NAMEN
Verkündet
:
12
.
März
Justizamtsinspektorin
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
Nachschlagewerk
:
ja
:
:
ja
§
Abs.
Abs.
Bb
Vermieter
verwendete
formularmäßige
Klausel
Mieter
Gewerberaum
Ansprüchen
Vermieters
Zahlung
Mietzinses
Minderungsrecht
Mängeln
Mietsache
geltend
machen
kann
sei
denn
Vermieter
hat
Mängel
vorsätzlich
grob
fahrlässig
vertreten
ist
Zweifel
auszulegen
Minderung
sonstiger
Mängel
vollständig
ausschließt
Mieter
auch
Möglichkeit
Rückforderung
Miete
§
verbleibt
.
Klausel
benachteiligt
Mieter
unangemessen
ist
unwirksam
.
Urteil
12
.
März
.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
mündliche
Verhandlung
12
.
März
Vorsitzende
Richterin
Dr.
Richter
Fuchs
Dr.
Richterin
Dr.
Richter
Recht
erkannt
:
Revision
Beklagten
wird
Urteil
8
.
Zivilsenats
Oberlandesgerichts
4
.
August
aufgehoben
.
Rechtsstreit
wird
erneuten
Verhandlung
Entscheidung
auch
Kosten
Revisionsverfahrens
Berufungsgericht
zurückverwiesen
.
Tatbestand
:
Klägerin
fordert
Beklagten
rückständige
Mieten
.
Beklagten
berufen
Mietzins
Hälfte
gemindert
sei
.
Beklagte
rechnet
behaupteten
Rückgewähranspruch
zuvor
bezahlter
Miete
andere
Hälfte
verlangt
hilfsweise
widerklagend
Fall
Aufrechnung
ausgeschlossen
sei
Rückzahlung
angeblich
gezahlten
Miete
.
Beklagte
mietete
Verträgen
24
.
August
Klägerin
monatlichen
Mietzins
€
fest
Jahre
selben
Gebäude
Kellerraum
befristet
Jahr
Verlängerungsklausel
monatlichen
Mietzins
€
.
Beklagte
Geschäftsführer
Beklagten
ist
hat
Mithaftung
Miete
Büroräume
übernommen
.
Mietvertrag
bezüglich
Büroräume
enthält
u.a.
folgende
Allgemeine
Geschäftsbedingungen
Klägerin
:
"
Aufrechnung
Minderung
Mängel
Mietsache
1
.
Mieter
kann
Mietzinsanspruch
anderen
Forderungen
Vermieterin
Vertrag
nur
unbestrittenen
rechtskräftig
festgestellten
Gegenforderungen
aufrechnen
Rückbehaltsrecht
ausüben
.
2
.
Geltendmachung
Schadensersatzansprüchen
Mieter
Mangels
Mietsache
Verzugs
Vermieterin
Beseitigung
Mangels
ist
ausgeschlossen
Vermieterin
Mangel
Vollzug
Mängelbeseitigung
vorsätzlich
grob
fahrlässig
vertreten
hat
.
3
.
Mieter
kann
Ansprüchen
Vermieterin
Zahlung
Mietzinses
Nebenkosten
Minderungsrecht
Mängeln
Mietsache
geltend
machen
sei
denn
Vermieterin
hat
Mängel
vorsätzlich
grob
fahrlässig
vertreten
.
gilt
auch
Störungen
Mietgebrauchs
Einwirkungen
außen
.
Instandhaltung
Instandsetzung
Schönheitsreparaturen
Schäden
1
.
Mieter
ist
verpflichtet
laufende
Instandhaltung
Instandsetzung
Inneren
genutzten
Mieträume
eigene
Kosten
durchzuführen
.
Instandsetzungspflicht
Schäden
Mieter
vertreten
hat
wird
jährlichen
Höchstbetrag
%
Jahresmiete
Mehrwertsteuer
begrenzt
.
