NAMEN
ZR
Verkündet
:
27
.
Juni
Justizhauptsekretärin
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
Nachschlagewerk
:
ja
:
:
ja
Heizkosten
§
Abs.
;
II
.
Anlage
§
Abs.
;
§
D
Abs.
556a
Abs.
Satz
Vereinbarung
Wohnraummietvertrag
Mieter
Betriebskosten
Heizung
"
erläutert
Anlage
§
.
tragen
hat
erlaubt
Vermieter
laufenden
Mietverhältnisses
Betrieb
Haus
vorhandenen
Heizungsanlage
einstellt
Fernwärme
bezieht
Umlegung
Wärmelieferungskosten
Mieter
Zeitpunkt
Vertragsschlusses
geltende
Fassung
Zweiten
bereits
Umlegung
Kosten
Fernwärmelieferung
vorsah
Anschluss
Senatsurteil
22
.
Februar
.
ergänzenden
Auslegung
mietvertraglichen
Regelung
Umlegung
Kosten
Gemeinschaftsantenne
beseitigt
wird
Mietwohnungen
stattdessen
Breitbandkabelnetz
angeschlossen
werden
.
Urteil
27
.
Juni
ZR
AG
Gießen
VIII
.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
schriftlichen
Verfahren
gemäß
§
Abs.
Schriftsatzfrist
28
.
März
Vorsitzenden
Richter
Richter
Dr.
Richterinnen
Dr.
Recht
erkannt
:
Revision
Beklagten
Urteil
Landgerichts
Gießen
1
.
Zivilkammer
3
.
August
wird
zurückgewiesen
.
Anschlussrevision
Klägerin
wird
vorbezeichnete
Urteil
Kostenpunkt
insoweit
aufgehoben
Berufung
Klägerin
Urteil
Amtsgerichts
Gießen
27
.
Oktober
zurückgewiesen
worden
ist
.
Berufung
Klägerin
wird
Urteil
Amtsgerichts
teilweise
abgeändert
insgesamt
folgt
neu
gefasst
:
Beklagte
wird
verurteilt
Klägerin
€
Zinsen
Höhe
Prozentpunkten
Basiszinssatz
29
.
April
zahlen
.
Kosten
Rechtsstreits
erster
Instanz
verteilen
folgt
:
Kosten
Teilvergleichs
27
.
Oktober
haben
Klägerin
Beklagte
tragen
.
übrigen
Kosten
Rechtsstreits
erster
Instanz
haben
Klägerin
Beklagte
tragen
Ausnahme
Kosten
Beweisaufnahme
Nebenintervention
Beklagten
auferlegt
werden
.
Beklagte
trägt
Kosten
Rechtsmittelverfahren
.
Tatbestand
:
Beklagte
war
Mieter
Wohnung
Klägerin
;
Mietobjekt
war
ölbetriebenen
Zentralheizung
Gemeinschaftsantenne
ausgestattet
.
Mietvertrag
9
.
Mai
hatte
Beklagte
Vorauszahlungen
Betriebskosten
entrichten
.
Formularmietvertrags
sieht
Abrechnungsmaßstab
"
"
bestimmt
:
"
1.b
Folgende
Betriebskosten
erläutert
Anlage
§
II
.
sind
Nettomiete
enthalten
gesondert
zahlen
:
13
.
Gemeinschaftsantenne
18
.
Heizung
…
2
.
Ist
Spalte
eingesetzt
so
kann
Vermieter
geeigneten
unterschiedlichen
Umlegungsmaßstab
bestimmen
.
Vermieter
kann
Mietzeit
Anfang
neuen
Berechnungszeitraumes
Verteilungsschlüssel
angemessen
neu
bilden
3
.
zulässig
ist
Vermieter
Erhöhung
Neueinführung
Betriebskosten
berechtigt
entsprechenden
Mehrbetrag
Zeitpunkt
Entstehung
umzulegen
"
Ende
wurde
Ölzentralheizung
mehr
gesetzlichen
Vorgaben
entsprach
stillgelegt
.
Klägerin
ließ
alte
Heizungsanlage
abbauen
bezieht
seither
Fernwärme
Streithelferin
örtlichen
Fernwärmeversorger
allgemeinen
Tarif
.
Ferner
wurden
Mieter
undatiertes
Rundschreiben
Hausverwaltung
informiert
Wohnungen
anschluss
ausgestattet
werden
sollten
;
Basisversorgung
werde
Mietnebenkosten
Höhe
DM
monatlich
abgerechnet
.
Gebühren
Breitbandkabelanschlusses
verlangte
Klägerin
Betriebskostenabrechnung
28
.
August
Jahr
Nachzahlung
€
Betriebskostenabrechnung
19
.
