NAMEN
Verkündet
:
24
.
März
Justizamtsinspektorin
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
Nachschlagewerk
:
ja
:
:
ja
§
Abs.
Bestimmung
Restnutzungsdauer
Gebäudes
Wertermittlung
§
Abs.
Satz
Nr.
ist
maßgeblichen
Wertermittlungsstichtag
Zeitpunkt
Besichtigung
Gebäudes
gerichtlich
bestellten
Sachverständigen
abzustellen
.
Ermittlung
Restwerts
früherer
Investitionen
§
Abs.
Satz
ist
Neuherstellungswert
Altersabschreibung
geminderte
Sachwert
Gebäudes
zugrunde
legen
.
Berechnung
sog.
Investitionspauschale
§
Abs.
Satz
ist
anrechenbare
Jahre
Sachwert
Gebäudes
Überlassungsvertrags
zugrunde
legen
.
.
24
.
März
OLG
V.
Zivilsenat
hat
mündliche
Verhandlung
24
.
März
Vorsitzenden
Richter
Prof.
Dr.
Richter
Dr.
Dr.
Dr.
Dr.
Recht
erkannt
:
Revision
Beklagten
wird
Urteil
5
.
Zivilsenats
Brandenburgischen
Oberlandesgerichts
16
.
Dezember
aufgehoben
.
Sache
wird
neuen
Verhandlung
Entscheidung
auch
Kosten
Revisionsverfahrens
Berufungsgericht
zurückverwiesen
.
Tatbestand
:
Land
gelegene
Grundstück
Klägerinnen
wurde
Wohnhaus
bebaut
Vermerk
Grundbuch
14
.
September
staatliche
Verwaltung
VEB
fortan
gestellt
.
Beklagten
bewohnen
Haus
zwar
zunächst
Mietvertrags
Wirkung
1
Juli
Überlassungsvertrags
.
Überlassungsvertrag
ist
Gebäudewert
angegeben
.
Wertermittlung
führt
verschiedene
Instandsetzungen
beziffert
.
Beklagten
beauftragter
Sachverständiger
ermittelte
6
Juli
Gebäuderestwert
Investitionen
Beklagten
Stichtag
2
.
Dezember
Höhe
DM
Gebäuderestwert
Investitionen
DM
.
verlangten
Beklagten
7
.
August
Klägerinnen
Bestellung
Erbbaurechts
Sachenrechtsbereinigungsgesetz
Teilfläche
.
lehnten
Klägerinnen
Beklagten
ausreichenden
Investitionen
vorgenommen
hätten
.
haben
Feststellung
beantragt
Beklagten
Ansprüche
Sachenrechtsbereinigungsgesetz
zustehen
.
Landgericht
hat
Klage
stattgegeben
.
Oberlandesgericht
hat
Berufung
Beklagten
zurückgewiesen
.
richtet
Senat
zugelassene
Revision
Beklagten
Abweisung
Klage
anstreben
.
Klägerinnen
beantragen
Zurückweisung
Revision
.
Entscheidungsgründe
:
Berufungsgericht
ist
sachverständig
beraten
Ergebnis
gelangt
Begründung
Anspruchs
Bestellung
Erbbaurechts
Grundstück
erforderliche
Investitionsvolumen
Hälfte
Gebäudesachwerts
hier
festgestellten
Wertermittlungsstichtagen
31
.
Dezember
31
.
Dezember
31
.
Dezember
2
.
Oktober
knapp
verfehlt
wurde
.
Berechnung
altersbedingten
Wertminderung
maßgebliche
Restnutzungsdauer
Gebäudes
bestimme
Verhältnissen
Wertermittlungsstichtagen
Verhältnissen
Besichtigung
Gebäudes
gerichtlich
bestellten
Sachverständigen
hier
2
.
März
.
Wert
anzurechnenden
früheren
Investitionen
Beklagten
sei
jeweils
maßgeblichen
Gebäudesachwerte
berechnen
.
Berechnung
Investitionspauschale
sei
zwar
Gebäudesachwert
Jahr
Nutzung
maßgeblich
.
hier
Sachverständigen
ermittelt
Wert
Wertermittlungsstichtagen
zugrunde
gelegt
worden
sei
sei
unschädlich
Ergebnis
Nachteil
Beklagten
verändere
.