2
.
laufenden
Schönheitsreparaturen
hat
Mieter
Mietzeit
spätestens
Jahre
eigene
Kosten
fachgerecht
vorzunehmen
.
"
Geschäftsräume
haben
Fenster
.
Schreiben
30
.
September
rügte
Beklagte
Klägerin
Bezugnahme
mündliche
Beanstandungen
Funktionsfähigkeit
Klimaanlage
.
Gleichzeitig
wurde
Klägerin
aufgefordert
Anlage
einwandfreien
Zustand
bringen
lassen
.
Schreiben
3
.
April
wies
Beklagte
Bezugnahme
Schreiben
30
.
September
mangelhafte
Lüftungsanlage
forderte
Klägerin
15
.
April
mitzuteilen
unternehmen
werde
.
April
Monate
wurde
vollständig
teilweise
Aufrechnung
vorbehaltlos
erbracht
.
Mai
zahlt
Beklagte
Kellerräume
Miete
.
Klägerin
hat
zunächst
Beklagte
monatliche
Miete
Räume
Mai
Juli
Höhe
insgesamt
€
Zinsen
Kosten
Mahnverfahren
geltend
gemacht
.
Einspruch
Beklagten
Vollstreckungsbescheid
hat
Klage
ausstehende
Miete
Juni
Höhe
€
erweitert
Beklagten
Büroraummiete
47.517,56
€
Zinsen
verklagt
.
Beklagten
machen
Wesentlichen
geltend
sei
Anfang
%
gemindert
gewesen
Belüftungsanlage
mangelhaft
sei
.
Mai
volle
Mietzins
gezahlt
worden
sei
habe
Beklagte
Rückgewähranspruch
Höhe
Hälfte
vereinbarten
Mietzinses
.
Rückgewähranspruch
werde
Mai
bestehenden
geminderten
Mietzinsanspruch
Klägerin
aufgerechnet
.
Fall
Aufrechnung
§
Mietvertrages
unzulässig
sei
hat
Beklagte
hilfsweise
Widerklage
erhoben
erster
Instanz
beantragt
Klägerin
Zahlung
€
verurteilen
.
Landgericht
hat
Klage
vollem
Umfang
stattgegeben
Widerklage
abgewiesen
.
Abgesehen
Beweisaufnahme
ausgegangen
werden
könne
Mangel
vorliege
sei
etwaiges
Mietminderungsrecht
Beklagten
verwirkt
.
habe
Mietzins
vorbehaltlos
Zeitraum
Monaten
ungekürzt
beglichen
.
Berufung
Beklagten
ist
Erfolg
geblieben
.
wenden
Beklagten
Senat
zugelassenen
Revision
.
Entscheidungsgründe
:
Revision
ist
zulässig
.
Revisionsanträge
sind
Teil
Revisionsbegründung
§
Abs.
Nr.
.
Beklagten
haben
zulässiger
Weise
Begründung
Nichtzulassungsbeschwerde
enthaltenen
Bezug
genommen
vgl.
Beschluss
10
.
Dezember
ZB
.
Revision
Beklagten
hat
auch
Erfolg
.
führt
Aufhebung
Berufungsurteils
Zurückverweisung
Rechtsstreits
Berufungsgericht
.
Oberlandesgericht
hat
ausgeführt
Beklagte
habe
August
Beginn
Zahlungseinstellung
Monate
lang
vollen
Mietzins
entrichtet
habe
etwaiges
Minderungsrecht
auch
strittigen
Zeitraum
Mai
Juni
verwirkt
.
Klausel
§
Abs.
Mietvertrages
Mieter
nur
mindern
könne
Vermieter
Mangel
vorsätzlich
grob
fahrlässig
vertreten
habe
sei
auch
Allgemeine
Geschäftsbedingung
Klägerin
wirksam
.
sei
schon
Verbraucher
unbedenklich
§
Nr.
ergebe
.
Klausel
sei
erst
recht
kaufmännischen
Verkehr
Beklagten
wirksam
.
komme
Beklagte
mehrjährige
beanstandungslose
Begleichen
vollen
Mietzinses
Verwirkung
ausreichende
Vertrauensgrundlage
geschaffen
habe
.
