NAMEN
Verkündet
:
12
.
April
Langendörfer-Kunz
Justizangestellte
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
Nachschlagewerk
:
:
:
ja
§
1
.
fehlende
Baugenehmigung
stellt
regelmäßig
Sachmangel
veräußerten
Wohnungseigentums
;
Frage
Genehmigungsbedürftigkeit
haben
Zivilgerichte
eigener
Verantwortung
Bindung
erst
Gefahrübergang
ergangenen
baubehördlichen
Bescheid
beantworten
.
2
.
Arglist
setzt
zumindest
Eventualvorsatz
;
steht
gleich
Verkäufer
Vorliegen
Tatsachen
hätte
aufdrängen
müssen
Mangel
Kaufobjekts
begründen
.
Urteil
12
.
April
V.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
mündliche
Verhandlung
12
.
April
Vorsitzende
Richterin
Dr.
Richter
Dr.
Prof.
Dr.
Dr.
Richterin
Dr.
Recht
erkannt
:
Revision
Beklagten
wird
Urteil
3
.
Senats
8
.
Dezember
aufgehoben
.
Sache
wird
neuen
Verhandlung
Entscheidung
auch
Kosten
Revisionsverfahrens
anderen
Senat
Berufungsgerichts
zurückverwiesen
.
Tatbestand
:
notariell
beurkundetem
Vertrag
9
.
Dezember
kauften
Klägerin
damaliger
Lebensgefährte
Beklagten
sanierte
Dachgeschosswohnung
Preis
€
.
Haftung
Sachmängel
war
ausgeschlossen
.
Klägerin
Wohnung
Jahr
verkaufen
wollte
stellte
Wohnung
gehörenden
Balkon
Baugenehmigung
vorlag
.
Ehefrau
Beklagten
gestellter
Bauantrag
war
bereits
Februar
zurückgewiesen
worden
Beklagte
jedoch
Kenntnis
erlangt
haben
will
.
Dachgeschoss
Sanierung
Wohnung
genutzt
worden
war
ist
streitig
.
Schreiben
27
.
März
forderten
Käufer
Beklagten
15
.
April
Baugenehmigungen
beizubringen
.
ging
Beklagte
verwies
Schreiben
15
.
April
lediglich
nur
Wohnraum
saniert
modernisiert
aber
Statik
eingegriffen
worden
sei
;
gleiches
gelte
Balkone
.
Übrigen
sei
bereits
früher
bewohnt
gewesen
.
Schreiben
17
.
April
erklärten
Käufer
Rücktritt
Kaufvertrag
forderten
Beklagten
Rückzahlung
Kaufpreises
25
.
April
boten
Erklärungen
Rückauflassung
abzugeben
.
bestandskräftig
gewordenem
Bescheid
22
.
Juni
untersagte
Bauamt
gänzlich
Nutzung
Wohnzwecken
hob
Untersagung
später
Balkons
wieder
erteilte
schließlich
23
.
September
Baugenehmigung
Auflagen
.
Genehmigung
zugrundeliegenden
Bauantrag
nahm
Beklagte
allerdings
Widerspruchseinlegung
.
Klägerin
erstrebt
eigenem
Recht
Prozessstandschaft
früheren
Lebensgefährten
Rückabwicklung
Kaufvertrages
.
verlangt
Zahlung
102.490,28
€
Zug
Zug
Rückauflassung
Eigentumswohnung
.
fordert
weiteren
Schadensersatz
Höhe
€
beantragt
Feststellung
Annahmeverzuges
.
behauptet
Beklagte
habe
Fehlen
Baugenehmigung
arglistig
verschwiegen
.
Richtigkeit
Behauptung
hat
Landgericht
überzeugt
Grundlage
Klageanträge
Grunde
nach
gerechtfertigt
erklärt
.
ist
Oberlandesgericht
Ergebnis
gefolgt
.
Senat
zugelassenen
Revision
möchte
Beklagte
Abweisung
Klage
erreichen
.
Klägerin
beantragt
Zurückweisung
Rechtsmittels
.
Entscheidungsgründe
:
Berufungsgericht
bejaht
Voraussetzungen
Erlass
Grundurteils
.
