NAMEN
Verkündet
:
24
Juli
Justizangestellte
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
Nachschlagewerk
:
ja
:
ja
:
ja
§
Abs.
werdender
Wohnungseigentümer
bleibt
auch
dann
Mitglied
Verbands
Einheit
Abtretung
vorgemerkten
Übereignungsanspruchs
Besitzübertragung
veräußert
insoweit
Aufgabe
Urteil
14
.
Juni
VII
;
Erwerber
ist
werdender
Wohnungseigentümer
anzusehen
.
Urteil
24
Juli
AG
Nürtingen
V.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
mündliche
Verhandlung
24
Juli
Vorsitzende
Richterin
Dr.
Richter
Dr.
Richterinnen
Dr.
Weinland
Richter
Dr.
Recht
erkannt
:
Revision
Urteil
2
.
Zivilkammer
Landgerichts
30
.
Oktober
wird
Kosten
Klägerin
zurückgewiesen
.
Tatbestand
:
Tochter
Beklagten
Folgenden
:
Streitverkündete
kaufte
notariellem
Vertrag
14
Juli
Bauträgerin
Eigentumswohnung
Tiefgaragenstellplätze
Teilung
Bauträgerin
gehörenden
Grundstücks
entstanden
waren
.
Eintragung
Auflassungsvormerkung
erfolgte
19
Juli
.
22
.
September
wurde
erstmals
weiterer
Erwerber
Eigentümer
Grundbuch
eingetragen
.
Spätestens
Jahr
überließ
Bauträgerin
Streitverkündeten
Wohnung
Stellplätze
Nutzung
.
notariellem
Vertrag
2
.
Oktober
veräußerte
Streitverkündete
Wohnung
Stellplätzen
Beklagte
.
12
.
Oktober
wurde
Abtretung
Auflassungsvormerkung
Grundbuch
eingetragen
.
Derzeit
leben
Beklagte
Streitverkündete
Wohnung
.
23
.
Oktober
wurden
Einheiten
Zwangsversteigerung
Dritten
zugeschlagen
.
klagende
Wohnungseigentümergemeinschaft
verlangt
Beklagten
Zahlung
Abrechnungsspitzen
Jahr
rückständiges
Hausgeld
Zeitraum
Januar
Oktober
anteilige
Zahlung
Sonderumlage
.
Amtsgericht
hat
Klage
stattgegeben
.
Berufung
Beklagten
hat
Landgericht
Klage
abgewiesen
.
zugelassenen
Revision
will
Klägerin
Zurückweisung
Berufung
erreichen
.
Beklagte
beantragt
Rechtsmittel
zurückzuweisen
.
Entscheidungsgründe
:
Auffassung
Berufungsgerichts
Urteil
f.
veröffentlicht
ist
schuldet
Beklagte
geforderten
Beträge
.
Werdende
Wohnungseigentümerin
sei
Streitverkündete
.
Rechtsstellung
sei
Abtretung
Auflassungsvormerkung
Beklagte
übergegangen
.
Zweck
Anerkennung
Rechtsfigur
werdenden
Wohnungseigentümers
nämlich
Loslösung
Meinungsbildung
Gemeinschaft
teilenden
Eigentümer
sei
erreicht
erste
Erwerber
jeweiligen
Einheit
hier
Streitverkündete
Rechtsstellung
erlangt
habe
.
sei
Beklagte
Zweiterwerberin
endgültigen
Erwerb
Eigentums
beitragspflichtig
stimmberechtigt
.
II
.
Ausführungen
halten
rechtlicher
Nachprüfung
stand
.
Beklagte
schuldet
geforderten
Beträge
Wohnungseigentümerin
Sinne
§
Abs.
ist
.
entsprechende
Anwendung
Norm
scheidet
werdende
Wohnungseigentümerin
anzusehen
ist
.
