NAMEN
Verkündet
:
25
.
Oktober
Justizangestellte
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
Nachschlagewerk
:
ja
:
§
556a
Abs.
Rechnet
Vermieter
preisfreien
Wohnraums
Betriebskosten
gemischt
genutzten
Abrechnungseinheiten
Flächenmaßstab
Vorwegabzug
Gewerbeflächen
entfallenden
Kosten
vorzunehmen
so
trägt
Mieter
Beweislast
Kosten
erheblichen
Mehrbelastung
Wohnraummieter
führen
Vorwegabzug
Gewerbeflächen
entfallenden
Kosten
geboten
ist
Anschluss
Senatsurteil
8
.
März
.
Urteil
25
.
Oktober
AG
VIII
.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
mündliche
Verhandlung
27
.
September
Vorsitzenden
Richter
Richter
Dr.
Richterinnen
Dr.
Recht
erkannt
:
Revision
Beklagten
wird
Urteil
Zivilkammer
Landgerichts
19
.
August
aufgehoben
.
Sache
wird
neuen
Verhandlung
Entscheidung
auch
Kosten
Revisionsverfahrens
Berufungsgericht
zurückverwiesen
.
Tatbestand
:
Beklagten
sind
Jahr
Mieter
Wohnung
.
Erdgeschoss
Anwesens
sind
Wohnräume
Gesamtfläche
Verein
vermietet
Räume
Behinderten
Wohnzwecken
überlässt
betreutes
Wohnen
.
Kläger
ist
Dezember
Zwangsverwalter
Grundstücks
bestellt
.
Nr.
Mietvertrags
haben
Beklagten
Miete
monatliche
Vorschusszahlungen
Betriebskosten
Warmwasserkosten
leisten
.
§
Nr.
Vertrags
sind
Miete
Nebenkosten
monatlich
Voraus
spätestens
dritten
Werktag
Monats
Vermieter
zahlen
.
Oktober
betrug
Miete
Vorschusszahlungen
€
.
Schreiben
8
.
Oktober
rechnete
Kläger
Betriebskosten
Jahr
.
anteilige
Umlage
Gesamtkosten
Wohnung
Beklagten
erfolgte
Flächenmaßstab
;
Vorwegabzug
Kosten
Erdgeschoss
Hauses
betriebene
Wohnheim
Behinderte
entfielen
nahm
Kläger
.
Abrechnung
ergab
Nachforderung
Höhe
€
.
Schreiben
10
.
Oktober
erklärte
Kläger
Erhöhung
Beklagten
zahlenden
Betriebskostenvorschusses
€
November
.
Beklagten
zahlten
Nachforderungsbetrag
Betriebskostenabrechnung
noch
Erhöhungsbeträge
Betriebskostenvorschuss
.
8
.
Oktober
Gericht
eingegangenen
19
November
zugestellten
Klage
hat
Kläger
Beklagten
anderem
Zahlung
€
Zinsen
begehrt
.
Betrag
setzt
restlichen
Betriebskostenforderung
Jahr
Höhe
€
€
Kläger
verrechneten
Guthabens
Betriebskostennachforderung
€
Erhöhungsbeträgen
Betriebskostenvorschuss
Zeitraum
November
September
insgesamt
€
Miete
Vorauszahlungen
Oktober
€
.
18
.
Oktober
zahlten
Beklagten
€
Miete
Monat
Oktober
.
Höhe
Betrages
hat
Kläger
Klage
zurückgenommen
beantragt
Beklagten
insoweit
Kosten
Rechtsstreits
aufzuerlegen
.
Amtsgericht
hat
Klage
abgewiesen
.
Berufung
hat
Kläger
Zahlungsbegehren
nur
noch
Betriebskostennachforderung
Jahr
Erhöhungsbeträge
Betriebskostenvorschuss
insgesamt
Höhe
€
Zinsen
weiterverfolgt
.
mündlichen
Berufungsverhandlung
haben
Parteien
Bezug
triebskostenvorschüsse
Monate
Januar
Oktober
€
Rechtsstreit
Hauptsache
erledigt
erklärt
.
Berufungsgericht
hat
teilweiser
Abänderung
erstinstanzlichen
Urteils
Klage
Höhe
€
Zinsen
stattgegeben
Beklagten
zurückgenommenen
übereinstimmend
erledigt
erklärten
Teils
Klageforderung
Kosten
Rechtsstreits
auferlegt
.
