NAMEN
Verkündet
:
17
November
Potsch
Justizangestellte
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
Nachschlagewerk
:
ja
:
:
ja
§
Abs.
Satz
Frist
§
Abs.
Satz
Abrechnung
Vorauszahlungen
Betriebskosten
wird
formell
ordnungsgemäßen
Abrechnung
gewahrt
;
inhaltliche
Richtigkeit
kommt
Einhaltung
Frist
.
Weicht
Abrechnung
verwendete
angegebene
Umlageschlüssel
Mietvertrag
vereinbarten
liegt
inhaltlicher
Fehler
formeller
Mangel
Abrechnung
.
Korrektur
Fehlers
Lasten
Mieters
ist
Ablauf
Abrechnungsfrist
gemäß
§
Abs.
Satz
ausgeschlossen
sei
denn
Vermieter
hat
Fehler
vertreten
.
Urteil
17
November
AG
VIII
.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
schriftlichen
Verfahren
Schriftsatzfrist
24
.
September
Vorsitzende
Richterin
Dr.
Richter
Dr.
Ball
Dr.
Richterin
Recht
erkannt
:
Revision
Kläger
wird
Zurückweisung
Revision
übrigen
Urteil
11
.
Zivilkammer
Landgerichts
18
.
März
Kostenpunkt
insoweit
aufgehoben
Berufung
Höhe
€
zurückgewiesen
worden
ist
.
Berufung
Kläger
wird
Urteil
Amtsgerichts
17
Juli
teilweise
abgeändert
.
Beklagten
werden
Gesamtschuldner
verurteilt
Kläger
weitere
€
zahlen
.
Kosten
Rechtsstreits
haben
Beklagten
tragen
.
Tatbestand
:
Kläger
sind
Vermieter
Beklagten
Mieter
Eigentumswohnung
.
§
Nr.
Mietvertrags
19
Juli
sollen
Betriebskosten
Beklagten
gesondert
zahlen
sind
weitestgehend
Basis
Miteigentumsanteile
errechnet
umgelegt
werden
.
Stichtag
Abrechnung
ist
31
.
Dezember
Jahres
festgelegt
.
Jahr
erstellte
Hausverwaltung
Kläger
Betriebskostenabrechnungen
Abrechnungszeitraum
13
.
Oktober
31
.
Dezember
gesamte
Jahr
.
wurde
Verhältnis
Wohnfläche
Mietsache
Gesamtfläche
Hauses
Wirtschaftseinheit
verwendet
.
ergaben
Nachforderungen
Beklagten
€
Jahr
€
Jahr
.
Widerspruch
Beklagten
wurden
vereinbart
Miteigentumsanteile
zugrunde
gelegt
.
Schreiben
6
.
Februar
erhielten
Beklagten
entsprechend
geänderte
Abrechnungen
Nachforderungen
€
Jahr
€
endeten
.
Kläger
haben
zunächst
ergebenden
Gesamtbetrag
€
Zinsen
geltend
gemacht
.
Amtsgericht
hat
Beklagten
Zahlung
€
Zinsen
Jahr
verurteilt
Klage
übrigen
abgewiesen
.
Teilabweisung
gerichtete
Berufung
Kläger
ist
erfolglos
geblieben
.
Berufungsgericht
zugelassenen
Revision
verfolgen
Nachforderung
Jahr
Höhe
€
weiter
.
Entscheidungsgründe
:
Berufungsgericht
hat
Begründung
ausgeführt
:
Kläger
seien
Nachforderung
Jahr
gemäß
§
Abs.
Satz
Verbindung
Art
.
§
Abs.
sen
§
Abs.
angeordnete
einjährige
Abrechnungsfrist
versäumt
hätten
.
Zwar
könne
Fristablauf
erfolgte
formell
ordnungsgemäße
Umfang
Inhalt
§
orientierte
inhaltlichen
leidende
Abrechnung
gewissen
Grenzen
Fristablauf
nachgebessert
werden
.
ursprüngliche
Rechenwerk
müsse
jedoch
wenigstens
Mindestanforderungen
ordnungsgemäßen
Abrechnung
genügen
.
fehle
hier
so
spätere
Änderung
gestützte
Nachforderung
ausscheide
.
Nichtverwendung
vertraglich
vereinbarten
Umlageschlüssels
stelle
schwerwiegenden
strukturellen
Mangel
Abrechnung
Folge
Erklärung
Vermieters
mehr
Abrechnung
qualifiziert
werden
könne
Behebung
Fehlers
rechtswahrender
Wirkung
Fristablauf
ausgeschlossen
sei
.
II
.
Ausführungen
halten
revisionsrechtlichen
Überprüfung
stand
.
Kläger
haben
gemäß
§
Nr.