II
.
hält
revisionsrechtlichen
Überprüfung
stand
.
1
.
Zutreffend
geht
Berufungsgericht
allerdings
Beklagten
Klägerinnen
bekämpfte
Anspruch
Bestellung
Erbbaurechts
Grundstück
§
nur
zusteht
Grundstück
stehende
Gebäude
Hälfte
Sachwerts
investiert
haben
Vornahme
Investitionen
Berücksichtigung
jeweils
hatte
.
Beklagten
nutzen
Grundstück
Klägerinnen
angegriffenen
Feststellungen
Berufungsgerichts
Überlassungsvertrags
Anforderungen
Art
.
§
genügt
sind
§
Abs.
Satz
Nr.
anspruchsberechtigte
Nutzer
.
ist
nur
anwendbar
Beklagte
Grundstück
auch
§
§
bereinigungsfähigen
Weise
nutzen
.
reicht
hier
festgestellte
Nutzung
Grundstücks
Eigenheim
§
Abs.
Abs.
Nr.
Satz
Buchstabe
Überlassungsvertrags
nur
Beklagten
bauliche
Maßnahmen
Umfang
vorgenommen
haben
§
Abs.
Satz
Nr.
hier
maßgeblichen
Fassung
Grundstücksrechtsbereinigungsgesetzes
26
.
Oktober
.
S.
verlangt
.
2
.
Vornahme
Investitionen
Umfang
hat
Berufungsgericht
aber
Unrecht
verneint
.
Feststellung
kann
Senat
überprüfen
.
Zwar
ist
tatrichterliche
Wertung
Revisionsverfahren
nur
eingeschränkt
überprüfbar
.
Tatrichter
Wert
Gebäudes
einerseits
Investitionen
Gebäude
anderseits
feststellt
steht
grundsätzlich
Ermessen
.
2
Juli
;
12
.
Januar
.
gilt
aber
dann
Tatrichter
unzutreffenden
Grundlagen
ausgeht
Senat
geeignetes
.
12
.
Januar
aaO
Verfahren
gewählt
hat
Widerspruch
gesetzlichen
Vorgaben
steht
.
25
.
Oktober
.
zuletzt
genannte
Fall
liegt
hier
.
Berufungsgericht
hat
Bestimmung
Sachwerts
Gebäudes
gesetzlichen
Vorgaben
Punkten
beachtet
.
Sachwert
Gebäudes
ist
§
Abs.
Satz
Nr.
Zeitpunkt
festzustellen
Nutzer
Investitionsmaßnahme
Sinne
§
Abs.
Satz
beendet
.
Nutzer
kann
Quote
Investitionszeitpunkt
erfüllen
OLG
sodass
Maßnahmen
Gebäudesachwert
Investitionen
Zeitpunkt
Vornahme
gegenüberzustellen
ist
.
sind
insoweit
angegriffenen
Feststellungen
Berufungsgerichts
31
.
Dezember
31
.
Dezember
31
.
Dezember
2
.
Oktober
.
Gebäudesachwerte
Wertermittlungsstichtagen
sind
§
Abs.
Satz
jetzt
ausdrücklich
klarstellt
Begründung
Regierungsentwurfs
Grundstücksrechtsbereinigungsgesetz
BT-Drucks
.
14/6402
S.
auch
Stichtage
3
.
Oktober
liegen
Wertmaßstäben
Sachwertverfahren
§
§
festzustellen
Entwurf
Bundesregierung
Sachenrechtsbereinigungsgesetz
BT-Drucks
.
S.
;
Bundesministerium
Justiz
Stellungnahme
Petitionsausschuss
Deutschen
Bundestages
wörtlich
wiedergegeben
f.
;
MünchKommBGB/Wendtland
4
.
Aufl
.
Rdn
.
9
;
Eickmann/Bischoff
Sachenrechtsbereinigung
Stand
§
Rdn
.
;
Czub
Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz
Sachenrechtsbereinigungsgesetz
Stand
§
Rdn
.
;
§
Abs.
Satz
Buchstabe
auch
Frankfurt/Oder
.
Maßgeblich
ist
Grundlage
aber
gelegentlich
formuliert
wird
MünchKomm-BGB/Wendtland
jeweils
aaO
heutige
Wert
Wert
maßgeblichen
Wertermittlungsstichtagen
Czub
vor
Rdn
.