Berufungsgericht
zugelassenen
Revision
begehren
Beklagten
Wiederherstellung
erstinstanzlichen
klageabweisenden
Urteils
.
Entscheidungsgründe
:
Revision
Beklagten
hat
Erfolg
.
Berufungsgericht
hat
Begründung
veröffentlichten
Entscheidung
ausgeführt
:
Beklagten
schuldeten
Betriebskostenabrechnung
Jahr
Nachzahlung
Höhe
€
.
Abrechnung
sei
fehlenden
Vorwegabzugs
Haus
befindliche
Wohnheim
Behinderte
unwirksam
.
Zwar
sei
Mietverhältnis
Verein
Wohnheim
betreibe
gewerbliches
Mietverhältnis
anzusehen
.
Jedoch
sei
Abrechnung
Betriebskosten
geboten
gewerblich
genutzte
Flächen
entfallenden
Kosten
stets
vorweg
Gesamtkosten
abzuziehen
lediglich
verbleibenden
Kosten
Wohnflächen
verteilen
.
vorliegenden
Fall
habe
Vorwegabzugs
Gewerbefläche
bedurft
Anhaltspunkte
gegeben
seien
anteilig
höhere
Betriebskosten
verursache
.
Verein
überlasse
Bewohnern
Räume
Wohnzwecken
.
genutzten
Fläche
Angaben
Klägers
etwa
Bewohner
sei
ersichtlich
anteilige
Belegung
sonstigen
Nutzung
Wohnzwecken
erheblich
unterscheide
.
Nutzung
wesentlich
Bewohner
lägen
Hinweise
;
seien
auch
Beklagten
vorgetragen
.
Umstand
Bewohner
Behinderungen
Räumen
betreut
würden
gebe
Anlass
anderen
Beurteilung
.
sei
ersichtlich
Unterbringung
Art
Krankenhausbetriebs
erfolge
.
Kläger
könne
Zeit
November
Dezember
Erhöhungsbetrag
Vorschusszahlungen
insgesamt
€
verlangen
.
Mieterhöhungserklärung
Klägers
10
.
Oktober
hätten
Beklagten
geschuldeten
Betriebskostenvorschüsse
§
Abs.
monatlich
€
November
erhöht
.
Erhöhungserklärung
sei
Beklagten
gemeinsam
Betriebskostenabrechnung
zugegangen
.
Beklagten
seien
Vorbringen
Klägers
Erklärungen
15
.
Oktober
zugestellt
haben
hinreichend
entgegengetreten
.
Abrechnung
Beklagten
Tatbestand
erstinstanzlichen
Urteils
unstreitig
zugegangen
sei
auch
Ablichtung
Klageerwiderung
eingereicht
hätten
könnten
Erhalt
Abrechnung
Bezug
nehmenden
Erhöhungserklärung
Nichtwissen
bestreiten
.
Kläger
Klage
Höhe
Beklagten
gezahlten
Teilbetrags
€
zurückgenommen
habe
entspreche
billigem
Ermessen
Kosten
Beklagten
aufzuerlegen
Mietzahlung
Verzug
befunden
hätten
§
Abs.
Satz
.
Allein
ständiger
verspäteter
Zahlungen
Vergangenheit
bestünden
haltspunkte
einvernehmliche
Abänderung
vertraglichen
Fälligkeitsvereinbarung
.
Auch
teilweisen
Erledigung
Hauptsache
Bezug
Erhöhung
Betriebskostenvorschüsse
seien
Kosten
gemäß
§
Beklagten
aufzuerlegen
Klage
Zeitablauf
eingetretene
Abrechnungsreife
begründet
gewesen
wäre
.
II
.
Ausführungen
Berufungsgerichts
halten
rechtlichen
Nachprüfung
Hinsicht
stand
.
1
.
Revision
hat
Erfolg
Berufungsgericht
Anspruch
Klägers
Zahlung
restlichen
Nachforderung
Betriebskostenabrechnung
Jahr
€
bejaht
hat
.
Annahme
Berufungsgerichts
habe
Vorwegabzugs
Erdgeschoss
Hauses
betriebene
Wohnheim
Behinderte
entfallenden
Betriebskosten
bedurft
beruht
unzureichenden
Tatsachenfeststellung
.
Berufungsgericht
ist
ausgegangen
Mietvertrag
Betreiber
Wohnheims
gewerbliches
Mietverhältnis
handelt
.
wird
Parteien
beanstandet
.