Mietvertrags
19
Juli
Anspruch
Zahlung
weiterer
Betriebskosten
Jahr
Höhe
€
.
Nur
hinausgehenden
Umfang
ist
Nachforderung
§
Abs.
Satz
ausgeschlossen
so
Klage
insoweit
unbegründet
ist
.
1
.
§
Abs.
Satz
ist
Vorauszahlungen
Betriebskosten
jährlich
abzurechnen
.
Abrechnung
ist
Mieter
gemäß
§
Abs.
Satz
1
.
September
geltenden
Fassung
31
.
Dezember
endenden
Abrechnungszeitraum
Anwendung
findet
arg
.
Art
.
§
Abs.
spätestens
Ablauf
zwölften
Monats
Ende
Abrechnungszeitraums
mitzuteilen
.
Verpflichtung
sind
Kläger
Beklagten
noch
Jahr
übermittelten
Abrechnung
Jahr
Betrag
€
endete
nachgekommen
.
Abrechnung
war
formell
ordnungsgemäß
Auffassung
Berufungsgerichts
Wahrung
Abrechnungsfrist
genügend
.
Einhaltung
Abrechnungsfrist
kommt
einhelliger
Ansicht
materielle
Richtigkeit
Abrechnung
.
Frist
wird
formell
ordnungsgemäßen
Abrechnung
gewahrt
inhaltliche
Fehler
können
auch
Fristablauf
korrigiert
werden
;
527
;
Schmidt-Futterer/Langenberg
Mietrecht
8
.
Aufl
.
.
;
Miete
8
.
Aufl
.
.
;
Ehlert
:
§
.
;
Palandt/
63
.
Aufl
.
.
11
;
§
.
.
Gefahr
Vermieter
sogenannte
Alibi-Abrechnungen
kurz
Fristablauf
später
untermauert
gesetzliche
Regelung
unterlaufen
könnte
so
Sternel
besteht
.
formell
ordnungsgemäß
ist
Betriebskostenabrechnung
nur
allgemeinen
Anforderungen
§
entspricht
also
geordnete
Zusammenstellung
Einnahmen
Ausgaben
enthält
.
besonderen
Abreden
getroffen
sind
sind
Abrechnung
Gebäuden
Wohneinheiten
regelmäßig
folgende
Mindestangaben
aufzunehmen
:
Zusammenstellung
Gesamtkosten
Angabe
Erläuterung
zugrunde
gelegten
Verteilerschlüssel
Berechnung
Anteils
Mieters
Abzug
Vorauszahlungen
Mieters
Senatsurteile
27
November
;
23
November
.
Anforderungen
wurde
Abrechnung
Kläger
vollem
Umfang
gerecht
.
war
allerdings
insofern
fehlerhaft
verwendete
angegebene
Verteilungsschlüssel
"
Wohn-/Nutzfläche
"
Vereinbarung
Mietvertrag
19
Juli
entsprach
Umlegung
weitestgehend
Miteigentumsanteilen
erfolgen
sollte
.
Schrifttum
673
;
jurisPK-BGB/Tonner
2
.
Aufl
.
.
vertretenen
Auffassung
Berufungsgericht
angeschlossen
hat
stellt
Abweichung
vertraglich
vereinbarten
Umlageschlüssel
formellen
Mangel
Betriebskostenabrechnung
Unwirksamkeit
führt
.
Erklärung
Vermieters
könne
mehr
Abrechnung
qualifiziert
werden
vertraglich
vereinbarte
verwendet
worden
sei
Behebung
Fehlers
rechtswahrender
Wirkung
Ablauf
Ausschlußfrist
§
Abs.
Satz
sei
ausgeschlossen
.
Ansicht
teilt
Senat
.
Weist
Abrechnung
hier
tatsächlich
verwendeten
Umlageschlüssel
handelt
formell
ordnungsgemäße
Abrechnung
Anforderungen
§
erfüllt
.
verliert
Charakter
Funktion
Rechnungslegung
aufgeführten
Betriebskostenarten
anders
umgelegt
werden
Mietvertrag
vereinbart
ist
also
Sache
falsch
zugeordnet
werden
.
Fehler
stellt
vielmehr
inhaltlichen
Mangel
Abrechnung
Handbuch
Mietnebenkosten
8
.
Aufl
.
.
;
OLG
;
.
Zweck
§
Abs.
gebietet
Abrechnung
Fall
formell
unwirksam
anzusehen
.
Abrechnungsfrist
§
Abs.
Satz
angeordnete
Ausschluß
Nachforderungen
Fristablauf
dienen
Abrechnungssicherheit
sollen
Streit
vermeiden
BT-Drucks
.
S.
