NAMEN
Verkündet
:
3
Juli
Justizhauptsekretärin
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
VIII
.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
mündliche
Verhandlung
3
Juli
Vorsitzenden
Richter
Richterinnen
Dr.
Dr.
Richter
Dr.
Dr.
Recht
erkannt
:
Revision
Klägerin
wird
Urteil
2
.
Zivilkammer
Landgerichts
11
.
Oktober
Zurückweisung
weitergehenden
Rechtsmittels
Kostenpunkt
insoweit
aufgehoben
bezüglich
Erhöhung
Nettomiete
€
monatlich
Nachteil
Klägerin
erkannt
worden
ist
.
Insoweit
wird
Berufung
Beklagten
Urteil
25
.
April
zurückgewiesen
.
Kosten
Rechtsstreits
haben
Klägerin
Beklagten
tragen
.
Tatbestand
:
Beklagten
sind
Jahr
Mieter
Reihenhauses
Klägerin
Geilenkirchen-Neutevern
.
Ortsteil
handelt
Jahr
errichtete
ehemalige
Soldatensiedlung
unmittelbar
benachbarten
heutigen
NATO-AWACS-Flughafen
gehörte
nunmehr
insgesamt
Eigentum
Klägerin
befindet
.
Nettomiete
große
Haus
betrug
zuletzt
€
je
.
Schreiben
23
.
September
verlangte
Klägerin
Beklagten
Bezugnahme
Mietspiegel
Zustimmung
Erhöhung
monatlichen
Nettomiete
€
je
.
Beklagten
erteilten
Zustimmung
.
Amtsgericht
hat
Zustimmung
begehrten
Mieterhöhung
gerichteten
Klage
Einholung
Sachverständigengutachtens
überwiegend
stattgegeben
.
Berufungsgericht
hat
erstinstanzliche
Urteil
Zurückweisung
weitergehenden
Berufung
Beklagten
teilweise
geändert
Beklagten
nur
Zustimmung
Mieterhöhung
monatlich
€
€
je
verurteilt
.
Berufungsgericht
zugelassenen
Revision
begehrt
Klägerin
Wiederherstellung
erstinstanzlichen
Urteils
.
Entscheidungsgründe
:
Revision
hat
Teil
Erfolg
.
Berufungsgericht
hat
Begründung
Entscheidung
Revisionsverfahren
noch
Interesse
Wesentlichen
ausgeführt
:
Kammer
habe
ortsübliche
Vergleichsmiete
Heranziehung
Mietspiegels
Stadt
entsprechend
§
geschätzt
.
Amtsgericht
eingeholte
Sachverständigengutachten
könne
Punkten
Grundlage
Entscheidung
gemacht
werden
erforderlichen
Transparenz
Nachvollziehbarkeit
fehle
.
gerichtlichen
Verfahren
könne
Offenlegung
Miete
Anschrift
sonstigen
Angaben
Beschaffenheit
Vergleichswohnungen
verzichtet
werden
.
Sachverständige
Mitteilung
erforderlichen
Angaben
Wesentlichen
verweigert
habe
sei
Gericht
auch
Parteien
Möglichkeit
gegeben
Vergleichbarkeit
Wohnungen
auseinander
setzen
.
Mietobjekt
Beklagten
liege
auch
Klägerin
selbst
Mieterhöhungsverlangen
angenommen
habe
einfachen
Wohnlage
.
Begriff
Lage
Sinne
§
sei
Bezug
Wohngebiet
gemeint
Beispiel
Randlage
Gewerbegebiet
Infrastruktur
Einkaufsmöglichkeiten
kulturelle
Einrichtungen
Schulen
Verkehrsanbindung
Straßenbild
-gepräge
Umweltbelästigung
Lärm
.