Weiter
hat
Berufungsgericht
zutreffend
angenommen
gewerbliche
Mietverhältnisse
entfallenden
Betriebskosten
stets
vorweg
anteilig
Mieter
Wohnraum
umzulegenden
Gesamtkosten
abzuziehen
sind
.
Senat
Erlass
Berufungsurteils
entschieden
hat
ist
Abrechnung
Vermieters
preisfreiem
Wohnraum
Betriebskosten
gemischt
genutzten
Abrechnungseinheiten
Parteien
hier
vereinbart
haben
Vorwegabzug
Gewerbeflächen
entfallenden
Kosten
einzelne
Betriebskostenarten
jedenfalls
dann
geboten
Kosten
Gewicht
fallenden
Mehrbelastung
Wohnraummieter
führen
Urteil
8
.
März
A
.
gilt
Auffassung
Revision
auch
Anwendungsbereich
Abrechnungszeitraum
bereits
geltenden
vgl.
Art
.
§
Abs.
556a
Abs.
Satz
Betriebskosten
grundsätzlich
Flächenmaßstab
umzulegen
sind
Senat
aaO
A
.
hält
Senat
.
bisherigen
Tatsachenfeststellungen
tragen
aber
Berufungsgerichts
Vorwegabzug
Wohnheim
entfallenden
Betriebskosten
sei
geboten
gewesen
Wohnheim
erheblich
höheren
Kosten
verursache
.
Revisionsgericht
kann
Feststellung
Voraussetzungen
unbestimmten
Rechtsbegriffs
hier
Erheblichkeit
Mehrbelastung
zwar
nur
beschränkt
überprüfen
Tatrichter
wesentliche
Umstände
übersehen
vollständig
gewürdigt
hat
Erfahrungssätze
verletzt
Verfahrensfehler
begangen
hat
Senat
aaO
A
m.w
.
.
.
Rechtsverstoß
liegt
hier
indessen
.
beanstanden
ist
allerdings
Berufungsgericht
Notwendigkeit
Vorwegabzugs
verbrauchsabhängiger
Betriebskosten
verneint
hat
.
unangegriffenen
Feststellungen
Berufungsgerichts
werden
Betreiber
Wohnheims
gemieteten
Räume
Erdgeschoss
Behinderten
Wohnzwecken
überlassen
.
tatsächlichen
Nutzungsart
besteht
somit
vorliegenden
Fall
Unterschied
gewerblichen
Mietverhältnis
Wohnraummietverhältnissen
.
Umständen
ist
Auffassung
Revision
unerheblich
Behinderte
Erdgeschoss
wohnen
Bewohner
verhältnismäßig
höhere
verbrauchsabhängige
Betriebskosten
verursacht
werden
übrigen
Mieter
.
Bewohner
Entstehung
verbrauchsabhängigen
Gesamtkosten
unterschiedlichem
Maße
beitragen
etwa
unterschiedlichen
Energieverbrauch
sind
Ungenauigkeiten
Verteilung
verbrauchsabhängiger
Betriebskosten
gesetzlich
vorgeschriebenen
Flächenmaßstab
§
556a
Abs.
Satz
auch
Wohnraummietverhältnissen
Regelfall
vermeiden
;
Ungenauigkeiten
müssen
Mieter
Interesse
Vereinfachung
Abrechnung
grundsätzlich
hingenommen
werden
Senat
aaO
.
gilt
auch
hier
vorliegenden
Fall
gewerblich
vermieteten
Räume
ausschließlich
Wohnzwecken
genutzt
werden
.
Berufungsgericht
hat
Recht
hingewiesen
Vorwegabzugs
verbrauchsabhängigen
Betriebskosten
Unterschied
machen
kann
Vermieter
Mietverträge
einzelnen
Bewohnern
unmittelbar
abschließt
Zwischenmieter
eingeschaltet
ist
.
Recht
rügt
Revision
jedoch
Berufungsgericht
Verstoß
§
Vorbringen
Beklagten
übergangen
hat
Vorwegabzug
jedenfalls
bestimmter
verbrauchsunabhängiger
Betriebskosten
Gebäudehaftpflichtversicherung
Grundsteuer
geboten
sei
Betrieb
Behindertenwohnheims
wesentlich
erhöht
würden
Berücksichtigung
Abrechnung
erheblichen
Mehrbelastung
übrigen
Mieter
führe
.
