NAMEN
Verkündet
:
28
.
September
Ring
Justizhauptsekretärin
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
Nachschlagewerk
:
ja
:
:
ja
§
Abs.
letzte
Betriebskostenabrechnung
ist
Grundlage
Anpassung
Vorauszahlungen
hindert
aber
Berücksichtigung
bereits
eingetretener
noch
eintretender
Umstände
laufenden
Jahr
entstehenden
Kosten
voraussichtlich
beeinflusst
werden
.
ist
jedoch
Raum
"
abstrakten
"
Sicherheitszuschlag
Höhe
%
zuletzt
abgerechneten
Betriebskosten
.
Urteil
28
.
September
AG
VIII
.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
mündliche
Verhandlung
28
.
September
Vorsitzenden
Richter
Richter
Dr.
Richterin
Dr.
Richter
Dr.
Dr.
Recht
erkannt
:
Revision
Beklagten
Urteil
Zivilkammer
Landgerichts
10
.
August
wird
zurückgewiesen
.
Beklagte
hat
Kosten
Revisionsverfahrens
tragen
.
Tatbestand
:
Kläger
sind
Mieter
Wohnung
Beklagten
.
Schreiben
6
.
März
rechnete
Beklagte
Heizkosten
Kalenderjahr
.
Abrechnungszeitraum
Wohnung
entfallenden
Betriebskosten
Heizkosten
betrugen
insgesamt
€
.
Berücksichtigung
Klägern
geleisteten
Vorauszahlungen
errechnete
Nachforderung
Beklagten
Höhe
€
.
Abrechnung
erklärte
Beklagte
zugleich
Erhöhung
monatlichen
Vorauszahlungen
bisher
€
€
zwar
€
"
Betriebskosten
"
€
"
Heiz-/Hausnebenkosten
.
Kläger
begehren
Klage
Feststellung
verpflichtet
sind
Mai
monatliche
Vorauszahlungen
kalten
triebskosten
€
Heizkosten
€
leisten
.
errechnende
Gesamtbetrag
€
entspricht
Zwölftel
Kläger
entfallenden
Heizkosten
Jahres
.
Beklagte
ist
Auffassung
Anpassung
Vorschüsse
letzte
Betriebskostenabrechnung
gebunden
sei
erwartender
Preissteigerungen
insbesondere
massiv
gestiegener
Energiekosten
"
Sicherheitszuschlag
"
%
zuletzt
ermittelten
Betriebskosten
Ansatz
bringen
dürfe
.
Amtsgericht
hat
Klage
stattgegeben
.
Landgericht
hat
Berufung
Beklagten
zurückgewiesen
.
Berufungsgericht
zugelassenen
Revision
verfolgt
Beklagte
Klageabweisungsbegehren
.
Entscheidungsgründe
:
Revision
hat
Erfolg
.
Berufungsgericht
hat
Begründung
Entscheidung
Wesentlichen
ausgeführt
:
Amtsgericht
sei
zutreffend
ausgegangen
Beklagten
vorgenommene
Erhöhung
Betriebskostenvorschüsse
angemessen
Sinne
§
Abs.
sei
.
Höhe
künftigen
Vorschüsse
habe
allein
letzten
Abrechnungsergebnis
orientieren
.
Spielraum
stehe
Parteien
insoweit
.
Insbesondere
seien
etwa
erwartende
Entwicklung
künftigen
Betriebskosten
Zuschlag
unvorhergesehene
ähnliche
Unwägbarkeiten
berücksichtigen
.
Voraussetzung
Erhöhung
sei
gesetzlichen
Regelung
nur
Vorliegen
Abrechnung
genannt
Begründung
Erklärung
sei
erforderlich
.
Umständen
könne
Angemessenheit
Bestimmung
Partei
nur
Grundlage
Abrechnung
überprüfen
sein
.
Abrechnungsergebnis
Vorauszahlungen
unterschreite
seien
angemessen
hier
Höhe
streitigen
Differenz
€
dahinstehen
könne
auch
geringfügigen
Abweichung
Fall
sei
.
Abrechnung
regelmäßig
nur
Betrag
vergangenen
Abrechnungsperiode
ausweise
könne
grundsätzlich
nur
Beurteilung
Angemessenheit
herangezogen
werden
.
II
.
Berufungsurteil
hält
rechtlicher
Nachprüfung
jedenfalls
Ergebnis
stand
.
Revision
ist
zurückzuweisen
.
Feststellungklage
ist
begründet
.
Kläger
sind
Aufforderung
Beklagten
6
.