Wohnlage
werde
Mietspiegel
Stadt
folgenden
typisierenden
Kategorien
unterschieden
:
Einfache
Wohnlage
Beispiel
besonders
dichte
Bebauung
Baugebiete
gemischter
Benutzung/Industrieanlagen
Beeinträchtigungen
Abgase
Staub
Rauch
Verkehr
starke
Mängel
Belichtung
Sonneneinstrahlung
Belüftung
öffentlichen
Verkehrsmittel
Einkaufsmöglichkeiten
Nähe
wenig
Schulen
kulturelle
Einrichtungen
und/oder
Freizeitmöglichkeiten
.
Mittlere
Wohnlage
Beispiel
Wohngebiete
besondere
Vorund
Nachteile
Innenstadt
auch
Vorort
;
ausreichende
ca.
Minuten
Fußweg
Verkehrsanbindung
Einkaufszentren
öffentlichen
Einrichtungen
Durchgangsverkehr
Regel
kompakte
Bauweise
geringen
Freiflächen
durchschnittliche
Immissionsbelastung
.
gute
Wohnlage
sei
Darstellung
Parteien
Betracht
ziehen
.
Eingruppierung
Beklagten
gemieteten
Reihenhauses
einfache
Wohnlage
sprächen
folgende
Kriterien
:
Häuser
Siedlung
hinterließen
großen
Mehrheit
deutlich
Jahre
gekommenes
ganz
selten
äußerst
schlichtes
wenig
phantasiereiches
Einheitsbild
auch
nennenswerte
Zahl
Bewohnern
Mühe
gegeben
habe
vereinzelte
Grundstücke
liebevoll
gestalten
.
ursprüngliche
Zweckbestimmung
Kaserne
sei
indes
nach
vor
prägend
.
Mittelpunkt
bilde
grauer
barackenartiger
Block
Lagercharakter
.
Unmittelbar
angrenzend
befinde
stark
gesicherte
Eingang
AWACS-Gelände
.
jeweils
getrennt
liegenden
Garagenreihen
deutlichem
Kasernenhofcharakter
fehle
offenkundig
äußere
Pflege
.
relativ
schmalen
Straßen
Siedlung
befänden
teilweise
schlechten
Vielzahl
Schlaglöchern
gekennzeichneten
Zustand
.
Siedlung
grenze
unmittelbar
AWACS-Flughafengelände
entsprechendem
Personalverkehrsaufkommen
.
Fluglärm
bis
zu
Starts
Landungen
großen
technisch
alten
Maschinen
Wochentag
Siedlung
sehr
geringer
Höhe
überflögen
wirke
jedenfalls
tagsüber
erheblich
beeinträchtigend
.
gebe
Neutevern
jedenfalls
nennenswertem
Umfang
Geschäfte
Schule
Kindergarten
kulturellen
Einrichtungen
Kirche
ärztliche
Versorgung
.
Verkehrsanbindung
sei
ungünstig
Ort
liege
hermetisch
abgeriegelten
Flughafens
praktisch
Ende
Sackgasse
werde
nur
einzige
Straße
erschlossen
.
nächste
Autobahnanschluss
sei
km
entfernt
.
Anbindung
öffentlichen
Nahverkehr
sei
schlecht
;
insbesondere
Wochenende
sei
äußerst
eingeschränkte
Frequenz
verzeichnen
.
Kammer
verkenne
durchaus
auch
Wohnwertmerkmale
gebe
tendenziell
bessere
Eingruppierung
sprechen
könnten
insbesondere
relativ
großen
Grünflächen
Spielplätzen
fehlende
Durchgangsverkehr
ausreichend
vorhandenen
Stellplätze
Kern
fast
reine
Wohnbebauung
landschaftlich
geprägte
Umgebung
Ortes
Himmelsrichtungen
Flughafen
ausgenommen
.
Begriff
einfachen
Wohnlage
sei
allerdings
auch
"
schlechter
Wohnlage
"
gleichzusetzen
vielmehr
führten
vorhandenen
positiven
Lagemerkmale
Gesamtheit
Wohnlage
Spanne
obersten
Bereich
einzuordnen
sei
.
erschließe
Kammer
Sachverständige
begründe
Gesamtbetrachtung
mittlere
Wohnlage
anzunehmen
sei
Einstufung
"
rein
akademisch
"
bezeichnet
habe
.
