NAMEN
Verkündet
:
28
.
Mai
Ring
Justizhauptsekretärin
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
Nachschlagewerk
:
ja
:
:
ja
§
Abs.
Beendigung
Mietverhältnisses
Veräußerung
Mietobjekts
beginnt
Verjährungsfrist
§
Abs.
Ansprüche
Mieters
Ersatz
Aufwendungen
Gestattung
Wegnahme
Einrichtung
erst
Kenntnis
Mieters
Eintragung
Erwerbers
Grundbuch
laufen
.
Urteil
28
.
Mai
AG
VIII
.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
mündliche
Verhandlung
20
.
Februar
Vorsitzenden
Richter
Richter
Dr.
Richterinnen
Dr.
Dr.
Richter
Dr.
Recht
erkannt
:
Revision
Kläger
wird
Urteil
Zivilkammer
Landgerichts
5
.
April
aufgehoben
.
Sache
wird
neuen
Verhandlung
Entscheidung
auch
Kosten
Revisionsverfahrens
Berufungsgericht
zurückverwiesen
.
Tatbestand
:
Kläger
mieteten
Vorvermieter
Beklagten
Wohnung
.
§
Ziff
.
Mietvertrages
hatte
Vermieter
"
normalen
Abnutzung
ergebenden
Schönheitsreparaturen
"
tragen
.
vereinbarten
Mietvertragsparteien
Zusatzvereinbarung
1
.
September
Mietvertrag
:
"
Mieter
Durchführung
Schönheitsreparaturen
normale
Abnutzung
notwendig
wurden
Anspruch
Auszahlung
Miete
vorgesehenen
Betrages
jeweils
gültigen
Berechnungsverordnungen
hat
.
"
Beklagte
war
1
.
Dezember
Vermieterin
Kläger
.
Kläger
zahlten
Dezember
monatliche
Schönheitsreparaturkostenpauschale
Höhe
€
.
Schreiben
13
.
September
teilten
Kläger
Beklagten
Hausverwaltung
wieder
Schönheitsreparaturen
durchgeführt
hätten
forderten
Beklagte
Erstattung
Kosten
.
Beklagte
lehnte
Erstattung
verwies
Schreiben
20
.
September
Verkauf
Hausgrundstücks
Mietwohnung
Kläger
namentlich
benannte
neue
Eigentümerin
.
Eintragung
Erwerberin
Grundbuch
erfolgte
21
.
Februar
.
Kläger
haben
Schriftsatz
21
.
August
Gericht
Folgetag
eingegangen
ist
Klage
Zahlung
€
Zinsen
erhoben
.
Amtsgericht
hat
Klage
abgewiesen
.
hiergegen
eingelegte
Berufung
Kläger
ist
Erfolg
geblieben
.
Berufungsgericht
zugelassenen
Revision
verfolgen
Kläger
Zahlungsanspruch
.
Entscheidungsgründe
:
Revision
hat
Erfolg
.
Berufungsgericht
hat
Begründung
Wesentlichen
ausgeführt
:
etwaiger
Anspruch
Kläger
Erstattung
Schönheitsreparaturkostenpauschalen
sei
verjährt
.
Zusatzvereinbarung
1
.
September
ergebenden
Anspruch
Auszahlung
Miete
enthaltenen
Schönheitsreparaturkostenpauschale
Falle
mieterseitiger
Renovierung
handele
Aufwendungsersatzanspruch
Sinne
Abs.
gemäß
§
Abs.
kurzen
Verjährung
Monaten
unterliege
.
handele
allgemeinen
Verjährungsregeln
unterliegenden
Rückerstattungsanspruch
abgewohnten
Teils
Voraus
entrichteten
Miete
Sinne
Abs.
Satz
.
Zwar
laute
Zusatzvereinbarung
Mieter
Anspruch
Auszahlung
"
Miete
vorgesehenen
Betrages
"
habe
so
Wortlaut
nahe
liege
"
Voraus
entrichtete
Miete
"
Sinne
§
Abs.
Satz
verstehen
.
aber
Zahlungen
Willen
Parteien
erkennbar
Durchführung
grundsätzlich
Vermieter
obliegenden
Schönheitsreparaturen
geleistet
worden
seien
Vermieter
Verwendung
Gelder
habe
freigestellt
sein
sollen
sei
§
hier
anwendbar
.
Geltend
gemacht
werde
Ersatz
mieterseitiger
Aufwendungen
Mietsache
.
mache
rechtlich
Unterschied
Mieter
tatsächlich
entstandenen
Kosten
ersetzt
verlange
aber
Kostendeckung
Schönheitsreparaturen
ursprünglich
Vermieter
entrichteten
Pauschalbetrag
zurückverlange
.
gelte
auch
etwa
konkurrierende
Ansprüche
Geschäftsführung
Auftrag
Deliktsrecht
Bereicherungsrecht
.
Ferner
drängen
Kläger
Auffassung
§
Abs.
sei
einschlägig
Mietverhältnis
beendet
worden
sei
neuen
Eigentümerin
fortdauere
.
Beendigung
Mietverhältnisses
sei
nur
rechtliche
tatsächliche
Beendigung
verstehen
.