März
verpflichtet
Heizkosten
Mai
höhere
Vorauszahlungen
Feststellungsantrag
zugestandenen
Beträge
leisten
.
1
.
vereinbarten
Betriebskostenvorauszahlungen
kann
Vertragspartei
Abrechnung
Erklärung
Textform
Anpassung
Vorauszahlungen
angemessene
Höhe
vornehmen
§
Abs.
.
soll
Änderungen
Betriebskosten
Laufe
Mietverhältnisses
Beispiel
Anzahl
Bewohner
Verbrauchsgewohnheiten
eintreten
Rechnung
getragen
werden
können
BT-Drucks
.
14/4553
S.
.
Begriffs
Angemessenheit
korrespondiert
§
Abs.
Regelung
§
Abs.
Satz
kostenvorauszahlungen
nur
angemessener
Höhe
vereinbart
werden
können
BT-Drucks
.
S.
.
Gesetzesbegründung
Vorschrift
wird
Vorläuferbestimmung
§
Abs.
Bezug
genommen
.
S.
.
ergibt
Vorauszahlungen
Höhe
erwartenden
Betriebskosten
ausrichten
sollen
BT-Drucks
.
S.
§
Abs.
.
Dementsprechend
ist
Angemessenheit
Vorauszahlungen
voraussichtlich
tatsächlich
entstehenden
Kosten
abzustellen
Senatsurteil
16
.
Juni
.
§
Abs.
;
§
Abs.
.
Recht
Mietvertragsparteien
Anpassung
vorzunehmen
besteht
gemäß
§
Abs.
allerdings
nur
"
Abrechnung
"
.
Ausgangspunkt
Anpassung
ist
letzte
Betriebskostenabrechnung
bereits
vorliegt
;
maßgebend
ist
letztmögliche
"
Abrechnung
noch
erstellt
ist
Senatsurteil
18
.
Mai
.
.
Anpassung
Vorauszahlungen
jeweils
letzte
Betriebskostenabrechnung
stellt
sicher
Vorauszahlungen
Interesse
Vertragsparteien
voraussichtlich
tatsächlich
entstehenden
Kosten
möglichst
nahe
kommen
Senatsurteil
16
.
Juni
aaO
.
2
.
gesetzlichen
Anknüpfung
letzte
Betriebskostenabrechnung
hat
Berufungsgericht
Recht
hergeleitet
Abrechnung
Grundlage
Anpassung
bildet
gilt
jedenfalls
Regel
Zwölftel
Mieter
geschuldeten
Jahresbetrags
letzten
Betriebskostenabrechnung
monatlicher
Vorauszahlungsbetrag
Folgejahr
angemessen
ist
.
Entwicklung
Betriebskosten
vorangegangenen
Jahr
rechtfertigt
Prognose
erwartende
Höhe
triebskosten
Folgejahr
andere
Anhaltspunkte
fehlen
.
ist
umstritten
.
Auffassung
Berufungsgerichts
kann
besonderer
Umstände
aber
auch
Ausnahmen
Berechnungsweise
geben
.
Berufungsgericht
meint
Anpassung
Vorauszahlungen
habe
ausschließlich
Weise
erfolgen
Ergebnis
letzten
Betriebskostenabrechnung
geteilt
werde
;
andere
Umstände
seien
Fall
berücksichtigen
.
trifft
.
Mieter
auch
Vermieter
sind
gehindert
Anpassung
Vorauszahlungen
Hinblick
vorzunehmen
Betriebskosten
laufenden
Jahres
voraussichtlich
höher
niedriger
sein
werden
abgerechneten
Betriebskosten
Vorjahres
.
ausschlaggebend
Angemessenheit
Anpassung
sind
letztlich
Betriebskosten
vergangenen
Jahres
ausgeführt
erwartenden
Kosten
laufenden
Jahres
.
können
maßgeblich
auch
Umstände
beeinflusst
werden
letzten
Betriebskostenabrechnung
noch
ausgewirkt
haben
können
.
So
kann
etwa
einschneidende
Änderung
Anzahl
Bewohner
Gesetzesmaterialien
Anpassungsgrund
hingewiesen
wird
BT-Drucks
.
S.
vergangenen
Jahr
noch
nur
kurzen
Zeitraum
ausgewirkt
haben
laufenden
Jahr
voll
Buche
schlagen
Anpassung
Vorauszahlungen
rechtfertigen
.
letzte
Betriebskostenabrechnung
ist
zwar
Ausgangspunkt
Orientierungshilfe
Anpassung
Vorauszahlungen
hindert
aber
Berücksichtigung
bereits
eingetretener
noch
eintretender
Umstände
laufenden
Jahr
entstehenden
Kosten
lich
beeinflusst
werden
.
