NAMEN
Verkündet
:
26
.
Juni
Weschenfelder
Justizhauptsekretärin
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
Nachschlagewerk
:
ja
:
:
ja
BauGB
§
Abs.
Satz
Jahre
überschreitende
Frist
Ausübung
Wiederkaufsrechts
Gemeinde
Zwecke
Errichtung
Eigenheimen
Einheimischenmodell
Einzelpersonen
abgeschlossenen
Kaufvertrag
verstößt
Käufer
nur
geringer
Preisnachlass
%
gewährt
wurde
Gebot
angemessener
Vertragsgestaltung
.
Urteil
26
.
Juni
V.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
mündliche
Verhandlung
26
.
Juni
Vorsitzende
Richterin
Dr.
Richter
Dr.
Richterinnen
Dr.
Weinland
Richter
Dr.
Recht
erkannt
:
Revision
Urteil
21
.
Zivilsenats
Oberlandesgerichts
18
November
wird
Kosten
Beklagten
zurückgewiesen
.
Tatbestand
:
notariellem
Vertrag
22
.
August
verkaufte
beklagte
Stadt
Kläger
m2
großes
unbebautes
Grundstück
Preis
DM/m2
.
Vertrag
verpflichteten
Kläger
Grundstück
künftigen
Bebauungsplan
maximal
Wohneinheiten
Vorschriften
Bauaufsichtsbehörde
bebauen
.
Beklagte
behielt
Wiederkaufsrecht
Ausübungsfrist
Jahren
Eintragung
Kläger
Eigentümer
u.a.
Fall
Weiterverkaufs
.
Ausgenommen
Wiederkaufsrecht
waren
Veräußerungen
Kinder
Kindeskinder
Ehegatten
.
Falle
Ausübung
Wiederkaufsrechts
hatte
Beklagte
Kaufpreis
Anstieg
Lebenshaltungskosten
bemessenen
Zuschlags
Aufbauten
Außenanlagen
Klägern
aufgewendeten
Erschließungskosten
zahlen
.
Kaufvertrag
wurde
vollzogen
Grundstück
Klägern
Eigenheim
bebaut
.
Kläger
informierten
November
Beklagte
beabsichtigten
Grundstück
Preis
€
verkaufen
.
Beklagte
teilte
Wiederkaufsrecht
ausüben
werde
;
bot
aber
Ausübung
Zahlung
Ausgleichsbetrags
abzuwenden
.
Ausgleichsbetrag
€
berechnete
Beklagte
Weise
aktuellen
Bodenwert
Grundstücks
Wert
€
/m2
ermittelte
Kaufvertrag
Boden
zahlenden
abzog
Abschlag
Restlaufzeit
Wiederkaufsrechts
nur
noch
Jahren
vornahm
.
Parteien
einigten
Kläger
Vorbehalt
Rückforderung
Betrag
Beklagte
zahlten
ihrerseits
Löschung
Wiederkaufsrechts
bewilligte
.
Klage
verlangen
Kläger
Beklagten
Rückzahlung
Ausgleichsbetrages
.
Landgericht
hat
Klage
abgewiesen
;
Oberlandesgericht
hat
stattgegeben
Revision
zugelassen
.
Revision
Zurückweisung
Kläger
beantragen
will
Beklagte
Wiederherstellung
erstinstanzlichen
Entscheidung
erreichen
.
Entscheidungsgründe
:
Berufungsgericht
bejaht
Anspruch
Kläger
§
Abs.
Satz
Fall
.
Ausgleichszahlung
sei
Rechtsgrund
erfolgt
.
Beklagte
hätte
Wiederkaufsrecht
ausüben
können
Vereinbarung
notariellen
Kaufvertrag
unwirksam
sei
.
Wiederkaufsrecht
widerspreche
Verträge
Bereitstellung
Bauland
Gemeinden
ortsansässige
Bürger
geltenden
Gebot
angemessener
Vertragsgestaltung
§
Abs.
