NAMEN
Verkündet
:
6
November
Justizangestellte
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
Nachschlagewerk
:
ja
:
:
ja
558d
Abs.
Anforderungen
Vorliegen
qualifizierten
Mietspiegels
Bestätigung
Senatsurteils
21
November
.
Urteil
6
November
ZR
AG
VIII
.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
schriftlichen
Verfahren
Schriftsatzfrist
9
.
Oktober
Vorsitzenden
Richter
Richter
Dr.
Richterinnen
Dr.
Dr.
Fetzer
Richter
Dr.
Recht
erkannt
:
Revision
Klägerin
wird
Urteil
Zivilkammer
Landgerichts
5
.
Oktober
aufgehoben
.
Sache
wird
neuen
Verhandlung
Entscheidung
auch
Kosten
Revisionsverfahrens
Berufungsgericht
zurückverwiesen
.
Tatbestand
:
Beklagte
ist
Mieterin
Drei-Zimmer-Wohnung
Klägerin
.
Nettokaltmiete
belief
mindestens
Mai
€
.
Schreiben
28
.
Januar
forderte
Klägerin
Beklagte
Benennung
Vergleichswohnungen
Erhöhung
Nettokaltmiete
1
.
April
€
€
zuzustimmen
.
entspricht
Erhöhung
Nettokaltmiete
€
je
€
je
.
Schreiben
enthielt
auch
Angaben
Wohnung
Berliner
.
Beklagte
stimmte
Mieterhöhung
.
Klägerin
nimmt
Beklagte
Zustimmung
Mieterhöhung
Erhöhungsverlangen
28
.
Januar
Anspruch
.
Klage
ist
Vorinstanzen
Erfolg
geblieben
.
Berufungsgericht
zugelassenen
Revision
verfolgt
Klägerin
Zustimmungsbegehren
weiter
.
Entscheidungsgründe
:
Revision
hat
Erfolg
.
Berufungsgericht
hat
Begründung
Entscheidung
Revisionsverfahren
Interesse
Wesentlichen
ausgeführt
:
Erhöhungsverlangen
Klägerin
sei
zwar
formell
wirksam
.
Klägerin
stehe
aber
§
§
.
Anspruch
Beklagte
Zustimmung
Erhöhung
Nettokaltmiete
.
Beklagte
Klägerin
geltend
gemachte
Höhe
vermeintlich
ortsüblichen
Vergleichsmiete
stelle
müsse
Berufungskammer
ortsübliche
Vergleichsmiete
eigenständig
ermitteln
.
sei
Vermieter
Erhöhungsverlangen
verwendete
Begründungsmittel
gebunden
.
Kammer
dürfe
vielmehr
Berliner
Mietspiegel
verwenden
qualifizierten
Mietspiegel
Sinne
§
558d
handele
.
§
558d
Abs.
enthaltenen
Vermutung
sei
auszugehen
maßgeblichen
Spanne
liegenden
Mietwerte
ortsübliche
Miete
Wohnungen
jeweiligen
Mietspiegelfeldes
widerspiegelten
.
Vermutungswirkung
könne
nur
Beweis
Gegenteils
widerlegt
werden
.
sei
tieller
Angriff
Erstellung
Mietspiegels
anerkannten
wissenschaftlichen
Grundsätzen
erforderlich
.
Angriff
habe
Klägerin
geführt
.
Rüge
Einteilung
Wohnlagen
Berliner
Mietspiegel
sei
unzureichend
Gegensatz
anderen
Großstädten
zusätzlich
Kategorie
"
beste
Wohnlage
"
vorsehe
begründe
Annahme
Eingruppierung
sei
fehlerhaft
erfolgt
.
Klägerin
habe
bereits
dargelegt
inwiefern
repräsentative
Charakter
Einordnung
Wohnlagen
allein
gewahrt
sein
solle
verschiedenen
Mietspiegeln
unterschiedliche
Einordnungen
existierten
.