Lassen
Umstände
Vorauszahlungen
anderer
Höhe
angemessen
erscheinen
Zugrundelegung
Abrechnung
Vorjahres
erwarten
wäre
so
können
Mieter
auch
Vermieter
entsprechende
Anpassung
vornehmen
.
entspricht
auch
nahezu
einhelliger
Auffassung
Literatur
5
.
Aufl
.
.
;
12
.
Aufl
.
.
9
;
Sternel
Mietrecht
Aktuell
4
.
Aufl
.
.
;
Börstinghaus
Erhöhung
Betriebskostenvorauszahlungen
Neues
Mietrecht
Schriftenreihe
Evangelischen
Siedlungswerkes
S.
;
Lammel
Wohnraummietrecht
3
.
Aufl
.
.
121
;
2
.
Aufl
.
.
26
;
vgl.
auch
Mietrecht
10
.
Aufl
.
.
46
;
Kinne
Mietprozessrecht
6
.
Aufl
.
.
;
Pfeifer
Betriebskosten
Geschäftsraummiete
S.
;
aA
Blank
Miete
3
.
Aufl
.
.
.
Berücksichtigung
letzten
Abrechnung
Umstände
steht
anders
Berufungsgericht
meint
auch
§
Abs.
Begründung
einseitige
Anpassung
Vorauszahlungen
vorgeschrieben
ist
.
Fehlen
gesetzlichen
Begründungserfordernisses
ist
Hintergrund
sehen
Vorauszahlungen
Betriebskosten
Abrechnungspflicht
nur
vorläufigen
Charakter
haben
sagt
Umstände
Beurteilung
Angemessenheit
Anpassung
Vorauszahlungen
berücksichtigen
sind
.
fehlenden
Begründungserfordernis
ist
herzuleiten
Vermieter
Mieter
verwehrt
wäre
Anpassung
maßgebliche
Umstände
berufen
letzten
Abrechnung
liegen
.
Übrigen
trifft
auch
Wohnraummietrecht
Berufungsgericht
meint
Regelungen
Vertragsänderung
einseitige
Erklärung
Vertragspartei
Gegenstand
hätten
Notwendigkeit
formellen
Begründung
vorgesehen
wäre
vgl.
§
556a
Abs.
.
Auch
Gesetz
Begründung
Anpassung
vorschreibt
versteht
selbst
Vermieter
Mieter
beanspruchte
Anpassung
Vorauszahlungen
zumindest
nachträglich
anderen
Vertragspartei
rechtfertigen
muss
andere
Teil
Angemessenheit
bestreitet
.
Beschränkt
Anpassung
Vorauszahlungen
lediglich
rechnerisch
Jahresbetrag
letzten
Betriebskostenabrechnung
angepasst
werden
so
wird
Hinweis
Abrechnungsergebnis
genügen
.
Weicht
beanspruchte
Anpassung
erheblich
so
sind
maßgeblichen
Umstände
nachvollziehbar
darzulegen
.
hohe
Anforderungen
sind
Begründung
aber
auch
Fall
stellen
.
geht
Prognose
Höhe
laufenden
Jahr
erwartenden
Betriebskosten
.
Prognose
kann
naturgemäß
nur
gewisse
Wahrscheinlichkeit
Gewissheit
beanspruchen
.
erwartende
Höhe
Betriebskosten
laufenden
Jahres
muss
bewiesen
nur
plausibel
gemacht
werden
.
Beurteilung
geschehen
ist
obliegt
Tatrichter
.
3
.
Insbesondere
darf
Auffassung
Berufungsgerichts
auch
erwartende
Entwicklung
künftigen
Betriebskosten
Anpassung
erforderlichen
Prognose
mutmaßliche
Höhe
Betriebskosten
laufenden
Jahr
berücksichtigt
werden
.
Kostensteigerungen
Bereich
Betriebskosten
sind
maßgeblicher
gar
entscheidender
Faktor
Änderung
Betriebskosten
sind
-9-
Eintritt
konkret
rechnen
ist
Beurteilung
Angemessenheit
Vorauszahlungen
durchaus
einzubeziehen
.
entsprach
schon
einhelligen
Auffassung
Rechtsprechung
Literatur
Auslegung
§
Abs.
aaO
.
Rechtslage
hat
Gesetzgeber
Bestimmungen
§
Abs.
Satz
§
Abs.
Bezugnahme
§
Abs.
