NAMEN
Verkündet
:
28
.
Mai
Justizangestellte
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
Nachschlagewerk
:
ja
:
:
ja
§
§
Sind
Betriebskosten
Flächenanteilen
abzurechnen
ist
Erstellung
formell
ordnungsgemäßen
Abrechnung
Erläuterung
angesetzten
Flächenwerte
allein
erforderlich
Werte
aufeinander
folgende
Abrechnungsjahre
Unterschiede
aufweisen
Grund
Mieter
Weiteres
erkennbar
ist
.
Gleiches
gilt
abgelesene
Verbrauchswerte
Vergleich
anderen
Abrechnungszeiträumen
auffällige
Schwankungen
zeigen
.
angesetzten
Verbrauchswerte
zutreffen
berührt
allein
materielle
Richtigkeit
Abrechnung
.
Urteil
28
.
Mai
AG
VIII
.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
schriftlichen
Verfahren
2
.
Mai
eingegangenen
Schriftsätze
Vorsitzenden
Richter
Ball
Richter
Richterinnen
Dr.
Richter
Dr.
Recht
erkannt
:
Revision
Klägers
wird
Urteil
Zivilkammer
Landgerichts
24
.
August
aufgehoben
.
Rechtsstreit
ist
Höhe
€
Hauptsache
erledigt
.
Übrigen
wird
Sache
neuen
Verhandlung
Entscheidung
auch
Kosten
Revisionsverfahrens
Berufungsgericht
zurückverwiesen
.
Tatbestand
:
Beklagten
sind
Mieter
Wohnung
Klägers
Rechtsanwaltskanzlei
betreiben
.
Parteien
streiten
Nachzahlungsansprüche
Klägers
Warmwasserkostenabrechnungen
Jahre
2004
.
Insoweit
ist
Mietvertrag
späteren
Nachtrag
klargestellt
worden
hältnis
unabhängig
Anteil
gewerblichen
Nutzung
Anzahl
Hauptmieter
auch
zukünftig
Vorschriften
Wohnraummietrechts
zumindest
Anwendung
finden
sollen
.
auch
Heizung
Warmwassererzeugung
umzulegenden
Betriebskosten
monatliche
Vorauszahlung
vereinbart
ist
heißt
weiter
:
"
Betriebskosten
werden
Verhältnis
Nettomieten
Heizkörperflächen
Wohnfläche
Quadratmeterzahl
beheizten
Fläche
Stande
Wärmemesser
umgelegt
.
Heizkörperfläche
beheizte
Fläche
Wohnfläche
ist
vereinbart
.
"
Parteien
streiten
mehrfach
wechselnder
Heizkosten
Warmwasser
differierender
Wohnflächenangaben
auffälliger
Schwankungen
Verbrauchsmengen
gesondert
erfassten
Gewerbemieter
Wäscherei
bereits
formelle
Ordnungsmäßigkeit
auch
inhaltlich
mehrfach
geänderten
Abrechnungen
ferner
inhaltliche
Richtigkeit
Aufteilung
zugrunde
gelegten
Verbrauchswerte
Beklagten
zumindest
Abrechnungszeiträume
Jahr
geltend
gemachte
Verjährung
.
ist
Parteien
zunächst
erhobener
Anspruch
Heizkostenvorauszahlungen
Monate
Januar
März
Höhe
insgesamt
€
Berufungsrechtszuges
Hauptsache
erledigt
hat
.
Amtsgericht
hat
etwaige
Nachzahlungsforderungen
Zeit
Jahre
verjährt
Nachzahlungsforderungen
Folgejahren
Ausnahme
Jahres
Klage
zurückgenommen
war
formell
ordnungsgemäßer
Rechnungslegung
fällig
angesehen
Klage
abgewiesen
.
Berufungsgericht
hat
Berufung
Klägers
zurückgewiesen
.
Hiergegen
wendet
Berufungsgericht
zugelassenen
Revision
.
Entscheidungsgründe
:
Revision
hat
Erfolg
.
Berufungsgericht
hat
Begründung
Entscheidung
führt
:
Etwaige
Nachzahlungsforderungen
seien
gesamten
Zeitraum
fällig
Beklagten
Erläuterung
unterschiedlichen
Gesamtflächen
einzelnen
Jahre
erstellten
Warmwasserkostenabrechnungen
Ansatz
gebracht
worden
seien
formell
ordnungsgemäßen
Abrechnungen
zugegangen
seien
.
Zwar
habe
Kläger
Flächenmaß
vorgenommenen
Abrechnungsposten
jeweils
bestimmte
Gesamtfläche
Beklagten
entfallenden
Flächenanteil
angegeben
sei
grundlegenden
Anforderungen
nachgekommen
auch
Vergleich
entsprechenden
Kostenpositionen
Vorjahres
verlangten
.
sei
jedoch
anders
einzelne
Posten
Vergleich
Vorjahren
extreme
Steigerungen
erfahren
hätten
.
