BESCHLUSS
26
.
Februar
Grundbuchsache
Nachschlagewerk
:
ja
:
:
ja
BauGB
§
Abs.
Nr.
3
;
§
Satz
Verpfändung
Anspruchs
Auflassung
Grundstücks
förmlich
festgelegten
Sanierungsgebiet
liegt
bedarf
entsprechender
Anwendung
§
Abs.
Nr.
BauGB
Genehmigung
Sanierungsbehörde
.
Beschluss
26
.
Februar
OLG
AG
V.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
26
.
Februar
Vorsitzende
Richterin
Dr.
Richterinnen
Prof.
Dr.
Dr.
Richter
Dr.
Dr.
beschlossen
:
Rechtsbeschwerden
Beteiligten
Beteiligten
Beschluss
Oberlandesgerichts
15
.
Zivilsenat
6
.
Mai
werden
zurückgewiesen
Rechtsbeschwerde
Beteiligten
Maßgabe
Beschwerde
Zwischenverfügung
Amtsgerichts
Grundbuchamt
22
.
Februar
unzulässig
verworfen
wird
.
Gegenstandswert
Rechtsbeschwerdeverfahrens
beträgt
€
.
Gründe
:
Lasten
Eingang
Beschlusses
bezeichneten
Grundstücks
ist
zweiten
Abteilung
Grundbuchs
.
Nr.
Sanierungsvermerk
.
Nr.
Auflassungsvormerkung
bezüglich
noch
vermessenden
Teilfläche
ca.
qm
Gunsten
Vermerk
Abtretung
Ansprüche
kung
Beteiligten
eingetragen
.
7
.
Januar
bestellte
Beteiligte
Sparkasse
Grundschuld
Betrag
Höhe
€
.
Zugleich
gab
zusammen
Beteiligten
abstraktes
Schuldversprechen
Höhe
Grundschuldsumme
;
unterwarfen
insoweit
sofortigen
Zwangsvollstreckung
gesamtes
Vermögen
.
Sicherheit
Ansprüche
Schuldversprechen
verpfändete
Beteiligte
Sparkasse
u.a.
Anspruch
Auflassung
Teilfläche
eingetragenen
Eigentümerin
.
Zugleich
bewilligte
beantragte
Verpfändung
Auflassungsvormerkung
Grundbuch
vermerken
Gesetzes
Eigentumsumschreibung
entstehende
Sicherungshypothek
Grundbuch
einzutragen
.
Eintragung
Sicherungshypothek
sollte
jedoch
unterbleiben
gleichzeitig
Eigentumsübergang
Grundschuld
eingetragen
wird
.
Grundbuchamt
machte
Zwischenverfügung
22
.
Februar
beantragte
Eintragung
Verpfändungsvermerks
Genehmigung
Sanierungsbehörde
abhängig
.
Beteiligte
eingelegten
Beschwerde
hat
abgeholfen
.
Oberlandesgericht
hat
Rechtsmittel
zurückgewiesen
.
zugelassenen
Rechtsbeschwerde
verfolgen
Beteiligten
Eintragungsersuchen
.
II
.
Auffassung
Beschwerdegerichts
Entscheidung
veröffentlicht
ist
bedarf
Eintragung
Verpfändungsvermerks
Zustimmung
Gemeinde
§
Abs.
Nr.
BauGB
.
Rechtslage
stelle
insoweit
anders
genehmigungsfreien
Eintragung
Auflassungsvormerkung
.
begründe
lediglich
Sicherungsmittel
Grundbuchs
dinglichen
Vollrecht
erstarken
könne
;
erst
Übertragung
Eigentums
Grundstück
bedürfe
vorherigen
Zustimmung
Sanierungsbehörde
.
jedoch
hier
Auflassungsvormerkung
zugrunde
liegende
Anspruch
verpfändet
werde
komme
genehmigungsbedürftigen
Belastung
Grundstücks
gleich
.