September
Jahr
weitere
Nachzahlung
€
.
Kabelgebühren
legte
Klägerin
Anteil
Wohnfläche
Anzahl
Wohneinheiten
.
Betriebskostenabrechnung
Jahr
forderte
Klägerin
€
Heizkosten
.
Klage
hat
Klägerin
Revisionsverfahren
noch
Interesse
demgemäß
Betriebskostennachforderung
€
geltend
gemacht
€
€
Heizkosten
€
.
Amtsgericht
hat
Klage
Hinblick
Heizkostennachforderung
abgewiesen
.
Kabelgebühren
hat
Klägerin
insgesamt
€
zuerkannt
.
Betrag
setzt
Nachforderung
Jahr
Höhe
€
Jahr
€
;
Höhe
weiteren
€
hat
Amtsgericht
Klage
auch
insoweit
abgewiesen
.
Amtsgericht
zugelassene
Berufung
Klägerin
hat
Landgericht
Zurückweisung
weitergehenden
Berufung
erster
Instanz
zuerkannten
€
weitere
€
zugesprochen
.
Berufungsgericht
zugelassenen
Revision
begehrt
Beklagte
Berufung
Klägerin
Urteil
Amtsgerichts
insgesamt
zurückzuweisen
.
Klägerin
tritt
wendet
Anschlussrevision
teilweise
Abweisung
Klage
.
Entscheidungsgründe
:
Revision
Beklagten
ist
unbegründet
.
Anschlussrevision
Klägerin
hat
Erfolg
.
Berufungsgericht
hat
Begründung
Entscheidung
Wesentlichen
ausgeführt
:
Klägerin
könne
Heizkosten
Höhe
€
nachfordern
.
maßgeblicher
Bedeutung
sei
alte
Heizungsanlage
ersatzlos
abgebaut
worden
sei
.
liege
Fall
Wärmecontracting
Vermieter
Betrieb
Anlage
Dritte
vergebe
.
Anders
Form
Wärmelieferung
Lieferant
neue
Anlage
erstelle
alte
weiternutze
werde
Mieter
hier
doppelt
Miete
kalkulatorisch
enthaltenen
Investitionskosten
belastet
.
Gegensatz
Wärmecontractor
Gewinn
Investitionen
spezielle
Anlage
Wärmepreis
aufnehme
zahle
Vermieter
Kunde
Fernwärmeversorgers
nur
Nutzer
geltenden
örtlichen
Tarif
.
Grundsätzlich
sei
Vermieter
auch
laufenden
Mietverhältnis
frei
Art
Beheizung
umzustellen
Mieter
Mehrkosten
belastet
werde
Gebrauchsbeschränkungen
hinnehmen
müsse
.
stelle
Wechsel
ölbetriebenen
Zentralheizung
Fernwärmeanschluss
Regel
Maßnahme
öffentlichen
Interesse
Einsparung
erneuerbarer
Energien
Mieter
dulden
habe
.
Vermieter
sei
grundsätzlich
verpflichtet
Zustimmung
Mieters
Änderung
Heizungsart
einzuholen
.
konkrete
Art
Beheizung
sei
hier
vereinbart
gewesen
.
grundsätzlichen
Möglichkeit
Wechsels
Heizungsart
sei
Frage
trennen
Vermieter
Fernwärmeversorgungsunternehmen
gezahlte
Entgelt
ungekürzt
Mieter
weitergeben
könne
.
Kosten
seien
ergänzender
Auslegung
Mietvertrags
umlagefähig
.
Vermieter
zuzubilligende
einseitige
Umstellung
Fernwärmebezug
führe
Regelungslücke
Vertrag
.
Seiten
angemessene
Regelung
Abrechnung
Heizkosten
Umstellung
sehe
§
Abs.
Heizkostenverordnung
.
Rechtsprechung
Bundesgerichtshofs
seien
kompletten
Versorgungsunternehmen
berechneten
Kosten
enthaltenen
Verwaltungskosten
Unternehmergewinns
Lieferanten
umlagefähig
.
spreche
Grundmiete
möglicherweise
noch
Finanzierungskosten
Rückstellungen
alte
Heizungsanlage
enthalten
seien
.
Kosten
seien
allenfalls
geringer
Bedeutung
energiepolitisch
sinnvollen
Stilllegung
alten
Anlage
hinzunehmen
.
sei
auch
erkennbar
Gebot
Wirtschaftlichkeit
Umstellung
Fernwärme
verletzt
worden
sei
.
Beibehaltung
Ölheizung
wäre
ähnliche
Steigerung
Heizkosten
Jahr
erwarten
gewesen
.
Klägerin
habe
Anspruch
Zahlung
nachgeforderten
Betriebskosten
.
