NAMEN
Verkündet
:
13
.
Oktober
Justizangestellte
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
Nachschlagewerk
:
ja
:
:
ja
§
Abs.
Schließt
Käufer
Eigentumswohnung
Empfehlung
beratenden
Verkäufers
Mietpoolvertrag
Risiko
Leerstands
Wohnungen
Mietpool
beteiligten
Wohnungseigentümern
anteilig
Rücksicht
auferlegt
wird
leerstehenden
Wohnungen
gehören
muss
Verkäufer
Berechnung
Eigenaufwands
Käufers
auch
verbundene
Risiko
Vermietung
fremder
Wohnungen
etwa
Form
Abschlägen
Einnahmen
Zuschlägen
monatlichen
Belastungen
angemessen
berücksichtigen
Fortführung
Senat
.
14
.
Januar
.
.
13
.
Oktober
V.
Zivilsenat
hat
mündliche
Verhandlung
13
.
Oktober
Vorsitzenden
Richter
Prof.
Dr.
Richter
Dr.
Dr.
Dr.
Dr.
Recht
erkannt
:
Revision
Beklagten
wird
Urteil
12
.
Zivilsenats
Oberlandesgerichts
7
.
Februar
aufgehoben
.
Sache
wird
neuen
Verhandlung
Entscheidung
auch
Kosten
Revisionsverfahrens
Berufungsgericht
zurückverwiesen
.
Tatbestand
:
Klägerin
inzwischen
verstorbener
Ehemann
erwarben
zember
Beklagten
Eigentumswohnung
DM
.
Verkauf
Wohnung
wurde
Prospekt
Beklagten
geworben
.
§
Abs.
Beklagten
abgegebenen
Vertragsangebots
heißt
u.a.
:
"
Wirtschaftlichkeit
Investition
Rentabilität
Liquidität
Steuereffekte
übernimmt
Verkäufer
Verantwortung
.
Wirtschaftlichkeit
ist
Käufer
selbst
ermitteln
Vertriebsbeauftragte
Verkäufers
sind
ermächtigt
verbindliche
Aussagen
treffen
.
"
Verkauf
wurde
Beklagte
Vertrieb
Vielzahl
Eigentumswohnungen
beauftragte
nachfolgend
"
GmbH
")
tätig
Vermittlung
Geschäfts
provision
mindestens
%
Kaufpreises
erhielt
.
Zahlung
Provision
wurde
Käufern
offenbart
.
Klägerin
verstorbener
Ehemann
wurden
tätig
gewordenen
Anlageberatern
Abschluss
Kaufvertrags
veranlasst
.
erteilten
auch
Finanzierungsvermittlungsauftrag
schlossen
Mietpoolvereinbarung
.
Kaufpreis
Nebenkosten
finanzierten
B.
AG
ten
Darlehen
sogenannten
"
Dortmunder
Modell
"
;
nahmen
Vorausdarlehen
DM
Nominalzinssatz
%
Zinsbindung
Jahren
Bausparverträge
steigenden
Ansparraten
getilgt
werden
sollte
.
Behauptung
Beratung
Wirtschaftlichkeit
Finanzierung
Objekts
sei
falsch
unzureichend
gewesen
hat
Klägerin
eigenem
abgetretenem
ererbtem
Recht
Beklagten
Rückzahlung
Kaufpreises
Zug
Zug
Rückübereignung
Eigentumswohnung
Feststellung
verlangt
Beklagte
Klägerin
Ersatz
weiterer
Schäden
verpflichtet
ist
.
Landgericht
hat
Klage
stattgegeben
.
Berufung
Beklagten
ist
erfolglos
geblieben
.
Berufungsgericht
zugelassenen
Revision
verfolgt
Beklagte
Ziel
Klageabweisung
.
Klägerin
beantragt
Zurückweisung
Rechtsmittels
.
Entscheidungsgründe
:
Auffassung
Berufungsgerichts
ist
Beklagte
Klägerin
Gesichtspunkt
Verschuldens
Schadensersatz
verpflichtet
.