Berufungsgericht
hat
Feststellungen
getroffen
.
Urteil
lässt
auch
erkennen
Berufungsgericht
Vorbringen
Beklagten
zweiten
Rechtszug
Bezug
genommen
haben
auseinandergesetzt
hat
.
Rechtsfehler
beruht
Berufungsurteil
§
Abs.
auszuschließen
ist
Berufungsgericht
Erforderlichkeit
Vorwegabzugs
vorgenannten
Betriebskostenarten
anders
beurteilt
hätte
Vorbringen
Beklagten
berücksichtigt
hätte
.
-9-
wird
Berufungsgericht
nachzuholen
haben
.
wird
auszugehen
haben
Beklagten
Beweislast
Behauptung
tragen
gewerbliche
Vermietung
Betreiber
Behindertenwohnheims
habe
wesentliche
Erhöhung
Versicherungskosten
Grundsteuer
verursacht
Betriebskostenabrechnung
Klägers
erheblichen
Mehrbelastung
Wohnungsmieter
geführt
.
Bestimmung
§
556a
Abs.
Satz
Vorwegabzug
Gewerbeflächen
generell
fordert
Senat
aaO
A
ist
Sache
Mieters
Tatsachen
vorzutragen
gegebenenfalls
beweisen
Vorwegabzug
Gründen
Billigkeit
§
;
Senat
aaO
ausnahmsweise
geboten
erscheinen
lassen
Blank
;
Lützenkirchen
BGH-Report
631
;
.
erforderlichen
Informationen
kann
Mieter
Auskunft
Vermieter
Einsicht
Abrechnung
zugrunde
liegenden
Belege
verlangen
Lützenkirchen
aaO
;
Mieter
weiterhin
Lage
sein
sollte
Vorwegabzug
Gewerbeflächen
maßgebenden
Tatsachen
vorzutragen
Vermieter
entsprechende
Kenntnis
verfügt
nähere
Angaben
zumutbar
sind
kommt
Gunsten
Modifizierung
Darlegungslast
Grundsätzen
sekundäre
Behauptungslast
hier
:
Vermieters
Betracht
sekundären
Behauptungslast
:
29
;
Senatsurteil
18
.
Mai
.
.
;
Zöller/Greger
25
.
Aufl
.
§
.
.
2
.
Berufungsurteil
hält
rechtlichen
Nachprüfung
auch
insoweit
stand
Beklagten
verurteilt
worden
sind
Kläger
Erhöhungsbeträge
Betriebskostenvorschusses
€
Zeitraum
November
Dezember
insgesamt
€
zahlen
.
§
Abs.
kann
Vertragspartei
Abrechnung
Erklärung
Textform
Anpassung
vereinbarten
Betriebskostenvorauszahlungen
angemessene
Höhe
vornehmen
.
Zutreffend
hat
Berufungsgericht
angenommen
Kläger
Schreiben
10
.
Oktober
erklärte
Erhöhung
monatlich
zahlenden
Betriebskostenvorschusses
nur
wirksam
geworden
ist
Erklärung
Beklagten
zugegangen
ist
§
Abs.
Satz
.
Recht
rügt
Revision
jedoch
Berufungsgericht
Zugang
Erhöhungserklärung
rechtsfehlerfrei
festgestellt
hat
§
.
Kläger
hat
vorgetragen
Erhöhungsschreiben
sei
15
.
Oktober
Boten
zusammen
Betriebskostenabrechnung
Briefkasten
Beklagten
eingeworfen
worden
.
Berufungsgericht
ist
zwar
ausgegangen
Beklagten
Zugang
Erhöhungsschreibens
bestritten
haben
.
hat
jedoch
gemeint
Beklagten
könnten
Betriebskostenabrechnung
unstreitig
zugegangen
sei
Erhalt
"
weiteren
aufeinander
Bezug
nehmenden
Erklärung
einfach
Nichtwissen
bestreiten
"
.
Begründung
ist
tragfähig
.
Umstand
Beklagten
Betriebskostenabrechnung
8
.
Oktober
erhalten
haben
folgt
weiteres
auch
bestrittenen
Vortrag
Klägers
ebenfalls
15
.
Oktober
Briefkasten
eingeworfene
Erhöhungsschreiben
10
.
Oktober
zugegangen
ist
.
Übrigen
trifft
auch
Beklagten
zugegangene
Betriebskostenabrechnung
etwa
weitere
Schreiben
10
.