Beklagten
hätten
vorgetragen
Beklagte
Möglichkeit
Mietminderung
nachgedacht
aber
Klägerin
gehindert
gesehen
habe
.
Erst
recht
hätten
vorgetragen
Gedankenablauf
Klägerin
mitgeteilt
hätten
.
Auch
habe
Beklagte
nie
ernsthaft
versucht
behaupteten
Mangels
vielfältigen
Minderung
Ansprüche
Mieters
anzumelden
etwa
Beseitigung
klagen
außerordentlich
kündigen
Kündigung
anzudrohen
.
habe
insbesondere
nie
Frist
Beseitigung
gesetzt
auch
nie
Voraussetzungen
geschaffen
Vermieterin
grob
fahrlässig
vorsätzlich
Sinne
Mietminderungsmöglichkeit
einschränkenden
AGBKlausel
gehandelt
hätte
.
Beklagten
stehe
auch
Anspruch
Erstattung
Überzahlungen
Beginn
Mietverhältnisses
Einstellung
Zahlung
erfolgt
sein
sollen
.
Auch
Zeit
sei
Minderungsanspruch
verwirkt
.
Übrigen
scheitere
Rückforderung
§
.
Eventualwiderklage
Rückzahlung
gezahlter
Miete
sei
Berufungsinstanz
entscheiden
.
II
.
Ausführungen
halten
rechtlichen
Nachprüfung
stand
.
1
.
Erfolg
macht
Revision
allerdings
geltend
Klage
sei
bereits
§
unbegründet
.
Zwar
stehen
Mieter
Mietsache
mangelhaft
ist
hier
Revisionsverfahren
Gunsten
Beklagten
unterstellen
ist
nur
mietvertraglichen
Gewährleistungsansprüche
.
Vielmehr
kann
Anspruch
Vermieters
Miete
auch
Einrede
erfüllten
Vertrages
§
erheben
Senatsurteil
18
.
April
m.w
.
.
haben
Beklagten
Einrede
Instanzgerichten
geltend
gemacht
.
Zwar
brauchten
Einrede
erfüllten
Vertrages
ausdrücklich
erheben
.
Erforderlich
ist
aber
Wille
eigene
Leistung
Hinblick
Ausbleiben
Gegenleistung
zurückzuhalten
eindeutig
erkennbar
ist
Urteile
7
.
Oktober
7
.
Juni
.
fehlt
hier
.
Beklagten
berufen
ausschließlich
eingeklagte
Mietzinsforderung
Hälfte
Minderung
anderen
Hälfte
Aufrechnung
Mietrückgewähransprüchen
geschuldet
erloschen
sei
.
2
.
Unwirksam
ist
jedoch
Revision
Recht
geltend
macht
Klausel
§
Abs.
Mietvertrages
Mieter
Mietminderungsrecht
Mängeln
Mietsache
geltend
machen
kann
sei
denn
Vermieterin
habe
Mängel
vorsätzlich
grob
fahrlässig
vertreten
.
ist
aber
unklar
Klausel
dahingehend
auszulegen
ist
Mieter
Mangel
Vermieter
grob
fahrlässig
vorsätzlich
vertreten
hat
umfassend
Minderungsrecht
ausgeschlossen
ist
Minderung
zwar
sofortigen
Abzug
laufenden
Miete
vorgenommen
werden
kann
Mieter
aber
Recht
verbleibt
Minderungsbetrag
gesondert
§
verlangen
können
.
Zwar
hat
Bundesgerichtshof
Klausel
Mieter
Nebenkosten
aufrechnen
auch
Minderungsoder
Zurückbehaltungsrecht
geltend
machen
kann
eindeutig
Sinne
angesehen
Minderungsrecht
umfassend
nur
Verwirklichung
Abzug
geschuldeten
Mietzins
ausgeschlossen
werde
.