Fehlerhaft
wäre
Berliner
Mietspiegel
vorgenommene
Einteilung
nur
dann
lediglich
einzige
statistisch
zutreffende
Einteilung
Wohnlagen
Städte
gebe
gerade
vermisste
Kategorie
"
beste
Wohnlage
"
erforderlich
sei
.
wiederum
bedürfte
Abgleichs
Kategorie
"
gute
Wohnlage
"
erfassten
Wohnungen
Ergebnis
führen
müsste
Bestand
statistisch
relevante
Menge
Wohnungen
befinde
Marktpreis
nur
unerheblich
übrigen
Wohnungen
guter
Wohnlage
unterschieden
.
sei
Endbericht
Grundlagendaten
empirischen
Mietspiegel
enthaltenen
Angaben
Fall
.
Anteil
Wohnungen
guter
Wohnlage
Nettokaltmiete
€
Quadratmeter
erzielt
werde
liege
%
sei
vernachlässigen
.
Klägerin
"
willkürliche
Einteilung
Wohnlagen
weise
Berliner
Mietspiegel
.
Klägerin
Erhöhungsverlangen
zulässigerweise
benannten
Vergleichswohnungen
gezahlten
Mieten
gestützt
habe
hindere
Gericht
Einholung
Sachverständigengutachtens
verzichten
ortsübliche
Vergleichsmiete
dung
qualifizierten
Mietspiegels
bestimmen
.
könnten
Einordnung
betroffenen
Wohnung
maßgebliche
Spanne
auch
Mietspiegel
enthaltene
Orientierungshilfen
Schätzungsgrundlage
herangezogen
werden
.
auch
Berliner
Mietspiegel
enthaltene
Orientierungshilfen
seien
umfassenden
Sachverstand
Mietspiegelerstellung
beteiligten
Experten
getragen
.
auch
Vorliegen
qualifizierten
Mietspiegels
Regel
Sachverständigengutachten
Spanneneinordnung
eingeholt
werden
müsste
würde
Vermutungswirkung
§
558d
Abs.
weitgehend
verfahrensvereinfachende
Funktion
verlieren
.
Verwendung
qualifizierten
Mietspiegels
Schätzung
Spanneneinordnung
Gericht
§
garantiere
Interesse
Parteien
rasche
Entscheidung
vermeide
Anfall
Gutachterkosten
Falle
Teilunterliegens
Mieterhöhungsbetrag
erheblich
schmälern
sogar
aufzehren
könnten
.
Anwendung
Berliner
Mietspiegels
dort
konkrete
Einordnung
Wohnung
Spanne
Mietspiegelfelds
"
vorgesehenen
Orientierungshilfen
ergebe
vorliegend
ortsübliche
Nettokaltmiete
Beklagten
bereits
gezahlten
Miete
liege
.
sei
Orientierungshilfe
dienende
Merkmalgruppe
Wohnumfeld
negativ
bewerten
;
straße
gelegene
Wohnung
befinde
"
bevorzugten
Citylage
"
setze
Lage
zentral
gelegenen
Teilraum
Großstadt
besondere
Dichte
Einkaufsmöglichkeiten
Kultureinrichtungen
Restaurants
Einrichtungen
auszeichne
typische
Infrastruktur
Wohngebiets
hinausgehende
Bedeutung
Anziehungskraft
insbesondere
auch
ausländische
Besucher
Touristen
habe
.
II
.
Beurteilung
hält
rechtlicher
Nachprüfung
stand
.
Berufungsgericht
gegebenen
Begründung
kann
Anspruch
Klägerin
.
Zustimmung
verlangten
Mieterhöhung
verneint
werden
.
1
.
Rechtsfehlerfrei
hat
Berufungsgericht
noch
angenommen
Klägerin
Mieterhöhungsverlangen
ordnungsgemäß
§
begründet
hat
.
