NAMEN
Verkündet
:
11
.
Dezember
Justizamtsinspektorin
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
mündliche
Verhandlung
11
.
Dezember
Vorsitzende
Richterin
Dr.
Richter
Sprick
Weber-Monecke
Fuchs
Dr.
Recht
erkannt
:
Revision
Klägerin
wird
Urteil
8
.
Zivilsenats
Kammergerichts
21
.
September
aufgehoben
.
Sache
wird
neuer
Verhandlung
Entscheidung
auch
Kosten
Revision
Berufungsgericht
zurückverwiesen
.
Tatbestand
:
Klägerin
macht
Erstattung
Investitionskosten
gewerbliches
Mietobjekt
geltend
.
mietete
schriftlichem
Vertrag
1
.
Januar
Dauer
31
.
Dezember
Hof
Grundstücks
S.
straße
findliches
fertiggestelltes
Gebäude
gewerblichen
Zwecken
.
handschriftlichen
"
Zusatzvereinbarung
Mietvertrag
Nr.
"
1
.
Januar
heißt
u.a.
:
"
Mieter
ist
berechtigt
bauliche
Änderungen
freistehenden
Gebäudes
Einwilligung
Vermieters
vorzunehmen
.
Kosten
werden
Mieter
getragen
.
"
weiteren
schriftlichen
Vertrag
selben
Tage
vermietete
Beklagte
Wohngebäude
S.
straße
befindliche
wohnung
Geschäftsführer
Klägerin
Parteien
ist
streitig
Klägerin
Geschäftsführer
Mieter
ist
.
§
Vertrages
beginnt
Mietverhältnis
1
.
Januar
endet
31
.
Dezember
.
§
Mietvertrages
enthält
handschriftliche
Regelung
:
"
wird
Vermieters
vereinbarte
Mietzeit
zugesichert
Firma
vermieteten
Räume
haus
weiterhin
vorvertraglichen
Regelung
Verfügung
stehen
.
"
ergänzenden
handschriftlichen
"
Vereinbarung
"
Parteien
ebenfalls
1
.
Januar
heißt
:
"
Vermieter
Mieter
bestehen
Mietverträge
:
Räume
hinteren
freistehenden
Gebäude
.
Räume
Dachgeschoß
Wohnhauses
S.
straße
.
entrichtet
Mieter
Mietzins
DM
DM
.
Vermietung
Räume
2
.
wird
Mietzins
DM
entrichtet
restlichen
DM
werden
Verrechnung
getätigten
Mieter
nachzuweisenden
Investitionen
Mieter
überlassen
längstens
jedoch
Tilgung
getätigten
Investitionen
.
"
Folgezeit
baute
Klägerin
Gewerbemietobjekt
funktionsfähigen
Bürogebäude
.
Mietverhältnisse
wurden
Einverständnis
Beklagten
vorzeitig
31
.
Dezember
beendet
.
Klage
Klägerin
Ersatz
Investitionskosten
Höhe
DM
Zinsen
verlangt
hat
hat
Landgericht
abgewiesen
.
Berufung
Klägerin
ist
Erfolg
geblieben
.
wendet
Klägerin
Revision
Senat
angenommen
hat
.
Entscheidungsgründe
:
Revision
Klägerin
führt
Aufhebung
angefochtenen
Urteils
Zurückverweisung
Sache
Berufungsgericht
.
1
.
Kammergericht
hat
ausgeführt
Landgericht
habe
Recht
Anspruch
Klägerin
§
.
verneint
.
Klägerin
habe
Beklagten
Mietvorauszahlung
Höhe
Herstellungskosten
Gebäude
vereinbart
.
Zusatzvereinbarung
Mietvertrag
habe
Klägerin
Kosten
Umbaumaßnahmen
selbst
tragen
.
vertraglich
vereinbarte
Kostentragungspflicht
Klägerin
schließe
Vereinbarung
Inhalts
Baukosten
Beklagten
erstatten
seien
Rückzahlung
vereinbarten
reduzierten
Mietzins
Wohnung
erfolge
.
Anspruch
§
vorzeitiger
Beendigung
langfristigen
Mietvertrages
sei
gegeben
.
2
.
Entscheidung
Berufungsgerichts
hält
rechtlichen
Nachprüfung
stand
.
Recht
rügt
Revision
Berufungsgericht
habe
entscheidungserheblichen
Sachvortrag
übergangen
angebotenen
Beweis
erhoben
.
Berufungsgericht
ist
ausgegangen
Mietvorauszahlungsvereinbarung
Parteien
getroffen
worden
sei
.
Klägerin
hatte
aber
Berufungsverfahren
geltend
gemacht
Parteien
hätten
Abschluß
Mietverträge
Zusatzregelung
Verträgen
vereinbart
Klägerin
Aufwendungen
bauliche
Herstellung
Gewerbemietobjekts
Mietvorauszahlung
leiste
.
entsprechende
Einigung
sei
Klägerin
Beklagten
vertreten
Zeugen
Abschluß
Mietvertrages
erzielt
worden
.
Formulierung
"
Kosten
werden
Mieter
getragen
"
stehe
.
sei
aufgenommen
worden
Beklagte
willens
Lage
gewesen
sei
Kosten
finanzieren
.
Schaffung
Vermögenswerten
seiten
Beklagten
finanziellen
Mitteln
Klägerin
habe
vereinbarte
Mietreduzierung
abgegolten
werden
sollen
.
Parteien
seien
einig
gewesen
Klägerin
vorausbezahlte
Betrag
zurückzugewähren
sei
Rückzahlung
vereinbarten
reduzierten
Laufzeit
Mietvertrages
erfolge
.