Gehe
Eigentum
Grundstück
erwerbe
Pfandgläubiger
nämlich
Mitwirkung
Sanierungsbehörde
Grundbuchs
unmittelbar
volles
dingliches
Recht
Form
Sicherungshypothek
§
Satz
Wege
Grundbuchberichtigung
Grundbuch
einzutragen
sei
.
.
Rechtsbeschwerden
Beteiligten
sind
Zulassung
Beschwerdegericht
statthaft
auch
Übrigen
zulässig
Abs.
Abs.
Satz
Abs.
§
.
Beschwerdebefugnis
folgt
Zurückweisung
Erstbeschwerden
.
gilt
auch
Erstbeschwerde
Beteiligten
hätte
unzulässig
verworfen
werden
müssen
vgl.
Senat
Beschluss
3
.
Februar
.
Sache
haben
Rechtsmittel
jedoch
Erfolg
.
1
.
Rechtsbeschwerde
Beteiligten
ist
Ergebnis
unbegründet
bereits
Beschwerde
Zwischenverfügung
Grundbuchamts
22
.
Februar
Beschwerdeberechtigung
unzulässig
war
.
kann
schon
festgestellt
werden
Zwischenverfügung
formell
auch
Beteiligte
beschwert
Antrag
Grundbucheintragung
Bezug
genommenen
Urkunde
7
.
Januar
nur
Beteiligten
zusätzlich
Gläubiger
gestellt
worden
war
vgl.
Senat
Beschluss
5
.
Juni
.
.
Unabhängig
fehlte
auch
Beschwerdeberechtigung
Beteiligten
dingliche
Rechtsstellung
hat
Eintragung
Verpfändungsvermerks
Veränderung
erfahren
könnte
.
ist
antragsbefugt
§
Abs.
Satz
vgl.
Senat
Urteil
19
.
Dezember
.
.
Beschwerdegericht
Beschwerde
Beteiligten
gleichwohl
zulässig
behandelt
Sache
beschieden
hat
ist
Rechtsbeschwerde
Maßgabe
zurückzuweisen
Erstbeschwerde
unzulässig
verworfen
wird
vgl.
Senat
Beschluss
3
.
Februar
.
2
.
zulässige
Beschwerde
Beteiligten
hat
Beschwerdegericht
Rechtsfehler
unbegründet
zurückgewiesen
.
Zwischenverfügung
Grundbuchamts
ist
Recht
ergangen
.
Erlass
Zwischenverfügung
§
Abs.
vorausgesetzte
Eintragungsfähigkeit
vgl.
nur
Demharter
29
.
Aufl
.
.
ist
gegeben
.
Auch
Verpfändung
Auflassungsanspruchs
Pfandrecht
gemäß
§
Abs.
Satz
§
§
.
entsteht
kann
Verpfändung
Grundbuch
vermerkt
werden
Auflassungsvormerkung
Verpfänders
eingetragen
ist
vgl.
DNotZ
554
;
MüKoBGB/Damrau
6
.
Aufl
.
.
.
steht
Fall
gleich
Vormerkung
gesicherten
Ansprüche
Verpfänder
abgetreten
sind
Abtretung
hier
Auflassungsvormerkung
Grundbuch
eingetragen
ist
.
Zwischenverfügung
weist
zulässigen
Inhalt
.
.
Abs.
Satz
.
Mangel
Antrags
muss
rückwirkender
Kraft
geheilt
werden
können
vgl.
näher
Senat
Beschluss
26
.
Juni
.
.
ist
hier
Fall
.
Fehlt
gesetzlicher
Bestimmung
erforderliche
behördliche
Genehmigung
hat
Folge
Rechtsgeschäft
Abschluss
endgültigen
Entscheidung
Genehmigung
schwebend
unwirksam
ist
.
Erteilung
Genehmigung
wird
rückwirkend
Zeitpunkt
Abschlusses
voll
wirksam
vgl.
Senat
Urteil
15
.
Juni
.
Auch
noch
ausstehende
Genehmigung
Sanierungsbehörde
hat
§
Abs.
Nr.
BauGB
bezeichneten
Rechtsgeschäfte
schwebende
Unwirksamkeit
Folge
vgl.