Gleiches
müsse
gelten
Schwankungen
Posten
auftreten
würden
vornherein
erwarten
seien
.
nachvollziehbar
seien
insoweit
Jahren
ständig
wechselnden
noch
einmal
untereinander
einheitlichen
Angaben
Gesamtheizfläche
Gesamtfläche
Warmwasser
.
Selbst
Flächenänderungen
Umbauten
Gebäude
zurückzuführen
seien
hätte
genauer
Erläuterungen
bedurft
Gebäude
welchen
Umbauten
gekommen
sei
Einzelnen
Unterschiede
Flächen
Warmwasserkosten
ergäben
Mieter
Nachprüfung
Richtigkeit
Abrechnung
ermöglichen
.
sei
jedoch
Abrechnungen
selbst
erfolgt
noch
später
auch
nachgeholt
worden
.
Entsprechendes
gelte
auffällig
unterschiedlichen
Ölverbrauchswerte
Gebäude
untergebrachten
Wäscherei
Gesamtschau
derart
uneinheitlich
seien
dort
jeweils
angesetzten
Mengen
Erläuterung
mehr
nachvollziehbar
seien
.
lasse
entgegenhalten
schwankende
Werte
zurückzuführende
Unverständlichkeit
Abrechnungsgrundlagen
zumindest
zeitlich
frühesten
Abrechnung
betreffend
Heizperiode
gegeben
sei
.
Abgesehen
späteren
Abrechnungsjahren
aufgetauchten
Unklarheiten
Abrechnung
zurückschlügen
sei
Abrechnung
zeitlich
später
erstellt
worden
so
auch
zeitlicher
Vorrang
feststellen
lasse
.
Kläger
einseitig
erledigt
erklärten
Ansprüche
Zahlung
Heizkostenvorschüsse
Januar
März
habe
Eintritt
erledigenden
Ereignisses
durchsetzbarer
Anspruch
bestanden
.
Beklagten
habe
vielmehr
Zurückbehaltungsrecht
laufenden
Betriebskostenvorauszahlungen
zugestanden
vorausgegangenen
Jahre
formell
ordnungsgemäße
Abrechnung
vorgelegen
habe
.
II
.
Beurteilung
hält
rechtlichen
Nachprüfung
stand
.
Auffassung
Berufungsgerichts
werden
streitigen
Betriebskostenabrechnungen
Anforderungen
gerecht
formelle
mäßigkeit
stellen
sind
so
noch
geprüfte
inhaltliche
Richtigkeit
ankommt
.
Erledigungsfeststellung
ist
Rechtsstreit
schon
Entscheidung
reif
Beklagten
formellen
Ordnungsmäßigkeit
vorausgegangenen
Jahresabrechnungen
beanspruchte
Zurückbehaltungsrecht
zugestanden
hat
.
1
.
streitigen
Warmwasserkosten
Jahre
sind
formell
ordnungsgemäß
abgerechnet
Umfang
noch
festzustellenden
sachlichen
Berechtigung
Nachzahlung
fällig
geworden
.
Ausgangspunkt
zutreffend
hat
Berufungsgericht
angenommen
Fälligkeit
Betriebskostennachzahlung
Zugang
formell
ordnungsgemäßen
Abrechnung
voraussetzt
194
;
Senatsurteil
14
.
Februar
.
8)
.
Formell
ordnungsgemäß
ist
Betriebskostenabrechnung
allgemeinen
Anforderungen
§
entspricht
also
geordnete
Zusammenstellung
Einnahmen
Ausgaben
enthält
.
besonderen
Abreden
getroffen
sind
sind
Abrechnung
Gebäuden
Wohneinheiten
regelmäßig
folgende
Mindestangaben
aufzunehmen
:
Zusammenstellung
Gesamtkosten
Angabe
Erläuterung
zugrunde
gelegten
Verteilerschlüssel
Berechnung
Anteils
Mieters
Abzug
Vorauszahlungen
Senatsurteil
9
.
April
Veröffentlichung
bestimmt
;
Senatsurteil
14
.
Februar
aaO
m.w
.
.
Umfang
bereits
formelle
Ordnungsmäßigkeit
Abrechnung
Erläuterung
erfordert
ist
umstritten
.
Überwiegend
wird
angenommen
Vermieter
schon
Abrechnung
selbst
heiten
erläutern
habe
namentlich
auffälligen
Betriebskostensteigerungen
Verbrauchsschwankungen
;
Miete
2
.
Aufl
.
.
121
;
Betriebskostenrecht
Gewerberaummiete
4
.
Aufl
.
Kap
.
.
