NAMEN
Verkündet
:
17
.
Januar
Justizamtsinspektorin
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
Nachschlagewerk
:
ja
:
:
ja
§
Abs.
Satz
gewerbliche
Weitervermietung
geschäftsmäßige
Dauer
gerichtete
Absicht
Gewinnerzielung
eigenen
wirtschaftlichen
Interesse
ausgeübte
Vermietungstätigkeit
voraussetzt
liegt
auch
dann
Zwischenvermieter
angemieteten
Wohnungen
Arbeitnehmer
Gewerbebetriebes
weitervermieten
will
binden
Wettbewerbsvorteile
anderen
Unternehmen
verschaffen
Arbeitnehmern
Werkswohnungen
anbieten
können
;
Gewinnerzielungsabsicht
Vermietung
selbst
ist
erforderlich
Bestätigung
Fortführung
Urteil
20
.
Januar
.
.
Urteil
17
.
Januar
ECLI
:
:
VIII
.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
mündliche
Verhandlung
17
.
Januar
Vorsitzende
Richterin
Dr.
Richterinnen
Dr.
Dr.
Fetzer
Richter
Dr.
Recht
erkannt
:
Revision
Klägers
Urteil
Oberlandesgerichts
2
.
Zivilsenat
23
.
September
wird
zurückgewiesen
.
Kläger
hat
Kosten
Revisionsverfahrens
tragen
.
Tatbestand
:
Parteien
streiten
Bestehen
Mietverhältnisses
Wohnraum
.
Kläger
nimmt
Beklagten
Räumung
Herausgabe
streitgegenständlichen
Wohnung
Anspruch
.
Beklagten
verlangen
widerklagend
Feststellung
Kläger
Beklagten
1
Juli
Vermieter
Rechte
Pflichten
Mietvertrags
Beklagten
Mietern
streitgegenständlichen
Wohnung
eingetreten
ist
.
Rechtsvorgängerin
Beklagten
mietete
Jahren
großem
Umfang
Wohnungen
Arbeitnehmern
Werkswohnungen
Verfügung
stellen
.
Rechtsvorgängerin
Klägers
bekannt
war
vermietete
Jahr
streitgegenständliche
Wohnung
Rechtsvorgängerin
Beklagten
Wohnung
Jahr
Arbeitnehmer
Beklagten
Ehefrau
Beklagte
weitervermietete
.
Konditionen
Untermietvertrags
waren
jeweils
gleich
entsprachen
marktüblichen
Bedingungen
.
Mieterhöhungen
Erhöhungen
Betriebskosten
wurden
Verträgen
gleicher
Weise
geltend
gemacht
.
Korrespondenz
erfolgte
teilweise
unmittelbar
Rechtsvorgängerin
Klägers
Vermieterin
Beklagten
Endmietern
.
Beklagte
ist
Sozialplans
Rechtsvorgängerin
Beklagten
berechtigt
Wohnung
auch
Beendigung
Arbeitsverhältnisses
Jahr
Pensionär
bewohnen
.
Kläger
Kauf
Liegenschaft
Eigentümer
streitgegenständlichen
Wohnung
geworden
ist
kündigte
Schreiben
9
.
Dezember
Beklagten
Hauptmietvertrag
30
.
Juni
forderte
Beklagten
Untermieter
Räumung
Herausgabe
Wohnung
.
Landgericht
hat
Räumung
Herausgabe
gerichtete
Klage
abgewiesen
Widerklage
Feststellung
stattgegeben
.
gerichtete
Berufung
Klägers
hat
Berufungsgericht
zurückgewiesen
.
Berufungsgericht
zugelassenen
Revision
verfolgt
Kläger
Klagebegehren
Abweisung
Widerklage
.
Entscheidungsgründe
:
Revision
hat
Erfolg
.
Berufungsgericht
hat
Begründung
Entscheidung
Wesentlichen
ausgeführt
:
Kläger
stehe
Beklagten
Anspruch
Räumung
Herausgabe
Wohnung
.
Zwar
sei
Hauptmietverhältnis
Klägers
Beklagten
Beklagten
Besitzrecht
ableiteten
Kündigungserklärung
Klägers
9
.
Dezember
Ablauf
30
.
Juni
wirksam
beendet
worden
§
Abs.
