NAMEN
Verkündet
:
11
Juli
Amtsinspektorin
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
Nachschlagewerk
:
ja
:
:
ja
§
Abs.
Nr.
§
558b
Falle
Beifügung
Sachverständigengutachtens
ist
Pflicht
Vermieters
Begründung
Mieterhöhungsverlangens
grundsätzlich
Genüge
getan
Gutachten
Angaben
Tatsachen
enthält
geforderte
Mieterhöhung
hergeleitet
wird
zwar
Umfang
Mieter
gestattet
Berechtigung
Erhöhungsverlangens
nachzugehen
zumindest
ansatzweise
selbst
überprüfen
können
.
Sachverständige
muss
somit
Aussage
tatsächliche
ortsübliche
Vergleichsmiete
treffen
beurteilende
Wohnung
örtliche
Preisgefüge
einordnen
Fortführung
Urteil
3
.
Februar
.
.
Maßgabe
ist
Mieterhöhungsverlangen
Vermieters
schon
formellen
Gründen
unwirksam
Folge
Klage
Zustimmung
Mieterhöhung
unzulässig
abzuweisen
wäre
Sachverständige
betreffende
Wohnung
Ermittlung
ortsüblichen
Vergleichsmiete
besichtigt
hat
.
Urteil
11
Juli
AG
ECLI
:
:
VIII
.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
schriftlichen
Verfahren
gemäß
§
Abs.
Schriftsatzfrist
16
.
Juni
Vorsitzende
Richterin
Dr.
Richterin
Dr.
Richter
Dr.
Dr.
Dr.
Recht
erkannt
:
Revision
Klägerin
wird
Urteil
2
.
Zivilkammer
Landgerichts
18
.
Mai
aufgehoben
.
Sache
wird
neuen
Verhandlung
Entscheidung
auch
Kosten
Revisionsverfahrens
Berufungsgericht
zurückverwiesen
.
Tatbestand
:
Klägerin
begehrt
Zustimmung
Erhöhung
Miete
Beklagten
gemietete
große
Wohnung
Mehrfamilienhaus
€
monatlich
€
1
.
Oktober
.
Mieterhöhungsschreiben
25
.
Juni
teilte
Klägerin
Beklagten
ortsübliche
Vergleichsmiete
Wohnung
monatlich
€
Quadratmeter
Wohnfläche
betrage
Monatsmiete
Berücksichtigung
Kappungsgrenze
€
Quadratmeter
erhöhe
.
Mieterhöhungsverlangen
nimmt
Begründung
Bezug
beigefügtes
Gutachten
öffentlich
bestellten
vereidigten
Sachverständigen
3
.
Juni
Angaben
ortsüblichen
miete
Fünfzimmerwohnungen
benachbarten
Gebäudes
enthält
.
Gutachten
heißt
:
"
Wohnungen
konnten
besichtigt
werden
Mieter
angetroffen
wurden
bereit
erklärt
haben
.
wird
Gutachten
frühere
Besichtigungen
]
Verfügung
gestellten
Besichtigungsdaten
Auftraggebers
Wohnungsbeschreibungen
Auftraggebers
Bezug
genommen
.
wurden
auch
schon
Wohnungen
Auftraggebers
besichtigt
Ausstattung
ähnlich
sind
.
"
Klage
ist
Vorinstanzen
Erfolg
geblieben
.
Berufungsgericht
zugelassenen
Revision
verfolgt
Klägerin
Klagebegehren
weiter
.
Entscheidungsgründe
:
Revision
hat
Erfolg
.
Berufungsgericht
hat
Begründung
Entscheidung
Wesentlichen
ausgeführt
:
Klage
sei
unbegründet
Mieterhöhungsverlangen
formell
unwirksam
sei
.
zugrunde
gelegte
Sachverständigengutachten
entspreche
Anforderungen
§
Abs.
Nr.
.
Mindestanforderungen
Sachverständigengutachten
genügen
Mieter
ermöglichen
Mieterhöhungsverlangen
nachzuvollziehen
ansatzweise
selbst
prüfen
sei
Besichtigung
konkreten
Wohnung
Mieters
zwar
zwingend
erforderlich
;
Wohnanlagen
genüge
vielmehr
Besichtigung
Wohnung
gleichen
Typs
sogenanntes
Typengutachten
.
gutachterlichen
Feststellungen
ortsüblichen
Vergleichsmiete
müssten
dann
aber
Besichtigung
genügenden
Anzahl
anderer
Wohnungen
nahezu
gleicher
Art
Größe
Ausstattung
Beschaffenheit
Wohnanlage
beruhen
.