Rechtsstellung
hat
Streitverkündete
spätestens
Jahr
erlangt
Folge
nur
seither
Kosten
Lasten
tragen
hat
näher
teilenden
Bauträgerin
erstrittene
Urteil
Senats
11
.
Mai
.
.
.
hat
Jahr
vorgenommene
Veräußerung
geändert
.
1
.
Rechtsprechung
Senats
ist
Entstehungsphase
Wohnungseigentümergemeinschaft
jedenfalls
Innenverhältnis
teilenden
Eigentümer
Ersterwerbern
vorverlagerte
Anwendung
Wohnungseigentumsgesetzes
geboten
Käufer
rechtlich
verfestigte
Erwerbsposition
besitzen
vertraglich
vereinbarten
Übergangs
Lasten
Nutzungen
Wohnung
berechtigtes
Interesse
haben
Wohnungseigentum
verbundenen
Mitwirkungsrechte
Verwaltung
Wohnungsanlage
vorzeitig
auszuüben
.
ist
anzunehmen
wirksamer
Übereignung
Wohnungseigentum
gerichteter
Erwerbsvertrag
vorliegt
Übereignungsanspruch
Auflassungsvormerkung
gesichert
ist
Besitz
Wohnung
Erwerber
übergegangen
ist
.
kann
werdende
Wohnungseigentümer
einerseits
Mitwirkungsrechte
ausüben
.
Andererseits
hat
nur
gemäß
§
Abs.
WEG
Kosten
Lasten
tragen
vgl.
Senat
Beschluss
5
.
Juni
.
.
;
Urteil
11
.
Mai
.
;
teilende
Eigentümer
haftet
gesamtschuldnerisch
Urteil
11
.
Mai
aaO
.
.
gilt
Grundsatz
auch
dann
Erwerbsposition
erst
Entstehung
Wohnungseigentümergemeinschaft
rechtlich
verfestigt
Senat
Urteil
11
.
Mai
aaO
.
.
.
Veräußerung
Wohnungen
vollständig
rechtlich
Vollzug
gesetzten
Wohnungseigentümergemeinschaft
heraus
hat
Bundesgerichtshof
vorverlagerte
Anwendung
Wohnungseigentumsgesetzes
stets
abgelehnt
sog.
Zweiterwerb
vgl.
Urteil
24
.
März
.
;
Senat
Beschluss
1
.
Dezember
.
;
Beschluss
18
.
Mai
.
;
Beschluss
5
.
Juni
.
.
2
.
besondere
rechtliche
Behandlung
Erwerbs
Wohnungseigentum
Entstehungsphase
Wohnungseigentümergemeinschaft
beruht
Überlegung
insbesondere
Aufteilung
Bauträger
grundlegend
Eigentumserwerb
bestehenden
Gemeinschaft
unterscheidet
zwar
Abwicklung
Gewährleistungsrechten
verbundenen
Verzögerungen
Eigentumsumschreibung
typischen
Interessenkonflikte
Erwerbern
Bauträgern
.
Übergangsphase
ist
Mitwirkung
Erwerber
Regeln
sinnvoll
Geltung
Beteiligten
ohnehin
anstreben
.
vertragliche
Vereinbarung
teilendem
Eigentümer
Ersterwerbern
stößt
indessen
Schwierigkeiten
nur
Verhältnis
Vertragsparteien
beschränken
Erwerber
gleichermaßen
einbeziehen
müsste
.
geht
Zweiterwerb
lediglich
Zeitpunkt
Mitgliederwechsels
bestehenden
Wohnungseigentümergemeinschaft
eingehend
Ganzen
Senat
Beschluss
5
.
Juni
.
.
.
3
.
Veräußerung
Einheit
werdenden
Wohnungseigentümer
führen
kann
Erwerber
werdender
Wohnungseigentümer
anzusehen
ist
mitgliedschaftliche
Stellung
Zweiterwerber
erst
vollendeten
Eigentumserwerb
erlangt
ist
bislang
abschließend
geklärt
.
