NAMEN
Verkündet
:
12
.
März
Justizangestellte
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
Nachschlagewerk
:
ja
:
:
ja
§
Vermieter
ist
Umlage
Wasserkosten
Verbrauch
verpflichtet
Mietwohnungen
Gebäudes
Wasserzählern
ausgestattet
sind
.
Legt
Vermieter
Wohnraum
Kosten
Wasserversorgung
Entwässerung
§
556a
Abs.
Satz
Anteil
Wohnfläche
genügen
Zweifel
Mieters
Billigkeit
Maßstabs
Änderung
Umlageschlüssels
rechtfertigen
.
Urteil
12
.
März
AG
VIII
.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
mündliche
Verhandlung
12
.
März
Vorsitzenden
Richter
Richter
Richterinnen
Dr.
Richter
Dr.
Recht
erkannt
:
Revision
Beklagten
Urteil
Zivilkammer
Landgerichts
21
.
Mai
wird
zurückgewiesen
.
Beklagten
haben
Kosten
Revisionsverfahrens
tragen
.
Tatbestand
:
Klägerin
ist
Vermieterin
Beklagten
sind
Mieter
Wohnung
Prenzlauer
Berg
.
Mietverhältnis
beruht
Mietvertrag
28
.
Oktober
.
Schreiben
29
Juli
teilte
Klägerin
Beklagten
Miete
nunmehr
Grundmiete
Betriebskostenvorauszahlungen
umstellen
werde
.
Folgezeit
rechnete
Klägerin
Betriebskosten
Kosten
Wasserversorgung
Entwässerung
flächenbezogen
.
März
sind
Ausnahme
Wohnungen
Gebäudes
Kaltwasserzähler
ausgestattet
auch
Wohnung
Beklagten
.
Betriebskostenabrechnung
14
November
Abrechnungszeitraum
legte
Klägerin
Wasserkosten
nach
vor
Verhältnis
Wohnflächen
.
ergab
Lasten
Beklagten
Betrag
€
.
resultierende
Nachzahlung
Höhe
€
beglichen
Beklagten
.
machten
geltend
Klägerin
verpflichtet
sei
Wasserkosten
Verbrauch
abzurechnen
;
Berücksichtigung
abgelesenen
Werte
ergebe
Betrag
nur
€
entsprechend
Gunsten
Guthaben
€
.
Betrag
brachten
Miete
Januar
Abzug
.
Klage
hat
Klägerin
errechnete
Betriebskostennachforderung
restliche
Miete
Januar
Erstattung
vorprozessualer
Anwaltskosten
verlangt
.
Amtsgericht
hat
Klage
stattgegeben
Landgericht
hat
Berufung
Beklagten
zurückgewiesen
.
Berufungsgericht
zugelassenen
Revision
verfolgen
Beklagten
Klageabweisung
gerichtetes
Begehren
.
Entscheidungsgründe
:
Revision
hat
Erfolg
sodass
Rechtsmittel
Säumnis
Klägerin
kontradiktorisches
Urteil
zurückzuweisen
ist
Urteil
14
Juli
.
Berufungsgericht
hat
Begründung
Entscheidung
Wesentlichen
ausgeführt
:
Klägerin
könne
Saldo
Betriebskostenabrechnung
restliche
Miete
Januar
gemäß
§
Abs.
beanspruchen
.
habe
Kosten
Entwässerung
Flächenmaßstab
umlegen
dürfen
.
Beklagten
hätten
versäumt
Klägerin
rechtzeitig
Beginn
Abrechnungszeitraums
Umstellung
verbrauchsabhängige
Umlage
Wasserkosten
verlangen
.
bisher
Klägerin
praktizierte
Umlagemaßstab
sei
gemäß
§
Abs.
Satz
Gesetzes
Regelung
Miethöhe
vereinbart
anzusehen
.
Vorschrift
seien
Vermieter
berechtigt
gewesen
Miete
3
.
Oktober
ehemaligen
geschlossenen
Mietverträgen
31
.
Dezember
einseitige
Erklärung
Grundmiete
Betriebskostenvorauszahlungen
umzustellen
.
habe
Klägerin
Schreiben
27
Juli
Gebrauch
gemacht
.
habe
Wirkung
vertraglichen
Vereinbarung
auch
Vermieter
gewählten
Abrechnungsmaßstab
erstrecke
.
schlechthin
unbilligen
Flächenmaßstab
blieben
Parteien
grundsätzlich
gebunden
.
Vertragsänderung
Zustimmung
Parteien
bedürfe
sei
nur
Zukunft
zulässig
.
Einwände
Ablauf
Abrechnungsperiode
seien
Beklagten
verwehrt
.
bleibe
Berufung
auch
dann
erfolglos
Anspruch
Änderung
Verteilungsschlüssels
Zukunft
grundsätzlich
zustehen
sollte
.
II
.
Beurteilung
hält
rechtlichen
Nachprüfung
Ergebnis
stand
.
geltend
gemachte
Anspruch
restliche
Miete
Monat
Januar
§
Abs.
Nachzahlung
Betriebskosten
Abrechnungszeitraum
steht
Klägerin
.
war
berechtigt
Wohnfläche
Umlageschlüssel
Kosten
Wasserversorgung
Entwässerung
festzuhalten
.
1
.
bedarf
Entscheidung
Berufungsgericht
gemeint
hat
Vermieter
gewählter
Umlageschlüssel
Anwendungsbereich
Abs.