Klägerin
hat
Begründung
angestrebten
Mieterhöhung
Benennung
Vergleichswohnungen
gestützt
Abs.
Nr.
;
vgl.
auch
Senatsurteil
28
.
März
.
f.
Eignung
qualifizierter
Mietspiegel
unterstellend
zusätzlich
Berliner
Mietspiegel
vorgesehenen
Angaben
Wohnung
mitgeteilt
§
Abs.
.
2
.
Ausführungen
Berufungsgerichts
materiellen
Berechtigung
Mieterhöhungsverlangens
sind
hingegen
Rechtsfehlern
beeinflusst
.
Senat
hat
Erlass
Berufungsurteils
Urteil
21
November
.
vergleichbaren
Sachverhaltsgestaltung
grundlegend
Frage
Stellung
genommen
Voraussetzungen
qualifizierter
Mietspiegel
gegeben
ist
Vermutungswirkung
§
558d
Abs.
auslöst
.
Gemessen
Maßstäben
hätte
Berufungsgericht
auch
Streitfall
ortsübliche
Vergleichsmiete
allein
Verweis
§
558d
Abs.
qualifizierten
Mietspiegel
zugeschriebene
Vermutung
feststellen
dürfen
.
Tatrichter
obliegenden
Prüfung
konkret
Vermieter
verlangte
Mieterhöhung
§
tatsächlich
berechtigt
ist
darf
ortsübliche
Vergleichsmiete
nur
Grundlage
Erkenntnisquellen
bestimmt
werden
tatsächlich
üblicherweise
gezahlten
Mieten
vergleichbare
Wohnungen
freie
tatrichterliche
Überzeugungsbildung
§
hinreichenden
Weise
ermittelt
haben
Senatsurteile
16
.
Juni
.
9
;
21
November
aaO
.
13
;
vgl.
BVerfGE
.
ist
Tatrichter
Rahmen
freien
Überzeugungsbildung
Erhöhungsverlangen
Vermieters
genannte
Begründungsmittel
Sinne
§
Abs.
beschränkt
.
Existiert
ordnungsgemäßer
Mietspiegel
558d
Angaben
Rede
stehende
Wohnung
enthält
so
darf
Tatrichter
berücksichtigt
werden
.
kommt
Mietspiegel
anerkannten
wissenschaftlichen
Grundsätzen
erstellt
Gemeinde
Interessenvertretern
Vermieter
Mieter
anerkannt
worden
ist
558d
Abs.
;
qualifizierter
Mietspiegel
§
558d
Abs.
vorgesehene
Vermutungswirkung
Anwendung
.
Gesetzgeber
misst
Mietspiegel
besondere
Gewähr
Richtigkeit
Aktualität
enthaltenen
Daten
breite
Akzeptanz
BT-Drucks
.
S.
.
Gründen
wird
Gesetzes
§
vermutet
qualifizierten
zeitlichen
Vorgaben
§
558d
Abs.
einhaltenden
bezeichneten
Entgelte
ortsübliche
Vergleichsmiete
wiedergeben
Senatsurteil
21
November
aaO
.
.
Voraussetzung
Eingreifen
gesetzlichen
Vermutung
558d
Abs.
ist
jedoch
Tatrichter
herangezogene
Mietspiegel
Tatbestandsmerkmale
§
558d
Abs.
unstreitig
offenkundig
§
nachweislich
erfüllt
Senatsurteil
21
November
aaO
.
.
Prüfung
Anforderungen
kann
schon
verzichtet
werden
Mietspiegel
steller
qualifizierter
Mietspiegel
bezeichnet
Gemeinde
und/oder
Interessenvertretern
Vermieter
Mieter
anerkannt
veröffentlicht
worden
ist
.
Umstände
beweisen
noch
Anforderungen
§
558d
Abs.
auch
tatsächlich
vorliegen
also
anerkannten
wissenschaftlichen
Grundsätzen
erstellt
worden
ist
Senatsurteil
21
November
aaO
.
