NAMEN
Verkündet
:
14
.
Dezember
Justizangestellte
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
Nachschlagewerk
:
ja
:
:
ja
§
Abs.
;
Anwendung
§
unklar
bleibt
automatische
Verlängerungsklausel
erst
Ausübung
Verlängerungsoptionen
Mieters
auch
schon
zuvor
Anwendung
findet
.
Urteil
14
.
Dezember
.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
mündliche
Verhandlung
14
.
Dezember
Vorsitzende
Richterin
Dr.
Richter
Sprick
Richterin
Dr.
Richter
Recht
erkannt
:
Rechtsmittel
Klägerin
werden
Urteil
14
.
Zivilsenats
Oberlandesgerichts
7
November
aufgehoben
Urteil
3
.
Zivilkammer
Landgerichts
8
.
Januar
abgeändert
.
wird
festgestellt
Mietverhältnis
Parteien
Räumlichkeiten
Straße
Ablauf
einmaligen
tionszeitraum
Jahren
verlängerten
festen
Mietzeit
31
.
August
geendet
hat
fortbesteht
.
Beklagte
trägt
Kosten
Rechtsstreits
.
Tatbestand
:
Parteien
streiten
gewerbliches
Mietverhältnis
fortbesteht
.
schriftlichem
Vertrag
29
.
August
vermietete
Rechtsvorgängerin
Klägerin
Beklagten
noch
erstellende
Gewerberäume
Beklagten
gestellten
Formularmietvertrages
lautet
folgt
:
"
Mietzeit
beginnt
Übernahme
schlüsselfertigen
Mietobjekts
beträgt
Jahre
.
Mieter
ist
berechtigt
schriftliche
Erklärung
Vermieter
spätestens
Monate
Beendigung
Mietverhältnisses
zugehen
muss
Verlängerung
Mietverhältnisses
Jahre
verlangen
Option
.
Recht
kann
Mieter
viermal
ausüben
.
Ablauf
Mietzeit
Optionszeiträume
verlängert
Mietverhältnis
jeweils
Jahre
Vertragspartei
spätestens
Monate
Beendigung
gekündigt
wird
.
"
Schreiben
5
.
Januar
übte
Beklagte
Optionsrecht
Mietverhältnis
31
.
August
verlängerte
.
weitere
Optionserklärung
gab
Beklagte
.
ist
Ansicht
Mietverhältnis
sei
31
.
August
beendet
.
Klägerin
meint
Mietverhältnis
§
Abs.
Mietvertrages
31
.
August
verlängert
habe
Vertragspartei
spätestens
Monate
31
.
August
gekündigt
habe
.
Landgericht
hat
Klage
Feststellung
Mietverhältnis
Parteien
1
.
September
bestehe
abgewiesen
.
Berufung
Klägerin
Urteil
hat
Oberlandesgericht
zurückgewiesen
.
wendet
Klägerin
Berufungsgericht
zugelassenen
Revision
.
Entscheidungsgründe
:
Revision
Klägerin
hat
Erfolg
führt
Feststellung
Mietverhältnis
Parteien
1
.
September
fortbesteht
.
1
.
Oberlandesgericht
hat
ausgeführt
Mietverhältnis
Parteien
sei
Ablauf
31
.
August
beendet
.
Zeitpunkt
sei
§
Abs.
Mietvertrages
vereinbarte
Grundmietzeit
Jahren
einmaligen
Optionszeitraums
Jahren
abgelaufen
vorherigen
"
Kündigung
"
Vertragsverhältnisses
Parteien
bedurft
habe
.
Optionsrecht
§
Abs.
Vertrages
habe
Beklagte
nur
einmal
ausgeübt
.
§
Abs.
vereinbarte
Verlängerungsklausel
sei
noch
anwendbar
.
ergebe
Auslegung
Bestimmung
.
§
Abs.
Mietvertrages
handele
Mieterin
gestellte
Unternehmensgruppe
Vielzahl
Verträgen
vorformulierte
Vertragsbedingung
Sinne
§
.
Auslegung
sei
allgemeinen
Regeln
§
§
vorzunehmen
Verlängerungsklausel
schon
Ablauf
vereinbarten
Mietzeit
Jahren
erst
Optionszeiträume
also
erst
Jahre
Mietbeginn
Anwendung
komme
.