Beschreibung
Sachverständigen
besichtigten
Musterwohnung
müsse
Mieter
nachvollziehen
können
etwa
Ausstattung
eigenen
Wohnung
entspreche
.
diesbezüglich
widersprüchliche
unverständliche
Gutachten
sei
Mieter
nachvollziehbar
.
ständige
habe
Wohnungen
Anwesens
besichtigt
beziehe
nur
frühere
Besichtigungen
Auftraggeber
Verfügung
gestellte
Besichtigungsdaten
.
sei
schon
nachvollziehbar
genau
Bezug
genommen
werde
.
hätten
Sachverständigen
Gutachten
ausführe
Arbeitsunterlagen
lediglich
Angaben
Wohnfläche
Baujahr
Verfügung
gestanden
.
fehle
hinreichenden
Beschreibung
etwaiger
Musterwohnungen
Angaben
bestimmten
Ausstattungsmerkmalen
.
Anwesen
nur
flächenmäßig
stark
variierende
Wohnungen
aufweise
sei
schon
fraglich
überhaupt
Musterwohnung
geeignet
seien
.
differenziere
Gutachten
Modernisierungsgrades
Wohnungen
nur
Hinblick
genau
beschriebenen
Badezimmer
aber
Berücksichtigung
"
Gesamtzustandes
"
Wohnungen
.
Insbesondere
sei
Teil
vorgenommene
Modernisierung
Putz
verlegten
Rohre
Betracht
geblieben
.
Schließlich
bewerte
Gutachten
W.
straße
wohl
größere
"
Straße
Straßenbahnverkehr
handele
.
II
.
Beurteilung
hält
rechtlicher
Nachprüfung
stand
.
Berufungsgericht
gegebenen
Begründung
kann
Klägerin
geltend
gemachte
Anspruch
Zustimmung
begehrten
Mieterhöhung
Abs.
§
558b
verneint
werden
.
Umstands
Klage
Zustimmung
Mieterhöhung
formeller
Hinsicht
wirksames
Mieterhöhungsverlangen
vorausgeht
bereits
unzulässig
abzuweisen
gewesen
wäre
aber
Berufungsgericht
meint
unbegründet
vgl.
Senatsurteile
13
November
.
13
;
10
.
Oktober
.
18
;
19
Juli
.
;
12
.
Mai
hat
Berufungsgericht
Unrecht
angenommen
Bezugnahme
Gutachten
öffentlich
bestellten
vereidigten
Sachverständigen
erklärte
Mieterhöhungsverlangen
Klägerin
25
.
Juni
genüge
gemäß
§
Abs.
Nr.
stellenden
formellen
Anforderungen
.
1
.
vorgenannten
Bestimmung
kann
Begründung
§
Gründen
versehenes
Gutachten
öffentlich
bestellten
vereidigten
Sachverständigen
Bezug
genommen
werden
.
Rechtsfehlerhaft
hat
Berufungsgericht
insoweit
angenommen
Mieterhöhungsverlangen
sei
namentlich
bereits
meller
Hinsicht
unwirksam
Begründung
Bezug
genommenen
Gutachten
entnehmen
sei
Ermittlung
ortsüblichen
Vergleichsmiete
Besichtigung
Wohnung
Beklagten
Wohnung
gleichen
Typs
Sachverständige
vorausgegangen
sei
.
verbreiteten
Ansicht
Sachverständige
konkrete
Fall
Typengutachtens
jedenfalls
vergleichbare
Wohnung
besichtigt
haben
müsse
.
.
;
Mietrecht
13
.
Auflage
.
;
7
.
Auflage
.
26
;
Stand
:
1
.
April
§
.
f.
hängt
Wirksamkeit
Mieterhöhungsverlangens
Sachverständigengutachten
gestützt
ist
formeller
Hinsicht
Besichtigung
Mietsache
Sachverständigen
.
Zwar
wäre
Annahme
Erfordernisses
noch
Verstoß
Art
.
Abs.
GG
verfassungsrechtlich
geschützte
Eigentumsrecht
Vermieters
.
Berufungsgericht
hat
jedoch
verkannt
§
Abs.
Nr.
bereits
einfachgesetzlicher
Hinsicht
Grundlage
bietet
Wirksamkeit
Sachverständigengutachten
gestützten
Mieterhöhungsverlangens
formeller
Hinsicht
Besichtigung
jeweiligen
vergleichbaren
Wohnung
abhängig
machen
.
§
Abs.