Krautzberger
Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger
BauGB
]
§
.
kann
Gegenstand
Zwischenverfügung
sein
vgl.
11
.
Aufl
.
.
mwN
Genehmigungen
§
§
BauGB
.
Beschwerdegericht
hält
beantragte
Eintragung
Verpfändungsvermerks
Ergebnis
zutreffend
genehmigungsbedürftig
§
Abs.
BauGB
.
Vorschrift
§
Abs.
Nr.
BauGB
ist
allerdings
unmittelbar
anwendbar
.
Bestimmung
ist
förmlich
festgelegten
Sanierungsgebiet
Gemeinde
Bestellung
Grundstück
belastenden
Rechts
genehmigungsbedürftig
.
gehören
Grunddienstbarkeiten
Nießbrauchsrecht
beschränkte
persönliche
Dienstbarkeiten
Vorkaufsrechte
Reallasten
Hypotheken
Rentenschulden
Nutzungsrechte
Krautzberger
Bielenberg/Krautzberger
BauGB
]
§
.
.
Verpfändung
begründet
jedoch
dingliches
Recht
Grundstück
.
Vielmehr
entsteht
Pfandrecht
Anspruch
Grundstückskäufers
Verkäufer
Verschaffung
Eigentums
§
Abs.
§
.
.
gemäß
§
Satz
Pfandgläubigers
entstehende
Sicherungshypothek
ist
zwar
Grundstück
belastendes
dingliches
Recht
insoweit
fehlt
jedoch
Bestellung
Sinne
§
Abs.
Nr.
BauGB
.
Bestellung
ist
nur
rechtsgeschäftlich
herbeigeführte
Rechtsänderung
verstehen
vgl.
LG
Rpfleger
;
Krautzberger
Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger
BauGB
]
.
;
Reichert
.
Verständnis
Vorschrift
folgt
Wortlaut
steht
übrigen
§
Abs.
BauGB
genannten
vergleichbaren
Regelungen
Baugesetzbuch
normierten
Genehmigungstatbeständen
Einklang
.
So
ist
§
Abs.
Nr.
BauGB
rechtsgeschäftlichen
Veräußerung
Nr.
Vorschrift
schuldrechtlichen
Vertrag
Rede
Verpflichtung
Nummer
genannten
Rechtsgeschäfte
begründet
wird
.
gleicher
Weise
bezieht
Umlegungsgebiet
§
Abs.
Nr.
BauGB
angeordnete
Genehmigungsbedürftigkeit
Verfügungen
Grundstück
Rechte
Grundstück
;
Verfügung
setzt
rechtsgeschäftliche
Einwirkung
Recht
Übertragung
Änderung
Belastung
Aufhebung
voraus
vgl.
Krautzberger
Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger
BauGB
]
§
.
.
sind
Eintragungen
Zwangshypotheken
§
Abs.
anders
rechtsgeschäftlich
bestellte
Sicherungshypotheken
§
Abs.
ebenso
genehmigungsfrei
vgl.
LG
Rpfleger
225
;
Zimmermann
;
Krautzberger
Ernst/
Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger
BauGB
]
§
.
gesetzliche
Eigentumsübergänge
sei
Zwangsvollstreckung
Wege
Erbfolge
Enteignung
Flurbereinigung
Umlegung
Stand
:
1
.
September
§
.
.
Käufer
Verpfänder
Auflassungsanspruch
Verkäufer
Schuldner
Dritten
Pfandgläubiger
verpfändet
hat
Schuldner
Verpfänder
Grundstück
Gemäßheit
§
§
übereignet
erwirbt
Pfandgläubiger
Grundstück
Satz
Gesetzes
Sicherungshypothek
MüKoBGB/Damrau
6
.
Aufl
.
.
.
fehlt
Gesetz
vorausgesetzten
rechtsgeschäftlichen
Bestellung
.
Auch
§
Abs.
Nr.
