NAMEN
Verkündet
:
12
.
März
Justizamtsinspektorin
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
Nachschlagewerk
:
ja
:
ja
.
Abs.
Satz
Abs.
Abs.
Satz
revisionsgerichtliche
Prüfung
Wahrung
Schriftform
Akten
befindlichen
Urkunde
beschränkt
getroffenen
Feststellungen
Beschaffenheit
Berufungsurteil
nur
Tatbestand
erstinstanzlichen
Urteils
verweist
Bezugnahme
Urkunde
enthält
.
§
§
.
Abs.
Formfreiheit
Zustimmung
Mieters
Vermieterwechsel
alte
neue
Vermieter
Schriftform
§
.
genügenden
Nachtrag
langfristigen
Mietvertrag
vereinbart
haben
.
.
Abs.
Abs.
Fortbestand
Besitzeinräumungspflicht
Vermieters
Herstellung
Mietobjekts
verpflichtet
hat
Grundstück
aber
nachträglich
Dritten
verkauft
bebaut
anderweitig
vermietet
.
Abs.
Bb
Angemessenheit
Gewerbemietvertrag
noch
errichtendes
Gebäude
zeitliche
Begrenzung
vereinbarten
Vertragsstrafe
Tag
Überschreitung
vereinbarten
Mietbeginns
.
Urteil
12
.
März
KG
-2LG
.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
mündliche
Verhandlung
12
.
März
Vorsitzende
Richterin
Dr.
Richter
Sprick
Prof.
Dr.
Recht
erkannt
:
Revision
Klägerin
wird
Urteil
20
.
Zivilsenats
Kammergerichts
6
.
Dezember
aufgehoben
.
Berufung
Beklagten
Urteil
Kammer
Handelssachen
Landgerichts
23
.
Mai
wird
zurückgewiesen
.
Beklagten
tragen
weiteren
Kosten
Rechtsstreits
.
Tatbestand
:
Klägerin
nimmt
Mieterin
Beklagten
Feststellung
Fortbestehens
Gewerbemietvertrages
Einräumung
Mietbesitzes
Zahlung
Vertragsstrafe
Anspruch
.
Klägerin
schloß
9
.
Februar
2
.
März
GmbH
stellende
Räumlichkeiten
GmbH
Mietvertrag
noch
PKW-Parkflächen
dort
Lebensmittelsupermarkt
betreiben
.
spätester
ginn
war
1
.
Juni
vereinbart
.
Fall
Mietobjekt
Mieterin
spätestens
Tage
Verfügung
stand
war
Vermieter
gemäß
§
Abs.
Mietvertrages
verpflichtet
Tag
Verzuges
Vertragsstrafe
DM
zahlen
.
Mietverhältnis
war
unbestimmte
Zeit
abgeschlossen
sollte
Vermieterin
frühestens
31
.
Mai
Mieterin
frühestens
31
.
Mai
gekündigt
werden
können
.
waren
monatlich
DM
netto
vereinbart
.
GmbH
verpflichtete
§
Abs.
Vertrages
Räumlichkeiten
Flächen
Basis
vereinbarten
Pläne
Baubeschreibung
zeitnah
erstellen
Baugenehmigung
einzuholen
.
Fall
beabsichtigte
Bauvorhaben
genehmigt
werden
würde
sollte
zunächst
versucht
werden
Baugenehmigung
auch
veränderter
Form
erreichen
.
Rechtskraft
negativen
Baubescheides
Vermieter
erfolglos
durchgeführtem
Widerspruchsverfahren
sollte
Vermieter
berechtigt
sein
Vertrag
zurückzutreten
.
Vertretern
Vertragsparteien
unterzeichnete
Mietvertrag
ist
zusammengeheftet
.
numerierten
Seiten
enthalten
jeweils
Paraphen
zeichnungsberechtigter
Vertreter
Vertragsparteien
.
Gleiches
gilt
Baubeschreibung
.
§
Abs.
Mietvertrages
genannten
Anlagen
Mietvertrag
sind
ebenfalls
Vertretern
Vertragsparteien
unterschrieben
.
