NAMEN
Verkündet
:
10
.
April
Justizangestellte
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
Nachschlagewerk
:
:
ja
ja
§
Abs.
Nr.
Ausgaben
Zwangsverwaltung
genießen
nur
dann
Vorrang
Grundpfandrechten
Einzelfall
objekterhaltende
verbessernde
Wirkung
ausgeht
;
reicht
Zwangsverwaltung
Recht
angeordnet
ist
noch
Ausgaben
vorhandenen
Nutzungen
bestreiten
gewesen
wären
.
Vergütung
Zwangsverwalters
kann
nur
berücksichtigt
werden
Zwangsverwaltung
notwendig
war
Grundstück
Zwangsversteigerung
erhalten
wiederherzustellen
.
Falle
Versteigerung
Wohnungseigentums
muß
regelmäßig
hinzukommen
Tätigkeit
Zwangsverwalters
gerade
Sondereigentum
Gemeinschaftseigentum
bezog
.
Wird
Teileigentum
versteigert
sind
erbrachte
Wohngeldzahlungen
Zwangsverwalters
nur
insoweit
berücksichtigen
objekterhaltend
verbessernd
verwandt
worden
sind
;
muß
Zwangsverwaltung
betreibende
Gläubiger
darlegen
beweisen
.
Urteil
10
.
April
ZR
AG
IX
.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
mündliche
Verhandlung
10
.
April
Vorsitzenden
Richter
Dr.
Richter
Dr.
Raebel
Kayser
Recht
erkannt
:
Anschlußrevision
Beklagten
wird
Urteil
15
.
Zivilkammer
Landgerichts
28
.
März
Kostenpunkt
insoweit
aufgehoben
Nachteil
Beklagten
erkannt
ist
.
Berufung
Klägerin
Urteil
Amtsgerichts
4
.
Oktober
wird
insgesamt
zurückgewiesen
.
Revision
Klägerin
wird
zurückgewiesen
.
Klägerin
hat
Kosten
Rechtsmittelzüge
tragen
.
Tatbestand
:
Klägerin
ist
Verwalterin
§
Wohneinheiten
bestehenden
Wohnungseigentumsanlage
.
Aufteilungsplan
Nummer
bezeichnete
Wohnung
belegen
Dachgeschoß
fortan
nur
nung
befand
Jahren
noch
Rohbauzustand
.
Fensteröffnungen
waren
teilweise
Folie
verschlossen
Löcher
aufwies
;
Zugang
Wohnung
gemeinschaftliche
Treppenhaus
war
ungehindert
möglich
Trennwände
noch
gesetzt
waren
Wohnungsabschlußtür
fehlte
.
beklagte
Bank
betrieb
August
erstrangigen
Grundschuld
Nr.
Zwangsversteigerung
Wohnung
14
.
September
Meistbietenden
zugeschlagen
wurde
.
laufenden
Zwangsversteigerungsverfahrens
erwirkte
Klägerin
Prozeßstandschafterin
übrigen
Wohnungseigentümer
titulierter
Wohngeldrückstände
Zwangsverwaltung
Wohnung
.
Anforderung
Vollstreckungsgerichts
erbrachte
Kostenvorschüsse
DM
DM
Zwangsverwalter
Reparaturmaßnahmen
eigene
Verwaltervergütung
Befriedigung
laufenden
Wohngeldansprüche
Bezahlung
Grundsteuern
Betrag
DM
verbrauchte
.
Tag
Zuschlagserteilung
hob
Vollstreckungsgericht
Zwangsverwaltung
.
Verteilungstermin
Zwangsversteigerung
meldete
Klägerin
DM
Rangklasse
§
Abs.
Nr.
.
festgestellten
Teilungsplan
fiel
vollständig
Gericht
Verwendung
Vorschüsse
Erhaltung
nötigen
Verbesserung
Wohnungseigentums
nachgewiesen
ansah
Teilungsmasse
einmal
ausreichte
erstrangige
Grundpfandrecht
Beklagten
vollständig
bedienen
.