Voraussetzungen
§
seien
erfüllt
nur
einzige
Auslegung
vertretbar
sei
.
Wortlaut
führe
allerdings
eindeutigen
Ergebnis
.
Zwar
lege
Formulierung
Ablauf
Mietzeit
Optionszeiträume
"
Verständnis
Ausübung
Mieterin
vertraglich
eingeräumten
Optionsrechte
verstrichene
Zeitraum
gemeint
sei
.
Indessen
erscheine
aber
auch
Interpretation
möglich
Verlängerungsklausel
fest
vereinbarte
Mietzeit
Jahren
auch
Optionsausübung
begründete
weitere
Vertragsabschlüsse
gelten
solle
.
Lasse
Wortlaut
Auslegungsmöglichkeiten
so
sei
Vorzug
geben
vernünftigen
widerspruchsfreien
Interessen
Vertragsparteien
gerecht
werdenden
Ergebnis
führe
.
entspreche
allein
Verständnis
Beklagten
.
Kumulation
Verlängerungsklausel
Kündigungsmöglichkeit
Ablauf
festen
Mietzeit
Parteien
Optionsrechte
könne
Vereinbarung
festen
Mietzeit
zwar
sinnvoll
sein
Mieter
Möglichkeit
gebe
Optionserklärung
Beendigung
Mietverhältnisses
Vermieter
verhindern
.
Auffassung
Klägers
sei
Kumulation
immer
sinnvoll
Zweifel
gewollt
.
hier
vorliegenden
Vertragsgestaltung
führe
Widersprüchlichkeiten
Parteien
Frist
§
Abs.
Monate
Frist
Option
Mieters
Abs.
nur
Monate
betrage
.
Lasse
Verlängerungsklausel
bereits
Ablauf
zunächst
vereinbarten
Mietzeit
Jahren
erst
Ablauf
Mietzeit
Optionszeiträume
eingreifen
werde
Mieterin
§
Abs.
eingeräumte
Möglichkeit
genommen
erst
Monate
Ablauf
Mietzeit
entscheiden
Optionsrecht
Gebrauch
machen
wolle
.
Unentschiedenheit
werde
gezwungen
vorsorglich
bereits
Monate
vereinbarten
Vertragsende
Verlängerung
Mietvertrages
widersprechen
möglicherweise
Willen
erfolgendes
Wirksamwerden
Verlängerungsklausel
§
Abs.
Vertrages
verhindern
.
Entscheide
später
dann
Verlängerung
Vertrages
Optionsrecht
§
Abs.
laufe
Gefahr
Einrede
widersprüchlichen
Verhaltens
entgegengesetzt
werde
.
2
.
Auslegung
Berufungsgerichts
hält
rechtlichen
Nachprüfung
stand
.
angegriffenen
Feststellungen
Berufungsgerichts
handelt
Regelung
§
Abs.
Mietvertrages
vorformulierte
Vertragsbedingung
Sinne
§
Unternehmensgruppe
Vielzahl
Verträgen
verwendet
worden
ist
.
Senat
kann
Klausel
selbst
auslegen
ankommt
Unternehmensgruppe
Klausel
Bezirk
Oberlandesgerichts
verwendet
hat
nunmehr
auch
Berufungsurteile
Landgerichte
Revision
stattfinden
kann
vgl.
Urteil
5
Juli
.
Zutreffend
geht
Berufungsgericht
Auslegung
vorformulierter
Vertragsbedingungen
allgemeinen
Regeln
§
§
gelten
AGB-Gesetz
4
.
Aufl
.
Rdn
.
erster
Linie
Wortlaut
Erklärung
auszugehen
ist
65
.
Aufl
.
§
Rdn
.
m.w
.
.
Berufungsgericht
ist
auch
folgen
Wortlaut
hier
eindeutigen
Ergebnis
führt
.