Lediglich
je
Anlage
Seite
Anlagen
Seite
Baubeschreibung
sind
Seitenzahlen
versehen
paraphiert
.
GmbH
veräußerte
Grundstücksfläche
objekt
errichtet
werden
sollte
Eigentümerin
punkt
Grundbuch
eingetragen
war
notariellem
Vertrag
3
.
Mai
Beklagten
ebenfalls
Zeitpunkt
Eigentümer
Grundbuch
eingetragen
wurden
.
Vertrag
heißt
Klägerin
GmbH
geschlossene
Mietvertrag
Käufern
haltlich
bekannt
sei
übernommen
werde
.
Juli
veräußerten
Beklagten
Objekt
.
Baubetreuungsgesellschaft
mbH
weiter
Voreintragung
Zwischenerwerber
neue
Eigentümerin
Grundbuch
eingetragen
wurde
Bau
befindliche
Objekt
Februar
Konkurrentin
Klägerin
vermietete
.
Juli
verhandelten
Parteien
Modifizierung
Planungen
Einigung
erzielt
wurde
.
förmliches
Baugenehmigungsverfahren
Grundlage
ursprünglichen
Pläne
wurde
eingeleitet
.
28
.
Juni
erklärten
Beklagten
Klägerin
Rücktritt
Vertrag
.
Klägerin
widersprach
mahnte
19
.
Februar
Vertragseinhaltung
forderte
Beklagten
Mietvertrag
Besitz
einzuräumen
.
Erwiderung
Klageschrift
erklärten
Beklagten
17
Juli
vorsorglich
ordentliche
auch
fristlose
Kündigung
Mietvertrages
.
Landgericht
hat
antragsgemäß
festgestellt
Mietvertrag
Parteien
Rücktrittserklärung
Beklagten
28
.
Juni
beendet
wurde
fortbesteht
Beklagten
Gesamtschuldner
Einräumung
Besitzes
Mietvertrag
genannten
Räumlichkeiten
Flächen
Zahlung
Vertragsstrafe
DM
gestaffelten
Zinsen
verurteilt
.
Berufung
Beklagten
hat
Kammergericht
erstinstanzliche
Entscheidung
abgeändert
Klage
abgewiesen
.
richtet
Revision
Klägerin
Wiederherstellung
landgerichtlichen
Urteils
begehrt
.
Entscheidungsgründe
:
Säumnis
Beklagten
ist
Versäumnisurteil
erkennen
Entscheidung
inhaltlich
Säumnisfolge
beruht
vgl.
.
Revision
hat
Erfolg
.
II
.
Berufungsgericht
hat
Antrag
Feststellung
Gewerbemietvertrag
Parteien
Beklagten
28
.
Juni
erklärten
Rücktritt
beendet
wurde
fortbesteht
Begründung
abgewiesen
Vertrag
sei
jedenfalls
weitere
Kündigung
Beklagten
17
Juli
wirksam
31
.
März
beendet
worden
Schriftform
Vertrages
formwahrenden
Vereinbarung
Vermieterwechsels
mehr
gewahrt
gewesen
sei
Beklagten
§
Abs.
.
habe
kündigen
können
.
lung
Mietverhältnis
bereits
Rücktrittserklärung
28
.
Juni
beendet
worden
sei
fehle
Rechtsschutzinteresse
Klägerin
.
kann
gefolgt
werden
.
Feststellungsantrag
ist
begründet
.
1
.
begehrte
Feststellung
setzt
zunächst
Beklagten
Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
überhaupt
Stelle
GmbH
ursprünglichen
Vermieterin
getreten
sind
.
ist
Fall
.
Zutreffend
verneint
Berufungsgericht
gesetzlichen
Eintritt
Beklagten
Mietverhältnis
§
§
Abs.
.
erforderlichen
Identität
Vermieterin
Grundstückseigentümer
fehlt
GmbH
GmbH
war
nie
merin
Grundstücks
Grundbuch
eingetragen
.