.
Einwendungen
Wissenschaftlichkeit
Datenerhebung
-auswertung
ist
anders
Berufungsgericht
meint
erst
Rahmen
Widerlegung
gesetzlichen
Vermutung
§
558d
Abs.
nachzugehen
schon
Prüfung
Eingreifen
Vermutung
erforderlichen
Voraussetzungen
§
558d
Abs.
gegeben
sind
.
Partei
Vorliegen
qualifizierten
Mietspiegels
stellt
ist
allerdings
verlangen
Rahmen
Möglichen
substantiierte
Angriffe
Mietspiegel
vorbringt
Erstellung
Mietspiegels
allgemein
zugänglichen
Quellen
dokumentiert
ist
Senatsurteil
21
November
aaO
.
.
ist
beachten
Gesetzgeber
Mietrechtsreformgesetzes
Einführung
qualifizierten
Mietspiegels
ausgegangen
ist
Erstellung
dokumentiert
wird
BT-Drucks
.
S.
.
Informationen
derartigen
Dokumentation
ergeben
kann
Partei
qualifizierten
anerkennen
will
mehr
Nichtwissen
bestreiten
.
muss
vielmehr
Inhalt
Dokumentation
substantiiert
auseinandersetzen
Fachkenntnisse
etwa
Gebiet
Statistik
möglich
ist
Senatsurteil
21
November
aaO
.
.
-9-
Falle
substantiierten
Bestreitens
Voraussetzungen
558d
Abs.
ist
Vorliegen
offenkundig
sind
allgemein
gültigen
Regeln
Beweis
erheben
.
Anders
Revisionserwiderung
meint
kann
hierbei
schon
Hinweis
Beweiskraftwirkung
§
Abs.
weiteren
Prüfung
Voraussetzungen
§
558d
Abs.
abgesehen
werden
.
Revisionserwiderung
macht
insoweit
geltend
Berliner
Mietspiegel
erbringe
verkörperte
Gedankenerklärung
Form
statistischen
Datenauswertung
Interpretation
"
Stadt
Ausstellerin
erkennen
lasse
gemäß
§
Abs.
vollen
Beweis
qualifizierten
Mietspiegel
handele
.
ist
bereits
fraglich
Berliner
Mietspiegel
öffentliche
Urkunde
Sinne
§
Abs.
darstellt
.
kann
letztlich
offen
bleiben
.
Stadt
hat
Mietspiegel
enthaltenen
Daten
erhoben
ausgewertet
lediglich
getroffenen
Aussagen
zutreffend
anerkannt
Amtsblatt
S.
.
Beweiskraftwirkung
§
Abs.
reicht
aber
nur
so
weit
gewährleistet
ist
Beurkundung
berufene
Amtsperson
Tatsachen
selbst
verwirklicht
eigener
Wahrnehmungen
zuverlässig
festgestellt
hat
Beschluss
6
.
Mai
IX
.
eventuelle
Beweiskraft
Berliner
Mietspiegels
könnte
nur
Umstand
erstrecken
Stadt
anerkannten
wissenschaftlichen
Grundsätzen
erstellten
Mietspiegel
akzeptiert
hat
.
Mietspiegel
tatsächlich
Beachtung
allgemein
anerkannter
wissenschaftlicher
Methoden
erstellt
worden
ist
wäre
möglichen
Beweiskraftwirkung
§
Abs.
umfasst
.
Wird
Vorliegen
qualifizierten
Mietspiegels
also
Ausrichtung
anerkannten
wissenschaftlichen
Grundsätzen
substantiiert
bestritten
muss
Gericht
gegebenenfalls
Einholung
amtlicher
Auskünfte
§
Abs.
Nr.
§
Nr.
Vorliegen
§
558d
Abs.
genannten
Voraussetzungen
Beweis
erheben
.
