NAMEN
Verkündet
:
20
.
Februar
Freitag
Urkundsbeamter
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
Nachschlagewerk
:
ja
:
ja
:
ja
§
Satz
;
Abs.
Satz
Nr.
Satz
ist
einseitige
Willenserklärungen
Verwalters
Namen
Gemeinschaft
Wohnungseigentümer
Grundlage
Vereinbarung
Beschlusses
Wohnungseigentümer
§
Abs.
Satz
Nr.
anwendbar
.
Urteil
20
.
Februar
.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
mündliche
Verhandlung
20
.
Februar
Vizepräsidenten
Richter
Dr.
Recht
erkannt
:
Revision
Klägerin
wird
Zurückweisung
weitergehenden
Rechtsmittels
Urteil
2
.
Zivilsenats
Oberlandesgerichts
18
.
September
Kostenpunkt
insoweit
aufgehoben
Berufung
Urteil
9
.
Zivilkammer
Landgerichts
26
.
Juni
zurückgewiesen
worden
ist
Betrags
3.942,64
€
Vergütung
Monate
April
November
Zinsen
Höhe
Prozentpunkten
Basiszinssatz
jeweils
€
1
.
April
1
.
Mai
1
.
Juni
1
Juli
1
.
August
1
.
September
1
.
Oktober
1
November
Höhe
€
Rechtsanwaltskosten
Zinsen
Höhe
Prozentpunkten
Basiszinssatz
15
.
Januar
.
Umfang
Aufhebung
wird
Sache
neuen
Verhandlung
Entscheidung
auch
Kosten
Revisionsrechtszugs
Berufungsgericht
zurückverwiesen
.
Tatbestand
Parteien
streiten
vertragliche
Vergütung
Gebäudeserviceleistungen
Zeitraum
Dezember
November
.
Parteien
schlossen
1./16
.
August
Gebäudeserviceverträge
Klägerin
Wirkung
1
.
August
1
.
September
Wohnanlage
beklagten
Wohnungseigentümergemeinschaft
übernahm
.
Vergütung
wurden
monatlich
DM
DM
jeweils
Mehrwertsteuer
vereinbart
insgesamt
€
monatlich
.
Zuletzt
wurden
Januar
monatlich
€
gezahlt
Parteien
streitig
ist
Vereinbarung
Erhöhung
zahlenden
Entgelts
Höhe
€
Monat
gab
.
§
Urkunden
war
Vertragslaufzeit
Jahren
vorgesehen
.
Weiter
war
bestimmt
:
"
Ablauf
Vertragslaufzeit
kann
Vertrag
Seiten
Frist
Wochen
Quartalsende
gekündigt
werden
.
Wird
Vertrag
aufgelöst
verlängert
weitere
Jahre
.
Kündigung
bedarf
Schriftform
"
.
Eigentümerversammlung
Beklagten
13
.
September
wurde
mehrheitlich
beschlossen
bisherigen
Verwalter
abzuberufen
Verträge
Klägerin
außerordentlich
30
November
kündigen
.
neu
bestellte
Hausverwalter
teilte
Klägerin
Telefaxschreiben
3
.
Dezember
Ausführung
Beschlusses
13
.
September
Hausmeistervertrag
fristlos
kündige
;
Kündigung
gehe
permanente
Schlechtleistung
Mitarbeiter
Klägerin
.
Zugleich
wurde
Hausverbot
ausgesprochen
.
Klägerin
widersprach
Schreiben
6
.
Dezember
Kündigung
rügte
fehlende
"
macht/Vollmachtsvorlage
"
Verwalters
.
Schreiben
6
.
Januar
teilte
Verwalter
Klägerin
"
präzisiere
"
Kündigung
3
.
Dezember
"
Verträge
Preis
DM
DM
.
Verträge
tragen
Unterschriftsdatierungen
01.08.1998/16.09.1998
.
"
Klage
hat
Klägerin
Beklagte
Zahlung
vertraglichen
Vergütung
Höhe
insgesamt
€
Zinsen
vorgerichtlich
angefallener
Rechtsanwaltskosten
Anspruch
genommen
.