Mieter
werde
insoweit
Bereicherungsanspruch
verwiesen
.
Ebenso
hat
Klausel
eindeutig
angesehen
Pächter
Recht
Aufrechnung
Minderung
Herabsetzung
Pachtzinses
verzichtet
gesetzlich
zulässig
ist
rechtskräftig
festgesetzten
Forderungen
vorgenannten
Rechte
-9-
tend
gemacht
werden
Senatsurteil
27
.
Januar
NJW-RR
.
Auch
Klausel
werde
Minderungsrecht
zwar
Abzug
verwirklicht
bleibe
Pächter
unbenommen
gesonderte
Klage
§
erheben
.
So
liegt
Fall
hier
jedoch
.
Zwar
kann
vorliegende
Klausel
auch
Sinne
ausgelegt
werden
Mieter
Bereicherungsanspruch
verbleibe
.
Gesamtschau
Vermieter
gestellten
Allgemeinen
Geschäftsbedingungen
legt
jedoch
vollständiger
Ausschluss
Minderungsrechts
Mieters
vorliegt
.
§
Abs.
Allgemeinen
Geschäftsbedingungen
ergibt
sind
jedwede
Schadensersatzansprüche
Mieters
Mangels
Mietsache
Verzugs
Vermieterin
Beseitigung
Mangels
ausgeschlossen
Vermieterin
Mangel
Vollzug
Mängelbeseitigung
vorsätzlich
grob
fahrlässig
vertreten
hat
.
Blick
hierauf
spricht
folgenden
Klausel
Minderungsrecht
Mieters
ebenfalls
umfassender
Ausschluss
gewollt
war
.
Unklarheit
ist
§
Abs.
anzuwenden
Zweifel
Auslegung
Lasten
Verwenders
hier
Klägerin
gehen
.
Klausel
ist
somit
verstehen
Minderung
vollständig
ausschließt
Mieter
auch
Möglichkeit
Rückforderung
§
verbleibt
prüfen
ist
scheinbar
kundenfeindlichste
Auslegung
Inhaltskontrolle
standhält
vgl.
Palandt/Heinrichs
.
Aufl
.
§
Rdn
.
.
Instanzgerichte
vertreten
weitgehend
Auffassung
vollständige
Ausschluss
Minderung
Allgemeinen
Geschäftsbedingungen
benachteilige
Mieter
unangemessen
sei
unwirksam
.
Kardinalpflichten
nen
auch
Pflicht
Vermieters
gehöre
Mieter
Mietsache
vertragsgemäßen
Gebrauch
geeigneten
Zustand
erhalten
dürfen
nur
ausgeschlossen
werden
vertragsuntypische
vorhersehbare
Schäden
erfasst
würden
.
formularmäßiger
Ausschluss
Gewährleistung
sei
nur
wirksam
Mieter
andere
Möglichkeiten
verblieben
Gleichgewicht
Leistung
Gegenleistung
wieder
herzustellen
vgl.
KG
53
;
OLG
16
;
LG
weitergehend
OLG
Naumburg
.
Auch
Literatur
ist
vorwiegend
Ansicht
absoluter
Ausschluss
Mietminderung
etwaiger
Rückerstattungsansprüche
Mieter
unangemessen
Sinne
§
benachteilige
unwirksam
sei
Wolf/Eckert/Ball
Handbuch
gewerblichen
9
.
Aufl
.
Rdn
.
;
Emmerich
Miete
9
.
Aufl
.
§
Rdn
.
Mietrecht
.
Aufl
.
§
Rdn
.
;
Lindner-Figura/Oprée/Stellmann
Geschäftsraummiete
Kap
.
Rdn
.
;
.
Aufl
.
Rdn
.
;
Schmidt/
Futterer/
9
.
Aufl
.
§
Rdn
.
.
;
Kraemer
Handbuch
Wohnraummiete
.
Aufl
.
Kap
.
Rdn
.
;
Bub
Bub/Treier
Kap
.
Rdn
.