.
Sachwertermittlung
dürfen
Investitionen
Aufwendungen
Nutzers
berücksichtigt
werden
.
Grundsätze
hat
Berufungsgericht
jedenfalls
Berechnung
altersbedingten
Wertminderung
eingehalten
.
hat
hierbei
zwar
geboten
Eickmann/Bischoff
aaO
§
.
Maßstäben
Wertermittlungsverordnung
ausgerichtet
auch
insoweit
Bewertungsgrundsätze
zugrunde
gelegt
.
Rechtlich
beanstanden
ist
auch
Annahme
Normalnutzungsdauer
Jahren
Berufungsgericht
ausgegangen
ist
.
entspricht
Gebäude
hier
beurteilenden
Art
Anlage
Wertermittlungsrichtlinien
Bundesanzeiger
Beilage
Nr.
20
.
Dezember
;
Annahme
wird
Revision
auch
angegriffen
.
Revision
beanstandet
aber
Recht
Vorgehen
Berufungsgerichts
Ermittlung
Berechnung
Alterswertabschreibung
entscheidenden
Restnutzungsdauer
Gebäudes
.
Auffassung
Berufungsgerichts
beurteilt
Restnutzungsdauer
Gebäudes
Zeitpunkt
Besichtigung
gerichtlichen
Sachverständigen
hier
2
.
März
.
Maßnahmen
Verlängerung
Gesamtnutzungsdauer
Gebäudes
führen
seien
Abs.
WertV
berücksichtigen
zwar
auch
dann
Investitionen
Nutzers
beruhten
.
Investitionen
müssten
Alterswertabschreibung
berücksichtigt
werden
.
könnten
hier
auch
geschehen
Wertabschläge
Instandhaltungsrückstaus
gemäß
§
sonstiger
Umstände
§
WertV
berücksichtigt
werden
.
Berechnungsweise
kann
gefolgt
werden
Widerspruch
Vorgaben
§
Abs.
Satz
steht
.
Berufungsgericht
gewählte
Methode
Berechnung
Alterswertabschreibung
verfehlt
gesetzlich
bestimmten
Wertermittlungsstichtag
.
§
Abs.
WertV
sind
Ermittlung
Grundstücks
Maßgabe
§
§
WertV
allgemeinen
Wertverhältnisse
Grundstücksmarkt
Zustand
Grundstücks
Zeitpunkt
zugrunde
legen
Wertermittlung
bezieht
.
Berechnung
Gebäudesachwerts
Werts
Investitionen
Nutzers
§
Abs.
Satz
Nr.
gilt
.
§
Abs.
Satz
verweist
zwar
ausdrücklich
auch
§
Vorschrift
nimmt
§
WertV
indes
Satz
erforderlichen
Wertermittlungen
Bezug
gibt
selbst
Wertermittlungsstichtage
Verhältnisse
Wertermittlung
maßgeblich
sein
sollen
.
ist
Zugrundlegung
WertV
fiktive
Neuherstellungswert
Gebäudes
Zeitpunkt
Errichtung
hier
Jahre
festzustellen
Zank/Simon
.
ist
Abschreibung
511
;
Zank/Simon
;
altersbedingte
Wertminderung
abzusetzen
jeweiligen
Wertermittlungsstichtag
also
Tag
ergeben
würde
Nutzer
fragliche
Investition
beendete
Zank/Simon
.
schließt
Berechnung
Alterswertminderungssatzes
entscheidende
Restnutzungsdauer
Gebäudes
Zeitpunkt
Besichtigung
gerichtlichen
Sachverständigen
beurteilen
.
Vielmehr
ist
jeweiligen
Wertermittlungsstichtag
beurteilen
.
wird
Fällen
führen
Restnutzungsdauer
rechnerisch
Differenz
Normalnutzungsdauer
Berufungsgericht
hier
Jahren
ansetzt
Wertermittlungsstichtag
bereits
verstrichenen
Zeitraum
abzuleiten
ist
.
Zwingend
ist
.
So
dürften
etwa
-9-
Sanierungsarbeiten
Eigentümers
Übernahme
Gebäudes
Nutzer
§
Abs.
Satz
.
V.m
.