Auch
Rahmen
hier
Überlassung
vermieteten
Grundstücks
Mieterin
anzuwendenden
§
.
setzt
Eintritt
Erwerbers
Mietvertrag
nämlich
veräußernde
Eigentümer
zugleich
Vermieter
ist
vgl.
Emmerich
Miete
7
.
Aufl
.
§
Rdn
.
.
bloße
Auflassungsvormerkung
Vermieters
hier
möglicherweise
vorgelegen
haben
könnte
reicht
jedenfalls
vgl.
Emmerich
aaO
aaO
.
.
Zumindest
Ergebnis
zutreffend
Revision
günstig
angegriffen
geht
Berufungsgericht
aber
Beklagten
rechtsgeschäftlicher
Vereinbarung
bisherigen
Vermieterin
GmbH
Stelle
Mietvertrag
eingetreten
sind
zwar
wirksam
Klägerin
Mieterin
zumindest
konkludent
Nachhinein
zugestimmt
hat
.
§
Abs.
notariellen
Kaufvertrages
3
.
Mai
GmbH
Beklagten
ist
Eintritt
Mietvertrag
drücklich
vereinbart
.
bedarf
auch
Entscheidung
Auffassung
Berufungsgerichts
folgen
ist
Vertragsübergang
erforderliche
Zustimmung
Klägerin
bereits
§
Mietvertrages
ergebe
"
Vertrag
auch
etwaige
Rechtsnachfolger
gelten
"
solle
.
Jedenfalls
hat
Klägerin
Vermieterwechsel
spätestens
konkludent
zugestimmt
Beklagten
neuen
Vermietern
Erfüllung
Vertrages
verlangte
.
2
.
Weitere
Voraussetzung
begehrte
Feststellung
ist
Mietverhältnis
Zeitpunkt
letzten
Tatsachenverhandlung
noch
bestand
.
ist
Fall
.
Rücktrittserklärung
Beklagten
28
.
Juni
hat
Mietverhältnis
beendet
.
Berufungsgericht
hat
letztlich
offen
gelassen
Begründung
Mietverhältnis
sei
jedenfalls
Kündigung
31
.
März
beendet
worden
.
ist
rechtsfehlerhaft
Begründung
vollständige
Abweisung
Begehrens
Klägerin
trägt
Feststellungsbegehren
enthalten
ist
Mietverhältnis
jedenfalls
bis
zu
Zeitpunkt
fortbestanden
hat
.
Auch
eingeschränkte
Feststellung
ist
Feststellungsinteresse
Klägerin
Auffassung
Berufungsgerichts
gegeben
Berufungsgericht
selbst
ausgeht
Klägerin
Grunde
Schadensersatzansprüche
Zeit
zustehen
können
.
aber
hätte
Berufungsgericht
-9-
lungsklage
zunächst
insgesamt
zulässig
behandeln
sodann
Frage
Begründetheit
Teilzeitraumes
Begründung
dahinstehen
lassen
dürfen
besagt
Klage
Teilzeitraumes
jedenfalls
Feststellungsinteresses
doch
unzulässig
sei
.
Rücktrittserklärung
Beklagten
konnte
Mietverhältnis
aber
beenden
Feststellungen
Berufungsgerichts
Vermieterin
Rücktrittsrecht
nur
Fall
rechtskräftigen
ablehnenden
eingeräumt
war
ergangen
ist
.
Wegfall
Geschäftsgrundlage
angeblicher
baurechtlicher
Hindernisse
Verwirklichung
Bauvorhabens
ist
Mietverhältnis
ebenfalls
beendet
worden
Wegfall
Geschäftsgrundlage
regelmäßig
nur
Vertragsanpassung
rechtfertigt
.
problemloses
Baugenehmigungsverfahren
kann
schon
Geschäftsgrundlage
Mietvertrages
gewesen
sein
Parteien
Fall
verzögerter
Auflagen
versehener
gar
verweigerter
Genehmigungen
bedacht
§
Abs.
MV
detaillierte
Regelungen
vereinbart
haben
.
Auch
fristlose
hilfsweise
ordentliche
Kündigung
Beklagten
17
Juli
hat
Mietverhältnis
beendet
zwar
Auffassung
Berufungsgerichts
auch
ordentliche
Kündigung
31
.