Beklagten
auch
wendeten
.
Jedoch
sei
Kündigung
Hauptmietverhältnisses
Untermietverhältnis
Beklagten
Beklagten
entsprechend
§
Abs.
Satz
Kläger
Vermieter
übergegangen
.
Allerdings
bestehe
Kläger
Beklagten
gewerbliches
Zwischenmietverhältnis
Sinne
§
Abs.
Satz
so
Vorschrift
unmittelbar
anwendbar
sei
.
Rechtsvorgängerin
Beklagten
habe
gewerblich
gehandelt
erforderlichen
geschäftsmäßigen
Dauer
gerichteten
Absicht
Gewinnerzielung
eigenen
wirtschaftlichen
Interesse
ausgeübten
Vermietungstätigkeit
gefehlt
habe
.
beabsichtigte
Weitervermietung
Wohnung
habe
Zweck
dauernder
Gewinnerzielung
Zwischenvermietung
dienen
sollen
.
Angebot
Werkswohnungen
habe
Rechtsvorgängerin
Beklagten
eigenen
Interesse
Anreize
qualifizierte
Arbeitnehmer
bieten
wollen
Tätigkeit
aufzunehmen
.
gesetzliche
Regelung
§
sei
aber
entsprechend
Verhältnis
Kläger
Beklagten
anzuwenden
.
Berücksichtigung
Interessenlage
Mietverhältnissen
Beteiligten
Beachtung
verfassungsrechtlichen
Gleichbehandlungsgebots
Art
.
Abs.
GG
erscheine
entsprechende
Anwendung
§
Rechtsverhältnisse
Beteiligten
geboten
.
folge
Kläger
Kündigung
Hauptmietverhältnisses
Beklagten
Vermieter
eingetreten
sei
.
Zwar
reiche
entsprechende
Anwendung
§
Beklagten
Mieter
schutzbedürftig
seien
.
Jedoch
liege
gewerblichen
Weitervermietung
entsprechende
Interessenlage
Beteiligten
.
Zwar
bestünden
Anhaltspunkte
Rechtsvorgängerin
Klägers
seinerzeit
eigenen
Interesse
Rechtsvorgängerin
Beklagten
Zwischenmieterin
eingeschaltet
habe
vielmehr
Vermietung
Wohnung
Interesse
Rechtsvorgängerin
Beklagten
selbst
erfolgt
sei
.
lägen
jedoch
auch
derart
gewichtigen
Interessen
Klägers
Wohnung
Beendigung
Hauptmietvertrags
zurückzuerhalten
Verkürzung
ansonsten
bestehenden
Kündigungsschutzes
Beklagten
gerechtfertigt
sein
könnte
.
Anders
Weitervermietung
karitativen
sonstigen
sozialen
Zwecken
hätten
Arbeitnehmer
Rechtsvorgängerin
Beklagten
grundsätzlich
regelmäßiges
Einkommen
verfügt
Vermieter
üblicherweise
wesentliches
Auswahlkriterium
darstelle
.
könne
ausgegangen
werden
Rechtsvorgängerin
Klägers
Wohnung
Beklagten
vergleichbaren
Bedingungen
auch
unmittelbar
vermietet
hätte
Beklagten
vergleichbare
Wohnung
auch
anderweitig
allgemeinen
Wohnungsmarkt
gleichfalls
tragbaren
Bedingungen
erhalten
hätten
.
Kläger
Mietvertrag
Beklagten
Vermieter
entsprechend
§
eingetreten
sei
sei
zugleich
zulässige
Feststellungswiderklage
Beklagten
begründet
.
II
.
Beurteilung
hält
rechtlicher
Nachprüfung
jedenfalls
Ergebnis
stand
;
Revision
ist
zurückzuweisen
.
Berufungsgericht
hat
Recht
angenommen
Kläger
Beendigung
Beklagten
bestehenden
gewerblichen
Mietverhältnisses
Mietverhältnis
Beklagten
eingetreten
ist
Räumungsklage
§
Abs.
unbegründet
Feststellungswiderklage
begründet
ist
.
Ansicht
Berufungsgerichts
folgt
jedoch
bereits
direkten
Anwendung
§
.
1
.
Bestimmung
§
Abs.