Oktober
Bezug
nimmt
.
Beklagten
waren
Auffassung
Berufungsgerichts
gehindert
Zugang
Schreibens
bestreiten
.
Berufungsgericht
hätte
Zugang
Schreibens
bejahen
dürfen
Kläger
angebotenen
Beweis
Einwurf
auch
Schreibens
Briefkasten
Beklagten
erheben
.
3
.
Vergeblich
rügt
Revision
Berufungsgericht
Beklagten
Antrag
Klägers
18
.
Oktober
Eintritt
Rechtshängigkeit
gezahlten
Kläger
zurückgenommenen
Teils
Klageforderung
Höhe
€
gemäß
§
Abs.
Satz
1
.
September
geltenden
Fassung
.
S.
Kosten
Rechtsstreits
auferlegt
hat
.
entspricht
billigem
Ermessen
§
Abs.
Satz
Beklagten
insoweit
Kosten
Rechtsstreits
aufzuerlegen
Beklagten
Kläger
Klage
gegeben
haben
erst
Klageeinreichung
entfallen
ist
.
Anspruch
Klägers
Oktobermiete
war
Zeitpunkt
Zahlung
fällig
.
Nr.
Mietvertrags
sind
Miete
Nebenkosten
monatlich
Voraus
spätestens
dritten
Werktag
Monats
Vermieter
zahlen
.
Recht
hat
Berufungsgericht
angenommen
vertraglich
vereinbarte
Zeitpunkt
Fälligkeit
abgeändert
worden
ist
Beklagten
vorgetragen
haben
Miete
Vertragsbeginn
jeweils
Mitte
Monats
gezahlt
haben
Vermieter
hingenommen
habe
.
Würdigung
Berufungsgerichts
Revisionsgericht
nur
eingeschränkt
Vorliegen
Rechtsfehlern
überprüfbar
ist
ist
Rechtsgründen
beanstanden
.
Revision
geltend
macht
Fälligkeitszeitpunkt
sei
vorgenannten
Umstände
geändert
worden
setzt
lediglich
eigene
Auffassung
Würdigung
Berufungsgerichts
Rechtsfehler
aufzuzeigen
.
Unrecht
meint
Revision
Klage
Zahlung
Miete
Oktober
sei
rechtsmissbräuchlich
§
Kläger
schrift
bereits
8
.
Oktober
Gericht
eingereicht
habe
Beklagten
zuvor
mahnen
.
Beklagten
selbst
vorgelegten
Mahnschreiben
Klägers
4
.
Juni
9
.
Oktober
ergibt
hat
Kläger
Beklagten
wiederholt
aufgefordert
weiteren
laufenden
Mietzahlungen
dritten
Werktag
Monats
Mietenkonto
überweisen
;
hat
Schreiben
Erhebung
Klage
eingetretenen
Mietrückstandes
angedroht
.
Bereits
Umständen
folgt
Beklagten
ausgehen
durften
Kläger
gebe
ständig
verspäteten
Mietzahlung
zufrieden
so
Klageerhebung
Eintritt
Fälligkeit
Miete
rechtsmissbräuchlich
darstellt
.
4
.
Erfolg
rügt
Revision
Berufungsgericht
Beklagten
gemäß
§
Abs.
Satz
Berufungsrechtszug
übereinstimmend
erledigt
erklärten
Anspruchs
Klägers
Zahlung
Erhöhungsbeträge
Betriebskostenvorschuss
Januar
Oktober
€
Kosten
Rechtsstreits
auferlegt
hat
.
Berufungsgericht
ist
Kostenentscheidung
ausgegangen
Vorschusserhöhung
gerechtfertigt
ist
Vorwegabzugs
Betriebskosten
bedurfte
oben
1
.
Beklagten
Erhöhungsschreiben
Klägers
10
.
Oktober
zugegangen
ist
oben
2
.
.
Berufungsurteil
insoweit
Aufhebung
unterliegt
kann
auch
beruhende
Kostenentscheidung
§
Abs.
Satz
Bestand
haben
.
.
Revision
Beklagten
ist
Berufungsurteil
aufzuheben
Sache
ist
neuen
Verhandlung
Entscheidung
Berufungsgericht
zurückzuverweisen
Abs.
Abs.
Satz
.
Ball
Dr.
Dr.
Vorinstanzen
:
AG
Entscheidung
LG
Entscheidung