Verjährungsfrist
habe
Eintragung
neuen
Eigentümerin
Grundbuch
21
.
Februar
erfolgt
sei
21
.
August
richtig
:
geendet
so
erst
folgenden
Tag
eingegangene
Klage
Verjährung
mehr
gemäß
§
Abs.
Nr.
habe
hemmen
können
.
Verjährungsfrist
sei
auch
zwischenzeitlich
§
gehemmt
gewesen
.
Schließlich
verstoße
Berufung
Verjährung
auch
Treu
Glauben
.
II
.
Beurteilung
hält
revisionsrechtlichen
Nachprüfung
stand
.
Feststellungen
Berufungsgerichts
reichen
etwaigen
Rückzahlungsanspruch
Kläger
gemäß
§
Abs.
verjährt
anzusehen
.
1
.
Vorschrift
verjähren
Ansprüche
Mieters
Ersatz
Aufwendungen
Monaten
Beendigung
Mietverhältnisses
.
Auffassung
Berufungsgerichts
Klägern
geltend
gemachten
Rückzahlungsanspruch
Aufwendungsersatzanspruch
Sinne
§
Abs.
handelt
ist
Rechtsgründen
beanstanden
.
Insbesondere
stellt
Zusatzvereinbarung
1
.
September
auch
Berufungsgericht
ausgeht
Vereinbarung
Voraus
entrichtenden
Miete
Sinne
§
Abs.
Rückforderung
allgemeinen
Verjährungsvorschrift
§
.
Mietvorauszahlung
ist
Mieterleistung
Miete
ganz
teilweise
bestimmte
Zeit
Voraus
erbracht
gilt
Urteil
17
.
Mai
.
Anders
Berufungsgericht
meint
kommt
Verwendung
Zahlungen
Mieters
Vermieter
freigestellt
sein
sollte
.
Vertragschließenden
vereinbaren
Verwendungen
Mieters
Mietsache
Miete
verrechnen
stellt
Mietvorauszahlung
Folge
Vorliegens
Aufwendungsersatzanspruchs
Sinne
§
dazugehörige
Sondervorschrift
§
Abs.
kurzen
Verjährung
Kraft
gesetzt
wird
normalen
Verjährungsdauer
verbleibt
f.
§
§
.
Voraussetzung
ist
jedoch
Leistungen
Mieters
"
zurückzahlbare
Vorleistungen
"
handelt
aaO
.
ist
hier
Fall
.
Zusatzvereinbarung
1
.
September
sollte
Betrag
Schönheitsreparaturen
Voraus
geleistet
werden
dann
sukzessive
wieder
abgewohnt
werden
konnte
wurde
monatlicher
Pauschalbetrag
vereinbart
normalen
Abnutzung
gemieteten
Räume
ergebenden
Schönheitsreparaturen
.
Auch
annähernd
zehnjährigen
Mietverhältnisses
Parteien
monatlich
Klägern
erbrachten
Pauschale
€
Schönheitsreparaturen
Beklagte
durchgeführt
worden
sein
sollten
rechtfertigt
anderes
Ergebnis
.
Zusatzvereinbarung
1
.
September
wurde
grundsätzliche
Verpflichtung
Beklagten
Durchführung
Schönheitsreparaturen
geändert
.
wurde
Kläger
übertragen
.
Grundsätzlich
stand
Klägern
jederzeit
frei
Beklagte
Durchführung
Schönheitsreparaturen
normale
Abnutzung
erforderlich
wurden
Anspruch
nehmen
.
offensichtlich
getan
haben
rechtfertigt
monatlich
erbrachten
Schönheitsreparaturkostenpauschalen
Nachhinein
verbrauchte
Vorausleistungen
Sinne
§
anzusehen
.
Grund
hat
auch
Ansicht
Revision
Abrechnung
"
Aufwendungsvorschüsse
"
Veräußerung
Mietwohnung
stattzufinden
.
Ebenso
wenig
bestehen
Anhaltspunkte
etwaige
konkurrierende
Ansprüche
ungerechtfertigter
Bereicherung
§
.
Ansprüchen
Mieters
Ersatz
Aufwendungen
Sinne
§
Abs.
sind
schließlich
nur
gesetzlichen
Aufwendungsersatzansprüche
Mieters
auch
hier
Vereinbarung
Mietvertragsparteien
beruhen
verstehen
Senatsurteil
2
.
Oktober
.
Zutreffend
geht
Berufungsgericht
Veräußerung
Mietobjekts
21
.
Februar
Eintragung
Grundbuch
vollzogen
wurde
Mietverhältnis
Parteien
Sinne
Abs.
beendet
worden
ist
.
Auffassung
Revision
kommt
Frage
"
Beendigung
Mietverhältnisses
"
tatsächliche
Ende
Mietverhältnisses
etwa
Auszug
Mieter
rechtliche
Beendigung
Urteil
19
.
März
WM
Pachtverhältnis
;
Urteil
12
.
Juni
;
Staudinger/Emmerich
§
.
;
2
.
Aufl
.
§
.