Landgericht
hat
Abweisung
weitergehenden
Klage
Beklagte
verurteilt
Klägerin
€
Zinsen
vorgerichtliche
Rechtsanwaltskosten
Höhe
€
Zinsen
zahlen
.
Parteien
haben
Urteil
erfolglos
Berufung
Anschlussberufung
eingelegt
.
Berufungsgericht
zugelassenen
Revision
verfolgt
Klägerin
Klageantrag
vollem
Umfang
.
Entscheidungsgründe
Revision
hat
überwiegend
Erfolg
.
Berufungsgericht
hat
Revisionsverfahren
Belang
ausgeführt
außerordentliche
Kündigung
Beklagten
3
.
Dezember
unwirksam
sei
.
Beklagte
habe
konkreten
Gründe
fristlose
Kündigung
vorgetragen
.
Übrigen
sei
Kündigungsfrist
§
Abs.
verstrichen
.
fristlose
Kündigung
sei
jedoch
§
ordentliche
umzudeuten
.
erforderliche
Schriftform
sei
gewahrt
.
Ergebnis
erfolglos
wende
Klägerin
Kündigung
3
.
Dezember
gemäß
§
Satz
wirksam
zurückgewiesen
worden
sei
.
Zurückweisung
Vollmacht
§
Satz
sei
möglich
Vertretungsmacht
Erteilung
Vollmacht
Vertretenen
gesetzlicher
Grundlage
beruhe
.
vorliegenden
Fall
ergebe
Vollmacht
Kündigung
Wohnungseigentumsverwalter
jedenfalls
§
Abs.
Satz
Nr.
.
handele
gesetzliche
Vertretungsmacht
Satz
anwendbar
sei
.
könne
dahinstehen
Berufung
Klägerin
§
Glauben
§
entgegenstehe
.
Übrigen
beinhalte
Schreiben
Verwalters
6
.
Januar
auch
Neuvornahme
Kündigung
Klägerin
unverzüglich
gemäß
§
zurückgewiesen
habe
.
ordentliche
Kündigung
Verwalters
führe
Beendigung
Vertrags
31
.
März
.
stehe
auch
Laufzeitregelung
§
Vertrags
.
Auslegung
ergebe
jedenfalls
Ende
einmaliger
Verlängerung
Jahre
insgesamt
zehnjährigen
Laufzeit
Verträge
Frist
Wochen
Quartalsende
hätten
gekündigt
werden
können
.
Übrigen
habe
Klägerin
Erhöhung
monatlichen
Vergütungsanspruchs
€
schlüssig
hinreichend
substantiiert
dargelegt
.
II
.
Berufungsurteil
hält
rechtlichen
Nachprüfung
überwiegend
stand
.
1
.
Zahlungsanspruch
Klägerin
Höhe
€
monatlich
Zeit
April
November
kann
derzeitigem
Streitstand
verneint
werden
Kündigung
3
.
Dezember
unwirksam
ist
.
Berufungsgericht
vorgenommene
Auslegung
Vertrags
Parteien
Laufzeit
Kündigungsmöglichkeit
Ablauf
Jahren
lässt
Rechtsfehler
erkennen
.
Kündigung
3
.
Dezember
war
aber
Auffassung
Berufungsgerichts
unwirksam
.
Kündigung
lag
Vollmachtsurkunde
.
Klägerin
hat
Kündigung
unverzüglich
Hinweis
widersprochen
.
§
Satz
ist
einseitiges
Rechtsgeschäft
Bevollmächtigter
vornimmt
unwirksam
Bevollmächtigten
Vollmachtsurkunde
vorliegt
Rechtsgeschäft
Grunde
unverzüglich
zurückweist
.
Vollmacht
Verwalters
Beklagten
ausgesprochene
Kündigung
ergab
hier
Feststellungen
Berufungsgerichts
Revision
hinnimmt
§
Abs.
Satz
Nr.
.
Vorschrift
ist
Verwalter
berechtigt
Namen
Gemeinschaft
Wohnungseigentümer
Wirkung
sonstige
Rechtsgeschäfte
Rechtshandlungen
vorzunehmen
Vereinbarung
Beschluss
Wohnungseigentümer
Stimmenmehrheit
ermächtigt
ist
.