Formulierung
Ablauf
Mietzeit
Optionszeiträume
"
lässt
Auslegung
erst
Ausübung
Mieterin
eingeräumter
Optionsmöglichkeiten
hier
also
Jahren
Vertragslaufzeit
Verlängerung
Mietvertrages
Abs.
kommen
soll
.
auch
Meinung
schon
Ablauf
regulären
Mietzeit
Jahren
jeweils
Ablauf
ersten
Optionszeiträume
Vertragsverlängerung
Abs.
eintritt
Parteien
Jahr
Ablauf
Mietzeit
Beendigung
erklärt
ist
Wortlaut
Klausel
vereinbar
.
Lässt
Wortlaut
Auslegungsmöglichkeiten
so
ist
Berufungsgericht
richtig
sieht
Vorzug
geben
vernünftigen
widerspruchsfreien
Interessen
Vertragsparteien
gerecht
werdenden
Ergebnis
führt
aaO
.
m.w
.
.
Auffassung
Berufungsgerichts
Anwendung
Verlängerungsklausel
bereits
Ablauf
regulären
Mietzeit
führe
Widersprüchlichkeiten
Interessen
Parteien
entgegenstünden
teilt
Senat
jedoch
.
Zwar
trifft
Auslegung
Mieter
bereits
Monate
vereinbarten
Vertragsende
Entscheidung
treffen
muss
;
auch
kann
sein
widersprüchliches
Verhalten
entgegengehalten
wird
zunächst
Verlängerung
ablehnt
später
Meinung
ändert
Optionsrecht
Gebrauch
machen
will
.
Berufungsgericht
räumt
Interessenabwägung
Umstand
aber
Gewicht
ausgewogener
Berücksichtigung
Interessen
Parteien
zukommt
.
Verlängerungsklausel
einjährigen
"
Abs.
Optionsregelung
Sechsmonatsfrist
§
Abs.
stehen
selbständig
nebeneinander
.
Insbesondere
ist
Verlängerungsrecht
Abs.
eigenständig
Unterfall
Optionsrechts
geregelt
.
spricht
bereits
Ausgestaltung
Regelungen
jeweils
selbständigen
Absätzen
.
auch
inhaltlich
beeinträchtigt
Verlängerungsklausel
Optionsrecht
Berufungsgericht
angeführten
eher
seltenen
Mieterin
beherrschbaren
Fall
.
Vielmehr
kann
Mieter
Ablauf
Verlängerung
eingeräumte
Optionsrecht
uneingeschränkt
ausüben
.
Vermieterin
Verlängerung
will
"
kündigt
"
kommt
Optionsrecht
Geltung
.
Auffassung
Berufungsgerichts
Revisionserwiderung
kann
Gesamtregelung
auch
entnommen
werden
Mieter
jedwede
Art
Vertragsverlängerung
Entscheidungsfreiheit
Monate
Erreichen
regulären
Vertragsendes
haben
sollte
.
Gegenteil
müsste
käme
Verlängerungsklausel
Auffassung
Berufungsgerichts
erst
Ablauf
gesamten
Optionszeit
Anwendung
Mieter
ebenfalls
bereits
Jahr
Ablauf
entscheiden
Ende
letzten
Optionszeitraumes
Verlängerung
will
.
Senat
sieht
Gewicht
fallende
Beeinträchtigung
Interessen
Beklagten
spätestens
Jahr
erst
Monate
Ablauf
regulären
Mietzeit
entscheiden
muss
automatische
Verlängerung
§
Abs.
verhindern
will
.
Entscheidet
Beendigung
Verlängerung
wird
Mietvertrag
weitere
Jahre
fortgesetzt
Beklagte
behält
Anschluss
Optionsmöglichkeit
§
Abs.
.
Nachteil
kann
überhaupt
nur
entstehen
zunächst
Verlängerung
ausspricht
später
Optionsrecht
dennoch
ausüben
will
.
Folgen
widersprüchlichen
Verhaltens
muss
jedoch
Lasten
Vermieterin
gehende
Interessenauslegung
geschützt
werden
.
Berufungsgericht
geschilderten
Entscheidungskonflikt
Falle
Unentschlossenheit
kann
Beklagte
Schwierigkeiten
bewältigen
.
So
kann
etwa
Einwand
widersprüchlichen
Verhaltens
vorbeugen
Ablehnung
Verlängerung
§
Abs.
Optionsrecht
ausdrücklich
vorbehält
.