Klägerin
erhob
Widerspruch
.
Gericht
teilte
Klägerin
beanspruchten
Betrag
Fall
Widerspruch
begründet
erweise
Beklagten
führte
Teilungsplan
insoweit
Hinterlegung
§
.
Prozeßstandschaft
Wohnungseigentümer
erhobenen
Klage
hat
Klägerin
Feststellung
begehrt
Widerspruch
begründet
Teilungsplan
Höhe
DM
DM
DM
abzuändern
sei
.
Amtsgericht
hat
Klage
Höhe
DM
stattgegeben
.
Berufung
Klägerin
war
Höhe
weiteren
DM
erfolgreich
.
zugelassenen
Revision
verfolgt
Klägerin
ursprüngliches
Klageziel
weiter
.
Beklagte
erstrebt
Anschlußrevision
Wiederherstellung
amtsgerichtlichen
Entscheidung
.
Entscheidungsgründe
:
Revision
ist
unbegründet
.
rechtzeitig
erhobene
§
Abs.
Satz
Anschlußrevision
hat
Erfolg
.
1
.
Berufungsgericht
legt
§
Abs.
Nr.
ZVG
"
Anspruch
Zwangsverwaltung
betreibenden
Gläubigers
Ersatz
Ausgaben
Erhaltung
nötigen
Verbesserung
Grundstücks
"
Kosten
Zwangsversteigerung
vorangegangenen
Zwangsverwaltungsverfahrens
grundsätzlich
erfasse
.
seien
regelmäßig
Zwangsverwaltung
erzielenden
Nutzungen
Objekts
bestreiten
§
Abs.
.
Reichten
Streitfall
gehe
Lasten
betreibenden
Gläubigers
.
Nur
Zwangsverwaltung
bereits
notwendige
Maßnahme
Sinne
§
darstelle
also
letztlich
auch
Interesse
Zwangsversteigerung
betreibenden
Gläubigers
liege
Wert
Grundstücks
erhöht
Wertausfall
vermieden
werde
könnten
Kosten
Rangklasse
§
Abs.
Nr.
fallen
.
2
.
Ausgangspunkt
Berufungsgerichts
trifft
.
Revision
vermag
überzeugenden
Gründe
aufzuzeigen
generelle
Erstreckung
§
Abs.
Nr.
Kosten
Zwangsverwaltung
sprechen
.
Schon
Wortlaut
erfaßt
Vorschrift
Ausgaben
Zwangsverwaltung
betreibenden
Gläubigers
nur
"
Erhaltung
"
nötigen
Verbesserung
"
Grundstücks
.
Gesetzgeber
hat
dinglich
Berechtigten
bevorzugten
Ausgaben
nur
insoweit
ersten
Rangklasse
zurechnen
wollen
wenigstens
nützliche
Verwendungen
handelt
vgl.
Denkschrift
Bundesratsentwurf
Zwangsversteigerungsgesetzes
Materialien
Reichs-Justizgesetzen
herausgegeben
Hahn
S.
Bezugnahme
u.a.
preußische
Gesetz
betreffend
Zwangsvollstreckung
unbewegliche
Vermögen
13
Juli
dort
275
;
;
s.
ferner
;
.
Aufl
.
§
.
7
;
Stöber
17
.
Aufl
.
§
.
Anm
.
.
stellt
letztlich
auch
Revision
Frage
.
meint
jedoch
Zwangsverwaltung
entstehenden
Kosten
seien
zwangsläufig
Substanzerhaltung
würden
§
Abs.
Nr.
erfaßt
ausgegangen
werden
müsse
angeordnete
Zwangsverwaltung
werde
ordnungsgemäß
gesetzeskonform
durchgeführt
.
Auffassung
trifft
.
Zwangsverwaltungsverfahren
können
rechtmäßig
auch
Aufwendungen
erbracht
werden
parallel
laufenden
Zwangsversteigerungsverfahren
Vorrang
genießen
.
