Wohnung
Töchter
.
Klage
verlangt
Kläger
Beklagten
Wohnung
lebenden
Angehörigen
Tochter
Beklagte
Enkel
Beklagter
Räumung
Herausgabe
Wohnung
.
Amtsgericht
hat
Klage
abgewiesen
Kündigung
zehnjährige
Sperrfrist
§
Abs.
Nr.
Satz
Verbindung
Gesetz
Sozialklausel
Gebieten
gefährdeter
Wohnungsversorgung
.
S.
Verordnung
Berliner
Senates
11
.
Mai
.
S.
entgegenstehe
.
Berufung
Klägers
hat
Landgericht
Klage
stattgegeben
.
Hiergegen
richtet
Berufungsgericht
zugelassene
Revision
Beklagten
.
Entscheidungsgründe
:
Berufungsgericht
hat
Revisionsverfahren
Bedeutung
ausgeführt
:
Kläger
geltend
gemachte
Eigenbedarf
sei
Ergebnis
Beweisaufnahme
berechtigt
.
Räumungsbegehren
Klägers
scheitere
Sperrfrist
§
Abs.
Nr.
Satz
.
Verbindung
Gesetz
Sozialklausel
Gebieten
gefährdeter
Wohnungsversorgung
Verordnung
Berliner
Senats
11
.
Mai
.
S.
.
Verordnung
abzeichnender
nachhaltiger
Entspannung
Wohnungsmarktes
entsprechend
Entscheidung
Oberverwaltungsgerichts
2
.
Zweckentfremdungsverbot-Verordnung
15
.
März
1
.
September
Verfassungswidrigkeit
Kraft
getreten
sei
könne
gestellt
bleiben
Kündigung
bereits
zuvor
25
Juli
ausgesprochen
worden
sei
.
Entscheidend
Anwendung
Kündigungssperrfristen
sei
jedoch
zeitliche
Aufeinanderfolge
Überlassung
Wohnung
Begründung
Wohnungseigentum
Veräußerung
.
Wohnung
sei
Beklagten
Begründung
Wohnungseigentums
überlassen
gewesen
.
Überlassung
müsse
nämlich
Mietvertrages
erfolgt
sein
.
Beklagte
habe
Wohnung
Tod
Mutter
aber
Mieterin
lediglich
Angehörige
Hauptmieterin
genutzt
.
Auch
Sinn
Regelung
müsse
Zeitpunkt
ankommen
Mieter
Wohnung
"
eigene
"
übernehme
.
ergebe
schließlich
auch
Abs.
.
Regelung
bedürfte
Überlassen
Wohnung
schon
Zeitpunkt
gegeben
wäre
später
eintretende
Mieter
Wohnung
bewohnt
hat
.
II
.
Ausführungen
halten
revisionsrechtlicher
Überprüfung
entscheidenden
Punkt
stand
.
Berufungsgericht
hat
Unrecht
angenommen
Eigenbedarf
gestützte
Kündigung
Klägers
25
Juli
zehnjährige
Wartefrist
Gesetzes
Sozialklausel
Gebieten
gefährdeter
Wohnungsversorgung
Art
.
Gesetzes
Erleichterung
Investitionen
Ausweisung
Bereitstellung
22
.
April
.
S.
folgenden
:
Sozialklauselgesetz
Verbindung
Verordnung
Berliner
Senats
11
.
Mai
.
S.
Anwendung
findet
.
1
.
Zutreffend
ist
allerdings
Ausgangspunkt
Berufungsgerichts
.
Tatbestand
§
Abs.
Satz
Nr.
Satz
.
auch
Tatbestand
Satz
Nr.
Sozialklauselgesetzes
Art
.
§
Abs.
EGBGB
Mietverhältnis
Parteien
31
.
August
weiter
anzuwenden
sind
setzen
Überlassung
Wohnräume
Mieter
Wohnungseigentum
begründet
Wohnungseigentum
veräußert
wurde
vgl.
etwa
Grapentin
:
Bub/Treier
Handbuch
Wohnraummiete
3
.
Aufl
.
Kap
.
IV
.
Schmidt-Futterer/Blank
Wohnraumschutzgesetze
7
.
Aufl
.
.
.
.
.
.
.