Sachverständigengutachten
fehle
Auseinandersetzung
Mietspiegel
.
Zuzustimmen
sei
Sachverständigen
nur
insoweit
Kategorie
einfachen
Wohnlage
"
Lage
einzelnen
guten
Wohnwertmerkmalen
handele
.
Ausstattung
zähle
Vermieter
Mieter
ständigen
Nutzung
Verfügung
stelle
also
Beispiel
Heizung
sanitäre
Anlagen
Trockenräume
Isolierung
Gebäudes
.
diesbezüglichen
Angaben
Gutachters
folgend
sehe
Kammer
Objekt
klagten
gemessen
Baualtersklasse
herausragenden
Wohnwertmerkmale
entscheidenden
Einfluss
Wohnwert
hätten
gemessen
Wohnaltersklasse
Ausstattung
leicht
gehoben
erscheine
.
Art
Mietobjektes
sei
Struktur
Hauses
Beispiel
Reihenhaus
Alter
berücksichtigen
.
Spätere
umfassende
Modernisierungen
könnten
grundsätzlich
Verschiebung
neuere
Baualtersklasse
führen
wesentlichen
Bauaufwand
handele
mindestens
Drittel
Aufwandes
vergleichbare
Neubauwohnung
entspreche
vgl.
Ziffer
Mietspiegels
.
Hier
könne
indes
einzelner
Modernisierungsmaßnahmen
nur
Baujahr
zugrunde
gelegt
werden
.
Insgesamt
gehe
Kammer
Beschreibungen
Parteien
Angaben
Sachverständigen
geringfügigen
Verbesserungen
Art
Beschaffenheit
Hauses
baualtersgerecht
insgesamt
gehobenen
Durchschnitt
lägen
also
besonderen
Nachteile
aufwiesen
jedoch
auch
modernen
Wohnbedürfnissen
schon
annähernd
genügten
.
Zuschlag
"
Naherholung
Naturschutzgebiet
%
"
sei
schon
möglich
Wohnwertvorteil
jedenfalls
unmittelbar
benachbarten
AWACS-Flugplatz
kompensiert
werde
.
Höhe
Zuschlag
Charakter
Einfamilienhaus
Ziffer
Mietspiegels
anzuerkennen
sei
könne
dahinstehen
.
selbst
Zuschlag
%
niedrigsten
hier
Betracht
kommenden
Wert
würde
höchste
Wert
Spanne
Mietspiegels
zulasse
nämlich
€
je
bereits
überschritten
.
Höchstwert
Mietspiegelspanne
sei
jedoch
Regel
auch
höchstmögliche
Wert
Einzelvergleichsmiete
.
qualitativen
Kriterien
Sinne
§
Abs.
Satz
auch
Charakter
Mietobjekts
Einfamilienhaus
zähle
bestehe
auch
Anlass
ausnahmsweise
Höchstwert
Mietspiegelspanne
überschreiten
.
Berücksichtigung
vorgenannten
Wohnwertmerkmale
schätze
Kammer
Basismiete
Abschläge
Spanne
€
je
weit
oberen
Rand
Spanne
.
Allerdings
stelle
obere
Spannenwert
Kappungsgrenze
so
Berücksichtigung
Zuschläge
Einzelvergleichsmiete
€
je
belaufe
.
II
.
Wesentlichen
zutreffende
Beurteilung
hält
rechtlicher
Nachprüfung
entscheidenden
Punkt
stand
.
Auffassung
Berufungsgerichts
ist
Einfamilienhauszuschlag
oberen
Wert
Spanne
entsprechenden
Mietspiegelfeldes
begrenzt
.
1
.