Käufer
seien
Beklagten
beauftragten
Vermittlern
schuldhaft
aufgeklärt
worden
vermittelten
Verkauf
Innenprovision
%
Kaufpreises
erhalte
.
Beklagte
Klägerin
auch
Verletzung
Beratungspflicht
Kaufvertrag
gekommenen
Beratungsvertrag
Schadensersatz
verpflichtet
sei
müsse
offen
bleiben
.
Zwar
sei
Abschluss
Beratungsvertrags
Käufern
Beklagten
gekommen
;
Grundlage
Vortrags
Parteien
könne
festgestellt
werden
Beratung
falsch
gewesen
sei
.
hält
revisionsrechtlichen
Nachprüfung
stand
.
II
.
Anspruch
Gesichtspunkt
Verschuldens
Vertragsschluss
besteht
.
Revision
rügt
Recht
Berufungsgericht
Pflicht
Beklagten
Verkauf
Wohnung
eingeschalteten
Vermittler
Aufklärung
Klägerin
verstorbenen
Ehemanns
zustehende
Innenprovision
bejaht
.
steht
fungsgericht
zutreffend
erkennt
Widerspruch
Rechtsprechung
Bundesgerichtshofs
.
besteht
Aufklärungspflicht
Vermittlers
Kapitalanlage
desjenigen
beauftragt
bevollmächtigt
ist
Investitionsentschluss
Anlegers
Abschluss
derlichen
Verträge
vollziehen
zwar
Fällen
Kaufinteressenten
Verkauf
Immobilie
Rahmen
Geldanlagemodells
Objekt
Anbieter
Vertreiber
Prospekts
vorgestellt
wird
f.
;
.
28
Juli
.
Pflicht
hat
aber
Verkäufer
gebrauchten
Immobilie
Objekt
hier
mündliche
Beratung
konkreten
Berechnungsbeispiels
vertrieben
wird
Senat
.
8
.
Oktober
f.
.
1
.
Ausgangspunkt
Differenzierung
Berufungsgericht
gerechtfertigt
hält
ist
Grundsatz
Käufer
Immobilie
Anspruch
Erwerb
Verkehrswert
hat
Vertragsparteien
Grenzen
Sittenwidrigkeit
Wuchers
überlassen
bleibt
Kaufpreis
vereinbaren
;
mithin
besteht
Verkäufer
grundsätzlich
selbst
dann
Pflicht
Offenlegung
Werts
Kaufobjekts
erheblich
geforderten
Preis
liegt
darf
ausgehen
künftiger
Vertragspartner
selbst
Art
Umfang
Vertragspflichten
eigenen
Interesse
Klarheit
verschafft
hat
Senat
.
14
.
März
m.w
.
.
gilt
erst
recht
hier
konkreten
Anhaltspunkte
besonderes
Interesse
Käufers
Anteil
Gesamtaufwand
Modells
enthaltenen
Entgelte
Provisionen
begleitende
Dienstleistungen
vorhanden
sind
.
Fall
muss
Verkäufer
tätige
Vermittler
Kaufentscheidung
Interessenten
persönliche
Beratung
konkreten
Berechnungsbeispiels
nur
Grundlage
Vertriebsprospekts
herbeiführt
ungefragt
Angaben
machen
Senat
.
8
.
Oktober
aaO
.
übersieht
Berufungsgericht
;
unterscheidet
ausreichend
Aufklärungspflicht
bloßen
Vermittlers
Immobilienverkäufers
.
Übrigen
stützt
Auffassung
lediglich
allgemein
besondere
Schutzwürdigkeit
unerfahrener
Käufer
niedrigem
durchschnittlichem
Einkommen
festzustellen
Klägerin
verstorbener
Ehemann
Käuferschicht
gehörten
.
fehlt
Entscheidung
selbst
Ansatz
richtig
hielte
insoweit
notwendige
Tatsachengrundlage
.
2
.