Rechtsprechung
Bundesgerichtshofs
.
18
Juli
IX
ZB
Veröffentlichung
vorgesehen
verfolgt
Wohnungseigentümergemeinschaft
beantragten
Zwangsverwaltung
selbst
dann
zweckwidrigen
insoweit
schutzwürdigen
Ziele
Antragstellung
Überlegung
leiten
läßt
weitere
Wohngeldausfälle
Hilfe
Zwangsverwaltungsverfahrens
vermeiden
.
Wird
Fall
Zwangsverwaltung
angeordnet
folgt
hieraus
indes
Wohnungseigentümergemeinschaft
Wohnungseigentumsverwalter
Prozeßstandschafter
Zwangsverwalter
geleisteten
Vorschüsse
Abs.
Nr.
privilegiert
sind
.
zeigt
bereits
Vergleich
Abs.
bestimmt
"
Ausgaben
Verwaltung
Nutzungen
Grundstücks
vorweg
bestreiten
sind
.
deutlich
enger
gefaßte
Rangklasse
§
Abs.
Nr.
fallen
erbrachte
Aufwendungen
erst
dort
genannten
weiteren
Voraussetzungen
gegeben
sind
.
verdeutlicht
auch
Entstehungsgeschichte
.
Gesetzgebungsverfahren
sind
Anträge
Kommissionsmitgliedern
Vorrecht
§
Abs.
Nr.
ZVG
Aufwendungen
Interesse
Grundstücks
erweitern
abgelehnt
worden
Kommissionsbericht
ausdrücklich
hervorgehoben
wird
Realkredit
"
nachteiligster
Weise
beeinflussen
"
würde
vgl.
Bericht
.
Kommission
Materialien
aaO
S.
.
mißbilligende
Entwertung
Grundpfandrechts
ist
gleicher
Weise
befürchten
Wohnungseigentümergemeinschaft
Ausfällen
laufenden
einmal
titulierten
Wohngeld
Hilfe
Zwangsverwaltung
Rechtsinstituts
Kostenvorschusses
Abs.
Zwangsversteigerung
Vorrang
Forderungen
Realgläubiger
verschaffen
könnte
.
können
nur
Ausgaben
Zwangsverwaltung
Zwangsversteigerung
Vorrang
bestellten
Grundpfandrechten
genießen
Einzelfall
festzustellende
objekterhaltende
verbessernde
Wirkung
ausgeht
.
reicht
Ausgaben
Zwangsverwalters
Beispiel
Verwalter
Wohnungseigentümergemeinschaft
zurückgeflossene
Wohngeld
§
Abs.
Bestreitung
Bewirtschaftungskosten
Wohnungseigentumsanlage
versteigerten
Wohnung
objektiv
bestimmt
waren
.
Leistungen
Zwangsverwaltung
betreibenden
Gläubigers
müssen
vielmehr
Gegenstand
Zwangsverwaltung
auch
zweckentsprechend
verwendet
worden
sein
werterhöhend
ausgewirkt
haben
Gläubiger
beweispflichtig
ist
vgl.
276
;
80
;
aaO
§
.
7
;
.
wohl
.
II
.
erweisen
Klägerin
Rahmen
Zwangsverwaltung
geleisteten
Aufwendungen
bereits
rechtskräftig
entschieden
ist
insgesamt
Sinne
§
Abs.
Nr.
privilegiert
.
Widerspruch
Klägerin
Teilungsplan
ist
insoweit
unbegründet
.
gilt
auch
Aufwendungen
Berufungsgericht
amtsgerichtliche
Erkenntnis
hinausgehend
erstattungsfähig
anerkannt
hat
.
1
.
weiteren
Gebühren
Auslagen
Zwangsverwalters
sind
bevorrechtigt
.
Aufwendungen
können
Versteigerungsobjekt
Realkreditgeber
nur
werterhöhend
werterhaltend
zugute
kommen
Tätigkeit
Zwangsverwalters
üblichen
Rahmen
hinausgeht
.