Satz
regelt
Fall
Mieter
Mietvertrag
gemieteten
Wohnraum
gewerblich
Dritten
Wohnzwecken
weitervermieten
soll
.
ordnet
Vermieter
Beendigung
Haupt-)Mietvertrags
Mieter
Dritten
abgeschlossenen
Mietvertrag
eintritt
Senatsurteil
20
.
Januar
.
.
Berufungsgericht
hat
Recht
angenommen
Vertragszweck
Rechtsvorgängerinnen
Klägers
Beklagten
Jahr
abgeschlossenen
Mietvertrags
Weitervermietung
Wohnung
Arbeitnehmer
Rechtsvorgängerin
Beklagten
erfolgen
sollte
.
wird
Revision
auch
angegriffen
.
Auffassung
Berufungsgerichts
Revision
ist
jedoch
auch
zweite
Kriterium
Weitervermietung
Wohnzwecken
gewerblich
erfolgen
muss
Weitervermietung
streitgegenständlichen
Wohnung
Rechtsvorgängerin
Beklagten
Beklagten
Arbeitnehmer
Beklagte
Ehefrau
gewahrt
.
Ausgangspunkt
zutreffend
hat
Berufungsgericht
abgestellt
gewerbliche
Weitervermietung
§
Abs.
Satz
geschäftsmäßige
Dauer
gerichtete
Absicht
Gewinnerzielung
eigenen
wirtschaftlichen
Interesse
ausgeübte
Vermietungstätigkeit
Zwischenmieters
voraussetzt
Senatsurteile
20
.
Januar
aaO
.
22
;
3
Juli
Vorgängerregelung
§
.
Anders
Berufungsgericht
meint
sind
Voraussetzungen
hier
jedoch
Weitervermietung
großem
Umfang
angemieteten
Wohnungen
Werkswohnungen
Arbeitnehmer
Rechtsvorgängerin
Beklagten
erfüllt
.
Zwar
hat
Rechtsvorgängerin
Beklagten
angemieteten
Wohnungen
so
auch
streitgegenständliche
Wohnung
anders
gewerblichen
Zwischenvermietung
klassischen
Sinne
Absicht
Gewinnerzielung
Vermietung
selbst
Arbeitnehmer
weitervermietet
.
hindert
jedoch
Feststellung
genen
wirtschaftlichen
Interesse
Rechtsvorgängerin
Beklagten
ausgeübten
Vermietungstätigkeit
.
Senat
Urteil
20
.
Januar
aaO
.
Vorschrift
§
bereits
entschieden
hat
zielt
Regelungszweck
Norm
zwar
Schutz
Mieters
generell
Fälle
Weitervermietung
Hauptmieter
auszudehnen
.
Ausweitung
Gewerbebegriffs
etwa
Weise
Fälle
Dauer
angelegten
entgeltlichen
Weitervermietung
erfasst
werden
besteht
auch
Bereich
Wohnungsmietrechts
geregelten
sozialen
Kündigungsschutzes
Mieters
Anlass
.
Schaffung
Regelung
§
gleichlautenden
Vorgängerregelung
§
war
Entscheidung
Bundesverfassungsgerichts
Mieterschutz
Weitervermietung
Rahmen
sogenannten
BVerfGE
.
lag
Verstoß
Gleichbehandlungsgrundsatz
Art
.
Abs.
GG
Endmieter
Beendigung
Hauptmietvertrages
soziale
Kündigungsschutz
Verfügung
stand
direkter
Anmietung
gehabt
hätte
gewichtigen
Interessen
Eigentümers
ersichtlich
waren
Verkürzung
Kündigungsschutzes
hätten
rechtfertigen
können
.
Regelungszweck
gilt
§
Abs.
Satz
hiernach
Sachverhalte
gekennzeichnet
sind
Eigentümer
Zwischenmieter
einschaltet
Wohnung
Wohnzwecken
weitervermieten
soll
eigene
wirtschaftliche
Interessen
verfolgt
Senatsurteil
20
.
Januar
aaO
.
-9-
Voraussetzungen
sind
hier
Auffassung
Berufungsgerichts
Revision
indes
erfüllt
.