Gesetzesbegründung
ersichtlich
ist
ändern
wollen
BT-Drucks
.
S.
.
Dementsprechend
wird
Anpassung
Betriebskosten
Hinblick
erwartende
Kostensteigerungen
Recht
allgemein
zulässig
gehalten
.
allerdings
Literatur
Berufung
Rechtsentscheid
Bayerischen
Obersten
Landesgerichts
aaO
teilweise
Auffassung
vertreten
wird
Vermieter
möglicher
Kostensteigerungen
Abrechnungsergebnis
Vorjahres
generell
"
Sicherheitszuschlag
bis
zu
%
erhöhen
Vorauszahlungen
entsprechend
anpassen
dürfe
.
§
.
;
aaO
;
Sternel
aaO
;
6
.
Aufl
.
.
;
Pfeifer
aaO
S.
;
Börstinghaus
aaO
ist
folgen
so
auch
BetriebskostenKommentar
3
.
Aufl
.
.
;
f.
;
aaO
.
abstrakten
"
Sicherheitszuschlag
Höhe
%
möglicher
Preissteigerungen
ist
Raum
.
Zubilligung
generellen
Zuschlags
%
gesamten
Betriebskosten
deutlich
gegenwärtigen
allgemeinen
Teuerungsrate
liegt
ginge
berechtigte
Interesse
Vermieters
Mieter
tragenden
Betriebskosten
vorfinanzieren
müssen
.
Nur
bestimmter
Betriebskosten
etwa
Energiepreise
Preissteigerungen
konkret
erwarten
sind
kann
Berechnung
Vorauszahlungen
einbezogen
werden
allerdings
nur
Berücksichtigung
Verhältnisses
betreffenden
Betriebskosten
Betriebskosten
insgesamt
.
4
.
Maßgabe
Grundsätze
ist
Beklagten
Schreiben
6
.
März
vorgenommene
Anpassung
Betriebskosten
Berufungsgericht
Ergebnis
zutreffend
angenommen
hat
insoweit
unwirksam
Höhe
Mai
beanspruchten
Vorauszahlungen
Zwölftel
Jahresbetrages
Betriebskostenabrechnung
Jahr
übersteigt
.
Begründung
Anpassung
hat
Beklagte
Schreiben
9
.
März
lediglich
Abrechnungsergebnis
Heizkosten
Jahres
Bezug
genommen
.
Abrechnungsergebnis
geteilt
rechtfertigt
aber
nur
Erhöhung
Vorauszahlungen
Klägern
zugestandenen
Betrag
€
aber
Beklagten
beanspruchten
Betrag
€
.
Betrag
Abrechnungsergebnis
errechnende
Anpassung
tatsächlich
%
übersteigt
wird
Anpassungsverlangen
auch
kenntlich
gemacht
geschweige
denn
begründet
vielmehr
Formulierung
"
Abrechnungsergebnis
"
kaschiert
.
Vergeblich
beruft
Beklagte
Klageerwiderung
Vermieter
bekannten
allgemeinen
Preissteigerung
gestattet
sei
"
Sicherheitszuschlag
%
geltend
machen
.
abstrakter
Zuschlag
Höhe
gesamten
Betriebskosten
Vorjahres
steht
Vermieter
ausgeführt
.
Auch
ergänzende
Hinweis
"
bekannte
massive
Steigerung
Energiekosten
"
vermag
Beklagten
beanspruchte
Anpassung
rechtfertigen
.
Zwar
trifft
Gesichtspunkt
Energiekosten
Erhöhung
Vorauszahlungen
Betrag
Abrechnungsergebnis
Vorjahres
errechnen
lässt
angemessen
sein
kann
.
setzt
aber
Gesichtspunkt
Erhöhung
energieabhängigen
Betriebskosten
Vorauszahlungen
Betriebskosten
beschränkt
aber
nur
anteilig
Berechnung
Vorauszahlungen
Betriebskosten
insgesamt
einbezogen
wird
.
ist
Beklagten
vorgenommenen
Anpassung
Fall
.
beanspruchte
Erhöhung
Vorauszahlungen
Abrechnungsergebnis
Vorjahres
weitere
%
steigender
Energiekosten
beschränkt
gesondert
ausgewiesene
Heizkosten
andere
energieabhängige
Kosten
erfasst
aufgeschlüsselten
"
Betriebskosten
"
"
Heiz-/Hausnebenkosten
"
insgesamt
voller
Höhe
.
Ball
Dr.
Dr.
Dr.
Dr.
Vorinstanzen
:
AG
Entscheidung
Entscheidung