Schon
allgemeinen
Grundsätzen
hat
Verwalter
auch
Erhaltung
Grundstücks
sorgen
.
Fürsorge
ist
aber
nur
Folge
wenigstens
Regel
Zweck
angeordneten
Zwangsverwaltung
so
Verwalter
gewährende
Vergütung
Erhaltung
notwendigen
Verbesserung
Grundstücks
dient
.
Beziehung
unterscheidet
Honorar
Zwangsverwalters
sonstigen
Kosten
Zwangsverwaltung
.
Anders
liegt
nur
dann
Einleitung
Zwangsverwaltung
Verwalter
Stelle
Eigentümers
tritt
Grundstück
Zwangsversteigerung
erhalten
wieder
herzustellen
.
Reichsgericht
aaO
nennt
Beispielsfall
Einleitung
Zwangsverwaltung
"
Verwüstungen
Gutes
Eigentümer
Einhalt
wurde
"
.
Nur
vergleichbaren
Fällen
kann
Verwalter
gezahlte
Einkünften
deckende
Vergütung
Erhaltung
Wiederherstellung
Grundstücks
dienende
Ausgabe
angesehen
werden
aaO
;
aaO
§
.
8
;
Stöber
aaO
.
Anm
.
.
Streitfall
ist
weiterhin
berücksichtigen
Gegenstand
Immobiliarvollstreckung
Grundstück
Wohnungseigentum
ist
vgl.
§
Abs.
§
Abs.
.
Sicherungsmaßnahmen
-9-
Gemeinschaftseigentums
vgl.
§
Abs.
fallen
Zuständigkeitsbereich
Verwalters
Wohnungseigentümergemeinschaft
§
Abs.
Nr.
können
Maßnahmen
Notgeschäftsführung
Wohnungseigentümer
gerechtfertigt
sein
§
Abs.
.
Nur
Eigentümergemeinschaft
tatsächlichen
rechtlichen
Gründen
selbst
Verwalter
Wohnungseigentümergemeinschaft
handeln
kann
Regel
also
nur
dann
Sicherungsmaßnahmen
Sondereigentum
Schuldners
vgl.
§
Abs.
beschränken
kann
Vergütung
Zwangsverwalters
bevorrechtigte
Aufwendung
angesehen
werden
.
fehlt
hinreichender
Sachvortrag
Klägerin
.
gilt
Teil
Vergütung
DM
Berufungsgericht
Landgericht
zuerkannten
Betrag
zugesprochen
hat
Gegenstand
Anschlußrevision
Beklagten
ist
auch
Revision
weiterverfolgte
Mehrvergütung
Zeitraum
Abschluß
Arbeiten
Juli
Aufhebung
Zwangsverwaltung
.
Vergütungsanträgen
Zwangsverwalters
beigefügten
Übersichten
Zeitaufwand
geben
Zeitraum
Hinweis
besondere
objekterhaltende
Tätigkeiten
;
wesentlichen
wird
"
allgemeine
Verwaltung
"
"
Objektbegehung
"
abgerechnet
.
notwendige
Bezug
gerade
Sondereigentum
Schuldners
wird
ebenfalls
hinreichend
dargelegt
.
Aufrechterhaltung
Zwangsverwaltung
Juli
diente
ersichtlich
Zweck
Rang
Reparaturkosten
§
Abs.
Nr.
ZVG
erhalten
Fortdauer
Verwaltung
Zuschlagserteilung
abhängig
war
.
objekterhaltende
Wirkung
ging
mehr
.
gleichen
Grund
kann
auch
fiktive
Zeitaufwand
Falle
frühzeitigen
Beendigung
Zwangsverwaltung
angefallen
wäre
Rechtsauffassung
Revision
berücksichtigt
werden
.
2
.
Gleiches
gilt
Landgericht
teilweise
zuerkannten
Kontoführungsgebühren
Klägerin
beanspruchten
Vorinstanzen
berücksichtigten
Gerichtsgebühren
Anordnung
Zwangsverwaltung
.