Richtig
ist
auch
Meinung
Berufungsgerichts
Überlassung
Wohnräume
Sinne
genannten
Vorschriften
liege
nur
dann
Einräumung
Besitzes
Mietvertrages
Bewohner
erfolge
dementsprechend
ausreiche
Räume
Begründung
Wohnungseigentums
anderen
Rechtsverhältnisses
genutzt
würden
.
ergibt
Wortlaut
Vorschriften
"
Überlassung
Mieter
"
steht
Übereinstimmung
Zweck
Regelungen
allgemeine
Meinung
vgl.
aaO
.
m.w
.
.
;
siehe
auch
.
2
.
Berufungsgericht
hat
jedoch
Unrecht
Umstand
Bedeutung
beigemessen
Wohnung
Zeitpunkt
Begründung
Wohnungseigentums
Mutter
Beklagten
Mieterin
überlassen
war
Beklagte
Tod
§
.
Art
.
§
Abs.
Nr.
Mietverhältnis
eingetreten
ist
.
gesetzliche
Eintritt
Mietverhältnis
Überlassung
Mietsache
Mieter
Wohnungseigentum
bereits
begründet
noch
veräußert
worden
ist
hat
Folge
erst
Veräußerung
Wohnungseigentums
beginnende
Wartefrist
Kündigung
Eigenbedarfs
auch
Kündigung
eingetretenen
Familienangehörigen
gilt
.
§
.
tritt
gemeinsamen
Hausstand
Mieter
lebende
Familienangehörige
Tod
Mieters
bestehende
Mietverhältnis
.
Gesetz
entsteht
neues
Mietverhältnis
bisherige
Mietverhältnis
wird
abgesehen
Wechsel
Person
Mieters
unverändert
fortgesetzt
.
Familienangehörige
tritt
grundsätzlich
vollem
Umfang
Rechtsstellung
bisherigen
Mieters
§
.
22
;
ähnlich
:
10
.
Aufl
.
.
;
.
8
;
Sternel
Mietrecht
3
.
Aufl
.
Kap
.
.
.
Ist
Zeit
Überlassung
Wohnung
bisherigen
Mieter
Tod
Wohnung
Wohnungseigentum
umgewandelt
worden
so
waren
schon
Lebzeiten
verstorbenen
Mieters
Voraussetzungen
geschaffen
Fall
Veräußerung
Wohnung
Kündigung
Erwerbers
Eigenbedarfs
Wartefristen
§
§
Abs.
Satz
.
Satz
Nr.
Sozialklauselgesetzes
eingreifen
.
Vorschriften
Mieter
ergebende
Kündigungsschutz
ist
Fall
bereits
Eintritt
Familienangehörigen
Mietverhältnis
angelegt
gewesen
.
Wird
schon
gebildete
Wohnungseigentum
Eintritt
Mietverhältnis
veräußert
so
kommt
§
Abs.
Satz
Nr.
Satz
.
Satz
Nr.
Sozialklauselgesetzes
erforderliche
Voraussetzung
Wohnungseigentum
erst
"
Überlassung
Mieter
"
gebildet
worden
ist
Überlassung
eingetretenen
Familienangehörigen
Überlassung
verstorbenen
ursprünglichen
Mieter
vgl.
auch
Grapentin
aaO
Kap
.
.
.
Unrecht
meint
Berufungsgericht
Regelung
Abs.
.
ergebe
Umkehrschluß
Überlassung
Mietsache
verstorbenen
Mieter
eintretenden
Familienangehörigen
zugute
kommen
könne
.
Regelung
§
Abs.
.
Person
verstorbenen
Mieters
Umwandlung
Wohnungseigentum
entstandenes
Vorkaufsrecht
eintretenden
Ehegatten
Familienangehörigen
übergeht
hat
jedoch
Vertragseintritt
§
Abs.
eigenständige
Bedeutung
.
nach
Grundsatz
§
.
.
ist
Vorkaufsrecht
grundsätzlich
übertragbar
.
Regelung
§
Abs.
.
wäre
zumindest
zweifelhaft
Familienangehörige
Eintritt
Mietverhältnis
auch
Person
bisherigen
Mieters
entstandene
Vorkaufsrecht
erwirbt
.
§
Abs.
.
zugrundeliegende
Wertung
Wahrung
Schutzfunktion
Vorkaufsrechts
Umwandlungen
Tod
Mieters
entstandenes
noch
ausgeübtes
Vorkaufsrecht
§
Abs.
.
trag
eintretenden
Personen
zugute
kommen
soll
vgl.
Beschlußempfehlung
Bericht
Ausschusses
Raumordnung
Städtebauwesen
Städtebau
Abs.