Auch
Berufungsgericht
hervorgehobene
Gesichtspunkt
Erwerbsinteressenten
vorgelegtes
konkretes
Berechnungsbeispiel
Eindruck
vermittele
sei
vollständig
habe
lückenlosen
Überblick
Geschäft
maßgeblichen
Faktoren
erhalten
so
weitere
Nachfragen
erübrigten
führt
Aufklärungspflicht
Gesamtaufwand
enthaltene
Innenprovision
.
erlangt
nur
Bedeutung
tatsächlichen
Wert
Immobilie
.
sagt
Berechnungsbeispiel
jedoch
soll
dienen
Berufungsgericht
zutreffend
annimmt
Interessenten
speziell
Fall
wirtschaftlichen
Verhältnisse
zugeschnittenes
Angebot
unterbreiten
.
3
.
Revisionserwiderung
vertretene
Auffassung
Käufer
Berücksichtigung
hier
Verkäuferin
verantwortenden
Vertriebsmodells
Vorstellung
aufdrängen
müsse
Verkaufspreis
Innenprovisionen
berücksichtigt
seien
überzeugt
schon
unzutreffenden
Ausgangspunkt
beruht
.
Hier
mussten
Käufer
nämlich
eigenen
Vortrag
Klägerin
Tatsacheninstanzen
ausgewiesene
Vermittlungsprovision
Grundlage
individuell
abgeschlossenen
Vermittlungsvertrags
etwa
Revisionserwiderung
meint
allgemein
praktizierten
Vertriebsmodell
zahlen
.
.
gegebenen
Begründung
hat
Berufungsurteil
Bestand
.
ist
folglich
aufzuheben
§
Abs.
.
besteht
bislang
getroffenen
Feststellungen
allerdings
Möglichkeit
Entscheidung
anderen
Gründen
richtig
darstellt
nämlich
Gesichtspunkt
schuldhaften
Verletzung
selbständigen
Beratungsvertrages
.
Berufungsgericht
hat
Frage
Haftung
Gesichtspunkt
offen
gelassen
.
gleichwohl
geäußert
hat
sind
Ausführungen
ebenfalls
frei
Rechtsfehlern
.
Sache
ist
Berufungsgericht
zurückzuverweisen
gebotene
Prüfung
Beachtung
nachfolgenden
rechtlichen
Beurteilung
nachgeholt
werden
kann
§
Abs.
.
1
.
Falsch
ist
allerdings
Annahme
Revision
Berufungsgericht
habe
Abschluss
Beratungsvertrags
Parteien
verneint
.
Richtig
ist
vielmehr
festgestellt
hat
Klägerin
verstorbenen
Ehemann
einen
Seite
Beklagten
anderen
Seite
Kaufvertrag
Eigentumswohnung
eigenständiger
Beratungsvertrag
gekommen
ist
.
ist
frei
Rechtsfehlern
.
Verkäufer
Eigentumswohnung
ist
zwar
gewöhnlich
verpflichtet
Käufer
Wirtschaftlichkeit
Erwerbs
Nutzen
Käufer
aufzuklären
beraten
.
Beratung
wird
aber
Hauptpflicht
Verkäufers
selbständigen
Beratungsvertrag
Käufer
nur
Bedingungen
angestrebten
Kaufvertrags
verhandelt
unabhängig
Rat
erteilt
Senat
115
;
Urt
.
14
.
März
f.
;
.
8
.
Oktober
.
steht
Befragen
Käufers
erteilten
Rat
gleich
Verkäufer
Ergebnis
intensiver
Vertragsverhandlungen
Berechnungsbeispiel
Kosten
finanzielle
Vorteile
Erwerbs
vorlegt
Förderung
Vermittlung
Geschäfts
dienen
soll
Senat
115
;
.
So
liegt
hier
.
Beklagte
hat
Vertrieb
Eigentumswohnung
vornherein
Auskünfte
Immobilie
beschränkt
.
hat
Verkauf
Wohnung
Prospekt
erstellt
Wohnungserwerb
untertariflichen
Bausparfinanzierung
hintereinander
geschalteten
Bausparverträgen
Beitritt
Mietpool
bestehende
Gesamtpaket
unwidersprochenen
Vortrag
Klägerin
Steuersparmodell
Altersvorsorge
Vermögensbildung
angepriesen
wurde
.