Nr.
verlangt
"
Gründen
versehenes
Gutachten
"
.
bedeutet
Wortlaut
auch
Zweckbestimmung
Vorschrift
Mieter
Interesse
außergerichtlichen
Einigung
Tatsachen
mitgeteilt
werden
müssen
Prüfung
Vermieter
§
begehrten
Mieterhöhung
benötigt
.
.
Senats
;
siehe
nur
Urteile
19
.
Mai
.
10
;
3
.
Februar
.
.
.
Begründung
Mieterhöhungsverlangens
dient
hingegen
bereits
Nachweis
ortsüblichen
Vergleichsmiete
führen
Mieter
etwaiges
Prozessrisiko
abzunehmen
.
Vielmehr
soll
Begründungserfordernis
Mieter
lediglich
Lage
versetzen
Berechtigung
Mieterhöhungsverlangens
nachzugehen
zumindest
ansatzweise
nachzuvollziehen
Senatsurteile
3
.
Februar
aaO
.
ZR
aaO
.
.
Falle
Beifügung
Sachverständigengutachtens
ist
Begründungspflicht
grundsätzlich
Genüge
getan
Gutachten
Angaben
Tatsachen
enthält
geforderte
Mieterhöhung
hergeleitet
wird
zwar
Umfang
Mieter
gestattet
Berechtigung
Erhöhungsverlangens
nachzugehen
zumindest
ansatzweise
selbst
überprüfen
können
.
Sachverständige
muss
somit
Aussage
tatsächliche
ortsübliche
Vergleichsmiete
treffen
beurteilende
Wohnung
örtliche
Preisgefüge
einordnen
Senatsurteile
19
.
Mai
aaO
;
3
.
Februar
aaO
.
ZR
aaO
.
9
;
siehe
auch
BVerfG
f.
;
f.
Vorgängerregelung
§
Abs.
Gesetzes
Regelung
Miethöhe
18
.
Dezember
.
S.
.
Maßgabe
bedarf
formeller
Hinsicht
notwendigerweise
vorherigen
Besichtigung
betreffenden
Wohnung
Sachverständigen
.
Wirksamkeitsvoraussetzung
ist
insoweit
lediglich
Angaben
Sachverständigen
Mieter
nachprüfbar
sind
siehe
bereits
BT-Drucks
.
S.
§
Abs.
.
Mieter
aber
Lage
versetzt
wird
Berechtigung
Mieterhöhungsverlangens
nachzugehen
zumindest
ansatzweise
selbst
überprüfen
hängt
Revision
Recht
geltend
macht
Angaben
Gutachten
konkreten
vergleichbaren
Wohnung
enthält
Weg
sei
vorherige
Wohnungsbesichtigung
anderer
Weise
Sachverständige
tatsächlichen
Grundlagen
Angaben
gewonnen
hat
.
Quellen
Sachkunde
sind
zwar
Beurteilung
Qualität
Gutachtens
bedeutsam
jedoch
ist
Klage
Zustimmung
Mieterhöhung
schon
unzulässig
abzuweisen
Begründung
Mieterhöhungsverlangens
Bezug
genommene
Gutachten
zugrunde
gelegten
Daten
anderer
Weise
Wohnungsbesichtigung
gewonnen
hat
.
Auch
vormaligen
Bundesministerium
Justiz
herausgegebenen
unverbindlichen
"
Hinweise(n
Erstellung
Sachverständigengutachtens
Begründung
Mieterhöhungsverlangens
§
Abs.
"
ergibt
.
Zwar
heißt
dort
:
"
Sachverständige
soll
bewertende
Wohnung
grundsätzlich
besichtigen
.
Andernfalls
kann
Mieter
Eindruck
gewinnen
Sachverständige
besonderen
Eigenheiten
Wohnung
genügend
berücksichtigt
hat
.
bedeutet
indes
vorherige
Besichtigung
Vertragswohnung
Sachverständigen
formalisierte
Verfahrensvoraussetzung
sein
sollte
Fall
Nichtbeachtung
Unwirksamkeit
Mieterhöhungsverlangens
führte
auch
Interesse
Vermieters
liegende
Maßnahme
darstellt
geeignet
ist
-9-
sige
Prozesse
vermeiden
Bereitschaft
Mieters
außergerichtlichen
Einigung
fördert
.
Ansicht
Revisionserwiderung
ist
Senat
bisherigen
Rechtsprechung
grundsätzlichen
Besichtigungspflicht
ausgegangen
.
vorgenannten
Senatsurteilen
3
.
Februar
jeweils
.
.