Satz
Mietüberleitungsgesetz
6
.
Juni
.
S.
Ersatz
neuen
Ländern
geltenden
Betriebskostenumlageverordnung
17
.
Juni
.
S.
eingeführt
wurde
vereinbart
gilt
.
kommt
auch
Parteien
jahrelang
einvernehmlich
praktizierte
Art
Weise
Abrechnung
stillschweigend
vereinbart
haben
Wasserkosten
Anteil
Fläche
Mietwohnung
Gesamtwohnfläche
umzulegen
sind
vgl.
Senatsurteil
31
.
Mai
.
.
Beklagten
kann
unterstellt
werden
Parteien
Revision
geltend
macht
Abrechnungsmaßstab
Wasserkosten
vereinbart
haben
.
Haben
Vertragsparteien
vereinbart
sind
Betriebskosten
bereits
gesetzlichen
Abrechnungsmaßstab
§
556a
Abs.
Satz
vorbehaltlich
anderweitiger
Vorschriften
vorliegenden
Fall
Bedeutung
haben
Anteil
Wohnfläche
umzulegen
.
Ansicht
Revision
haben
Parteien
Einbau
Kaltwasserzählers
Wohnung
Beklagten
stillschweigend
vereinbart
Wasserkosten
nunmehr
verbrauchsabhängig
abzurechnen
seien
.
mag
sein
Einbau
Wasserzählers
Vermieter
einseitige
Erwartung
Mieters
wecken
kann
nunmehr
tatsächlichen
Wasserverbrauch
Anspruch
genommen
werden
auch
Wasserzähler
anderen
Wohnungen
vorhanden
ist
vgl.
LG
.
rechtsgeschäftlicher
Erklärungswert
Sinne
dahingehenden
Verpflichtung
Vermieters
kommt
bloßen
Installation
Wasserzählers
jedoch
.
Besondere
Umstände
ergeben
könnte
hat
Berufungsgericht
festgestellt
;
übergangenen
Sachvortrag
zeigt
Revision
.
2
.
§
556a
Abs.
Satz
folgt
Klägerin
Einbau
Wasserzählers
Wohnung
Beklagten
Abrechnungszeitraum
Verhältnis
Wohnflächen
Abrechnungsmaßstab
Abwasserkosten
abgehen
musste
.
Betriebskosten
erfassten
Verbrauch
erfassten
Verursachung
Mieter
abhängen
sind
Vorschrift
Maßstab
umzulegen
unterschiedlichen
Verbrauch
unterschiedlichen
Verursachung
Rechnung
trägt
.
auch
Revision
verkennt
setzt
Verbrauchserfassung
Mieter
stattfindet
.
;
5
.
Aufl
.
.
;
67
.
Aufl
.
.
4
;
.
ergibt
bereits
Wortlaut
Vorschrift
"
Mieter
"
ankommt
.
Vermieter
ist
Umlage
Wasserkosten
Verbrauch
verpflichtet
Mietwohnungen
Gebäudes
Wasserzählern
ausgestattet
sind
.
ist
Auffassung
Revision
auch
dann
anders
hier
Abrechnungszeitraum
Wasserverbrauch
lediglich
Wohnung
erfasst
werden
kann
Mieter
Einbau
Wasseruhr
verweigert
hat
.
Umlage
Wasserkosten
Wohnfläche
steht
auch
Klägerin
zwar
geringen
Wasserverbrauch
OptikerGeschäfts
zusammen
vermieteten
Wohnungen
abgerechnet
hat
Wasserverbrauch
Gebäude
befindlichen
ChinaRestaurants
verbrauchsabhängig
erfasst
hat
.
Vermieter
nimmt
gebotenen
jedenfalls
aber
zulässigen
Vorwegabzug
Kosten
Gewerbeflächen
gemischt
genutzten
Abrechnungseinheiten
Gewerbeflächen
entfallenden
Kosten
Gewicht
fallenden
Mehrbelastung
Wohnraummieter
führen
vgl.
Senatsurteile
8
.
März
.
25
.
Oktober
.
.
.
So
ist
hier
.
Klägerin
bezweckt
ersichtlich
Mehrbelastung
Wohnraummieter
vermeiden
Vorwegabzug
unbeträchtlichen
Wasserverbrauch
Betrieb
Restaurants
entstünde
.
3
.
Auffassung
Revision
genügen
bloße
Zweifel
Billigkeit
Umlagemaßstabs
Änderung
gesetzlichen
Umlageschlüssels
gerichtetes
Verlangen
Mieters
rechtfertigen
.
Lediglich
besondere
Ausnahmefälle
ist
Gesetzgeber
ausgegangen
Anspruch
Mieters
Abweichen
§
556a
Abs.
Satz
vorgesehenen
Flächenschlüssel
entstehen
kann
.
So
soll
Mieter
"
auch
zukünftig
Anspruch
Umstellung
Umlagemaßstabs
"
haben
"
Einzelfall
krassen
Unbilligkeit
kommt
"
.
S.
;
vgl.
Senatsurteile
31
.
Mai
aaO
.
20
.
September
.
.
so
umschriebene
Voraussetzung
Änderungsanspruch
ist
hier
jedoch
erfüllt
.
Ball
Dr.
Dr.
Vorinstanzen
:
AG
Berlin-Mitte
Entscheidung
05.01.2007
Entscheidung
21.05.2007