Urteil
Bundesgerichtshofs
14
.
Juni
lag
Sachverhalt
zugrunde
Gründungsstadium
Gemeinschaft
Erwerber
Rechte
Erwerbsvertrag
Besitz
Wohnung
Eintragung
Grundbuch
dritte
Person
übertragen
hatte
.
Bundesgerichtshof
ließ
damals
zwar
offen
Erwerber
zunächst
Wohnungseigentümer
anzusehen
gewesen
wäre
war
aber
Ansicht
jedenfalls
Rechtshängigkeit
erfolgte
Weiterveräußerung
endgültig
Gemeinschaft
Wohnungseigentümer
ausgeschieden
sei
.
verneinte
Zuständigkeit
Wohnungseigentumsgerichte
Senat
später
insoweit
Aufgabe
erstgenannten
Entscheidung
Klagen
Gemeinschaftsverhältnis
ausgeschiedenen
Wohnungseigentümer
bejaht
hat
;
ging
jedoch
Ausscheiden
werdenden
Wohnungseigentümers
Gemeinschaft
Urteil
26
.
September
.
.
Teilen
Literatur
wird
meist
Bezugnahme
genannte
Urteil
14
.
Juni
vertreten
Rechtsstellung
werdender
Wohnungseigentümer
könne
Abtretung
Vormerkung
gesicherten
Anspruchs
Verschaffung
Besitzes
übertragen
werden
Weitnauer/Lüke
9
.
Aufl
.
§
.
9
;
Timme
Timme
2
.
Aufl
.
.
41
;
Weitnauer
95
;
Seuss
schrift
Bärmann
Weitnauer
S.
f.
;
Werdende
Wohnungseigentümergemeinschaft
S.
f.
;
.
überwiegender
Ansicht
wird
Veräußerung
Wohnung
werdenden
Wohnungseigentümer
sogenannten
Zweiterwerb
gleichgestellt
;
6
.
Aufl
.
§
.
;
12
.
Aufl
.
.
19
;
Timme/Dötsch
2
.
Aufl
.
.
;
Kümmel
Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten
11
.
Aufl
.
.
9
;
Riecke/Schmid/Lehmann-Richter
4
.
Aufl
.
.
54
;
Wenzel
;
235
;
;
Zeit
Invollzugsetzung
Gemeinschaft
.
Werdender
Wohnungseigentümer
soll
Frage
erörtert
wird
Zedent
bleiben
Timme/Dötsch
2
.
Aufl
.
.
.
4
.
Senat
entscheidet
Frage
zuletzt
genannten
Auffassung
dahingehend
werdende
Wohnungseigentümer
Zedent
auch
dann
Mitglied
Verbands
bleibt
Einheit
Abtretung
vorgemerkten
Übereignungsanspruchs
Besitzübertragung
veräußert
insoweit
Aufgabe
Urteil
14
.
Juni
;
Erwerber
Zessionar
ist
werdender
Wohnungseigentümer
anzusehen
.
Ausgangspunkt
ist
weiterhin
geboten
Wohnungseigentumsgesetz
direkt
anzuwenden
.
Zession
führt
noch
immer
Grundbuch
eingetragene
teilende
Eigentümer
Wohnungseigentümer
Sinne
§
Abs.
anzusehen
ist
.
liefe
nämlich
Anerkennung
werdenden
Wohnungseigentums
verfolgten
Ziel
zuwider
möglichst
frühzeitigen
Übergang
Entscheidungsmacht
teilenden
Eigentümer
Erwerber
erreichen
Senat
Beschluss
5
.
Juni
.
.
;
Urteil
11
.
Mai
.
.
;
fehlte
auch
inneren
Rechtfertigung
Eintritt
teilenden
Eigentümers
Verband
Zession
Weise
beteiligt
ist
.
ist
Zedent
Zessionar
werdender
Wohnungseigentümer
anzusehen
.
besseren
Gründe
sprechen
Ersteres
.