Satz
WoBindG
BT-Drucks
.
8/3403
S.
spricht
übrigen
eintretenden
Familienangehörigen
auch
frühere
Umwandlung
schon
angelegten
Kündigungsschutz
Fall
Verkaufs
Wohnungseigentums
zuzubilligen
.
Wortlaut
§
.
Gesetzeszusammenhang
folgende
Ergebnis
steht
auch
Einklang
Sinn
Zweck
§
.
einerseits
auch
§
Abs.
Satz
Nr.
Satz
.
Sozialklauselgesetzes
andererseits
.
§
.
dient
Schutz
Mieter
familienrechtlich
verbundenen
Hausgenossen
.
ebenso
Mieter
Lebensmittelpunkt
Wohnung
haben
wird
Tod
Mieters
zukommende
Bestandsschutz
Hausgenossen
erstreckt
vgl.
etwa
Heile
:
Bub/Treier
aaO
Kap
.
.
;
aaO
.
.
Ist
noch
Lebzeiten
verstorbenen
Mieters
Wohnung
Eigentumswohnung
umgewandelt
worden
so
konnte
verstorbene
Mieter
ausgehen
Verkauf
Wohnung
Erwerber
Eigenbedarfs
erst
Ablauf
Wartefristen
§
Abs.
Nr.
Satz
Sozialklauselgesetzes
wirksam
kündigen
kann
.
ist
Bestand
Mietverhältnisses
sichernde
Rechtsposition
Übergang
eintretenden
Familienangehörigen
genannten
Zweck
§
.
gerechtfertigt
ist
.
wird
andererseits
veräußernde
Vermieter
unbillig
belastet
.
ist
Grund
ersichtlich
zufällige
Umstand
Todes
Mieters
erfolgter
Umwandlung
Wohnungseigentum
geplanter
Veräußerung
-9-
Vermieter
Vorteil
verschaffen
soll
Wartefrist
mehr
belastete
Eigentumswohnung
veräußern
können
.
Wartefristen
§
Abs.
Satz
Nr.
Satz
.
Satzes
Nr.
Sozialklauselgesetzes
dienen
Schutz
Mieters
Mehrfamilienhaus
gelegenen
Wohnung
nachträgliche
Umwandlung
Wohnung
Wohnungseigentum
Verkauf
verstärktes
Bedürfnis
Eigennutzung
Vermieters
geschaffen
wird
Mieter
Abschluß
Mietvertrages
noch
rechnen
brauchte
vgl.
Lammel
Wohnraummietrecht
1
.
Aufl
.
.
;
aaO
§
.
f.
.
m.w
.
.
.
Gedanke
gilt
gleicher
Weise
auch
Familienangehörige
geschützte
Rechtsposition
eintreten
.
wird
Satz
Nr.
Sozialklauselgesetz
bestätigt
besonderen
Härte
hinausgehenden
Kündigungsschutz
auch
Härte
Mieter
"
lebendes
Mitglied
Familie
berücksichtigen
ist
.
3
.
Entscheidung
Berufungsgerichts
stellt
auch
anderen
rechtlichen
Grund
richtig
§
.
Berufungsgericht
konnte
Rechtsfehler
offenlassen
Verordnung
Berliner
Senats
11
.
Mai
.
S.
Grundlage
Sozialklauselgesetzes
B.
Gebiet
bestimmt
wird
ausreichende
Versorgung
Bevölkerung
Mietwohnungen
angemessenen
Bedingungen
gefährdet
ist
entsprechend
Oberverwaltungsgericht
Urteil
13
.
Juni
Zweckentfremdungsverordnung
Art
.
§
Abs.
Satz
Gesetzes
Verbesserung
Mietrechts
4
November
.
S.
vertretenen
Auffassung
1
.
September
Kraft
getreten
ist
Voraussetzungen
gesetzlichen
Ermächtigung
mehr
vorgelegen
haben
.
Kündigung
Klägers
25
Juli
ist
Beklagten
28
Juli
zugegangen
Zeitpunkt
erfolgt
genannte
Verordnung
auch
Auffassung
noch
wirksam
gewesen
ist
.
Erfolg
rügt
Revisionserwiderung
Berufungsgericht
habe
berücksichtigt
Kündigung
Klägers
25
Juli
Kündigung
nächstmöglichen
Zeitpunkt
umzudeuten
sei
Kläger
Kündigung
Klageerhebung
Antragstellung
Berufungsverfahren
nächstmöglichen
Zeitpunkt
wiederholt
habe
Gründen
Räumungsanspruch
jedenfalls
nunmehr
begründet
sei
.