BauGB
u.a.
schuldrechtlicher
Vertrag
Genehmigung
bedarf
Verpflichtung
Bestellung
Grundstück
belastenden
Rechts
begründet
wird
ergibt
-9-
mittelbar
Genehmigungserfordernis
.
Verpfändung
Auflassungsanspruchs
entsteht
Verpflichtung
.
Regelungen
§
Abs.
Nr.
BauGB
sind
aber
Fälle
Verpfändung
Auflassungsanspruchs
analog
anwendbar
.
Voraussetzung
Analogie
ist
Gesetz
planwidrige
Regelungslücke
enthält
beurteilende
Sachverhalt
rechtlicher
Hinsicht
so
weit
Tatbestand
vergleichbar
ist
Gesetzgeber
geregelt
hat
angenommen
werden
kann
Gesetzgeber
wäre
Interessenabwägung
gleichen
Grundsätzen
hätte
leiten
lassen
Erlass
herangezogenen
Gesetzesvorschrift
gleichen
Abwägungsergebnis
gekommen
Senat
Urteil
25
.
September
.
.
So
liegt
Fall
hier
.
Gesetz
weist
planwidrige
Regelungslücke
.
Gesetzgeber
hat
zwar
Bereich
genehmigungspflichtiger
Vorhaben
schon
Abfassung
Städtebauförderungsgesetzes
Jahr
Bezugnahme
entsprechenden
Regelungen
§
.
§
Abs.
Satz
GrdstVG
rechtsgeschäftliche
Veräußerungen
Bestellung
belastender
Rechte
gerichtete
schuldrechtliche
Verträge
beschränkt
vgl.
Entwurf
Gesetzes
städtebauliche
Entwicklungsmaßnahmen
Gemeinden
BT-Drucks
.
VI/510
S.
.
Erweiterung
Genehmigungspflicht
rechtsgeschäftliche
Rechtsänderungen
sei
Gesetzes
Wege
Zwangsvollstreckung
hat
auch
nachfolgenden
Änderungen
Gesetzes
Neufassung
Regelungen
§
§
.
BauGB
vorgenommen
vgl.
Entwurf
Gesetzes
Baugesetzbuch
BT-Drucks
.
S.
.
;
Stellungnahme
Bundesrates
Entwurf
Gesetzes
Baugesetzbuch
.
S.
.
bedeutet
aber
Gesetzgeber
Verpfändung
Auflassungsanspruchs
bewusst
genehmigungsfrei
lassen
wollte
.
Zwar
entsteht
Sicherungshypothek
Falle
Eigentumserwerbs
Verpfänders
§
Satz
Gesetzes
.
Besonderheit
besteht
aber
nur
dann
Fall
ist
zuvor
rechtsgeschäftlichen
Vereinbarung
Verpfänder
Pfandgläubiger
Verpfändung
Auflassungsanspruchs
gekommen
ist
;
Vereinbarung
kann
Sicherungshypothek
entstehen
.
Sondersituation
Nebeneinander
rechtsgeschäftlicher
Vereinbarung
einhergehender
Entstehung
dinglichen
Rechts
Grundstück
gesetzlicher
Anordnung
gekennzeichnet
ist
hat
Gesetzgeber
übersehen
.
entsprechende
Anwendung
§
Abs.
Nr.
BauGB
ist
geboten
Verpfändung
Auflassungsanspruchs
geregelten
Sachverhalt
vergleichbare
Interessenlage
gegeben
ist
.
Zweck
Gesetzes
ist
Rechtsgeschäfte
erschwerend
Ablauf
Sanierung
auswirken
können
Genehmigung
Sanierungsbehörde
abhängig
machen
vgl.
Entwurf
Gesetzes
städtebauliche
Entwicklungsmaßnahmen
Gemeinden
BT-Drucks
.
VI/510
S.
;
Krautzberger
Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger
BauGB
]
.
f.
;
vgl.
auch
.
Zweck
würde
verfehlt
Verpfändung
Auflassungsanspruchs
genehmigungsfrei
wäre
.
entstünde
Genehmigungslücke
.