Satz
BauGB
.
Zwar
sei
Vereinbarung
Wiederkaufsrechts
Gemeinde
grundsätzlich
zulässig
Einheimischen
Bauland
Verkehrswerts
liegenden
Preis
veräußere
.
Käufer
auferlegte
Belastung
dürfe
aber
unangemessen
sein
.
So
verhalte
jedoch
hier
Beschränkung
Weiterverkaufsmöglichkeit
Wiederkaufsrecht
Zeitraum
Jahren
Vergünstigung
%
unverhältnismäßig
sei
.
Unangemessenheit
30jährigen
Bindung
werde
auch
ausgeglichen
gemindert
Beklagte
Wiederkaufsrecht
Fällen
Veräußerung
Nachkommen
Ehegatten
ausüben
könne
.
Unangemessenheit
Vereinbarung
Wiederkaufsrecht
ändere
schließlich
Beklagte
errechneten
Ausgleichsbetrag
Hinblick
geringe
Restlaufzeit
Wiederkaufsrechts
noch
Jahren
ca.
%
gekürzt
habe
.
II
.
hält
rechtlicher
Prüfung
stand
.
1
.
Zutreffend
geht
Berufungsgericht
Kläger
Grund
Vorbehalts
Bedeutung
:
Urteil
8
.
Februar
2826
;
Urteil
9
.
Juni
Rückzahlung
Ablösung
Wiederkaufsrechts
geleisteten
Betrags
§
Abs.
Satz
Fall
verlangen
können
Recht
betreffende
Vereinbarung
unwirksam
war
.
Revision
erhebt
insoweit
auch
Einwendungen
.
2
.
Erfolg
wendet
Revision
rechtliche
Würdigung
Berufungsgerichts
Wiederkaufsrecht
30jährigen
Ausübungsfrist
Grundstückskaufvertrag
Parteien
unangemessene
Vertragsgestaltung
Sinne
§
Abs.
Satz
BauGB
darstellt
.
Vorschrift
Baugesetzbuchs
ist
unmittelbar
anzuwenden
Grundstückskaufvertrag
städtebaulicher
Vertrag
Sinne
§
Abs.
Satz
Nr.
letzter
Satzteil
BauGB
ist
.
städtebaulichen
Vertrag
erforderliche
Zusammenhang
gemeindlichen
Bauleitplanung
Erfordernis
:
Senat
Urteil
30
.
September
ergibt
beklagte
Stadt
Klägern
Grundstück
Bauplatz
verkauft
Bauverpflichtung
Vorgaben
künftigen
Bebauungsplans
auferlegt
hat
.
verbilligte
Verkauf
diente
Sicherung
Bauleitplanung
Wege
Förderung
Einheimischen-)Wohnungsbaus
damals
ortsansässigen
Kläger
vgl.
Zweck
:
Senat
Urteil
29
November
.
Wirksamkeit
30jährigen
Wiederkaufsrecht
ist
allein
Gebot
angemessener
Vertragsgestaltung
§
Abs.
Satz
BauGB
Vorschriften
§
.
messen
.
städtebauliche
Verträge
verdrängt
spezialgesetzliche
Rechtsfolgeregelung
§
Abs.
BauGB
grundsätzlich
Vorschriften
.
vgl.
Senat
Urteil
29
November
f.
AGB-Gesetz
.
Senat
bisher
offen
gelassene
Frage
auch
Verträge
gilt
31
.
Dezember
geschlossen
wurden
also
Inkrafttreten
Umsetzung
EG-Richtlinie
5
.
April
missbräuchliche
Klausel
Verbraucherverträgen
eingefügten
Vorschrift
§
jetzt
§
Abs.
kann
auch
hier
dahinstehen
beurteilende
Vertrag
Jahr
stammt
.
Vereinbarung
Wiederkaufsrechts
Gemeinde
Sicherung
verbilligten
Abgabe
Grundstücks
Bauland
Einheimischenmodell
verfolgten
städtebaulichen
Ziels
grundsätzlich
Gebot
angemessener
Vertragsgestaltung
§
Abs.