.
gewährleisten
zeitnahe
nung
Mieter
überschaubaren
zeitlichen
Zusammenhang
Abrechnungszeitraum
Abrechnung
Gunsten
ergebendes
Guthaben
verfügen
kann
Gewißheit
erlangt
Höhe
Nachforderung
Vermieters
rechnen
muß
.
Ziel
wird
allein
verfehlt
Abrechnung
verwendete
angegebene
Umlageschlüssel
vertraglich
vereinbarten
übereinstimmt
.
Abrechnung
soll
Mieter
Lage
versetzen
Anspruch
Vermieters
nachzuprüfen
also
gedanklich
rechnerisch
nachzuvollziehen
.
durchschnittlich
gebildeten
juristisch
betriebswirtschaftlich
geschulten
Mieter
Verständnis
insoweit
ankommt
Senatsurteile
27
November
aaO
23
November
aaO
ist
derartigen
Kontrolle
Abrechnung
klar
erkennbar
Hinblick
verwendeten
Umlageschlüssel
inhaltlichen
Fehler
aufweist
insoweit
Korrektur
bedarf
.
kann
zwar
anders
etwa
bloßen
Rechenfehlern
Abrechnung
möglicherweise
tatsächlich
geschuldeten
Betrag
selbst
berechnen
maßgeblichen
Bezugsdaten
beispielsweise
hier
jeweiligen
Miteigentumsanteile
kennt
.
ist
jedoch
Lage
Vermieter
gezielt
Neuberechnung
Grundlage
vertraglich
vereinbarten
Umlageschlüssels
verlangen
Beklagten
vorliegend
getan
haben
.
Abrechnungsfrist
§
Abs.
Satz
kann
gebotene
inhaltliche
Korrektur
Lasten
ausfallen
anders
fehlerhafte
Abrechnung
insgesamt
formell
unwirksam
qualifiziert
würde
.
Ablauf
Abrechnungsfrist
ist
Mieter
Berichtigung
Lasten
§
Abs.
Satz
weitgehend
geschützt
s.
unten
unter
.
2
.
Kläger
sind
Anspruch
Nachzahlung
Betriebskosten
schon
grundsätzlich
Fehlens
wirksamen
rechnung
Ablauf
gemäß
§
Abs.
Satz
31
.
Dezember
endenden
Abrechnungsfrist
ausgeschlossen
.
vertragsgemäßen
Umlage
Miteigentumsanteilen
materiell
Nachforderung
korrigierten
Abrechnung
entnehmenden
Höhe
€
ergibt
haben
Beklagten
Zweifel
gezogen
.
Kläger
können
Nachforderung
allerdings
nur
noch
geltend
machen
Betriebskosten
Grund
Höhe
31
.
Dezember
abgerechnet
worden
sind
.
war
hier
lediglich
Betrag
€
Fall
.
hinausgehenden
Nachforderung
Höhe
€
sind
Kläger
Abs.
Satz
gehindert
.
bereits
ausgeführt
soll
Ausschlußfrist
Mieter
Sicherheit
gewähren
Fristablauf
mehr
weiteren
Nachforderungen
Vermieters
rechnen
muß
.
Zweck
würde
verfehlt
Vorlage
formell
ordnungsgemäßen
Abrechnung
Frist
enthaltener
materieller
Fehler
auch
noch
Fristablauf
Lasten
Mieters
korrigiert
werden
könnte
.
gilt
Art
auch
Höhe
abgerechneten
Einzelpositionen
unabhängig
Ausmaß
Abweichung
.
Ablauf
Abrechnungsfrist
hat
Folge
Nachforderung
erst
später
erfolgenden
inhaltlichen
Korrektur
Ergebnis
fristgemäß
vorgelegten
Rechnung
Einzelpositionen
noch
insgesamt
überschreiten
darf
;
;
;
Palandt/
aaO
;
aaO
.
Interesse
Vermieters
wird
§
Abs.
Satz
nur
dann
Vorrang
eingeräumt
verspätete
Geltendmachung
verspätete
Korrektur
vertreten
hat
.
bestehen
hier
Anhaltspunkte
.
-9-
.
Revision
Kläger
ist
Berufungsurteil
aufzuheben
Berufung
Abweisung
Klage
Höhe
€
zurückgewiesen
worden
ist
§
Abs.
.
Senat
kann
Sache
selbst
entscheiden
Aufhebung
Urteils
nur
Rechtsverletzung
Anwendung
Gesetzes
festgestellte
Sachverhältnis
erfolgt
letzterem
Sache
Endentscheidung
reif
ist
§
Abs.
.
ist
Klage
Höhe
€
Kostenfolge
§
Abs.
Nr.
stattzugeben
.
Dr.
Dr.
Dr.
Ball