Mieter
Arbeitgeber
Arbeitnehmer
Wohnung
vermietet
verfolgt
derartigen
Vermietung
jedenfalls
auch
eigene
wirtschaftliche
Interessen
vgl.
Senatsurteil
11
.
Februar
.
wirtschaftliche
Interesse
ist
Bestreben
sehen
Unternehmen
Arbeitnehmer
binden
Wettbewerbsvorteile
anderen
Unternehmen
verschaffen
Arbeitnehmern
Werkswohnungen
anbieten
können
.
gilt
umso
mehr
Wohnraum
tragbaren
Bedingungen
Mieter
Ballungsgebiet
hier
finden
ist
.
Anmietung
Weitervermietung
Wohnungen
diente
hier
Unterstützung
Geschäftsinteressen
Rechtsvorgängerin
Beklagten
Förderung
Geschäftsbetriebs
somit
eigenen
wirtschaftlichen
Interessen
.
diente
etwa
gemeinnützigen
karitativen
ähnlichen
sozialen
Zwecken
.
Senatsurteil
20
.
Januar
aaO
.
.
;
vgl.
vergleichbarer
Sachverhalt
Zwischenvermietung
liegt
ersichtlich
.
direkte
Anwendung
Vorschrift
§
Abs.
Satz
reicht
eigene
wirtschaftliche
Interesse
Zwischenmieters
auch
Gewinnerzielung
Vermietung
gerichtet
ist
.
Termin
mündlichen
Verhandlung
Revision
geäußerten
Auffassung
bestehen
Anwendung
§
Abs.
Satz
hier
vorliegende
Fallgestaltung
auch
verfassungsrechtlichen
Bedenken
Hinblick
Art
.
Abs.
GG
geschützte
Eigentumsgarantie
.
konkrete
Reichweite
Schutzes
Eigentumsgarantie
ergibt
Bestimmung
Inhalt
Schranken
Eigentums
Art
.
Abs.
Satz
GG
Sache
Gesetzgebers
ist
BVerfGE
58
;
54
.
ist
verfassungsrechtlich
garantierten
Rechtsstellung
Eigentümers
Art
.
Abs.
Satz
GG
auch
Art
.
Abs.
GG
folgenden
Sozialbindung
Eigentums
angemessen
Rechnung
tragen
vgl.
Senatsurteil
4
November
.
.
Bestandsgarantie
Art
.
Abs.
Satz
GG
wird
aber
schon
Frage
gestellt
höchstmögliche
Rendite
Eigentumsobjekt
Marktmiete
Verzögerung
voller
Höhe
erzielt
werden
kann
BVerfGE
253
;
BVerfG
;
vgl.
Senatsurteil
4
November
aaO
.
.
unverhältnismäßiger
Eingriff
Verletzung
Art
.
Abs.
Satz
GG
wäre
nur
dann
anzunehmen
Eintritt
Vermieters
Mietverhältnis
End-)Mietern
Wirtschaftlichkeit
Vermietung
ernsthaft
Frage
gestellt
würde
.
bestehen
hier
schon
Vermietung
marktüblichen
Bedingungen
Anhaltspunkte
.
Übrigen
beruht
Einschaltung
Zwischenmieters
Gebäudekomplex
Wohnungen
hier
regelmäßig
erster
Linie
eigenen
Interessen
Eigentümers
etwa
Verwaltungsaufwand
reduzieren
will
vgl.
Senatsurteile
20
.
Januar
aaO
.
34
;
3
Juli
aaO
S.
.
Fällen
ist
Grund
ersichtlich
Endmieter
gleicher
Weise
Kündigungsschutz
genießen
sollte
direkt
Eigentümer
gemietet
hätte
.
2
.
Feststellungswiderklage
Beklagten
ist
zulässig
§
Abs.
.
Beklagten
haben
berechtigtes
Interesse
alsbaldigen
Feststellung
Kläger
Beendigung
Mietverhältnisses
Beklagten
Rechte
Pflichten
Mietverhältnis
Beklagten
Beklagten
Vermieterseite
eingetreten
ist
.
Ausführungen
II
.
1
.
folgt
zugleich
Feststellungswiderklage
Beklagten
begründet
ist
.
Dr.
Dr.
Dr.
Dr.
Vorinstanzen
:
Entscheidung
15.01.2016
OLG
Entscheidung