;
.
:
11
.
Aufl
.
§
Rdn
.
.
gilt
Ansicht
Senates
auch
vorliegende
Klausel
Minderungsrecht
Mieters
vollständig
ausgeschlossen
ist
sei
Vermieter
hat
Mangel
grob
fahrlässig
vorsätzlich
vertreten
.
Klausel
verstößt
Äquivalenzprinzip
benachteiligt
gewerblichen
Mieter
unangemessen
:
hätte
Klausel
vollen
zahlen
Vermieter
Mietgebrauch
vertragsgemäß
gewährt
Mangels
§
Abs.
schuldete
Miete
§
automatisch
mindert
.
Falle
wäre
Austauschverhältnis
empfindlich
gestört
.
widerspräche
nur
Äquivalenzprinzip
bewirkte
auch
unangemessene
Risikoverlagerung
Ungunsten
Mieters
vgl.
Sternel
Gedächtnisschrift
Sonnenschein
.
3
.
Revision
macht
Recht
geltend
Voraussetzungen
sollte
Klimaanlage
fehlerhaft
sein
Beklagte
Minderungsrecht
verwirkt
hätte
.
Recht
ist
verwirkt
Berechtigte
längere
Zeit
geltend
macht
Lage
wäre
Verpflichtete
Rücksicht
gesamte
Verhalten
Berechtigten
einrichten
durfte
eingerichtet
hat
Recht
auch
Zukunft
geltend
machen
werde
281
;
Senatsurteil
18
.
Oktober
.
Verwirkung
ist
Unterfall
unzulässigen
Rechtsausübung
widersprüchlichen
Verhaltens
.
Verstoß
Glauben
besteht
Illoyalität
verspäteten
Geltendmachung
Anspruchs
.
kann
jedoch
vorliegenden
Fall
Rede
sein
.
Zwar
hat
Beklagte
Miete
über
Monate
vorbehaltlos
bezahlt
.
Auch
ist
entsprechend
Ausführungen
Oberlandesgerichts
auszugehen
Beklagte
vorgetragen
hat
Möglichkeit
Mietminderung
nachgedacht
haben
aber
Allgemeinen
Geschäftsbedingungen
Mietvertrag
abgerückt
sein
.
Revision
rügt
vergeblich
Ausführungen
Berufungsgerichts
verfahrensfehlerhaft
seien
Beklagte
bereits
Klageerwiderung
später
auch
Berufungsbegründung
vorgetragen
habe
Hinblick
§
Abs.
Mietvertrages
Minderung
zunächst
gehindert
gesehen
habe
.
§
§
kann
Verfahrensrüge
geltend
gemacht
werden
Berufungsurteil
gebe
Parteivorbringen
unrichtig
.
Vielmehr
verbleibt
Parteien
Fall
nur
Antrag
§
Tatbestandsberichtigung
Urteil
8
.
Januar
NJW-RR
;
Musielak/Ball
5
.
Aufl
.
Rdn
.
.
Allerdings
kommt
entscheidend
.
Maßgeblich
ist
vielmehr
Klägerin
ihrerseits
Verwendung
unwirksamen
Klausel
Ausschluss
Minderung
vorvertraglichen
Pflichten
verstoßen
hat
rechnen
musste
Beklagte
werde
Unwirksamkeit
Klausel
sofort
Auftreten
Mangels
erst
später
erkennen
dann
widersprüchliches
Verhalten
vorzuwerfen
wäre
Minderung
berufen
.
Klägerin
konnte
somit
eigenen
Vertragsverstoßes
vertrauen
Beklagte
werde
großen
Zeitablaufs
Recht
mehr
geltend
machen
.
Voraussetzungen
Verwirkung
sind
gegeben
.
4
.
Berufungsurteil
ist
aufzuheben
Rechtsstreit
Oberlandesgericht
zurückzuverweisen
notwendigen
Feststellungen
trifft
.
Dose
Vorinstanzen
:
Entscheidung
OLG
Entscheidung