März
.
Beklagten
fristlose
Kündigung
stützen
Klägerin
hätte
vereinbarten
Mietbeginn
Mietzins
gezahlt
rechtfertigt
Kündigung
Beklagten
Mietbesitz
eingeräumt
hatten
Klägerin
Mietzinszahlung
verweigern
durfte
.
Auch
ordentliche
Kündigung
scheitert
fest
vereinbarten
Mindestlaufzeit
befristeten
Kündigungsausschluß
ergibt
.
Vertrag
ist
auch
§
.
vorzeitig
kündbar
Schriftform
Auffassung
Berufungsgerichts
gewahrt
ist
.
Berufungsgericht
hat
Parteivorbringens
Anträge
erster
Instanz
Tatbestand
landgerichtlichen
Urteils
verwiesen
Einzelheiten
Parteivorbringens
Berufungsinstanz
ergänzend
dort
gewechselten
Schriftsätze
Anlagen
Bezug
genommen
.
Tatbestand
landgerichtlichen
Urteils
enthält
Bezugnahme
erstinstanzlich
gewechselten
Schriftsätze
allein
hier
beurteilende
Mietvertrag
vorher
nachher
geschlossenen
Grundstückskaufverträge
beigefügt
waren
.
Senat
kann
Akten
gereichten
Verträge
Beurteilung
nur
Umfang
zugrunde
legen
Vorinstanzen
Feststellungen
Inhalt
Schriftform
Mietvertrages
Beschaffenheit
getroffen
haben
.
Ursprungsvertrag
entspricht
Anforderungen
Schriftform
Senat
Entscheidung
.
dargelegt
hat
.
ergibt
Feststellungen
Beschaffenheit
Urkunde
zwar
teilweise
Tatbestand
landgerichtlichen
Urteils
Entscheidungsgründen
enthalten
sind
;
Berufungsurteil
enthaltene
Bezugnahme
Tatbestand
"
erstinstanzlichen
Urteils
umfaßt
jedoch
auch
tatsächlichen
Feststellungen
Entscheidungsgründen
vgl.
Urteile
7
.
Dezember
§
Unrichtigkeit
19
.
Juni
XI
§
Feststellungen
.
bedurfte
körperlichen
Verbindung
einzelnen
Seiten
Mietvertrages
zugehörigen
Anlagen
Einheit
fortlaufender
Paginierung
fortlaufender
Numerierung
einzelnen
Bestimmungen
Paraphierung
Seiten
Anlagen
vgl.
Senatsurteil
29
.
September
ergibt
.
einzelne
Anlagen
foliiert
sind
steht
Wahrung
Schriftform
schon
Anlagen
getroffenen
Feststellungen
nur
weitere
Einzelheiten
Erläuterungen
einzelnen
Positionen
Baubeschreibung
enthalten
Baubeschreibung
selbst
aufgeführt
näher
bezeichnet
sind
.
Berufungsgericht
Auffassung
vertritt
Schriftform
sei
spätestens
Vereinbarung
Vermieterwechsels
mehr
gewahrt
Vereinbarung
enthaltende
notarielle
Kaufvertrag
3
.
Mai
ursprünglichen
Mietvertrag
körperlich
verbunden
worden
sei
vermag
Senat
auch
folgen
.
Vereinbarung
wahrt
Schriftform
neue
Vermieter
Vermieterstellung
notarielle
Urkunde
nachweisen
kann
getroffenen
Feststellungen
ausdrücklich
Ursprungsmietvertrag
Bezug
nimmt
ursprünglichen
Mietvertragsparteien
aufführt
Bezeichnung
veräußerten
Grundstücks
zugleich
Lage
Mietobjekts
kennzeichnet
vgl.
Mieterwechsel
Senatsbeschluß
17
.
September
.
Allerdings
ist
Vermieterwechsel
hier
dreiseitigen
Vertrag
zweiseitigen
Vertrag
altem
neuem
Vermieter
notwendiger
Zustimmung
Mieterin
gekommen
Möglichkeiten
vgl.