Satz
BauGB
verstößt
entspricht
ständigen
Rechtsprechung
Senats
Urteil
29
November
105
;
Urteil
13
.
Oktober
.
11
;
Urteil
16
.
April
.
Gebot
verstößt
jedoch
vereinbarte
Ausübungsfrist
Wiederkaufsrecht
§
Satz
§
Satz
Jahren
.
Frist
ist
Höhe
Feststellungen
Berufungsgerichts
gewährten
Verbilligung
Verkehrswert
DM/m2
Kaufpreis
DM/m2
%
unverhältnismäßig
lang
.
Beschränkungen
öffentliche
Hand
Subventionsempfänger
auferlegt
entsprechen
Gebot
angemessener
Vertragsgestaltung
geeignet
erforderlich
sind
Erreichen
Einheimischenmodell
zulässigerweise
verfolgten
Zwecke
Bereich
Familienpolitik
angemessenen
Zeitraum
sicherzustellen
vgl.
Senat
Urteil
21
Juli
.
Urteil
16
.
April
.
.
Käufer
auferlegten
Bindungen
dürfen
allerdings
unzumutbaren
Belastung
führen
.
Zeit
Ausübung
Wiederkaufsrechts
Gemeinde
muss
begrenzt
sein
vereinbarte
Ausübungsfrist
angemessenen
Verhältnis
Höhe
Preisnachlass
Käufer
gewährten
Subvention
stehen
vgl.
Senat
Urteil
30
.
September
300
;
Urteil
16
.
April
.
.
Grundsätzen
ausgehend
hat
Senat
Zweck
Errichtung
Eigenheimen
Einzelpersonen
Einheimischenmodell
erfolgten
Bindungsfrist
Sicherung
Ziele
Bauleitplanung
Jahren
zulässig
erachtet
Urteil
20
November
Jahre
übersteigende
Dauer
Regel
unverhältnismäßig
angesehen
Senat
Urteil
29
.
Oktober
.
18
;
Urteil
20
.
Mai
.
.
Über
Jahre
hinausgehende
Bindungen
Käufers
hat
Senat
bisher
nur
dann
verhältnismäßig
erachtet
Höhe
Käufer
gewährten
Subvention
deutlich
Einheimischenmodell
üblichen
Abschläge
bis
zu
%
Verkehrswert
hinausgegangen
war
Senat
Urteil
30
.
September
300
;
Urteil
16
.
April
.
Nachlässen
%
%
.
Entscheidungen
Käufern
Subvention
hier
vorliegenden
Größenordnung
gewährt
wurde
ging
Bindungsfristen
Jahren
Sicherung
Einheimischenmodell
Gemeinde
verfolgten
Zwecke
weiteres
zulässig
sind
Senat
Urteil
29
November
Verkehrswert
DM/m2
;
Preis
:
DM/m2
Nachlass
%
%
;
Urteil
13
.
Oktober
.
[
Verkehrswert
:
DM/m2
Nachlass
DM/m2
%
.
Frage
Jahre
überschreitende
Frist
Ausübung
angemessener
Wiederkaufsrechts
Vertragsgestaltung
Gemeinde
entspricht
noch
Gebot
verhältnismäßig
geringen
Subvention
einhergeht
hatte
Senat
noch
entscheiden
.
Antwort
ergibt
oben
genannten
Grundsätzen
Fortführung
bisherigen
Rechtsprechung
.
Jahre
überschreitende
Frist
Ausübung
Wiederkaufsrechts
Gemeinde
Zwecke
Errichtung
Eigenheimen
Einheimischenmodell
Einzelpersonen
abgeschlossenen
Kaufvertrag
verstößt
Käufer
nur
geringer
Preisnachlass
gewährt
weniger
wurde
%
Gebot
angemessener
Vertragsgestaltung
§
Abs.