Aufwendungen
mögen
zwar
Ausgaben
Verwaltung
§
Abs.
fallen
wirken
aber
wertsteigernd
genießen
Vorrang
vgl.
LG
;
8
.
Aufl
.
.
.
3
.
übrigen
laufenden
Bewirtschaftungskosten
Wohnungseigentumsanlage
Zwangsverwalter
Streitfall
Zahlung
herabgesetzten
monatlichen
Wohngeldzahlung
§
Abs.
beigetragen
hat
stellen
ebenfalls
Ausgaben
Verwaltung
Sinne
§
Abs.
vgl.
OLG
genießen
aber
Vorrang
§
Abs.
Nr.
Erhaltung
Verbesserung
Versteigerungsobjekts
dienten
vgl.
LG
;
80
;
siehe
ferner
LG
RPfleger
;
.
142
;
;
Weitnauer/Hauger
aaO
.
15
;
Wolicki
.
vorliegend
Wohngeld
Reparaturen
Sondereigentum
Schuldners
andere
Verbesserungsmaßnahmen
engeren
Sinne
durchgeführt
worden
sind
Versteigerungsobjekt
zugute
gekommen
wären
ist
Klägerin
Tatsacheninstanzen
behauptet
worden
.
Vortrag
sind
laufenden
Wohngeldzahlungen
ausschließlich
Straßenreinigung
Gebäudehaftpflichtversicherung
anteilige
Einzahlungen
Instandhaltungsrücklage
verwandt
worden
.
Positionen
kommt
nur
Teil
Wohngeldes
vorrangige
Forderung
Betracht
Feuerversicherung
§
Abs.
Nr.
Fall
entfällt
Leistungen
Sachversicherung
Gegensatz
Leistungen
Gebäudehaftpflichtversicherung
Objekt
Sinne
§
Abs.
Nr.
zugute
gekommen
wären
;
.
Stöber
aaO
.
Anm
.
.
Klägerin
hat
Versicherung
entfallenden
Teilbetrag
spezifiziert
verweist
Seite
Schriftsatzes
13
.
Juni
Verwendung
Wohngelder
pauschal
Schriftsatz
Anlage
Nr.
beigefügte
Wohngeldabrechnung
Jahr
;
weist
besonderen
Betrag
Feuerversicherung
.
Prämienanteil
kann
berücksichtigt
werden
.
Einzahlungen
Zwangsverwalters
Instandhaltungsrückstellung
§
Abs.
Nr.
kommen
Versteigerungsobjekt
allenfalls
mittelbar
jeweiligen
Eigentümer
Wohnung
zugute
nämlich
angesammelten
Mittel
späteren
Zeitpunkt
Sonderumlage
eingesetzt
werden
Ausgaben
Wohnungseigentümergemeinschaft
begleichen
.
Erst
spätere
Beschlußfassung
Wohnungseigentümerversammlung
§
Abs.
Durchführung
Beschlusses
Verwalter
§
Abs.
Nr.
entscheiden
Rücklage
nützliche
Verwendung
andere
privilegierte
Zwecke
eingesetzt
wird
werterhöhende
Umgestaltung
Außenanlagen
.
Einzahlungen
Instandhaltungsrücklage
stellen
bevorrechtigten
Aufwendungen
.
4
.
Schließlich
fällt
auch
Zwangsverwalter
versteigerte
Wohnung
Stadt
entrichtete
Grundsteuer
Abs.
Nr.
.
Nur
ist
Streitfall
entscheiden
.
Grundsteuer
ruht
zwar
öffentliche
Last
§
GrStG
Wohnungseigentum
.
Begleichung
Zwangsverwalter
dient
aber
Objekterhaltung
noch
Objektverbesserung
.
Kreft
Raebel


!
"
!

"
Richter
Bundesgerichtshof
verhindert
Unterschrift
beizufügen
.
Kayser
Kreft