.
Folgt
Ansicht
Berufungsgerichts
Zustimmung
Mieterin
bereits
§
Mietvertrages
vorweggenommen
war
ergeben
Schriftform
Probleme
Zustimmung
Mieterin
dann
Mietvertrag
ergibt
notariellen
Vereinbarung
altem
neuem
Vermieter
hinreichend
Bezug
genommen
worden
ist
.
auch
dann
nur
nachträgliche
konkludente
Zustimmung
Mieters
Wirksamkeit
Vermieterwechsels
herbeigeführt
hat
Urkunden
selbst
ersehen
ist
ist
Schriftform
gewahrt
.
spätere
Zustimmung
Vertragspartners
Parteiwechsel
Gegenseite
schon
Grundgedanken
§
Abs.
Formzwang
unterliegt
ausdrücklich
offen
gelassen
bedarf
auch
hier
Entscheidung
.
Heile
Bub/Treier
Handbuch
Wohnraummiete
.
Aufl
.
Kap
.
Rdn
.
Rahmen
§
.
Zustimmung
formbedürftig
hält
Vorschrift
Interessen
u.a.
späteren
Grundstückserwerbers
schütze
Disposition
beteiligten
Vertragsparteien
unterlägen
hält
Senat
zwingend
.
wäre
nämlich
wenig
plausibel
Zustimmung
hier
:
Interesse
möglichen
künftigen
Grundstückserwerbers
besonderen
Form
bedürfte
gemäß
§
Abs.
Wirksamkeit
genügt
nur
Parteien
Übernahmevertrages
erklärt
wird
Gesetz
also
bewußt
hinnimmt
andere
Vertragspartei
zunächst
gar
erfährt
vereinbarte
Vertragseintritt
noch
schwebend
unwirksam
schon
endgültig
wirksam
ist
.
Interesse
Zustandekommen
Vertrages
Klarheit
gewinnen
ist
jedenfalls
geringer
dasjenige
späteren
Erwerbers
.
vergleichbaren
Fall
langfristigen
Mietvertrages
vorsieht
nur
Eintritt
künftigen
Bedingung
wirksam
wird
steht
Umstand
Eintritt
Vertragsurkunde
selbst
ersichtlich
ist
Wahrung
Schriftform
ebenfalls
.
Hier
ist
späterer
Grundstückserwerber
jedenfalls
zweiseitige
Vereinbarung
Vermieterwechsels
hinreichend
gewarnt
gehalten
gegebenenfalls
Mieter
erkundigen
notwendige
Zustimmung
erteilt
hat
so
auch
Vereinbarung
Bedingung
angewiesen
ist
Kenntnis
Eintritt
Nichteintritt
Vertragsurkunde
liegender
Umstände
verschaffen
.
Frage
Urkunde
vorgelegt
wird
entsprechende
Vereinbarung
enthält
kommt
ohnehin
vgl.
.
.
soll
künftigen
Grundstückserwerber
ohnehin
nur
insoweit
schützen
§
bestehendes
langfristiges
Mietverhältnis
eintritt
.
anderen
Worten
:
Interesse
Erwerbers
Klarheit
erlangen
Veräußerer
aber
Dritter
Vermieter
Hause
wohnenden
Mieters
ist
also
ersten
Fall
Mietverhältnis
eintritt
zweiten
Fall
wird
geschützt
.
Grundstückserwerber
tritt
§
.
auch
mündlichen
Vertrag
weiß
.
.
soll
nur
schützen
Eintritt
bekannten
Vertrag
Bedingungen
länger
Jahr
gebunden
sein
.
Hier
ist
mögliche
Kenntnisnahme
Vertrag
Laufzeit
Schriftform
gewahrt
;
kann
Urkunden
nur
ersehen
Vertrag
eintritt
.
Ungewißheit
besteht
aber
auch
weiß
Mietvertrag
zwischenzeitlich
einverständlich
auch
mündlich
aufgehoben
ist
.