§
Abs.
berücksichtigt
werden
etwa
Abschluss
Überlassungsvertrags
Berechnung
Kaution
2
festgestellten
Wert
Gebäudes
ergeben
.
Gesetzgeber
vorgegebene
Berechnungsweise
technisch
rechtlich
möglich
wäre
ist
erkennbar
.
Berufungsgericht
hat
selbst
bislang
Schwierigkeiten
angewendet
.
Änderung
Vorschrift
Grundstücksrechtsbereinigungsgesetz
26
.
Oktober
.
S.
erfordert
Änderung
Praxis
;
stellt
vielmehr
Verweis
Sachwert
überlassenen
Gebäudes
Wert
geschilderten
Weise
berechnet
werden
soll
Begründung
Regierungsentwurfs
BT-Drucks
.
14/6402
S.
.
Ermittlung
Restnutzungsdauer
Gebäudes
Zeitpunkt
Besichtigung
gerichtlich
bestellten
Sachverständigen
wird
auch
Gebot
§
Abs.
Satz
Nr.
gerecht
Sachwert
Gebäudes
Berücksichtigung
baulichen
Investitionen
Nutzers
berechnen
.
bedeutet
zwar
Ansicht
Revision
bauliche
Maßnahmen
ordnungsgemäßem
Gebrauch
übliche
Gesamtnutzungsdauer
Gebäudes
verlängert
haben
abweichend
§
Abs.
WertV
Vergleichswertberechnung
§
Abs.
Satz
Nr.
Satz
SachenRBerG
Fall
unberücksichtigt
bleiben
müssen
.
Berücksichtigung
Maßnahmen
kann
Gegenteil
ausgeführt
etwa
dann
geboten
sein
Eigentümer
selbst
Übernahme
Gebäudes
durchgeführt
hat
.
Abs.
Satz
Nr.
lässt
aber
Ermittlung
Sachwerts
Gebäudes
bauliche
Maßnahmen
Nutzers
berücksichtigen
.
ist
nur
erreichen
baulichen
Maßnahmen
nur
Feststellung
Sachwerts
insgesamt
auch
Ermittlung
Faktoren
unberücksichtigt
bleiben
berechnen
ist
.
dürfen
auch
Ermittlung
Restnutzungsdauer
Gebäudes
berücksichtigt
werden
.
Vorgabe
lässt
Berufungsgericht
vorgenommene
Bewertung
Zeitpunkt
Besichtigung
Gebäudes
gerichtlich
bestellten
Sachverständigen
.
ändern
Berufungsgericht
vorgenommenen
Abzüge
Reparaturrückstands
§
.
kommen
nur
Maßnahmen
Betracht
vorhandenen
Reparaturrückstand
ausgleichen
aber
Maßnahmen
Aufwertung
Gebäudes
führen
sollen
.
können
Abzüge
Verzerrungen
Ermittlung
Sachwerts
ausgleichen
Berechnungsmethode
Berufungsgerichts
führt
.
Hier
gelangt
Berufungsgericht
Restnutzungsdauer
Jahren
angebrachten
linearen
Berechnung
Restnutzungsdauer
Jahren
Bewertungsstichtag
Jahren
Bewertungsstichtag
Jahren
Bewertungsstichtag
Jahren
Wertermittlungsstichtag
ergeben
.
gefolgt
werden
kann
Berufungsgericht
auch
Berechnung
Restwerts
§
Abs.
Satz
anzurechnenden
früheren
Investitionen
.
Berufungsgericht
möchte
Wert
Wägungsanteilen
Sachwert
Gebäudes
ermitteln
.
Abstellen
Wägungsanteile
Gesamtwert
Gebäudes
ist
zwar
beanstanden
Eickmann/Bischoff
aaO
§
Rdn
.
85
;
Zank/Simon
.
beanstanden
ist
aber
Wägungsanteile
Grundlage
Sachwerts
Gebäudes
ermittlungsstichtagen
berechnet
werden
sollen
.
führt
nämlich
vgl.
einseitigen
Benachteiligung
Nutzers
.
Nutzer
hat
Investitionen
Neubaukosten
vorgenommen
.
Wollte
zeitbedingten
Wertverlust
Grundlage
Sachwerts
Gebäudes
Wertermittlungsstichtagen
berechnen
würde
nur
Wertverlust
auch
Sachwert
Gebäudes
bereits
enthaltene
altersbedingte
Wertverlust
Gebäudes
Ansatz
gebracht
.
aber
steht
Abs.