Ansicht
Berufungsgerichts
ist
Zessionar
allerdings
begrifflich
Zweiterwerber
Ersterwerber
Eigentum
unmittelbar
teilenden
Eigentümer
erwirbt
.
Auflassungsvormerkung
kann
isoliert
abgetreten
werden
.
geht
nur
dann
Anwendung
§
Zessionar
Abtretung
gesicherten
Anspruchs
Übertragung
Eigentums
Zedenten
geschlossenen
Kaufvertrag
erfolgt
vgl.
Senat
Urteil
17
.
Juni
f.
;
Versäumnisurteil
27
.
Oktober
.
16
;
Urteil
10
.
Oktober
.
8)
.
eher
formale
Sichtweise
spricht
jedoch
Gründe
Senat
erster
Linie
besonderen
Behandlung
Ersterwerber
Veräußerung
teilenden
Bauträger
bewogen
haben
nachfolgende
Zession
zutreffen
.
Insbesondere
hebt
Berufungsgericht
zutreffend
Demokratisierungsinteresse
Erwerber
vgl.
Senat
Beschluss
5
.
Juni
.
ersten
Erwerb
gesicherten
Rechtsposition
Bauträger
Zedenten
Genüge
getan
ist
.
Fortan
ist
Zedenten
Zessionar
Zweiterwerb
möglich
-9-
übung
Stimmrechts
Tragung
Kosten
Lasten
Innenverhältnis
vertraglich
regeln
.
Schon
spricht
Veräußerung
Zweiterwerb
behandeln
Einzelrechtsnachfolger
werdenden
Wohnungseigentümers
andernfalls
stärkere
Rechtsstellung
erlangte
eingetragenen
Eigentümers
so
bereits
.
Einwand
Revision
Gesamtrechtsnachfolge
auch
Rechte
Pflichten
werdenden
Wohnungseigentümers
Rechtsnachfolger
übergehen
ist
zwar
richtig
besagt
aber
Folgen
rechtsgeschäftlichen
Weiterveräußerung
.
Übergang
Mitgliedschaft
brächte
gravierende
praktische
Folgeprobleme
.
ist
Gebot
Rechtssicherheit
Verband
unschwer
ermitteln
kann
mitgliedschaftlichen
Rechte
Pflichten
innehat
also
Eigentümerversammlungen
eingeladen
werden
muss
dort
Stimmrecht
ausüben
darf
Kosten
Lasten
tragen
hat
.
Veräußerung
werdenden
Wohnungseigentümer
ist
Wohnungseigentümergemeinschaft
erforderlichen
Gewissheit
ersichtlich
.
außen
erkennbar
ist
Abtretung
Bauträger
gerichteten
Übereignungsanspruchs
Übergang
Auflassungsvormerkung
führt
§
analog
.
vollzieht
nämlich
Grundbuchs
.
Wird
hier
Grundbuch
eingetragen
geschieht
nur
deklaratorisch
Wege
Berichtigung
vgl.
Staudinger/Gursky
§
.
;
Meikel/Böttcher
11
.
Aufl
.
.
34
;
jeweils
kann
Übergang
Rechte
Pflichten
Wohnungseigentümers
bewirken
.
erwirbt
Zessionar
gleichermaßen
gefestigte
Rechtsposition
Zedent
Eintragung
Abtretung
Grundbuch
originären
Vormerkung
geminderte
Sicherungswirkung
zukommt
näher
Senat
Versäumnisurteil
27
.
Oktober
DNotZ
f.
Anm
.
.
außen
weiteres
erkennbar
ist
auch
Besitzübergang
.
wäre
Auffassung
Revision
zwingend
erforderlich
Zessionar
werdender
Wohnungseigentümer
angesehen
werden
kann
Abtretung
Übergang
Nutzungen
Lasten
führt
.