Hätte
Gesetz
auch
Ungewißheit
schützen
wollen
hätte
Schriftform
auch
Vertragsaufhebung
vorschreiben
müssen
.
Gründen
ist
jedenfalls
Zustimmung
Mieters
früherem
neuem
Vermieter
vereinbarten
Vermieterwechsel
formfrei
.
bedarf
Entscheidung
Mieterwechsel
gilt
Erwerber
wissen
muß
langfristigen
Mietvertrag
Vermieter
erfüllen
muß
.
vorliegenden
Fallkonstellation
weiß
künftiger
Erwerber
jedenfalls
ursprünglichen
Mieter
gegenüber
verpflichtet
ist
aber
gar
.
Schließlich
hat
auch
Eigentumswechsel
ursprünglichen
Grundstückseigentümer
.
GmbH
Co.
scheiden
Beklagten
Mietvertrag
geführt
.
Erwerberin
ist
gemäß
§
§
.
neue
Vermieterin
Stelle
Beklagten
getreten
.
waren
zwar
zugleich
Vermieter
Veräußerer
Grundstücks
Veräußerung
notariellen
Kaufvertrag
ansieht
.
Rahmen
§
.
ist
aber
Veräußerung
Eigentumsübergang
verstehen
vgl.
Emmerich
aaO
Rdn
.
;
Eigentum
Grundstück
ist
hier
aber
unstreitigen
Vorbringen
zweiter
Instanz
Berufungsbegründung
S.
unmittelbar
Zwischenerwerb
Beklagten
ursprünglichen
Eigentümer
Vermieter
war
.
KG
übergegangen
.
Auch
rechtsgeschäftliche
Übernahme
"
KG
Ausscheiden
Beklagten
Mietvertrag
geführt
haben
könnte
ist
getroffenen
Feststellungen
entnehmen
.
Beklagten
sind
mithin
nach
Vermieter
;
Feststellungsantrag
ist
begründet
.
.
folgt
zugleich
Klägerin
Beklagten
nach
vor
Einräumung
Mietbesitzes
verlangen
kann
.
Antrag
ist
auch
etwa
objektiv
unmögliche
Leistung
gerichtet
Berufungsgericht
offenbar
naheliegend
hält
letztlich
dahinstehen
läßt
.
Mietrecht
findet
§
.
nämlich
vor
Übergabe
Anwendung
vgl.
Wolf/Eckert/Ball
Handbuch
gewerblichen
Leasingrechts
.
Aufl
.
Rdn
.
m
.
;
Gerber/Eckert
Gewerbliches
Pachtrecht
.
Aufl
.
Rdn
.
.
Beklagten
sind
zwar
Eigentümer
Grundstücks
Nutzung
mehr
berechtigt
neue
Eigentümerin
inzwischen
errichteten
Supermarkt
Konkurrenzunternehmen
Klägerin
vermietet
hat
.
Vorinstanzen
haben
jedoch
Feststellungen
Frage
getroffen
Beklagten
möglich
ist
Leistungshindernis
Vereinbarungen
neuen
Eigentümerin
Mieterin
beheben
.
Jedenfalls
auszuschließen
ist
folgt
Mieter
Einräumung
Besitzes
nach
vor
verlangen
kann
verweisen
lassen
muß
Schadensersatz
Nichterfüllung
verlangen
vgl.
Kraemer
Bub/Treier
Handbuch
Wohnraummiete
.
Aufl
.
Kap
Rdn
.
m
.
;
Emmerich
aaO
§
Rdn
.
.
auch
Falle
Doppelvermietung
erlangt
möglicherweise
gegebenes
Unvermögen
Vermieters
dann
erst
Zwangsvollstreckung
Bedeutung
vgl.
Wolf/Eckert/Ball
.
.
IV
.
Auch
Anspruch
Zahlung
Vertragsstrafe
ist
begründet
.
1
.
Recht
greift
Revision
einschränkende
Auslegung
Berufungsgerichts
Vertragsstrafe
nur
Verzögerungen
ausbedungen
sei
auch
Fall
bereits
Baubeginn
verzögert
.