25
Juli
31
Juli
ausgesprochene
Kündigung
Kündigung
nächstmöglichen
Zeitpunkt
umzudeuten
ist
kann
dahingestellt
bleiben
auch
Fall
Kündigung
zehnjährige
Sperrfrist
Satz
Nr.
Sozialklauselgesetzes
Verfassungsmäßigkeit
Gesetzes
vgl.
f.
Verbindung
Zeitpunkt
Zugangs
noch
gültigen
Verordnung
Berliner
Senats
11
.
Mai
aaO
fünfjährige
Sperrfrist
§
Abs.
Satz
Nr.
Satz
.
Verbindung
erst
1
.
Oktober
Kraft
getretenen
Verordnung
Berliner
Senats
22
.
September
.
S.
entgegenstünden
.
ganz
überwiegender
zutreffender
Meinung
Rechtsprechung
Literatur
darf
nämlich
vorgenannten
Vorschriften
Vermieter
Kündigung
erst
Ablauf
jeweiligen
Wartefrist
erklären
.
Frist
muß
Zeitpunkt
Zugangs
Kündigungserklärung
bereits
abgelaufen
sein
Vermieter
kann
Wartezeit
Beachtung
Kündigungsfristen
§
Abs.
.
Ablauf
kündigen
pentin
aaO
Kap
.
.
;
60
.
Aufl
.
.
;
Schmidt-Futterer/Blank
aaO
§
.
;
aaO
§
.
ebenso
auch
entsprechenden
Vorschrift
§
.
:
.
15
;
Lammel
Wohnraummietrecht
2
.
Aufl
.
.
.
Verständnis
§
Abs.
Satz
Nr.
Satz
.
Satz
Nr.
Sozialklauselgesetz
entspricht
insbesondere
Gesetzgebungsgeschichte
Vorschriften
Ausdruck
gekommenen
Willen
Gesetzgebers
:
Oberlandesgericht
hatte
Rechtsentscheid
13
.
Dezember
Dreijahresfrist
§
Abs.
Satz
Nr.
Satz
anknüpfend
Gesetzeswortlaut
Vermieter
erst
"
Ablauf
Jahren
berechtigte
Interessen
"
berufen
"
kann
entschieden
Kündigung
wirksam
Ablauf
Wartefrist
ausgesprochen
werden
darf
Ablauf
ausgesprochene
Kündigung
zusätzlich
Fristen
§
Abs.
.
gelten
.
Auslegung
hat
Gesetzgeber
Einfügung
Sätze
§
Abs.
Satz
Nr.
.
Gesetz
Verbesserung
Rechtsstellung
Mieters
20
Juli
.
S.
ausdrücklich
angeschlossen
Gesetzentwurf
Bundesrates
BT-Drucks
.
S.
.
Sozialklauselgesetz
gilt
.
Zwar
unterscheidet
Wortlaut
Satz
Nr.
§
Abs.
Nr.
Satz
.
berechtigte
Interessen
Ablauf
Frist
"
berücksichtigt
"
werden
.
ist
aber
sachlicher
Unterschied
§
Abs.
Satz
Nr.
Satz
beabsichtigt
unterschiedliche
Formulierung
beruht
allein
Vorschrift
ursprünglich
Sperrfrist
konzipiert
worden
war
vgl.
BayObLG
NJW-RR
BayObLGZ
.
.
.
Kündigung
Klägers
Eigenbedarfs
25
Juli
ist
mithin
schon
unwirksam
Zeitpunkt
Zugangs
Kündigungsschreibens
28
Juli
fünfjährige
Sperrfrist
Abs.
Nr.
Satz
.
auch
zehnjährige
Sperrfrist
Satz
Nr.
Sozialklauselgesetzes
entgegenstanden
.
Unwirksamkeit
Kündigungserklärung
würde
auch
dann
beseitigt
Geltung
Sperrfristen
nachträglich
Wirkung
Zukunft
weggefallen
wäre
.
Mietverhältnis
Parteien
ist
Kündigung
25
Juli
beendet
worden
selbst
Kündigung
nächstmöglichen
Zeitpunkt
umgedeutet
würde
.
Revisionserwiderung
aufgezeigten
Vorbringen
ergibt
Kläger
1
.