Zwar
könne
Klägerin
Kosten
Breitbandkabelanschlusses
umlegen
sei
Stelle
Gemeinschaftsantenne
getreten
.
Klägerin
sei
aber
berechtigt
Abrechnungsschlüssel
einseitig
ändern
.
könne
auch
berufen
Neueinführung
Betriebskosten
handele
.
sei
Klägerin
wirksamer
Vereinbarung
berechtigt
gewesen
;
Abs.
Mietvertrags
seien
Rechtsprechung
Bundesgerichtshofs
unwirksam
.
Beurteilung
hält
rechtlichen
Nachprüfung
Hinsicht
stand
.
Revision
Beklagten
Zutreffend
hat
Berufungsgericht
allerdings
angenommen
Klägerin
Anspruch
Zahlung
restlicher
Heizkosten
Höhe
€
Nebenkostenabrechnung
Jahr
zusteht
.
Klägerin
ist
berechtigt
selbst
Fernwärmeversorger
gezahlten
Preis
Wärmelieferung
anteilig
auch
Beklagten
umzulegen
.
1
.
Parteien
haben
Bezugnahme
"
Anlage
§
II
.
§
Nr.
Mietvertrags
Umlegung
Kosten
Lieferung
Fernwärme
vereinbart
.
Mietvertrag
ist
insoweit
lückenhaft
so
Annahme
Berufungsgerichts
ergänzende
Vertragsauslegung
entbehrlich
ist
.
Berechtigung
Umlegung
Betriebskosten
genügt
Verweisung
Mietvertrag
Anlage
§
Abs.
II
.
Berechnungsverordnung
II
.
BV
"
sonstige
Betriebskosten
"
Sinne
Nr.
Anlage
§
Abs.
.
BV
handelt
Senatsurteil
7
.
April
.
genden
Fall
sind
Kosten
Wärmelieferung
Warmwassers
Bezugnahme
§
Abs.
Mietvertrags
Anlage
§
Abs.
II
.
BV
erfasst
.
Zeit
Vertragsabschlusses
9
.
Mai
maßgebliche
Fassung
Anlage
§
Abs.
II
.
BV
5
.
April
.
S.
1
.
Mai
Kraft
getretenen
Verordnung
Änderung
wohnungsrechtlicher
Vorschriften
.
S.
beruht
sah
Nr.
Buchst
.
Nr.
Buchst
.
Umlegung
Wärmelieferungskosten
Fernwärme
-warmwasser
ausdrücklich
vgl.
Senatsurteil
22
.
Februar
.
Lieferung
Nahwärme
.
Umstellung
Bezug
Fernwärme
stellt
Ansicht
Revision
unzulässige
einseitige
Änderung
Mietvertrages
Klägerin
.
Verpflichtung
Klägerin
Wohnung
nur
ölbetriebene
Zentralheizung
beheizen
sieht
Mietvertrag
.
Vielmehr
gestatten
vertraglichen
Beziehungen
Parteien
auch
Beheizung
Fernwärme
.
ergibt
bereits
Verweisung
§
Abs.
Mietvertrags
"
Anlage
§
.
"
Nr.
.
Nr.
Buchst
.
ausgeführt
Kosten
Wärmelieferung
Fernwärme
umlagefähige
Betriebskosten
aufführt
.
2
.
Kosten
Wärmelieferung
Sinne
Grundsätze
Anlage
§
Abs.
.
BV
gehören
gesamten
Kosten
Wärmelieferant
seinerseits
Vermieter
Rechnung
stellt
Senatsurteil
16
.
April
.
schließt
enthaltene
Verwaltungskosten
Unternehmergewinn
Wärmelieferanten
gilt
auch
Fernwärme
Senatsurteil
9
November
.
-9-
Klägerin
berechtigt
war
Beheizung
Fernwärme
umzustellen
gesamten
anfallenden
Kosten
anteilig
Beklagten
umzulegen
ist
Revision
meint
verpflichtet
Grundmiete
Fernwärmetarif
enthaltenen
Instandhaltungsanteile
Fernwärmeversorgers
ermäßigen
.
Ebenso
ist
Klägerin
gehalten
Umstellung
Beheizung
Fernwärme
Grundmiete
ermäßigen
nunmehr
Instandhaltungsoder
Investitionskosten
mehr
Ölheizungsanlage
entstehen
.
derartige
Ermäßigung
Grundmiete
vertraglich
vorgesehenen
Fall
Umstellung
Warmwasserversorgung
Fernwärme
sieht
Mietvertrag
.
II
.
Anschlussrevision
Klägerin
Auffassung
Berufungsgerichts
ist
Beklagte
verpflichtet
Klägerin
nachgeforderten
Betriebskosten
vollem
Umfang
entrichten
.