Auslegung
ist
Revisionsgericht
gebunden
Berufungsgericht
anerkannte
Auslegungsregeln
verletzt
hat
:
Vertragswortlaut
systematische
Stellung
Klausel
bieten
Anhaltspunkt
einschränkende
Auslegung
baurechtlichen
Bedenken
Bauausführung
beeinträchtigen
könnten
sind
§
Abs.
Mietvertrages
abgehandelt
Vertragsstrafe
§
geregelt
ist
Mietdauer
insbesondere
Bezugsfertigkeit
Mietbeginn
regelt
.
wird
Auslegung
Revision
zutreffend
rügt
Interessenlage
Parteien
gerecht
.
Erkennbar
wollte
Klägerin
Druckmittel
Hand
haben
pünktliche
Aufnahme
Geschäftsbetriebes
sicherzustellen
.
Insofern
macht
Unterschied
Vermieter
Bauarbeiten
ersten
Spatenstich
einstellt
auch
Auffassung
Berufungsgerichts
Vertragsstrafe
auslösen
würde
Bauarbeiten
gar
erst
beginnt
.
Nichtaufnahme
beiten
stellt
denkbar
gröbsten
Fall
Bauverzögerung
so
verständlich
wäre
vereinbarte
Sanktion
ausgerechnet
gravierendsten
Vertragsverstoß
erfassen
sollte
.
Tatsachenvortrag
Parteien
weitere
Auslegung
erhebliche
Feststellungen
Vorinstanzen
getroffen
haben
mehr
Betracht
kommen
kann
Senat
Vertragsbestimmung
selbst
auslegen
vgl.
m
.
versteht
Vorinstanzen
festgestellten
Wortlaut
entsprechend
Vertragsstrafe
Fall
Vermieterverzuges
zahlen
ist
unabhängig
verspätete
Fertigstellung
verzögertem
Baufortschritt
verzögertem
Baubeginn
beruht
.
2
.
Berufungsgericht
läßt
Klausel
individuell
ausgehandelt
wurde
Allgemeine
Geschäftsbedingung
§
messen
ist
.
Auch
Senat
kann
dahinstehen
lassen
Klausel
auch
dann
allgemeine
Geschäftsbedingungen
handelt
wirksam
ist
.
Nr.
ist
Schutz
Verbrauchern
zugeschnitten
Verträgen
Unternehmern
anwendbar
vgl.
Palandt/Heinrichs
.
Aufl
.
Rdn
.
;
prüfen
ist
nur
Klausel
Schuldner
unangemessen
benachteiligt
.
ist
hier
Fall
.
Bauverträgen
gilt
Vertragsstrafe
Terminüberschreitungen
zwar
unangemessen
%
Auftragssumme
Tag
überschreitet
aber
Vereinbarung
angemessenen
Höchstgrenze
etwa
%
gar
nunmehr
nur
%
Auftragssumme
vgl.
Urteil
23
.
Januar
Veröffentlichung
bestimmt
fehlt
vgl.
Palandt/Heinrichs
aaO
.
Aufl
.
Rdn
.
m
.
.
DM
Tag
wäre
%
-Grenze
schon
Bauvolumen
nur
DM
eingehalten
so
hier
Rücksicht
ersichtlich
weit
höhere
Bauvolumen
insoweit
Bedenken
ergeben
.
Richtig
ist
allerdings
Vertragsstrafenvereinbarung
Höchstgrenze
letztlich
nur
insoweit
ergibt
Vertragsstrafe
äußerstenfalls
Jahre
erstmalige
Kündigungsmöglichkeit
Vermieter
Verlängerungsoption
Mieters
weitere
Jahre
anfallen
kann
.
Rechtsprechung
allgemeinen
Geschäftsbedingungen
Bauverträgen
ist
aber
Dauerschuldverhältnisse
gewerbliche
Mietverträge
übertragen
.
Bauvertrag
verfällt
typischerweise
zeitabhängige
Vertragsstrafe
Verzug
einmalig
erbringenden
Leistung
.