Begründet
sei
Klage
Grunde
Fehlen
notwendigen
Baugenehmigung
Sachmangel
darstelle
Beklagte
arglistig
verschwiegen
habe
§
.
bestandskräftige
Untersagungsverfügung
Recht
ergangen
sei
Beklagten
ausgeführten
Baumaßnahmen
genehmigungsbedürftig
gewesen
seien
hätten
Zivilgerichte
prüfen
;
Übrigen
zeige
später
erteilte
Baugenehmigung
genehmigungsbedürftigen
Tatbestand
auszugehen
sei
.
Arglist
sei
Beklagten
vorzuwerfen
Anlehnung
Bankenhaftung
entwickelten
Grundsätze
schon
dann
gegeben
sei
Verkäufer
Immobilie
aufklärungspflichtige
Tatsachen
Umständen
Einzelfalles
zumindest
hätten
aufdrängen
müssen
.
Weigere
hier
Verkäufer
Umständen
ebenfalls
aufdrängenden
Bedeutung
Käufer
Kenntnis
nehmen
müsse
positivem
Wissen
gleichstehen
.
II
.
Revision
ist
begründet
.
1
.
verfahrensrechtlicher
Hinsicht
rügt
Revision
Recht
bezifferten
Feststellungsklage
Erlass
Grundurteils
vornherein
ausscheidet
vgl.
nur
Urteil
4
.
Oktober
155
;
29
.
Aufl
.
.
3
;
vgl.
auch
Senat
Urteil
12
November
;
jeweils
.
2
.
Materiellrechtlich
nimmt
Berufungsgericht
Unrecht
Beklagten
sei
Berufung
vereinbarten
Haftungsausschluss
§
versagt
.
Grundlage
bisherigen
Feststellungen
lässt
Vorliegen
aufklärungspflichtigen
Sachmangels
noch
bezogenes
arglistiges
Verschweigen
bejahen
.
fehlende
Baugenehmigung
stellt
regelmäßig
Sachmangel
veräußerten
Wohnungseigentums
vgl.
Senat
Urteil
30
.
April
Baubehörde
Nutzung
Wohnung
jedenfalls
Erteilung
erforderlichen
Genehmigung
untersagen
kann
zwar
unabhängig
Frage
Genehmigung
Zulassung
Ausnahme
hätte
erteilt
werden
können
vgl.
nur
Senat
Urteil
26
.
April
.
besteht
Sachmangel
bereits
baurechtlich
gesicherten
Befugnis
fehlt
Objekt
vertraglich
vorausgesetzten
Zweck
nutzen
.
Frage
bauliche
Veränderungen
überhaupt
genehmigungsbedürftig
sind
haben
Zivilgerichte
Vorfrage
Fehlerhaftigkeit
Kaufsache
beantworten
vgl.
nur
Senat
Urteil
26
.
April
aaO
S.
.
Allerdings
kommt
Frage
Sachmangels
Genehmigungsbedürftigkeit
ausnahmsweise
dann
Behörde
bereits
Gefahrübergang
auch
Arglist
§
Abs.
Satz
maßgeblichen
Zeitpunkt
vgl.
nur
MünchKomm-BGB/Westermann
6
.
Aufl
.
.
;
72
.
Auflage
.
8
;
ebenso
früheren
Recht
Senat
Urteil
26
.
April
aaO
S.
rechtsverbindliche
Entscheidung
getroffen
hat
Kaufvertrag
vorausgesetzten
Nutzung
öffentlich-rechtliche
Hindernisse
entgegenstehen
vgl.
Senat
Urteil
10
.
Juni
.
Gewährleistet
Entscheidung
Käufer
scheidet
Sachmangel
vgl.
Senat
Urteil
30
.
April
.
Liegt
Gefahrübergang
Nutzungsuntersagung
ist
Kaufobjekt
Sachmangel
behaftet
.
Ausnahmetatbestände
liegen
hier
indessen
.