Satz
BauGB
.
Käufer
wird
hier
Fall
Weiterverkaufs
ausbedungene
Wiederkaufsrecht
Gemeinde
Verfügungsfreiheit
beschränkt
.
Wiederkaufsrecht
bewirkte
Bindung
Käufers
ist
Preis
verbilligen
Erwerb
Grundstücks
vgl.
Senat
Urteil
29
November
104
;
Urteil
30
.
September
300
;
Urteil
16
.
April
.
.
Äquivalenzverhältnis
Leistungen
Parteien
vgl.
Hausmann
ist
Vergleich
subventionierten
Grundstücksverkäufen
Nachteil
Käufers
erheblich
gestört
langfristige
Bindung
Wiederkaufsrecht
auferlegt
wird
nur
geringe
Vergünstigung
Kaufpreis
gegenübersteht
.
Gemeinde
erlangt
unverhältnismäßigen
Vorteil
Ausübung
Wiederkaufsrechts
Verlangen
Ablösezahlung
noch
Ablauf
Jahrzehnten
Verkauf
Vorteile
Veräußerung
eingetretenen
Bodenwertsteigerungen
Käufer
abschöpfen
kann
adäquate
Gegenleistung
erhalten
hat
.
Missverhältnis
wird
behoben
Wirkungen
nur
abgemildert
Beklagte
Ablösung
Wiederkaufsrechts
Käufern
geforderten
Beträgen
Abschläge
vornimmt
umso
höher
sind
je
näher
Wiederkaufsrecht
begründende
Weiterverkauf
Ende
Ausübungsfrist
heranrückt
.
Bestimmung
zulässigen
Bindung
Käufers
Maß
beurteilen
Kaufpreis
Verkehrswert
zurückbleibt
ist
-9-
Revision
meint
undurchführbar
Verkehrswert
Grundstücks
exakt
Sinne
mathematischen
Genauigkeit
ermitteln
lässt
vgl.
Urteil
10
.
Oktober
.
.
sachverständigen
Bestimmung
unbebauten
Grundstücks
üblicherweise
Wege
Vergleichswertmethode
erfolgt
Lage
Beschaffenheit
planerische
Situation
usw.
gleichartige
Grundstücken
gezahlten
Preisen
gewisse
Toleranzen
ergeben
können
vgl.
Urteil
25
.
Juni
juris
.
schließt
Eignung
Verkehrswerts
Maßstab
Feststellung
Höhe
Verbilligung
Beurteilungsgrundlage
Angemessenheit
Länge
zulässigen
Bindung
Käufers
.
Bezug
zugrunde
legenden
stellt
Sachlage
anders
Fällen
Vergleichs
Verkehrswert
Kaufpreis
Vorliegen
groben
Missverhältnisses
Leistung
Gegenleistung
Sinne
§
entscheiden
ist
.
Gemeinde
muss
verbilligten
Verkauf
Wege
Einheimischenmodells
Höhe
Abschlags
Verkehrswert
ohnehin
ermitteln
;
ist
nämlich
nur
bis
zu
bestimmten
Höhe
regelmäßig
%
Bodenwerts
zulässig
Gegenleistung
Käufers
§
Abs.
Satz
angemessenen
Verhältnis
Wert
Leistung
Gemeinde
stehen
muss
vgl.
.
Berufungsgericht
hat
zutreffend
entschieden
verkaufende
Gemeinde
Risiko
tragen
hat
Höhe
gewährten
Verbilligung
zulässige
Dauer
Bindungsfrist
falsch
einschätzt
.
vereinbarten
Leistungen
sind
gesamten
Umständen
angemessen
§
Abs.
Satz
BauGB
Käufer
lange
Bindungsfrist
Preisnachlasses
auferlegt
wird
tatsächlich
erhalten
hat
.