Beklagte
ist
Rolle
typischen
Verkäufers
herausgetreten
hat
Erwerbern
Anlageempfehlung
gegeben
auch
mehr
Immobilie
selbst
liegenden
Gründen
Erwerb
veranlassen
sollte
.
ist
allgemeinen
Empfehlung
Prospekt
geblieben
.
Vielmehr
ist
konkreter
Finanzierungsvorschlag
Grundlage
"
Dortmunder
Modells
"
Klägerin
verstorbenen
Ehemann
besprochen
worden
.
hat
Beklagte
Rolle
Verkäuferin
eigenständige
beabsichtigten
Kaufvertrag
losgelöste
Beratung
übernommen
.
Eingehung
Verpflichtung
hat
zwar
selbst
Kontakt
Klägern
aufgenommen
Kontaktaufnahme
vielmehr
eingeschalteten
Anlageberatern
überlassen
.
haben
Beklagte
Abschluss
Beratungsvertrags
aber
wirksam
vertreten
.
-9-
Stellt
nämlich
Vermittlung
Kaufvertrags
Aufgabe
Beratung
Kaufinteressenten
ist
Verkäufer
Vermittler
überlassen
so
kann
stillschweigende
Bevollmächtigung
Abschuss
Beratungsvertrags
Umständen
ergeben
§
.
Fall
sind
Kundgabe
Willens
Beratung
Verkäufer
übernehmen
auszuführen
§
strengen
Anforderungen
stellen
;
gilt
jedenfalls
dann
Vermittler
zweifelsfrei
Auftrag
Käufer
erhalten
hat
Senat
.
Voraussetzungen
ist
hier
auszugehen
;
individuelle
Beratung
Klägerin
verstorbenen
Ehemanns
Modell
Käufer
verbundenen
Steuervorteile
konkreten
war
wesentliche
Voraussetzung
erfolgreichen
Abschluss
Verkaufsbemühungen
noch
geberater
waren
zuvor
Erwerbern
Beratung
beauftragt
.
Selbst
Anlegung
strengeren
Maßstabs
war
schweigend
bevollmächtigt
Beklagten
Beratungsvertrag
Klägerin
verstorbenen
Ehemann
schließen
.
folgt
Beklagte
eigene
Vermarktungstätigkeit
entfaltet
vollständig
überlassen
hat
.
Tätigkeit
beschränkte
jedoch
Vermittlung
Kaufvertrags
;
vielmehr
beriet
Interessenten
auch
steuerlichen
Auswirkungen
Finanzierung
Erwerbs
.
wurden
Prospekt
Beklagten
enthaltenen
allgemeinen
Anpreisungen
konkretisiert
.
konnten
Kaufinteressenten
nur
Schluss
ziehen
Anlageberater
vertreten
Namen
Beklagten
handelte
.
Zustandekommen
Beratungsvertrags
scheitert
Freizeichnungsklausel
§
Abs.
Beklagten
abgegebenen
tragsangebots
.
weist
zwar
Beurteilung
Wirtschaftlichkeit
Verantwortungsbereich
Käufers
.
Abgabe
Angebots
war
Beratungsvertrag
bereits
abgeschlossen
erfüllt
worden
.
Freizeichnungsklausel
konnte
mehr
erfassen
.
2
.
Beklagten
schuldhafter
Beratungsfehler
anzulasten
ist
bleibt
Prüfung
Berufungsgerichts
vorbehalten
.
ist
berücksichtigen
.
Beratungsvertrag
verpflichtet
Verkäufer
richtiger
vollständiger
Information
tatsächlichen
Umstände
Kaufentschluss
Interessenten
wesentlicher
Bedeutung
sind
sein
können
Senat
.
14
.
Januar
.
Immobilie
hier
Anlagezwecken
erworben
wird
sind
Aufwendungen
Interessent
erbringen
muss
Objekt
erwerben
halten
können
.
Ermittlung
monatlichen
Eigenaufwands
bildet
Kernstück
Beratung
;
soll
Käufer
Möglichkeit
überzeugen
finanziellen
Mitteln
Objekt
erwerben
halten
können
Senat
.
