NAMEN
Verkündet
:
29
.
April
Justizangestellte
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
Nachschlagewerk
:
ja
:
:
ja
§
fristlose
Kündigung
§
Abs.
Satz
Nr.
erfordert
Mieter
darlegt
Fortsetzung
Mietverhältnisses
zumutbar
ist
.
Wirksamkeit
Kündigung
genügt
vielmehr
grundsätzlich
§
Abs.
Satz
Nr.
aufgeführten
Tatbestände
vorliegt
.
Urteil
29
.
April
AG
VIII
.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
mündliche
Verhandlung
4
.
März
Vorsitzenden
Richter
Richter
Dr.
Dr.
Richterinnen
Dr.
Dr.
Recht
erkannt
:
Rechtsmittel
Kläger
werden
Urteil
7
.
Zivilkammer
Landgerichts
30
.
April
Kostenpunkt
insoweit
aufgehoben
Nachteil
Kläger
erkannt
worden
ist
Urteil
Amtsgerichts
29
November
teilweise
abgeändert
.
Beklagte
wird
verurteilt
Freigabe
Sparguthabens
Nummer
erklären
Sparbuch
vorgenannten
Konto
ausgestellt
Kläger
Zweckverbandssparkasse
herauszugeben
.
Widerklage
wird
abgewiesen
.
Beklagte
hat
Kosten
Rechtsstreits
tragen
.
Tatbestand
:
Kläger
waren
1
.
Mai
Mieter
Wohnung
Beklagten
.
anwaltlichem
Schreiben
24
.
Januar
erklärten
Kläger
außerordentliche
fristlose
hilfsweise
ordentliche
Kündigung
hältnisses
30
.
April
tatsächliche
Wohnfläche
%
ca.
m²
vereinbarten
Wohnfläche
abweiche
.
zogen
Ende
Januar
stellten
Mietzahlung
.
Kläger
haben
Freigabe
verpfändeten
Kautionsguthabens
Herausgabe
Kautionssparbuchs
Rückzahlung
€
überzahlter
Miete
Zinsen
begehrt
.
Widerklagend
hat
Beklagte
Revisionsinstanz
Interesse
Zahlung
restlicher
Miete
Februar
April
Höhe
€
Zinsen
verlangt
.
Amtsgericht
hat
Beklagten
Einholung
Sachverständigengutachtens
tatsächliche
Wohnfläche
lediglich
beträgt
%
vereinbarten
Wohnfläche
abweicht
Abweisung
weitergehenden
Klage
Zahlung
€
Zinsen
verurteilt
.
Widerklage
hat
Kläger
Gesamtschuldner
verurteilt
Beklagten
€
Zinsen
zahlen
.
Berufung
Kläger
hat
Landgericht
Widerklage
erfolgte
Verurteilung
Betrag
1.263,45
€
Zinsen
ermäßigt
weitergehende
Berufung
zurückgewiesen
.
Berufungsgericht
zugelassenen
Revision
verfolgen
Kläger
erstinstanzlichen
Anträge
Kaution
Abweisung
Widerklage
.
Entscheidungsgründe
:
Revision
hat
Erfolg
.
Berufungsgericht
hat
Revisionsverfahren
Interesse
Wesentlichen
ausgeführt
:
Berufung
Kläger
sei
nur
insoweit
begründet
Beklagte
Monate
Beendigung
Mietverhältnisses
hilfsweise
erklärten
ordentlichen
Kündigung
Widerklage
nur
noch
Nettomiete
jedoch
zwischenzeitlich
erfolgter
Abrechnung
Vorauszahlungen
Nebenkosten
mehr
verlangen
könne
.
außerordentliche
Kündigung
Mietverhältnisses
Anwaltsschreiben
24
.
Januar
habe
Beendigung
Mietverhältnisses
schon
Ende
Monats
Januar
geführt
.
fristlose
Kündigung
sei
unwirksam
gewesen
Voraussetzungen
§
vorlägen
.