Ermächtigung
Kündigung
Dienstvertrages
Klägerin
war
Beschluss
13
.
September
erfolgt
.
Auffassung
Berufungsgerichts
ist
§
derartige
Fallgestaltung
anwendbar
.
Beruht
Vertretungsmacht
Erteilung
Vollmacht
Vertretenen
gesetzlicher
Grundlage
scheidet
Zurückweisung
§
Satz
regelmäßig
.
gesetzliche
Vertretungsmacht
beruht
Willensentscheidung
Vertretenen
.
kann
Vollmachtsurkunde
nachgewiesen
werden
.
mutet
Inanspruchnahme
gesetzlicher
Vertretung
verbundene
Unsicherheit
Wirksamkeit
Bestehens
behaupteten
Vertretungsmacht
Erklärungsempfänger
vgl.
Urteil
9
November
.
Rechtsprechung
Bundesgerichtshofs
besteht
Recht
Zurückweisung
auch
Falle
organschaftlicher
Vertretung
.
organschaftliche
Vertretungsmacht
beruht
Bestellung
Vertreters
Organ
juristischen
Person
nur
Organe
Rechtsverkehr
teilnehmen
kann
.
Unsicherheit
Anspruch
genommene
organschaftliche
Vertretungsmacht
wirkt
grundsätzlich
vorgeschriebene
Eintragung
Vertreters
Organ
öffentliches
Register
.
ergeben
Personen
Organs
Umfang
Vertretungsmacht
aaO
.
bezüglich
Außen-)Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
öffentliches
Register
gibt
Vertretungsverhältnisse
entnehmen
lassen
hat
Bundesgerichtshof
Vertretung
Gesellschaft
angewendet
Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
höchstrichterlichen
Rechtsprechung
Teil-)Rechtsfähigkeit
zukommt
grundlegend
insoweit
Urteil
29
.
Januar
.
Empfänger
Gesellschaft
abgegebenen
Erklärung
habe
vielfach
Kenntnis
Existenz
Gesellschaft
Vertretungsverhältnissen
.
Handele
Geschäftsführer
Gesellschaft
allein
sei
weiteres
möglich
Vollmacht
übrigen
Gesellschafter
vorzulegen
Gesellschaftsvertrag
Anspruch
genommene
Vertretungsmacht
Vorlage
Vorlage
Erklärung
übrigen
Gesellschafter
§
§
abweichende
Regelung
Vertretung
Gesellschaft
belegen
vgl.
Urteil
9
November
aaO
.
Erwägungen
führen
Ergebnis
§
Satz
einseitige
Willenserklärungen
Verwalters
Namen
Gemeinschaft
Wohnungseigentümer
Grundlage
Vereinbarung
Beschlusses
Wohnungseigentümer
§
Abs.
Satz
Nr.
anwendbar
ist
.
Gesetz
Änderung
Wohnungseigentumsgesetzes
anderer
Gesetze
26
.
März
.
S.
ist
Berücksichtigung
Beschlusses
V.
Zivilsenats
2
.
Juni
auch
Wohnungseigentümergemeinschaft
Teil-)Rechtsfähigkeit
zuzubilligen
ist
§
neu
gefasst
worden
.
ist
Verwalter
einerseits
gesetzlicher
Vertreter
Wohnungseigentümer
andererseits
Organ
Gemeinschaft
Maßgabe
§
Abs.
WEG
bestimmtem
Umfang
Vertretungsbefugnisse
eingeräumt
werden
3
.
Aufl
.
§
.
;
siehe
auch
BT-Drucks
.
S.
S.
.
macht
Verwalter
gesetzlichen
Vertretungsmacht
auch
dann
Gebrauch
Vertretungsbefugnis
hier
§
Abs.
Satz
Nr.
.
ergibt
;
Bestimmung
steht
Verwalter
Vertretungsmacht
bereits
Gesetzes
Vorliegen
Vereinbarung
Ermächtigungsbeschlusses
zusätzlichen
Verwalter
gerichteten
Willenserklärung
bedarf
12
.
Aufl
.
.
;
aaO
.