;
Schmidt-Futterer/Gather
Mietrecht
9
.
Aufl
.
§
.
;
Miete
2
.
Aufl
.
§
.
26
;
67
.
Aufl
.
§
.
.
besteht
Veranlassung
Rechtsauffassung
abzuweichen
.
folgt
Wortlaut
Norm
§
Abs.
entspricht
Zweck
Regelung
nämlich
möglichst
rasche
abschließende
Bereinigung
gegenseitiger
Ansprüche
beendeten
Mietvertrag
begünstigen
vgl.
Senatsurteil
13
.
Februar
.
führt
auch
unbilligen
Benachteiligung
.
kurze
Verjährungsfrist
Monaten
wird
gerechtfertigt
Verjährung
Ansprüchen
laufenden
Mietverhältnisses
sonst
üblich
Entstehung
beginnt
Mietverhältnis
unnötig
belasten
erst
Beendigung
Mietverhältnisses
Urteil
19
.
März
aaO
A
.
§
folgt
.
tritt
zwar
Falle
Veräußerung
vermieteten
Wohnraums
Erwerber
Vermieters
Dauer
Eigentums
Mietverhältnis
ergebenden
Rechte
Pflichten
.
Erwerber
ist
Meinung
Revision
Rechtsnachfolger
Veräußerers
findet
unmittelbarer
Rechtserwerb
Gesetzes
Senatsurteil
9
.
Februar
.
Mietverhältnis
bisherigen
Vermieter
wird
Weise
beendet
bereits
entstandene
fällig
gewordene
Ansprüche
bisherigen
Vermieter
verbleiben
vertragliche
Ansprüche
Mieters
hier
Eigentumswechsel
fällig
geworden
sind
grundsätzlich
bisherigen
Vermieter
richten
Erwerber
nur
Ansprüche
passivlegitimiert
ist
Eigentumswechsel
entstehen
fällig
werden
.
2
.
Frist
§
Abs.
beginnt
Veräußerung
jedoch
erst
Kenntnis
Mieters
Veräußerung
laufen
Urteil
19
.
März
aaO
;
Staudinger/Emmerich
aaO
.
;
aaO
.
;
aaO
.
.
zusätzliche
Erfordernis
könnten
andernfalls
Ansprüche
Mieters
verjähren
tatsächlichen
Voraussetzungen
Verjährungsbeginns
erfährt
aaO
;
Schmidt-Futterer/
Gather
aaO
.
.
Wird
Grundstück
veräußert
so
tritt
Erwerber
gemäß
§
Abs.
Rechte
Pflichten
Mietvertrag
.
Entscheidend
sind
Auflassung
Eintragung
Grundbuch
§
.
Zeitpunkt
endet
Mietverhältnis
Veräußerer
-9-
Mieter
.
stehen
mehr
Vertragspartner
Schmidt-Futterer/Gather
aaO
.
Kenntnis
Mieters
Veräußerung
ist
Zeitpunkt
Eintragung
Erwerbers
Grundbuch
abzustellen
.
Erst
Mieter
hinreichend
sichere
Kenntnis
Eintragung
Erwerbers
hat
ist
Beginn
kurzen
Verjährungsfrist
nur
Monaten
gerechtfertigt
.
Auffassung
Berufungsgerichts
ist
erforderlich
Kläger
Kenntnis
Eintragung
Erwerberin
Hausgrundstücks
Grundbuch
erlangt
haben
.
Feststellung
Berufungsgerichts
Klägern
sei
Veräußerung
Antwortschreiben
Hausverwaltung
Beklagten
20
.
September
bekannt
gewesen
reicht
insoweit
.
Unzutreffend
ist
auch
Würdigung
Mieter
müsse
Kenntnis
Veräußerung
baldigen
Eintragung
Grundbuch
rechnen
Zweifel
selbst
Eintragungszeitpunkt
erkundigen
.
Fragwürdig
ist
insoweit
schon
Erwägung
Berufungsgerichts
angekündigten
Veräußerung
sei
baldigen
Eintragung
rechnen
.
kann
unterschiedlichsten
Gründen
verzögern
.
Eintragung
Erwerbers
Sphäre
Vermieters
Mieters
liegt
Vermieter
gewöhnlich
leicht
möglich
ist
etwa
Mitteilung
Grundbuchamts
Eintragung
Erwerbers
Kenntnis
erlangen
ist
gerechtfertigt
Mieter
Obliegenheit
aufzuerlegen
selbst
Kenntnis
verschaffen
.
.
kann
Berufungsurteil
Bestand
haben
.
Rechtsstreit
ist
Endentscheidung
reif
noch
weiterer
tatsächlicher
Feststellungen
Zeitpunkt
Kenntnis
Kläger
Erwerbers
Grundbuch
bedarf
.
ist
Berufungsurteil
aufzuheben
§
Abs.
Sache
ist
neuen
Verhandlung
Entscheidung
Berufungsgericht
zurückzuverweisen
§
Abs.
Satz
.
Ball
Dr.
Dr.
Dr.
Dr.
Vorinstanzen
:
AG
Entscheidung
13.11.2006
LG
Entscheidung