Klägern
Mietern
nur
Mietfläche
Verfügung
gestellt
worden
sei
unbeanstandet
gebliebenen
Feststellungen
Sachverständigen
deutlich
%
Mietvertrag
vereinbarten
Fläche
liege
sei
insoweit
vertragsgemäße
Gebrauch
Mietsache
Teil
rechtzeitig
gewährt
worden
.
seien
zwar
vordergründig
grundsätzlichen
Voraussetzungen
außerordentliche
fristlose
Kündigung
wichtigem
Grund
gegeben
§
Abs.
Satz
Nr.
.
Dennoch
sei
uneingeschränktes
fristloses
Kündigungsrecht
Mieters
hier
Berücksichtigung
Dachschrägen
ergebenden
Flächenabweichung
%
unbillig
anzusehen
.
Weiche
tatsächliche
Größe
überlassenen
Mietfläche
Angaben
Mietvertrag
so
führe
Fall
fristlosen
Kündigungsrecht
§
Abs.
Satz
Nr.
.
Vielmehr
müsse
Mieter
darlegen
nunmehr
festgestellte
Minderfläche
Fehlen
bisher
aufgefallen
sei
wichtiger
Grund
fristlose
Kündigung
sein
solle
.
bedürfe
Darlegung
besonderer
konkreter
Umstände
Mieter
Fortsetzung
Mietverhältnisses
Anspruchs
Mietminderung
unzumutbar
erscheinen
ließen
.
Gründe
seien
Klägern
vorgetragen
worden
auch
ersichtlich
.
Kläger
hätten
offensichtlich
Verlaufs
Mietverhältnisses
Zeit
fühlbare
Einschränkung
Mietgebrauchs
hinnehmen
müssen
.
hätten
genau
Räume
uneingeschränkt
nutzen
können
Vertragsabschluss
besichtigt
Zwecke
tauglich
angemietet
hätten
.
Umständen
sei
Kläger
durchaus
zumutbar
Ablauf
"
regulären
"
noch
Monate
zuzuwarten
.
Auch
§
Abs.
ergebe
letztlich
.
Geboten
sei
umfassende
Interessenabwägung
.
Widerklage
sei
Höhe
Wohnungsgröße
reduzierten
Nettomiete
begründet
.
somit
Beklagten
noch
restliche
Mietzinsansprüche
30
.
April
beendeten
Mietverhältnis
zustünden
bestehe
erheblichen
Zeitablaufs
Sicherungsbedürfnis
Kautionsguthaben
.
Beklagte
mache
insoweit
Recht
Zurückbehaltungsrecht
Gebrauch
.
II
.
Beurteilung
hält
revisionsrechtlichen
Nachprüfung
stand
.
Kündigung
Kläger
24
.
Januar
ist
Mietverhältnis
Auffassung
Berufungsgerichts
bereits
31
.
Januar
erst
30
.
April
beendet
worden
.
Berufungsgericht
angeführten
Gründe
tragen
Ausschluss
außerordentlichen
fristlosen
Kündigung
Kläger
gemäß
§
Abs.
Satz
Nr.
.
1
.
Ausgangspunkt
zutreffend
sieht
Berufungsgericht
Abweichung
tatsächlichen
Wohnfläche
Mietvertrag
angegebenen
Wohnfläche
%
Mangel
Mietwohnung
Sinne
§
Abs.
Satz
vgl.
Senatsurteile
24
.
März
Folge
hat
Klägern
vertragsgemäße
Gebrauch
Mietsache
Teil
rechtzeitig
gewährt
wurde
grundsätzlichen
Voraussetzungen
außerordentlichen
fristlosen
Kündigung
wichtigem
Grund
§
Abs.
Satz
Nr.
gegeben
sind
.
Kündigungsrecht
ist
hier
auch
§
Abs.
Satz
noch
§
Abs.
Satz
Verbindung
§
536b
ausgeschlossen
Berufungsgericht
zutreffend
ausführt
.
Vermieter
Abweichung
tatsächlichen
vereinbarten
Wohnfläche
bestehenden
Wohnung
regelmäßig
Abhilfe
schaffen
kann
ist
Abmahnung
Fristsetzung
Mängelbeseitigung
entbehrlich
.
Auch
war
Klägern
unangegriffenen
Feststellungen
Berufungsgerichts
Mangel
Mietsache
Mietvertragsabschluss
bekannt
grober
Fahrlässigkeit
unbekannt
geblieben
Flächendifferenz
erst
später
Nachmessen
Wohnung
gezeigt
hat
.