Satz
SachenRBerG
Nutzer
Restwert
Investition
erhalten
werden
soll
.
Ziel
lässt
nur
erreichen
altersbedingte
Wertverlust
Investitionen
Neubaukosten
ermittelt
wird
Matthiessen
.
Unzutreffend
ist
auch
Berechnung
sog.
Investitionspauschale
§
Abs.
Satz
Danach
ist
nachgewiesenen
Investitionen
Nutzers
Jahr
Nutzung
Abschluss
Überlassungsvertrages
2
.
Oktober
Jahren
gestaffelter
Prozentsatz
jeweiligen
Gebäuderestwerts
nachgewiesene
Investitionen
hinzuzurechnen
.
Auffassung
Berufungsgerichts
ist
jeweiligem
Gebäuderestwert
jährlich
ermittelnde
Sachwert
Gebäudes
gemeint
.
Auslegung
ist
Wortlaut
Vorschrift
möglich
anders
teilweise
gesehen
wird
Czub
aaO
§
Rdn
.
zwingend
.
Wortlaut
lässt
auch
Verweisung
jeweiligen
Gebäuderestwert
Verweisung
Gebäuderestwert
jeweils
unterschiedlichen
Zeitpunkten
Abschlusses
Überlassungsvertrags
verstehen
Vorschrift
Eingangsteil
Ausgangspunkt
nimmt
.
Sinne
wollte
Gesetzgeber
aufgetretenen
Auslegungszweifel
463
;
klären
Begründung
Regierungsentwurfs
gungsgesetz
BT-Drucks
.
14/6402
S.
.
Nur
Verständnis
kann
Vorschrift
zugedachten
Zweck
gerecht
werden
.
§
Abs.
Satz
soll
Umstand
Rechnung
tragen
Nutzer
Jahre
vorgenommen
laufenden
Investitionen
oft
nachweisen
kann
Begründung
Anrufung
Vermittlungsausschusses
Bundesrat
BT-Drucks
.
S.
.
sollten
nachgewiesenen
Investitionen
Abschreibung
Abnutzung
Steuerrecht
ausgerichtete
Investitionspauschale
hinzugerechnet
werden
Eickmann/Bischoff
aaO
§
Rdn
.
47
;
Czub
aaO
§
Rdn
.
.
Anknüpfungspunkt
Pauschale
ist
Steuerrecht
Jahr
Anschaffung
hier
Abschluss
Überlassungsvertrags
funktionell
entspricht
.
Verstünde
Vorschrift
Berufungsgericht
zugrunde
gelegten
Sinne
würde
Investitionspauschale
zweimal
Alterswertabschreibung
gekürzt
.
Alterswertabschreibung
liegt
bereits
Nutzungsjahren
niedriger
werdenden
Sätzen
Pauschale
.
Berechnung
Pauschale
Restwert
einzelnen
Nutzungsjahr
hätte
zusätzlichen
Wertverlust
jeweils
eingetretenen
altersbedingten
Wertverlust
Gebäudes
Folge
.
Kürzung
stünde
auch
Widerspruch
Zweck
Änderung
.
Verständnis
Vorschrift
verfehlte
Übrigen
angestrebte
Erleichterung
praktischen
Handhabung
erforderte
beträchtlichen
Mehraufwand
gerichtlichen
Verfahren
Gebäuderestwert
oft
Nutzungsjahre
ermittelt
werden
müsste
.
jeweiligen
Gebäuderestwert
ist
Vorschrift
einzelnen
Jahr
Nutzung
gegebenen
Gebäuderestwert
unterschiedlichen
Zeitpunkt
Abschlusses
Überlassungsverträge
bestehende
Gebäuderestwert
verstehen
dann
Überlassungsvertrag
gesamte
anrechenbare
Nutzungszeit
maßgeblich
sein
soll
vgl.
Begründung
Regierungsentwurfs
.
S.
;
Hirschinger
.
3
.
Sache
ist
Berufungsgericht
zurückzuverweisen
abschließende
Entscheidung
erforderlichen
Feststellungen
fehlen
.
Schmidt-Räntsch
Vorinstanzen
:
Entscheidung
OLG
Entscheidung
16.12.2004