Vereinbarung
habe
vorgesehen
Preisnachlaß
bezüglich
Dachgeschoßwohnung
Klägerin
veranlassen
Gewerbeobjekt
Hof
eigene
Kosten
auszubessern
.
Vielmehr
habe
Mietreduktion
Verrechnung
vorfinanzierten
Umbaukosten
erfolgen
sollen
.
Nachweis
Richtigkeit
Behauptung
hat
Klägerin
ehemaligen
Geschäftsführer
Zeugen
benannt
.
Verfahrensrüge
ist
berechtigt
.
Berufungsgericht
hätte
Zeugen
vernehmen
müssen
.
Parteien
behauptete
Beweis
gestellte
Vereinbarung
getroffen
haben
handelt
Klägerin
getätigten
Investition
Mietvorauszahlung
Maßgabe
§
.
erstatten
ist
.
Auffassung
Berufungsgerichts
erfordert
Mieter
Vermieter
Geldbetrag
Verfügung
stellt
.
Anwendbarkeit
§
.
macht
Unterschied
Mieter
Vermieter
Rücksicht
abzuschließenden
Mietvertrag
Vorauszahlung
leistet
Mietgegenstand
herstellt
wiedererstellt
ausbaut
verbessert
Rückerstattung
Verrechnung
monatlichen
Mietzins
erfolgt
Mieter
entsprechenden
Betrag
Grundstück
Mietobjekt
selbst
verbaut
aufgewendeten
Betrag
vertraglicher
Übereinkunft
festgelegten
Monatszins
bestimmten
Raten
jeweils
abzieht
.
Vorgänge
sind
rechtlich
wirtschaftlich
Mietvorauszahlung
beurteilen
350
;
Senatsentscheidung
17
.
Mai
.
Entscheidend
ist
vielmehr
Leistungen
Mieters
Verrechnungsabrede
Beziehung
fälligen
Mietzins
gebracht
werden
Scheuer
Kap
.
V.
Rdn
.
m.w
.
.
Fehlerhaft
geht
Berufungsgericht
vertraglich
vereinbarte
Kostentragungspflicht
Klägerin
Mietvorauszahlungsvereinbarung
ausschließt
.
Zwar
unterliegt
Auslegung
Vertrages
tatrichterliche
Würdigung
revisionsgerichtlichen
Überprüfung
nur
gesetzliche
allgemein
anerkannte
Auslegungsregeln
Denkgesetze
allgemeine
Erfahrungssätze
verletzt
sind
Verfahrensfehlern
beruht
.
.
;
vgl.
nur
Senatsurteil
19
.
Dezember
.
Auslegung
Berufungsgerichts
verletzt
jedoch
allgemein
anerkannte
Auslegungsregeln
.
Berufungsgericht
stellt
Auslegung
ausschließlich
Wortlaut
verkennt
Feststellung
Erklärung
eindeutig
ist
erst
Umstände
berücksichtigende
Auslegung
treffen
läßt
auch
Inhalt
vorvertraglichen
Verhandlungen
entscheidende
Bedeutung
haben
kann
aaO
.
Berufungsgericht
hat
berücksichtigt
Zusatzvertrag
1
.
Januar
Verknüpfung
Mietverträgen
hergestellt
wurde
.
hat
§
Wohnungsmietvertrages
beachtet
ergibt
Klägerin
zunächst
nur
Jahre
vermietete
Wohnung
Wunsch
hin
auch
weiter
Verfügung
stehen
sollte
.
erhielt
Klägerin
Möglichkeit
Investitionen
amortisieren
.
Berücksichtigung
Umstandes
schließt
vereinbarte
Kostentragung
Klägerin
behauptete
Vorauszahlungsvereinbarung
.
Vereinbarungen
können
vielmehr
nebeneinander
bestehen
.
Formulierung
"
Kosten
werden
Mieter
getragen
"
besagt
lediglich
Klägerin
Investitionen
zusätzlich
ersetzt
verlangen
kann
.
Wären
Mietverträge
nämlich
geplant
durchgeführt
worden
hätte
Klägerin
Aufwendungen
reduzierten
Wohnungsmietzins
ersetzt
erhalten
.
gesonderte
zusätzliche
Erstattung
bestand
dann
Anlaß
.
Anders
war
Rechtslage
Mietverträge
hier
vorzeitig
endeten
.
Dann
konnte
Klägerin
Investitionen
reduzierte
Wohnungsmiete
zurückerhalten
.
Fall
regelt
schriftliche
Vereinbarung
Kostenerstattung
.
Parteien
konnten
Widerspruch
schriftlichen
Kostentragungsregelung
mündlich
vereinbaren
vorzeitiger
Auflösung
Mietverträge
noch
genutzten
Investitionen
zurückerstattet
werden
sollten
.
mündliche
Einigung
Parteien
ginge
Wortlaut
schriftlichen
Vereinbarung
.
Inhalt
Vertrages
ist
übereinstimmende
Wille
Beteiligten
maßgebend
selbst
Erklärungen
objektiv
andere
Bedeutung
haben
sollten
unbefangener
Dritter
anderen
Sinn
beilegen
würde
Urteil
26
.
April
.
3
.
Berufungsurteil
kann
Bestand
haben
.
Sache
ist
Aufhebung
angefochtenen
Entscheidung
Berufungsgericht
weiteren
Verhandlung
Beweiserhebung
Entscheidung
zurückzuverweisen
.
Sprick
Weber-Monecke