über
Jahre
hinausgehende
Beschränkung
Verfügungsfreiheit
Käufers
nur
geringe
Subvention
gewährt
wurde
ist
auch
angemessen
Verfehlung
begünstigen
Verkauf
ortsansässige
Bürger
verfolgten
Zwecks
Bodenspekulationen
Lasten
Allgemeinheit
Mitnahme
planungsbedingten
konjunkturellen
Wertsteigerungen
verhindert
vgl.
Senat
Urteil
29
November
105
;
Urteil
21
Juli
.
.
.
Auch
insoweit
bestimmt
zulässige
Laufzeit
erster
Linie
Umfang
Käufer
gewährten
Preisnachlasses
vgl.
Senat
Urteil
22
.
Juni
.
.
Ist
Gemeinde
nur
geringer
Nachlass
gewährt
worden
ist
Verkauf
Grundstücks
Einheimischenmodell
verfolgte
Zweck
dann
erreicht
worden
Grundstück
Festsetzungen
künftigen
Bebauungsplanes
bebaut
hier
Auferlegung
Nutzungsbeschränkung
Jahre
zweckentsprechend
genutzt
wurde
.
Ansicht
Revision
ebenso
allerdings
ist
Beurteilung
Angemessenheit
30jährigen
schließlich
unbeachtlich
Beklagte
Wiederkaufsrecht
Weiterverkauf
Abkömmlinge
Käufers
Ehegatten
hätte
ausüben
können
.
Verfügungsbeschränkung
Käufers
Berücksichtigung
Vertrag
verfolgten
städtebaulichen
Ziele
Höhe
Käufer
gewährten
Subvention
unangemessen
lang
darstellt
kann
verhältnismäßig
sein
Wiederkaufsrecht
Sonderfall
Weiterveräußerung
Abkömmlinge
Käufers
Ehegatten
ausgeübt
werden
kann
.
Bedeutung
hat
Regelung
nur
Ausübung
Wiederkaufsrechts
angemessenen
Frist
.
vertragliche
Bestimmung
nimmt
Beklagten
Verkäufen
Übertragung
Grundbesitzes
folgende
Generation
ansonsten
pflichtgemäßen
Ermessen
treffende
Entscheidung
Wiederkaufsrecht
Grund
besonderen
Umstände
Verkaufs
Familie
Käufers
ausgeübt
werden
soll
.
3
.
Revision
ist
unbegründet
zurückzuweisen
Rechtsstreit
Berufungsgericht
richtig
entschieden
worden
ist
.
Verstoß
Gebot
angemessener
Vertragsgestaltung
§
Abs.
Satz
BauGB
Nichtigkeit
Vereinbarung
Wiederkaufsrecht
insgesamt
entsprechender
Anwendung
§
Verkürzung
vereinbarten
angemessene
Ausübungsfrist
führt
vgl.
Senat
Urteil
20
.
September
betr.
Verkauf
Geltung
Reichsheimstättengesetzes
;
Senat
Urteil
22
.
Juni
.
betr.
Verkauf
Preis
Verkaufsgesetz
7
.
März
.
kann
dahinstehen
.
längere
Frist
Jahre
wäre
angemessen
;
Weiterveräußerung
Grundstücks
Kläger
ist
jedoch
erst
Ablauf
Frist
erfolgt
.
Kläger
Grundstück
Vertrag
gemäß
bebaut
haben
kann
ebenfalls
offen
bleiben
Vereinbarung
Ausübungsfrist
Jahren
Sonderfall
noch
unbebauten
Grundstücks
aufrecht
erhalten
wäre
;
könnte
sprechen
Fall
Mitnahme
Gewinnes
Bodenwertsteigerung
Käufer
Gemeinde
Verkauf
Grundstücks
Bauplatz
Einheimischenmodell
verfolgten
städtebaulichen
Ziel
besonders
krasser
Weise
widerspricht
vgl.
Urteil
22
.
September
IX
ZR
.
.
Kostenentscheidung
beruht
§
Abs.
.
Czub
Weinland
Vorinstanzen
:
Entscheidung
OLG
Entscheidung