September
Tatsacheninstanzen
vorliegenden
Rechtsstreits
Gründen
Kündigungsschreiben
25
Juli
erneut
gekündigt
hat
.
Zwar
kann
Erhebung
Räumungsklage
weiteren
Prozeßhandlungen
Räumungsrechtsstreits
schlüssige
Kündigungserklärung
liegen
.
setzt
jedoch
hinreichender
Deutlichkeit
Wille
Klägers
erkennbar
ist
Prozeßhandlung
solle
lediglich
Durchsetzung
bereits
außerprozessual
erklärten
Kündigung
dienen
auch
materiell-rechtliche
Willenserklärung
enthalten
Urteil
6
November
;
vgl.
auch
.
Willen
Vermieters
kann
hier
bereits
gekündigt
worden
ist
Regel
nur
dann
geschlossen
werden
Klageerhebung
weiteren
prozessualen
Erklärung
Räumungsanspruch
neue
Kündigungsgründe
andere
Umstände
stützt
erneute
Kündigung
Fall
erste
Kündigung
unwirksam
gewesen
sein
sollte
Standpunkt
aussichtsreich
erscheinen
lassen
.
Vorbringen
zeigt
erwiderung
23
.
Juni
zugestellte
Klageschrift
noch
Zusammenhang
Berufungsantrag
mündlichen
Verhandlung
2
Juli
auch
Schriftformerfordernis
§
.
genügen
würde
.
Berufungsurteil
hat
Kläger
vielmehr
Instanzen
ausschließlich
Wirksamkeit
Kündigung
25
Juli
verteidigt
Auffassung
vertreten
Sperrfristen
Abs.
Satz
Nr.
.
Sozialklauselgesetzes
hätten
Kündigung
entgegengestanden
.
Berufungsgericht
Sachvortrag
Klägers
übergangen
hat
wird
Revisionserwiderung
gerügt
.
Auch
Kläger
Revisionserwiderung
vorsorglich
Bezugnahme
Gründe
Kündigungsschreiben
25
Juli
erklärte
erneute
Kündigung
Mietverhältnisses
nächstmöglichen
Termin
vermag
Räumungsklage
Erfolg
verhelfen
.
Kündigungserklärung
ist
§
Abs.
Satz
Revisionsinstanz
unbeachtlich
.
Zwar
können
prozeßökonomischen
Gründen
ausnahmsweise
Abschluß
letzten
mündlichen
Verhandlung
Berufungsinstanz
eingetretene
materiell-rechtliche
Beurteilung
bedeutsame
Tatsachen
Revisionsinstanz
berücksichtigt
werden
unstreitig
sind
schutzwürdige
Belange
Gegenpartei
entgegenstehen
vgl.
.
Urteil
12
.
Januar
.
.
.
.
Voraussetzungen
liegen
hier
jedoch
Berücksichtigung
Kündigung
abschließende
Entscheidung
Revisionsgerichts
möglich
ist
.
Berufungsgericht
hat
Frage
Voraussetzungen
Erlaß
Verordnung
Berliner
Senats
11
.
Mai
.
S.
nachträglich
weggefallen
sind
Feststellungen
getroffen
.
Beurteilung
Berechtigung
Räumungsbegehrens
nunmehr
erklärten
Kündigung
müßte
Rechtsstreit
Berufungsgericht
zurückverwiesen
werden
.
Zulassung
neuen
Vorbringens
Revisionsverfahren
würde
rasche
endgültige
Streitbereinigung
herbeiführen
ist
unbillig
Kläger
Durchsetzung
erneuten
Kündigung
weiteren
Prozeß
verweisen
vgl.
auch
.
.
Berufungsurteil
ist
demgemäß
aufzuheben
§
Abs.
.
Kündigungserklärung
25
Juli
Kläger
Räumungsverlangen
stützt
Berufungsgericht
festgestellten
Sachverhalt
unwirksam
ist
Zugang
genannten
Wartefristen
noch
abgelaufen
waren
ist
Sache
Endentscheidung
reif
§
Abs.
.
Senat
hat
Sache
selbst
entscheiden
Berufung
Klägers
erstinstanzliche
klageabweisende
Urteil
zurückzuweisen
.
Dr.
Dr.
Dr.
Dr.
urlaubsbedingter
Abwesenheit
Unterschriftsleistung
verhinderten
Richter
Bundesgerichtshof
Dr.
.