.
Auch
somit
vorliegend
Fall
organschaftlichen
gesetzlichen
Vertretungsmacht
gegeben
ist
ist
§
Satz
gleichwohl
anwendbar
.
Gesetzgeber
hat
§
Abs.
Satz
Nr.
Wohnungseigentümern
Kompetenz
eingeräumt
Verwalter
weitergehende
Vertretungsmacht
bereits
gesetzlich
vorgesehene
erteilen
vgl.
BT-Drucks
.
S.
.
Verwalter
§
Abs.
Satz
Nr.
gesetzlichen
Vorgaben
hinausgehende
Vertretungsmacht
eingeräumt
ist
ist
aber
Register
vermerkt
noch
sonst
Geschäftsverkehr
überprüfbar
.
Schutzzweck
§
Satz
ist
auch
Fall
Bevollmächtigung
Verwalters
Wohnungseigentümergemeinschaft
§
Abs.
Satz
Nr.
berührt
.
einseitigen
Rechtsgeschäft
willentlich
Beteiligte
hat
schützenswertes
Interesse
Sicherheit
handelnde
Vertreter
bevollmächtigt
war
Rechtsgeschäft
Wirksamkeit
erlangt
hat
vgl.
Staudinger/Schilken
.
§
.
.
Anwendung
§
spricht
auch
Gesetzgeber
§
Abs.
bestimmt
hat
Verwalter
Wohnungseigentümern
Ausstellung
Ermächtigungsurkunde
verlangen
kann
Umfang
Vertretungsmacht
ersichtlich
ist
.
Gesetzgeber
Schaffung
Registers
Wohnungseigentümergemeinschaft
Verwalter
ausweist
entschieden
hat
kommt
Nachweis
Vertretungsbefugnis
Registerauszug
scheinigung
Vereinen
Gesellschaften
Genossenschaften
Betracht
.
fehlende
Registerpublizität
versucht
Absatz
kompensieren
Verwalter
Anspruch
Ausstellung
Urkunde
einräumt
Vertretungsmacht
ergibt
aaO
.
.
Dementsprechend
wird
Literatur
auch
Recht
hingewiesen
Urkunde
§
Abs.
Rechtswirkungen
zeitigt
Vollmachtsurkunde
Sinne
§
Jennißen/
.
;
vgl.
auch
aaO
.
.
Beendigung
Vertrages
kann
Auffassung
Berufungsgerichts
derzeit
auch
Schreibens
Verwalters
Beklagten
6
.
Januar
festgestellt
werden
.
Berufungsgericht
hat
insoweit
Schreiben
erneute
Kündigung
gesehen
näher
darzulegen
.
Ausführungen
Berufungsgerichts
reichen
insoweit
Tatbestand
Kündigungserklärung
auszufüllen
.
unzureichenden
Feststellungen
beruhen
auch
Verstoß
§
Parteien
Rechtsauffassung
Berufungsgerichts
Hinweises
haben
erklären
können
.
2
.
Unbegründet
ist
Revision
Kläger
jedoch
geltend
macht
stehe
auch
€
monatlich
erhöhte
Betrag
Vertragslaufzeit
1
.
Dezember
30
November
.
Berufungsgericht
hat
zutreffend
abgestellt
Klägerin
substantiierten
Vortrag
Vereinbarung
Erhöhung
monatlichen
Vergütung
gehalten
hat
.
Derartiger
Vortrag
wird
auch
Revisionsbegründung
aufgezeigt
.
Klägerin
Erhöhung
ursprünglich
monatlichen
Vergütung
beweisbelastet
ist
kann
Revision
insoweit
Erfolg
haben
.
3
.
Berufungsurteil
war
Umfang
begründeten
Revision
ben
Sache
Entscheidungsreife
Berufungsgericht
zurückzuverweisen
§
Abs.
§
Abs.
Satz
.
Auslegung
6
.
Januar
Frage
Bestätigung
vormaligen
Kündigung
§
werden
Parteien
weiteren
Verfahren
Gelegenheit
haben
Stellung
nehmen
.
Vorinstanzen
:
Entscheidung
OLG
Entscheidung
18.09.2013