Umgekehrt
kann
auch
Rechtsprechung
insbesondere
Automatenaufstellverträgen
herangezogen
werden
festen
einmaligen
Vertragsstrafensummen
befaßt
Verstöße
Rahmen
Dauerschuldverhältnisses
vereinbart
wurden
.
vorliegenden
Fall
ist
nämlich
Vertragsstrafe
vereinbart
Höhe
Zeitspanne
abhängig
ist
Vertragspartner
Verpflichtung
fortlaufender
Gebrauchsgewährung
erfüllt
.
Fall
muß
Vertragsstrafe
lediglich
angemessenen
Verhältnis
Schwere
geahndeten
Verstoßes
stehen
vgl.
Bub
Bub/Treier
aaO
.
Rdn
.
.
.
.
verschuldensunabhängigen
Garantiehaftung
Vermieters
Vermietung
Reißbrett
ist
kaum
gröberer
Vertragsverstoß
denkbar
Nichtfertigstellung
Mietobjekts
.
bedarf
Entscheidung
Extremfall
tägliche
Vertragsstrafe
DM
Jahre
rechtfertigen
könnte
irgendwann
zeitliche
erreicht
ist
Verlangen
Fortzahlung
Vertragsstrafe
treuwidrig
erweisen
würde
.
hier
verlangten
Vertragsstrafe
Tage
DM
ist
Grenze
jedenfalls
noch
erreicht
.
Prüfung
Angemessenheit
Vertragsstrafe
Rahmen
ist
jedenfalls
theoretisch
denkbaren
Extremfall
abzustellen
Verhältnis
täglich
anfallende
Betrag
DM
steht
Überschreitung
Tag
Mieter
bedeutet
Vertragspartner
Klausel
Anfang
deutlich
gemacht
hat
allergrößten
Wert
pünktliche
Fertigstellung
legt
.
Monatsmiete
DM
brutto
erscheint
Vertragsstrafe
DM
Monat
keinesfalls
überhöht
.
Zutreffend
weist
Landgericht
Zusammenhang
Klägerin
Nichtbetreiben
Supermarktes
Auffassung
Beklagten
durchaus
Schaden
Höhe
entstehen
könne
kaum
anzunehmen
sei
würde
Supermarkt
eröffnen
geringere
Gewinnerwartung
verspricht
.
Beklagten
Unangemessenheit
gemäß
§
Abs.
darlegungspflichtig
sind
vgl.
Palandt/Heinrichs
aaO
Rdn
.
haben
jedenfalls
dargelegt
Vertragsstrafe
Verzögerungsschaden
Klägerin
entstehen
kann
weitem
übersteigt
.
Wertung
Angemessenheit
Rahmen
§
allein
ankommt
Vertragsstrafenklausel
allgemeine
Lösung
anhaltenden
Interesses
Mieters
Einräumung
Nutzungsmöglichkeit
Zeitpunkt
Vertragsschlusses
vgl.
Palandt/Heinrichs
aaO
Rdn
.
angemessen
ist
vgl.
OLG
ist
ferner
berücksichtigen
anfängliche
Nichteinräumung
Mietbesitzes
Mieter
kaum
weniger
beeinträchtigt
spätere
Besitzentziehung
Vertragsstrafe
DM
Tag
hier
ebenfalls
unangemessen
erscheinen
würde
.
vornherein
vereinbarte
Begrenzung
Vertragsstrafe
Höchstbetrag
etwa
zeitliche
Beschränkung
Monate
hätte
Druckmittel
Vertragsstrafe
legitimerweise
dienen
sollte
entscheidend
entwertet
.
je
länger
Vertragsverstoß
Vermieters
schon
andauert
desto
geringer
würde
Fall
Restbetrag
Vertragsstrafe
Fall
endgültiger
Erfüllungsverweigerung
noch
droht
.
Vermieter
aber
Hand
hat
Vertragstreue
zurückkehrt
erscheint
Beurteilungszeitpunkt
Vertragsschlusses
unbillig
Druck
Mieter
ausüben
kann
so
lange
unvermindert
anhalten
lassen
Vermieter
Kardinalpflicht
nachkommt
.
Wagenitz
Sprick