Feststellung
Besitzverhältnisse
bereitet
jedoch
besondere
Schwierigkeiten
Bundesgerichtshof
Zweiterwerb
bewogen
haben
auch
insoweit
diskutierte
faktische
Wohnungseigentum
abzulehnen
Urteil
24
.
März
.
;
Anschluss
Senat
Beschluss
1
.
Dezember
.
Schon
Feststellung
Besitzübergang
Bauträger
Zedenten
erfolgt
ist
kann
Wohnungseigentümergemeinschaft
praktische
Probleme
stellen
vgl.
Drabek
.
ist
noch
hinnehmbar
Bauträger
Einheit
regelmäßig
Anschluss
Errichtung
Gebäudes
vorherige
Eigennutzung
übergibt
Vorgang
jedenfalls
typischerweise
äußerer
Merkmale
feststellbar
ist
.
können
Besitzverhältnisse
Zession
Außenstehende
undurchsichtig
erweisen
.
gilt
durchgehend
vermieteten
Wohnung
zeigt
aber
auch
vorliegenden
Fall
anschaulich
.
Zedentin
Zessionarin
Wohnung
gemeinsam
bewohnen
wäre
Ausscheiden
Zedentin
Verband
außen
ersichtlich
.
führt
Aufnahme
Zessionarin
Wohnung
Besitzerin
nur
Besitzdienerin
Sinne
§
geworden
ist
vgl.
nur
Beschluss
19
.
März
.
.
Interessen
Beteiligten
rechtfertigen
anderes
Ergebnis
.
Zessionar
erlangt
zwar
Rechte
Wohnungseigentümers
kann
jedoch
Innenverhältnis
entsprechende
vertragliche
Regelungen
sicherstellen
Rechtsstellung
weitgehend
Wohnungseigentümers
angenähert
wird
vgl.
Riecke/Schmid/Lehmann-Richter
4
.
Aufl
.
.
.
Auch
Zedent
kann
vertraglich
absichern
Schuldbeitritt
Zessionars
Wege
echten
Vertrags
Wohnungseigentümergemeinschaft
vereinbart
vgl.
Zweiterwerber
Senat
Beschluss
18
.
Mai
.
Rechtsposition
unterscheidet
eingetragenen
Veräußerers
erster
Linie
Erwerb
Wohnungseigentum
Gründungsphase
Gemeinschaft
Abwicklung
Gewährleistungsrechten
Jahre
hinziehen
kann
vgl.
Senat
Beschluss
5
.
Juni
.
12
;
Urteil
11
.
Mai
.
.
.
infolgedessen
längere
Zeit
fortbestehende
Haftung
Außenverhältnis
ist
zwar
problematisch
kann
aber
Einzelfall
auch
Zweiterwerb
ergeben
ist
geeignet
aufgezeigten
Bedenken
Übergang
Rechtsposition
überwinden
.
Sicht
Wohnungseigentümergemeinschaft
wird
Weise
ehesten
gewährleistet
Mitglieder
erforderlichen
Sicherheit
bestimmt
werden
können
.
Bedürfnis
ist
höher
gewichten
mögliche
vollstreckungsrechtliche
Nachteile
ergeben
können
Zedent
Hausgelder
schuldet
spätere
Umschreibung
Eigentums
jedoch
Zessionar
erfolgt
.
Ohnehin
wird
Zedent
eigenen
Interesse
Veräußerung
regelmäßig
Schuldbeitritt
Zessionars
vereinbaren
;
ermöglicht
Wohnungseigentümergemeinschaft
Umschreibung
Eigentums
Vollstreckung
Wohnungseigentum
etwaiger
Rückstände
.
.
Kostenentscheidung
beruht
§
Abs.
.
Weinland
Vorinstanzen
:
AG
Nürtingen
Entscheidung
Entscheidung