Einhaltung/Nichteinhaltung
anerkannter
wissenschaftlicher
Grundsätze
wird
bereits
etwa
Mietspiegel
veröffentlichten
Erläuterungen
enthaltenen
aussagekräftigen
Angaben
Verfahren
Datengewinnung
-auswertung
einzelnen
Bewertungsschritten
offenkundig
darstellt
Gericht
eigener
Sachkunde
beurteilt
werden
kann
häufig
nur
Sachverständigengutachten
klären
lassen
vgl.
Senatsurteil
21
November
aaO
.
.
wird
aber
durchaus
auch
Fälle
geben
ausreichende
Klärung
ergiebiger
Erläuterungen
Mietspiegel
ergänzend
eingeholter
amtlicher
Auskünfte
Anhörung
sachverständiger
Zeugen
§
etwa
Experten
Erstellung
Mietspiegels
maßgeblich
beteiligt
waren
eigener
Sachkunde
Gerichts
erreicht
werden
kann
Senatsurteil
21
November
aaO
.
.
Bestreitensfall
Sachverständigengutachten
erforderlich
ist
hängt
vorrangig
Art
Mietspiegel
vorgebrachten
Einwendungen
Aussagekraft
vorhandenen
zugänglichen
Dokumentation
Datenerhebung
Datenauswertung
Inhalt
Erläuterungen
Mietspiegel
angewandten
Methodik
eigenen
Sachkunde
Gerichts
Senatsurteil
21
November
aaO
.
.
Fällen
ausreichende
Klärung
Streitfragen
Einschaltung
Sachverständigen
unumgänglich
ist
wird
Umständen
Möglichkeit
bestehen
bereits
existierende
Gutachten
zurückzugreifen
.
anderen
Verfahren
Frage
Einhaltung
anerkannter
wissenschaftlicher
Methoden
erhobenes
Gutachten
kann
gegebenenfalls
§
Sachverständigenbeweis
§
§
.
Urkundenbeweis
verwertet
werden
Senatsurteil
21
November
aaO
.
.
Gemessen
vorstehenden
Grundsätzen
hätte
Berufungsgericht
Streitfall
ortsübliche
Vergleichsmiete
allein
Heranziehung
§
558d
Abs.
qualifizierten
Mietspiegel
zugeschriebenen
Vermutungswirkung
feststellen
dürfen
hätte
Einwand
Klägerin
nachgehen
müssen
Mietspiegel
Stadt
sei
anerkannten
wissenschaftlichen
Grundsätzen
erstellt
worden
.
Bestreiten
war
unabhängig
Frage
Berufungsgericht
herangezogene
Endbericht
Grundlagendaten
Mietspiegel
so
Rüge
Revision
allgemein
zugänglich
ist
auch
hinreichend
substantiiert
.
Klägerin
hat
moniert
Einordnung
Wohngebiete
Berliner
beruhe
überprüfbaren
anerkannten
wissenschaftlichen
Erkenntnissen
Erhebungen
willkürlichen
realitätsfremden
tatsächlichen
Mietniveau
orientierten
Einteilung
Straßen
Gebiete
Wohnlagen
"
einfach
"
"
mittel
"
"
gut
"
Münchener
vorgesehene
Kategorie
"
beste
Wohnlage
"
gar
vorgesehen
sei
.
hat
insbesondere
Einordnung
streitgegenständlichen
Wohnung
Kategorie
"
einfache
Wohnlage
bemängelt
vorgetragen
Wohnung
liege
Infrastruktur
besonders
beliebten
Innenstadtgebiet
deutlich
einschlägigen
Höchstwert
Berliner
Mietspiegels
gezahlte
Mieten
erzielt
würden
.
werde
exemplarisch
belegt
Wohnungen
Bestand
Klägerin
nur
einschlägigen
Mietspiegelfeld
ausgewiesenen
Spanne
lägen
.