Will
Vermieterin
Vertrag
fortsetzen
"
kündigt
"
ihrerseits
entsteht
auch
Auslegung
Mieterin
Nachteil
Ausübung
Optionsrechts
Verlängerung
Willen
Vermieterin
erzwingen
kann
.
Geht
Vertrag
schon
Ablauf
regulären
Mietzeit
Jahre
automatisch
verlängert
ist
Vorteil
Mieterin
gering
.
Zwar
verbleiben
Monate
mehr
Bedenkzeit
.
ist
aber
eher
fern
liegend
Entscheidung
dann
leichter
wird
.
Jahren
unentschlossen
ist
wird
Entscheidung
Jahren
Regel
leichter
fallen
.
-9-
scheidungsdruck
könnte
sogar
erhöhen
.
Macht
nämlich
ersten
Option
Gebrauch
so
verliert
gesamtes
Optionsrecht
endgültig
.
darf
auch
übersehen
werden
Mieterin
Auslegung
geringen
Nachteil
bereits
Jahr
Vertragsende
entscheiden
müssen
erheblichen
Vorteil
erlangt
.
hat
Vermieterin
"
kündigt
"
Möglichkeit
Mietverhältnis
Abs.
eingeräumten
Optionsmöglichkeiten
weitere
Jahre
verlängern
Vorteil
Berufungsgericht
hervorgehobenen
Nachteil
ausgleichen
kann
.
"
Kündigt
"
Vermieterin
so
erleidet
Mieterin
Nachteil
Falle
Jahre
Optionsmöglichkeit
Abs.
verbleiben
.
Schließlich
darf
auch
unberücksichtigt
bleiben
Verlängerungsklausel
einjährigen
"
Kündigungsfrist
"
Seiten
gilt
.
Entscheidungskonflikt
kann
auch
Vermieterin
entstehen
.
Kündigt
Jahr
Ablauf
regulären
Mietzeit
dann
verlängert
Mietverhältnis
ebenfalls
Jahre
.
Entscheidet
Kündigung
so
kann
Mieterin
Ausübung
Option
entgegentreten
.
Vermieterin
muss
Entscheidung
genauso
früh
Mieterin
treffen
ihrerseits
Möglichkeit
Option
haben
Mieterin
Fortsetzung
entscheidet
.
Letztlich
kann
Verlängerungsmöglichkeit
bereits
Ende
regulären
Mietzeit
ersten
Optionszeiträume
auch
gewissen
Ausgleich
beiderseitigen
Interessen
führen
.
Abs.
vorgesehene
Optionsmöglichkeit
begünstigt
nämlich
einseitig
Mieterin
.
hat
jeweils
Jahre
Zeit
klar
werden
Option
ausüben
will
muss
Entscheidung
Vermieterin
erst
Monate
Mietende
mitteilen
.
Schöpft
Möglichkeit
voll
verbleiben
Vermieterin
gerade
Monate
Zeit
Suche
Nachmieters
.
wäre
interessengerecht
Vermieterin
erstmaligen
Verlängerung
immerhin
Jahren
§
Abs.
Jahr
Zeit
verbliebe
neuen
Mieter
suchen
.
dargelegten
Überlegungen
hält
Senat
Berufungsgericht
abweichende
Auslegung
möglich
.
Andererseits
ist
Auslegung
Klägers
ebenfalls
zwingend
.
Ausschöpfung
Betracht
kommenden
Auslegungsmöglichkeiten
behebbarer
Zweifel
verbleibt
geht
§
Unsicherheit
zulasten
Beklagten
Klausel
verwendet
hat
Folgen
fehlenden
Eindeutigkeit
tragen
muss
vgl.
Urteil
11
.
März
.
bedeutet
Vertrag
Ablauf
regulären
Laufzeit
ersten
Optionszeitraums
"
Kündigung
fortbesteht
.
3
.
Senat
kann
bisherigen
Feststellungen
Sache
selbst
entscheiden
weiterer
entscheidungserheblicher
Sachvortrag
erwarten
ist
.
ist
festzustellen
Mietverhältnis
Parteien
fortbesteht
.
Sprick
Dose
ist
urlaubsbedingt
verhindert
unterschreiben
.
Vorinstanzen
:
Entscheidung
08.01.2002
OLG
Entscheidung