Ermittlung
monatlichen
Belastung
Klägerin
verstorbenen
Ehemann
fehlerhaft
war
ist
bisher
festgestellt
.
muss
Berufungsgericht
nachholen
.
Recht
weist
Revisionserwiderung
Berufungsgericht
überzogene
Anforderungen
Darlegungslast
Klägerin
stellt
meint
fehle
hinreichend
substantiierten
Vortrag
Details
Beratungsverschuldens
Vortrag
Zeugen
hier
maßgeblichen
Einzelheiten
erinnern
könnten
.
steht
Einklang
Rechtsprechung
Bundesgerichtshofs
Sachvortrag
Begründung
Klageanspruchs
dann
schlüssig
ist
Kläger
Tatsachen
vorträgt
Verbindung
Rechtssatz
geeignet
erforderlich
sind
geltend
gemachte
Recht
Person
Klägers
entstanden
erscheinen
lassen
;
Angabe
näherer
Einzelheiten
ist
erforderlich
Rechtsfolgen
Bedeutung
sind
.
12
Juli
.
.
Verkäufer
verletzt
Beratungspflichten
tatsächlicher
Hinsicht
unzutreffendes
positives
Bild
Ertragserwartung
Immobilie
gibt
Interessenten
Vertragsschluss
veranlasst
Senat
.
14
.
Januar
;
vgl.
auch
Senat
.
15
.
Oktober
.
Richtung
zielt
Vortrag
Klägerin
Risiken
hingewiesen
worden
sei
Beteiligung
Mietpool
ergäben
.
Beitritt
Mietpool
beeinflusst
jedoch
Ertragserwartung
hohem
Maße
.
Schließt
Erwerber
Empfehlung
Verkäufers
Vertrag
muss
Umstand
Erwerber
mehr
nur
Risiko
eigene
Wohnung
vermietet
wird
auch
anteilige
Risiko
trägt
andere
Wohnungen
vermietet
werden
Berechnung
Eigenaufwands
nur
angesprochen
auch
z.B.
Form
Abschlägen
Einnahmen
Zuschlägen
monatlichen
Belastungen
angemessen
berücksichtigt
werden
.
hat
Senat
Risiko
erhöhter
Instandsetzungskosten
bereits
entschieden
;
Urt
.
14
.
Januar
aaO
.
Vermietungsrisiko
fremder
Wohnungen
gilt
.
Risiko
Besuchsbericht
28
.
Oktober
enthaltenen
Berechnung
berücksichtigt
wird
erscheint
zweifelhaft
.
Erwerber
haben
allerdings
Risikohinweis
unterschrieben
Beklagte
Risiko
dauerhaften
Vermietung
hinweist
hervorhebt
Ausfall
Mieters
Kosten
Erwerber
selbst
tragen
sind
.
Hinweis
könnte
aber
verständigen
Erwerber
Eindruck
erwecken
gehe
nur
Risiko
Leerstands
eigenen
Wohnung
.
wären
Nachteile
Mietpools
ausreichend
umschrieben
.
Verpflichtung
Aufklärung
Beitritt
verbundenen
Risiken
ändert
Übrigen
Erwerber
gewählten
Finanzierungsart
Beitritt
verpflichtet
war
Mietpoolvertrag
nur
Zustimmung
finanzierenden
Bank
lösen
durfte
.
entsprechende
Aufklärung
vermag
Erwerber
Risiko
erkennen
vornherein
Erwerb
entscheiden
.
Fall
Beendigung
Teilnahme
Mietpool
muss
auch
rechnen
finanzierende
Bank
Sicht
entstehenden
Nachteile
notwendigen
Verlängerung
Zwischenfinanzierung
Geltung
bringt
.
Einhaltung
Aufklärungspflichten
gehört
Berater
stellenden
Anforderungen
§
Abs.
Satz
.
.
Versäumung
wäre
fahrlässig
Beklagten
vertreten
§
Fehlverhalten
Beauftragter
zurechnen
lassen
müsste
.
Schmidt-Räntsch
Vorinstanzen
:
Entscheidung
OLG
Entscheidung