[
insoweit
abgedruckt
war
Revisionsinstanz
zugrunde
legenden
Sachverhalt
Besichtigung
jeweiligen
Wohnung
Sachverständige
vorausgegangen
so
Gesichtspunkt
Beurteilung
Wirksamkeit
Mieterhöhungsverlangens
formeller
Hinsicht
entscheidungserheblich
war
.
unterbliebene
Besichtigung
Wohnung
somit
Unwirksamkeit
Mieterhöhungsverlangens
§
Abs.
Nr.
formellen
Gründen
führt
kann
beruhen
Sachverständige
betreffende
vergleichbare
Wohnung
zwar
hier
streitgegenständlichen
Mieterhöhungsverlangens
bereits
früher
besichtigt
hat
.
Ebenso
kommt
Berufungsgericht
Frage
gestellt
hat
Anwesen
Wohnung
Beklagten
vergleichbare
Wohnung
aufweist
Grundlage
sogenannten
Typengutachtens
sein
könnte
.
2
.
Ebenfalls
rechtsfehlerhaft
hat
Berufungsgericht
angenommen
Mieterhöhungsverlangen
sei
auch
formellen
Gründen
unwirksam
Gutachten
Sachverständigen
nur
Modernisierung
Badezimmer
undifferenziert
ungenau
beschreibe
"
Gesamtzustand
"
Wohnung
insbesondere
modernisierten
Heizkörper
Putz
verlegten
Rohre
unberücksichtigt
lasse
.
Überdies
sei
Straße
Mietsache
liege
Gutachten
angegeben
größere
"
Straße
bewerten
.
Etwaige
Mängel
Gutachtens
Hinsicht
hätten
Folge
Mieterhöhungsverlangen
bereits
§
Abs.
Nr.
erforderlichen
Begründung
formellen
Gründen
unwirksam
wäre
.
Wohnungsdatenblatt
Bestandteil
Gutachtens
ist
beschreibt
zunächst
übergreifend
Ausstattung
Wohnungen
Anwesens
.
Ausstattung
Bäder
ist
Kategorien
beschrieben
"
alt
"
"
neu
"
Berufungsgericht
übersehen
hat
Beschreibung
zahlreicher
Einzelheiten
konkretisiert
.
Gutachten
hat
Sachverständige
Weiteren
Fünfzimmerwohnungen
Anwesens
zunächst
Anzahl
Zimmer
jeweiliger
Angabe
Art
Zimmer
Wohnfläche
Vorhandensein
Kellerraums
kategorisiert
.
Sodann
hat
Sachverständige
weitere
Aufgliederung
Modernisierungsgrad
Badezimmer
vorgenommen
einerseits
"
Ursprung
"
andererseits
modernisiert
"
.
Ergänzend
hat
Klägerin
Mieterhöhungsschreiben
mitgeteilt
Kategorie
Wohnung
Beklagten
einzuordnen
sei
.
Weise
sind
Mieter
nachvollziehbare
jedenfalls
Ansatz
überprüfbare
Aussagen
ortsübliche
Vergleichsmiete
Einordnung
beurteilenden
Wohnungen
örtliche
Preisgefüge
getroffen
worden
.
Berufungsgericht
unterbliebene
Angaben
Modernisierung
Heizkörpern
Putz
verlegten
Rohren
beanstandet
hat
Sachverständige
ausgeführt
abgesehen
habe
Sicht
mietwertrelevante
Ausstattungsmerkmale
Bewertung
einzustellen
.
vorgenannten
Umstände
ortsübliche
Vergleichsmiete
lang
wären
begründete
abweichende
Bewertung
Sachverständige
ebenso
Frage
Mietsache
größeren
"
Straße
belegen
ist
allenfalls
inhaltlichen
Fehler
Gutachtens
Unwirksamkeit
Mieterhöhungsverlangens
formeller
Hinsicht
Unzulässigkeit
Vermieter
erhobenen
Zustimmungsklage
führt
Rahmen
Begründetheit
Klage
prüfen
ist
vgl.
Senatsurteil
10
.
Oktober
aaO
;
siehe
auch
11
.
Februar
.
.
.
Urteil
Berufungsgerichts
kann
somit
Bestand
haben
;
ist
aufzuheben
§
Abs.
.
Sache
ist
tatsächlicher
Feststellungen
Begründetheit
Klage
Zustimmung
Mieterhöhung
bedarf
entscheidungsreif
neuen
Verhandlung
Entscheidung
Berufungsgericht
zurückzuverweisen
§
Abs.
Satz
.
Dr.
Dr.
Dr.
Dr.
Dr.
Vorinstanzen
:
AG
Entscheidung
22.06.2016
Entscheidung