Klägerin
durfte
Kosten
Wohneinheiten
umlegen
.
1
.
Zutreffend
ist
Berufungsgericht
allerdings
ausgegangen
§
Abs.
Satz
Abs.
Mietvertrags
Recht
Umlegung
Kabelgebühren
noch
Bestimmung
Abrechnungsmaßstabs
ergibt
.
Bestimmungen
Landesverband
Hessischen
Grundeigentümer
herausgegebenen
Formularmietvertrags
sind
unwirksam
Senat
Rahmen
Verbandsklageverfahrens
bereits
entschieden
hat
Urteil
20
.
Januar
.
zieht
auch
Anschlussrevision
Zweifel
.
Umlegungsfähigkeit
Kabelgebühren
ergibt
jedoch
Anschlussrevision
Recht
geltend
macht
ergänzenden
Auslegung
Mietvertrags
.
Auslegung
kann
Senat
selbst
vornehmen
Berufungsgericht
unterlassen
hat
erforderlichen
tatsächlichen
Feststellungen
getroffen
weitere
Feststellungen
erwarten
sind
Urteil
12
.
Februar
;
Senatsurteil
17
.
Januar
.
.
Mietvertrag
Parteien
waren
lediglich
Betriebskosten
Gemeinschaftsantenne
umlegbar
Abs.
Nr.
.
kann
dahinstehen
laufende
Entgelt
Stelle
vereinbarten
Umlage
Gemeinschaftsantenne
tritt
hier
Anschluss
Kabelnetz
beseitigt
wird
so
Schmidt-Futterer/
Mietrecht
9
.
Aufl
.
.
196
;
aA
.
;
2
.
Aufl
.
.
.
Vereinbarung
Umlegung
Antennenkosten
führt
jedenfalls
dann
Wege
ergänzenden
Vertragsauslegung
Umlegbarkeit
Breitbandkabelkosten
duldungspflichtige
Modernisierung
handelt
Handbuch
Mietnebenkosten
9
.
Aufl
.
.
;
aaO
§
.
;
Sternel
Mietrecht
3
.
Aufl
.
.
;
aA
aaO
§
.
.
So
ist
hier
duldungspflichtigen
Verbesserungsmaßnahmen
Sinne
§
Abs.
Satz
gehört
Regel
auch
Anschluss
Wohnanlage
Breitbandkabelnetz
Senatsurteil
15
.
Mai
§
;
Senatsurteil
20
Juli
.
Umstellung
Kabelanschluss
Beklagten
rechtfertigende
Härte
bedeuten
könnte
§
Abs.
Satz
ist
Feststellungen
Berufungsgerichts
geltend
gemacht
;
Anhaltspunkte
sind
auch
ersichtlich
.
kommt
auch
Beklagte
Fernsehgerät
besitzt
;
Kabelanschluss
nutzt
ist
Belang
Staudinger/Weitemeyer
aaO
§
.
.
2
.
Klägerin
durfte
Kabelgebühren
auch
Wohneinheiten
umlegen
.
§
556a
Abs.
Satz
sind
Betriebskosten
Parteien
vereinbart
haben
vorbehaltlich
anderweitiger
Vorschriften
zwar
Anteil
Wohnfläche
umzulegen
.
beruht
Wertung
Gesetzgebers
Verteilungsschlüssel
Betriebskosten
anderer
Abrechnungsmaßstab
gilt
sachgerecht
ist
Senatsurteil
20
.
September
.
.
Schließung
Regelungslücke
Wege
ergänzenden
Vertragsauslegung
ist
jedoch
abzustellen
Parteien
angemessenen
Abwägung
Interessen
Glauben
redliche
Vertragspartner
vereinbart
hätten
geregelten
Fall
bedacht
hätten
.
.
siehe
etwa
142
;
207
;
.
ist
Kabelempfang
gerade
Umlage
Anzahl
Mietobjekte
sachgerecht
Nutzen
Wohnung
unabhängig
Fläche
gleich
ist
LG
;
aaO
.
;
aaO
.
26
;
aaO
.
.
kann
Berufungsurteil
Bestand
haben
Klägerin
angefochten
worden
ist
.
ist
somit
Umfang
aufzuheben
§
Abs.
.
Rechtsstreit
Endentscheidung
reif
ist
entscheidet
Senat
abschließend
Sache
§
Abs.
.
ist
Klage
Gegenstand
Revisionsverfahrens
ist
vollem
Umfang
stattzugeben
.
Revision
Beklagten
ist
zurückzuweisen
.
Ball
Dr.
Dr.
Vorinstanzen
:
AG
Gießen
Entscheidung
Gießen
Entscheidung