Nutzungsuntersagungsverfügung
erst
Gefahrübergang
ergangen
ist
hängt
Annahme
Sachmangels
Beklagten
vorgenommenen
baulichen
Veränderungen
Zeitpunkt
Gefahrübergangs
genehmigungsbedürftig
waren
.
Frage
haben
Zivilgerichte
eigener
Verantwortung
Bindung
erst
später
ergangenen
baubehördlichen
Bescheid
beantworten
.
Ausreichende
Feststellungen
Beurteilung
Genehmigungsbedürftigkeit
hat
Berufungsgericht
Rechtsstandpunkt
folgerichtig
jedoch
getroffen
.
Revisionsrechtlich
beanstanden
sind
auch
Erwägungen
Berufungsgerichts
Arglist
.
setzt
ständigen
Rechtsprechung
Bundesgerichtshofs
zumindest
Eventualvorsatz
so
etwa
Senat
Urteil
15
.
Juni
−
;
vgl.
auch
MünchKomm-BGB/Westermann
aaO
.
26
;
jeweils
;
leichtfertige
grob
fahrlässige
Unkenntnis
genügt
vgl.
Senat
Urteil
16
.
März
f.
.
.
arglistiges
Verschweigen
ist
nur
gegeben
Verkäufer
Mangel
kennt
zumindest
möglich
hält
zugleich
weiß
doch
rechnet
billigend
Kauf
nimmt
Käufer
Mangel
kennt
Offenbarung
Vertrag
vereinbarten
Inhalt
geschlossen
hätte
so
etwa
Senat
Urteil
10
.
Juni
;
Urteil
7
.
März
;
vgl.
auch
Krüger
10
.
Aufl
.
.
.
;
jeweils
.
Auffassung
Berufungsgerichts
genügt
Verkäufer
Vorliegen
aufklärungspflichtiger
Tatsachen
hätte
aufdrängen
müssen
dann
Arglist
Vorsatz
abgekoppelt
Sache
leichtfertige
grob
fahrlässige
Unkenntnis
ersetzt
würde
.
Senat
hat
bereits
entschieden
selbst
bewusstes
Sichverschließen
Anforderungen
genügt
Arglist
stellen
sind
Urteil
7
.
März
.
Gleichstellung
Kenntnis
kommt
lediglich
Betracht
bestimmten
Tatbestandsmerkmalen
rechtliche
Gesamt-)Bewertung
Tatsachen
geht
.
So
erfordert
etwa
Kenntnis
Besitz
berechtigt
sein
Abs.
Satz
etwas
rechtsgrundlos
empfangen
haben
§
Abs.
nur
Wissen
tatsächlichen
Umstände
Nichtberechtigung
schließen
ist
auch
Kenntnis
Rechtsfolge
selbst
§
Abs.
vgl.
Urteil
17
.
Juni
;
§
Abs.
Satz
vgl.
Urteil
25
.
Februar
ZR
.
Kenntnis
Tatsachen
ist
stets
nötig
.
kann
keinesfalls
wertende
Überlegungen
ersetzt
werden
.
Nur
Schlusses
Tatsachenkenntnis
Einschätzung
Rechtslage
Beispielen
Mangel
rechtlichen
Grundes
fehlende
Besitzberechtigung
kommt
Abmilderung
Erkenntnisgrades
Betracht
.
rechtliche
Gesamtbewertung
geht
§
jedoch
.
Frage
Arglist
ist
allein
entscheidend
Verkäufer
Mangel
begründenden
Umstände
kennt
Senat
Urteil
7
.
März
aaO
mögen
auch
Einzelfall
hier
revisionsrechtlich
unterstellende
Genehmigungsbedürftigkeit
normativen
Gehalt
aufweisen
.
Liegt
Kenntnis
zumindest
Form
Eventualvorsatzes
ist
unerheblich
Verkäufer
Schluss
Sachmangel
zieht
Senat
Urteil
7
.
März
aaO
;
Krüger
Krüger/Hertel
aaO
.
.
lässt
Berufungsgericht
Feld
geführten
Rechtsprechung
Bundesgerichtshofs
Urteil
29
.
April
XI
f.
.
.
;
Urteil
15
.
Juni
XI
.