2
.
Unrecht
meint
Berufungsgericht
fristlose
Kündigung
sei
unwirksam
Kläger
dargelegt
hätten
nunmehr
festgestellte
Minderfläche
Fehlen
zuvor
aufgefallen
sei
wichtiger
Grund
fristlose
Kündigung
sein
solle
.
fristlose
Kündigung
§
Abs.
Satz
Nr.
erfordert
Mieter
darlegt
Fortsetzung
Mietverhältnisses
zumutbar
ist
.
Wirksamkeit
Kündigung
genügt
vielmehr
grundsätzlich
§
Abs.
Satz
Nr.
aufgeführten
Tatbestände
vorliegt
.
Rechtsprechung
Bundesgerichtshofs
Gewerberaummiete
Urteil
18
.
Oktober
.
10
;
zweifelnd
:
Urteil
4
.
Mai
ist
Vorliegen
Tatbestände
§
Abs.
Kündigung
wichtigem
Grund
möglich
§
Abs.
genannten
Voraussetzungen
etwa
Unzumutbarkeit
Vertragsfortsetzung
zusätzlich
erfüllt
sein
müssen
.
abzuweichen
besteht
Wohnraummiete
Anlass
.
entspricht
auch
verbreiteten
Auffassung
Schrifttum
Wohnraummietrecht
Schmidt-Futterer/Blank
Mietrecht
9
.
Aufl
.
§
.
m.w
.
;
Wohnraummietrecht
3
.
Aufl
.
§
.
60
;
12
.
Aufl
.
§
.
;
68
.
Aufl
.
§
.
6
;
aA
MünchKommBGB/Bieber
5
.
Aufl
.
§
.
23
;
einschränkend
Kraemer
.
Gesetzessystematik
handelt
§
Abs.
Satz
Nr.
Nr.
aufgeführten
Kündigungsgründen
gesetzlich
typisierte
Fälle
Unzumutbarkeit
.
tatbestandliche
Voraussetzungen
erfüllt
sind
ist
grundsätzlich
auch
wichtiger
Grund
Sinne
§
Abs.
fristlosen
Kündigung
gegeben
.
Unabhängig
vorgenannten
Ausführungen
kann
Recht
außerordentlichen
fristlosen
Kündigung
allerdings
besonderer
Umstände
Einzelfalls
verwirkt
sein
vgl.
Urteil
18
.
Oktober
aaO
.
.
kommt
etwa
dann
Betracht
Mieter
Mietbeginn
erkennt
tatsächliche
Wohnfläche
Mietvertrag
angegebene
Prozent
unterschreitet
zeitnah
fristlose
Kündigung
nehmen
.
Anhaltspunkte
außerordentliche
fristlose
Kündigung
Kläger
derartiger
besonderer
Umstände
treuwidrig
verwirkt
sein
könnte
sind
Feststellungen
Berufungsgerichts
jedoch
entnehmen
.
3
.
Beklagten
somit
restliche
Miete
Monate
Februar
April
zusteht
ist
Sicherungsbedürfnis
Kautionsguthaben
entfallen
so
Freigabe
verpflichtet
ist
.
.
kann
angefochtene
Urteil
Bestand
haben
;
ist
aufzuheben
§
Abs.
.
Senat
kann
Sache
selbst
entscheiden
weiteren
Feststellungen
erforderlich
sind
Sache
Endentscheidung
reif
ist
§
Abs.
.
Rechtsmittel
Kläger
ist
-9-
Klage
Freigabe
verpfändeten
Kautionsguthabens
Herausgabe
Kautionssparbuchs
stattzugeben
Widerklage
abzuweisen
.
Ball
Dr.
Dr.
Richter
Bundesgerichtshof
Dr.
ist
Eintritts
Ruhestand
gehindert
unterschreiben
.
Richter
Bundesgerichtshof
Dr.
ist
urlaubsabwesend
gehindert
unterschreiben
.
Ball
Ball
Dr.
Dr.
Vorinstanzen
:
AG
Entscheidung
29.11.2007
Entscheidung
30.04.2008