;
Lützenkirchen
MDR
Abweichungen
abrechnungsrelevanter
Nutzflächenangaben
aufeinander
folgenden
Jahren
KG
;
Verwendung
verschiedener
Flächenschlüssel
gemischter
Umlegungsmaßstäbe
308
;
Schmidt-Futterer/Langenberg
Mietrecht
9
.
Aufl
.
.
;
Lützenkirchen
.
verneinen
Erläuterungserfordernis
formelle
Ordnungsmäßigkeit
nur
Nachvollziehbarkeit
Abrechnung
ankomme
5
.
Aufl
.
.
f.
Ergebnis
hinausläuft
meinen
Fällen
Wohnfläche
verteilt
werde
lediglich
Umstand
hingewiesen
angegeben
werden
müsse
Bezugsgrößen
Gesamtfläche
Fläche
Wohnung
Verhältnis
zueinander
gesetzt
worden
seien
richtige
Bildung
Verhältnisses
Richtigkeit
Berechnungen
Frage
formellen
Wirksamkeit
materiellen
Richtigkeit
Abrechnungen
sei
:
Mietrecht
3
.
Aufl
.
.
.
Senat
tritt
letztgenannten
Auffassungen
.
Vergangenheit
formellen
Ordnungsmäßigkeit
Betriebskostenabrechnung
gehörenden
Erläuterungsbedarf
angenommen
hat
ist
Fallgestaltungen
gegangen
Verteilerschlüssel
verständlich
war
Senatsurteil
9
.
April
aaO
Anwendung
Verteilerschlüssels
verteilenden
Gesamtkosten
internen
Rechenschritt
umlagefähige
Kosten
bereinigen
waren
Rechenschritt
offen
gelegt
war
hergestellte
Transparenz
Mieter
nachvollzogen
werden
konnte
Senatsurteil
31
.
Oktober
ZR
.
24
;
Senatsurteil
14
.
Februar
aaO
.
.
Fällen
ist
Mieter
also
allein
schon
Verständlichkeit
Schlüssels
Kenntnis
internen
Rechenschritte
Gesamtkosten
dann
erteilten
Abrechnung
vorab
bereinigt
worden
sind
außerstande
gewesen
getätigte
Abrechnung
heraus
gedanklich
rechnerisch
nachzuvollziehen
.
Hier
hat
Kläger
untereinander
Verhältnis
setzenden
Flächenangaben
beheizten
Warmwasser
versorgten
Gesamtfläche
einerseits
jeweils
bestehenden
Flächenanteil
Beklagten
andererseits
bestimmte
Werte
mitgeteilt
Mieter
gedanklich
rechnerisch
Schwierigkeiten
stellen
.
mögliche
inhaltliche
Unrichtigkeit
Betriebskostenverteilung
zugrunde
gelegten
Werte
ist
sachlich
klären
führt
Fällen
abrechnende
Vermieter
zwar
Wahl
falschen
Umlageschlüssels
Verteilungsmaßstab
vergriffen
Grundlage
aber
Kostenverteilung
gedanklich
rechnerisch
verständlich
dargestellt
hat
Senatsurteil
17
November
;
Senatsurteil
19
.
Januar
Nr.
Feststellung
Messfehlers
nur
entsprechenden
betragsmäßigen
Korrektur
Abrechnung
fällig
gewordenen
Abrechnungssaldos
.
gilt
Beklagten
nachvollziehbar
beanstandeten
Heizölverbrauchsmengen
.
Soweit
bestimmte
Messeinrichtung
erfasste
Verbrauchswerte
Abrechnung
eingestellt
werden
bedarf
grundsätzlich
näheren
Erläuterung
.
Werte
sind
heraus
verständlich
.
zutreffend
angesetzt
sind
ist
Frage
-9-
formellen
Ordnungsmäßigkeit
materiellen
Richtigkeit
Abrechnung
Senatsurteil
20
Juli
.
.
Steht
hier
gewissen
Zeitraum
Zwischenzähler
gesonderten
Erfassung
Heizölverbrauchs
gewerblichen
Mieters
ausgefallen
war
wird
formelle
Ordnungsmäßigkeit
erteilten
Abrechnung
schließlich
auch
Frage
gestellt
Kläger
aufgegriffen
Verbrauchsabrechnung
Hinweis
Defekt
Weise
umgestellt
hat
gemessenen
Gesamtverbrauch
eigens
betroffene
Wäscherei
Heizölverbrauch
herausgerechnet
hat
nunmehr
Verbrauchswerten
Vorjahre
orientierten
Schätzung
Bildung
Durchschnittwertes
beruht
.
Schätzung
sachlich
zutrifft
berührt
allein
materielle
Richtigkeit
Abrechnung
.