Haftung
Banken
Zusammenhang
Finanzierung
sittenwidrig
überteuerter
Grundstückskäufe
herleiten
.
Auch
Haftung
setzt
nämlich
Kenntnis
sämtlicher
Tatsachen
;
nur
Gesamtbewertung
Umstände
reicht
Bank
sittenwidrige
Übervorteilung
aufdrängen
musste
vgl.
-9-
Urteil
29
.
April
XI
aaO
S.
.
.
ist
Rechtslage
§
Abs.
Satz
§
Abs.
vergleichbar
lässt
oben
Gesagten
aber
subjektiven
Voraussetzungen
Arglist
übertragen
.
Gemessen
ist
Berufungsurteil
auch
insoweit
rechtsfehlerhaft
.
Beklagte
Sachmangel
gekannt
wenigstens
möglich
gehalten
hat
hat
Berufungsgericht
anders
Landgericht
festgestellt
;
hat
andererseits
aber
auch
verneint
.
3
.
Berufungsurteil
auch
anderen
Gründen
richtig
ist
unterliegt
Aufhebung
§
.
4
.
Rechtsstreit
ist
Sinne
Beklagten
§
Abs.
Endentscheidung
reif
.
Revision
rügt
15
.
April
eingeräumte
Frist
Beibringung
Baugenehmigungen
sei
knapp
bemessen
gewesen
übersieht
Käufer
arglistig
handelnden
Verkäufer
Regel
überhaupt
Gelegenheit
Nachbesserung
geben
muss
Senat
Beschluss
8
.
Dezember
f.
;
Urteil
12
November
.
Gewährt
Käufer
gleichwohl
Frist
Nachbesserung
führt
Grundsatz
Glauben
§
lediglich
fristgemäß
erbrachte
Nachbesserung
hier
fehlt
gelten
lassen
muss
vgl.
Senatsurteil
12
.
März
.
Käufer
darf
Widerspruch
eigenen
Verhalten
setzen
.
weiteren
Entgegenkommen
ist
arglistig
täuschenden
Verkäufer
grundsätzlich
gehalten
.
5
.
ist
Sache
Berufungsgericht
zurückzuverweisen
abschließende
Entscheidung
erforderlichen
Feststellungen
getroffen
werden
können
§
Abs.
Satz
.
hat
Senat
Möglichkeit
§
Abs.
Satz
Gebrauch
gemacht
.
6
.
erneute
Verhandlung
Entscheidung
wird
Folgendes
hingewiesen
:
Käufer
trägt
Beweislast
sämtlicher
tatsächlicher
Umstände
arglistiges
Verschweigen
begründen
sekundären
Darlegungslast
bestimmten
Konstellationen
Senat
Urteil
12
November
aaO
S.
.
.
beanstanden
ist
Annahme
Berufungsgerichts
Jahren
Allgemeinwissen
Bürger
neuen
Bundesländern
gehört
habe
umfangreiche
Bauarbeiten
Veränderungen
Gebäuden
genehmigungspflichtig
sein
können
.
Auffassung
Revision
ergibt
Senatsurteil
26
.
April
.
Entscheidung
ist
Senat
lediglich
weit
gehenden
Annahme
getreten
Lebenserfahrung
wisse
auch
Laie
Notwendigkeit
behördlichen
Genehmigung
Umgestaltung
Trockenspeichers
Wohnzwecken
.
Rahmen
erneuten
Beweiswürdigung
Arglist
wird
Berufungsgericht
jedoch
ggf.
beachten
haben
Schluss
Eventualvorsatz
zwar
allein
festgestellten
Allgemeinwissens
jedoch
durchaus
Hinzutreten
weiterer
Umstände
gerechtfertigt
sein
kann
.
Rechtsstreit
Saldotheorie
argumentiert
worden
ist
erscheint
schon
tragfähig
Theorie
folgenden
Beschränkungen
Lasten
arglistig
Getäuschten
eingreifen
vgl.
nur
Urteil
6
.
August
31
;
Palandt/Sprau
72
.
Aufl
.
.
.
Schmidt-Räntsch
Vorinstanzen
:
Entscheidung
Entscheidung