Berufungsgericht
ist
rechtsfehlerfrei
ausgegangen
Gutachten
Sachverständigen
Grundlage
lung
ortsüblichen
Vergleichsmiete
Beklagten
gemietete
Reihenhaus
ungeeignet
ist
.
ortsübliche
Vergleichsmiete
wird
gebildet
üblichen
Entgelten
Gemeinde
vergleichbaren
Gemeinde
Wohnraum
vergleichbarer
Art
Größe
Ausstattung
Beschaffenheit
Lage
letzten
Jahren
vereinbart
Erhöhungen
§
abgesehen
geändert
worden
sind
§
Abs.
.
gesetzlichen
Vorgaben
ist
objektiver
Maßstab
anzulegen
repräsentativen
Querschnitt
üblichen
Entgelte
darstellen
soll
BVerfGE
.
ortsübliche
Vergleichsmiete
darf
nur
Grundlage
Erkenntnisquellen
bestimmt
werden
tatsächlich
üblicherweise
gezahlten
Mieten
vergleichbare
Wohnungen
freie
tatrichterliche
Überzeugungsbildung
§
hinreichenden
Weise
ermittelt
haben
Senatsurteil
-9-
16
.
Juni
.
9
;
vgl.
BVerfGE
.
Anforderungen
genügt
Sachverständigen
stellte
Gutachten
.
Sachverständige
muss
Ermittlung
Einzelvergleichsmiete
breites
Spektrum
Vergleichswohnungen
Gemeinde
berücksichtigen
.
Anforderung
ist
erfüllt
hier
nur
Vergleichswohnungen
einzigen
Siedlung
Eigentum
Vermieters
steht
Berücksichtigung
finden
.
Auffassung
Revision
ist
anders
beurteilen
Ortsteil
Wohnung
Beklagten
befindet
gewisse
Besonderheiten
aufweist
dort
Reihe
fast
identischer
Vergleichsobjekte
befindet
.
Umstände
nötigen
auch
Art
"
"
Ortsteil
aufzustellen
.
Grundlage
ortsüblichen
Vergleichsmiete
ist
Mietniveau
gesamten
Gemeinde
.
Ermittlung
ortsüblichen
Vergleichsmiete
können
auch
Objekte
herangezogen
werden
Ausstattung
Art
Größe
Lage
nur
ungefähr
vergleichbar
sind
.
Einzelnen
Unterschieden
Vergleichswohnungen
kann
gegebenenfalls
Abschläge
Rechnung
getragen
werden
.
Übrigen
kann
Vermieter
Rechtsprechung
Senats
zwar
Begründung
Mieterhöhungsverlangens
§
eigenen
Bestand
zurückgreifen
Senatsurteil
19
.
Mai
.
Ferner
hat
Senat
beanstandet
gerichtliche
Sachverständige
Vergleichswohnungen
nur
Befragungen
verschiedener
Vermieter
ermittelt
Senatsurteil
21
.
Oktober
.
.
Auswahl
Wohnungen
sämtlich
Mieterhöhung
begehrenden
Vermieter
gehören
stellt
aber
repräsentative
Stichprobe
Ermittlung
ortsüblichen
Vergleichsmiete
zess
.
Berufungsgericht
hat
Recht
Sachverständigen
Weise
ermittelten
Wert
Grunde
gelegt
.
Gutachten
zusätzlich
auch
fehlenden
Offenlegung
Vergleichswohnungen
vgl.
Urteil
15
.
April
unverwertbar
ist
bedarf
hier
Klärung
.
2
.
Auch
weitere
Vorgehensweise
Berufungsgerichts
ortsübliche
Einzelvergleichsmiete
Wohnung
Beklagten
Weise
ermitteln
Wohnung
Angaben
Parteien
Beschreibung
Sachverständigen
Ausstattung
Besonderheiten
Lage
Infrastruktur
ehemaligen
Soldatensiedlung
einschlägige
Mietspiegelspanne
eingeordnet
Heranziehung
§
konkreter
Wert
zugeordnet
wird
ist
Rechtsgründen
beanstanden
.