Auffassung
Berufungsgerichts
rechtfertigen
Zeitraums
festgestellten
Differenzen
Angaben
Gesamtheizfläche
Gesamtfläche
Warmwasser
extremen
Schwankungen
abgelesenen
Heizölverbrauchswerten
Wäscherei
Steigerung
formeller
Hinsicht
Betriebskostenabrechnungen
stellenden
Anforderungen
.
Berufungsgericht
übersieht
genannten
Zeitraum
angestellten
Gesamtschau
§
Abs.
Satz
Anwendbarkeit
Parteien
vereinbart
ist
zeitlichen
Rahmen
erstellende
Abrechnung
lediglich
Jahr
erstreckt
.
entsprechend
muss
Vermieter
Rechenwerk
nur
Abrechnungszeitraum
angefallenen
Abrechnung
anstehenden
Betriebskosten
jeweiligen
Abrechnungsjahres
erfassen
zusammenstellen
Abzug
jeweils
geleisteten
Vorauszahlungen
einzelnen
Mieter
verteilen
aaO
§
.
.
formellen
Anforderungen
Abrechnung
wird
genügt
Jahreszeitraum
fallenen
Betriebskosten
Einzelangaben
auch
Gesamtheit
derart
klar
übersichtlich
verständlich
abgerechnet
sind
durchschnittlich
gebildeten
juristisch
betriebswirtschaftlich
geschulten
Mieter
gedanklich
rechnerisch
erschließen
Lage
versetzt
wird
Abrechungsjahr
bezogenen
Abrechungssaldo
Vermieters
nachzuprüfen
Senatsurteil
9
.
April
aaO
;
Senatsurteil
20
Juli
aaO
.
Abgleichs
anderen
Abrechnungszeiträumen
bedarf
so
Vermieter
auch
äußern
braucht
.
gleichwohl
vorgenommener
Abgleich
auffällige
Abweichungen
Schwankungen
Ansätzen
Werten
anderer
Abrechnungszeiträume
offenbart
kann
besonderer
Weise
geben
inhaltliche
Richtigkeit
betreffenden
Posten
bezweifeln
Überprüfung
sachliche
Berechtigung
unterziehen
.
Vermieter
Rahmen
treffenden
Beweislast
dann
ggf.
auch
nähere
Erläuterungen
abverlangen
kann
bleibt
formelle
Ordnungsmäßigkeit
Abrechnung
derartigen
sachlichen
Ungereimtheiten
jedoch
unberührt
.
2
.
Kläger
einseitig
erledigt
erklärten
Anspruch
Leistung
vereinbarten
Vorauszahlungen
Monate
Januar
März
anbelangt
ist
entscheiden
Erledigung
eingetreten
ist
.
beurteilt
ursprünglich
Leistung
Mietvertrag
vorgesehenen
Vorauszahlungen
gerichtete
Klage
zulässig
begründet
gewesen
Rechtshängigkeit
erledigendes
Ereignis
gegenstandslos
geworden
ist
.
Sichtweise
Berufungsgerichts
ist
ursprüngliche
Klage
zulässig
begründet
gewesen
.
formelle
Ordnungsmäßigkeit
erteilten
Abrechnungen
beanstanden
ist
hat
Durchsetzung
Vorauszahlungsanspruchs
Zurückbehaltungsrecht
gemäß
§
entgegengestanden
Übrigen
auch
Rechtsfolge
erkannte
Klageabweisung
gemäß
§
Abs.
nur
eingeschränkte
Verurteilung
Zahlung
Zug
Zug
Erteilung
wirksamen
Abrechnung
hätte
tragen
können
.
hiernach
begründete
Klage
Leistung
Vorauszahlungen
hat
erledigt
Kläger
Feststellungen
Berufungsgerichts
Jahre
angefallenen
Warmwasserkosten
abgerechnet
hat
.
ist
Anspruch
untergegangen
Folge
Kläger
Zeitpunkt
nur
noch
Zahlung
Abrechnung
Gunsten
etwa
ergebenden
Saldos
beanspruchen
kann
vgl.
Senatsurteil
27
November
.
.
kann
Berufungsurteil
Bestand
haben
ist
aufzuheben
§
Abs.
.
festzustellenden
Teilerledigung
kann
Senat
bereits
abschließend
selbst
entscheiden
§
Abs.
.
Warmwasserkostenabrechnungen
Jahre
anbelangt
ist
Rechtsstreit
Endentscheidung
reif
weiterer
tatsächlicher
Feststellungen
chen
Richtigkeit
erteilten
Abrechnungen
bedarf
.
Insoweit
ist
Sache
neuen
Verhandlung
Entscheidung
Berufungsgericht
zurückzuverweisen
§
Abs.
Satz
.
Ball
Dr.
Dr.
Vorinstanzen
:
AG
Entscheidung
05.10.2006
LG
Entscheidung
24.08.2007