Wohnungen
straße
gleiche
Mietniveau
gelten
solle
Wohnungen
Randgebieten
etwa
Märkischen
Viertel
ebenfalls
einfachen
Wohnlage
zugeordnet
würden
sei
auch
Stadtteilen
andere
Infrastrukturen
gänzliche
andere
Bauweise
Altbauten
vorhanden
seien
auch
ansonsten
andere
Verhältnisse
herrschten
.
Klägerin
hat
Richtigkeit
Repräsentativität
Mietspiegel
zugrunde
gelegten
Datenmaterials
substantiiert
Frage
gestellt
.
Einwänden
hat
Berufungsgericht
Urteilsgründen
hinreichend
befasst
.
ist
lediglich
Rüge
Klägerin
eingegangen
Berliner
Mietspiegel
sehe
Kategorie
"
beste
Wohnlage
"
.
Berufungsgericht
Einwendungen
Klägerin
eigener
Sachkunde
ausschließlich
Verwertung
ordnungsgemäß
eingeführter
Unterlagen
hätte
widerlegen
können
ist
Berufungsurteil
entnehmen
noch
sonst
ersichtlich
.
Berufungsgericht
hätte
Berliner
Mietspiegel
Durchführung
Beweisaufnahme
qualifizierten
Mietspiegel
Sinne
§
558d
bewerten
dürfen
.
3
.
Entscheidung
Berufungsgerichts
erweist
auch
anderen
Gründen
richtig
§
.
Zwar
hätte
Erhöhungsbegehren
Klägerin
bisherigen
Vortrag
auch
dann
Erfolg
gehabt
Berufungsgericht
jedenfalls
Heranziehung
Vermutungswirkung
§
558d
Abs.
Berliner
Mietspiegel
zurückgegriffen
hätte
.
Klägerin
hat
Beklagten
gestellte
Behauptung
begehrte
Miete
€
Quadratmeter
sei
ortsüblich
Beweis
angeboten
.
hat
insofern
lediglich
bereits
Erhöhungsverlangen
nannten
Vergleichswohnungen
bezogen
.
Abgesehen
Beklagte
Vergleichbarkeit
benannten
Wohnungen
bestritten
hat
stellen
Wohnungen
Regelfall
geringe
Datengrundlage
ortsübliche
Vergleichsmiete
beweisen
vgl.
Senatsurteil
21
November
aaO
.
[
Vergleichswohnungen
;
gilt
insbesondere
bedenkt
Bestand
Klägerin
stammen
vgl.
Senatsurteil
3
Juli
.
.
Allerdings
hat
Gesichtspunkt
bisherigen
Prozessverlauf
Rolle
gespielt
Berufungsgericht
weiteren
Verfahren
Weg
wählen
wollte
Klägerin
gegebenenfalls
Gelegenheit
geben
wäre
entsprechenden
Beweisantritt
nachzuholen
vgl.
Senatsurteil
21
November
aaO
.
.
Würdigung
Ortsüblichkeit
verlangten
Miete
eingeholten
Sachverständigengutachtens
wird
Tatrichter
aber
berücksichtigen
haben
Fällen
qualifizierter
Mietspiegel
betroffene
Wohngebiet
vorliegt
besondere
Gewähr
Richtigkeit
Aktualität
enthaltenen
Daten
zukommt
vgl.
BT-Drucks
.
14/4553
21
November
aaO
.
.
S.
;
Senatsurteil
.
kann
angefochtene
Urteil
Bestand
haben
;
ist
aufzuheben
§
Abs.
.
Sache
ist
Rechtsstreit
Endentscheidung
reif
ist
Berufungsgericht
zurückzuverweisen
Parteien
Vortrag
ergänzen
können
Berufungsgericht
gegebenenfalls
erforderlichen
Feststellungen
treffen
kann
§
Abs.
Satz
.
Ball
Dr.
Dr.
Dr.
Dr.
Vorinstanzen
:
AG
Berlin-Mitte
Entscheidung
LG
Entscheidung