Sicherungshypothek
gemäß
§
Satz
nur
weiteren
Voraussetzung
steht
Verpfänder
Eigentümer
Grundstücks
wird
ändert
.
Ist
Grundstückskaufvertrag
Verpfänder
Verkäufer
geschlossen
hat
Sanierungsbehörde
gemäß
§
Abs.
Nr.
BauGB
bereits
genehmigt
worden
scheidet
gemäß
§
Abs.
Nr.
BauGB
erneute
Überprüfung
Übereignung
Grundstücks
Verpfänder
.
gemäß
§
Abs.
Nr.
BauGB
gilt
Ausführung
schuldrechtlichen
Vertrages
vorgenommene
dingliche
Rechtsgeschäft
genehmigt
zugrunde
liegende
schuldrechtliche
Vertrag
genehmigt
worden
ist
.
Wäre
Verpfändung
Auflassungsanspruchs
genehmigungsfrei
könnte
Pfandgläubiger
mehr
genehmigungsbedürftigen
Eigentumserwerbs
Verpfänders
Sicherungshypothek
Grundstück
erwerben
Gemeinde
zugestimmt
hätte
.
Genehmigungslücke
entsteht
auch
Käufer
vorliegend
Auflassungsanspruch
Dritten
abgetreten
erst
Dritte
Auflassungsanspruch
verpfändet
hat
.
Zwar
bedürfte
Fall
Übereignung
Dritten
§
Abs.
Nr.
BauGB
Genehmigung
Sanierungsbehörde
.
ist
Sinne
§
Abs.
Nr.
BauGB
Ausführung
ursprünglichen
Verkäufer
Käufer
geschlossenen
Vertrages
vorgenommene
dingliche
Rechtsgeschäft
.
Eigentumsübertragung
Dritten
wird
vielmehr
Käufer
bestehende
schuldrechtliche
Abrede
erfüllt
.
Nur
§
Abs.
Nr.
BauGB
genehmigt
worden
ist
bedarf
Eigentumserwerb
Dritten
Genehmigung
.
weigerung
Genehmigung
Eigentumserwerbs
Dritten
könnte
Sanierungsbehörde
auch
Entstehung
Sicherungshypothek
Pfandgläubiger
§
Satz
Ergebnis
verhindern
.
macht
aber
gesonderte
Genehmigungsbedürftigkeit
Verpfändung
entbehrlich
.
ist
nämlich
auszuschließen
Behörde
Eigentumserwerb
Dritten
einzuwenden
hat
Genehmigung
also
erteilen
möchte
Begründung
Sicherungshypothek
indessen
einverstanden
ist
.
Würde
Fällen
Genehmigungserfordernis
Eigentumsübergang
beschränken
könnte
Sanierungsbehörde
Ergebnis
nur
Rechtsgeschäfte
billigen
verhindern
aber
differenzieren
.
widerspräche
Sinn
§
Abs.
BauGB
normierten
Genehmigungserfordernisse
.
Abtretung
Vollrechtsübertragung
Auflassungsanspruchs
Genehmigung
§
Abs.
BauGB
bedarf
vgl.
Mitschang
BauGB
12
.
Aufl
.
.
;
BeckOK-BauGB/Schmitz
Stand
:
1
.
September
§
.
33.1
wohl
Weniger
bloßen
Verpfändung
Rechts
begründet
Auffassung
Rechtsbeschwerde
Wertungswiderspruch
.
Abtretung
Auflassungsanspruchs
wird
Zweck
Genehmigungserfordernisses
erreicht
Übereignung
Grundstücks
Zessionar
gemäß
§
Abs.
Nr.
BauGB
genehmigungspflichtig
ist
siehe
2
.
.
IV
.
Kostenentscheidung
ist
veranlasst
.
Festsetzung
Gegenstandswerts
beruht
§
Abs.
Nr.
GNotKG
§
Abs.
§
Abs.
Satz
Schmidt-Räntsch
Göbel
Vorinstanzen
:
AG
Entscheidung
22.02.2013
OLG
Entscheidung