Senat
hat
bereits
entschieden
einfachen
Mietspiegel
Indizwirkung
zukommt
Umständen
Einzelfalls
abhängt
Mietspiegel
Beurteilung
ortsüblichen
Vergleichsmiete
konkret
beurteilenden
Wohnung
ausreicht
Senatsurteile
16
.
Juni
aaO
.
.
;
21
November
.
.
Insbesondere
kommt
Einwendungen
Parteien
Erkenntniswert
Angaben
Mietspiegels
erhoben
werden
vgl.
Senatsurteil
16
.
Juni
aaO
.
.
Berufungsurteil
ist
ersichtlich
Parteien
konkrete
Einwendungen
Mietspiegel
erhoben
hätten
.
Übergangenen
Sachvortrag
Klägerin
zeigt
Revision
insoweit
auch
.
pauschale
Einwand
Revision
einfache
Mietspiegel
enthielten
Mehrzahl
aussagekräftigen
Daten
würden
"
ausgehandelt
"
"
einvernehmlich
festgelegt
"
ist
geeignet
Indizwirkung
Mietspiegels
erschüttern
.
tatrichterliche
Würdigung
Berufungsgerichts
Reihenhaus
Beklagten
sei
einfachen
Wohnlage
"
Sinne
Mietspiegels
Stadt
zuzuordnen
lässt
Rechtsfehler
erkennen
.
Auffassung
Revision
stehen
Ausführungen
Sachverständigen
Einordnung
.
Sachverständige
hat
beurteilende
Mietobjekt
Mietspiegel
Stadt
eingeordnet
genannte
Vergleichsmiete
allein
Vergleich
anderen
Reihenhäusern
Klägerin
ermittelt
ebenfalls
ehemaligen
Soldatensiedlung
Neutevern
gehören
.
Vorgehensweise
Sachverständigen
Einordnung
bestimmte
Wohnlage
ankam
hat
erwogene
Einstufung
mittlere
Wohnlage
"
selbst
akademisch
"
bezeichnet
Einschätzung
relativiert
anderen
bekannten
Mietspiegeln
Einstufung
mittlere
Wohnlage
"
möglich
sei
.
Berufungsgericht
vorgenommenen
Einordnung
"
einfache
Lage
"
Sinne
Mietspiegels
falschen
Voraussetzungen
ausgegangen
wäre
lässt
Angaben
Sachverständigen
Beurteilung
Wohnlage
somit
entnehmen
.
Revision
Nähe
Mietobjekts
Naturschutzgebiet
hervorhebt
hat
Berufungsgericht
Gesichtspunkt
berücksichtigt
aber
anderen
Faktoren
Nähe
Militärflughafen
rechtsfehlerfrei
Gewicht
beigemessen
Revision
.
Auch
weitere
Würdigung
Berufungsgerichts
Mietobjekt
Beklagten
einfache
Wohnlage
einschlägige
Baualtersklasse
ausgewiesenen
Spanne
€
je
€
je
Wert
€
je
anzunehmen
sei
ist
Rechtsgründen
beanstanden
.
3
.
Rechtsfehlern
beeinflusst
ist
hingegen
Annahme
Berufungsgerichts
Ziffer
Mietspiegels
vorgesehene
Einfamilienhauszuschlag
bis
zu
Prozent
dürfe
Überschreitung
Spanne
führen
.
kann
Senat
selbst
beurteilen
Auslegung
Mietspiegels
§
Abs.
Nr.
§
§
unterliegt
uneingeschränkten
revisionsrechtlichen
Nachprüfung
Senatsurteil
4
.
Mai
.
.
Zuschlag
sollen
ersichtlich
Umstände
berücksichtigt
werden
ausgewiesenen
Spannen
selbst
Niederschlag
gefunden
haben
.
Zuschlag
Einfamilienhäuser
beruht
Einschätzung
Nutzungswert
Objekts
regelmäßig
höher
ist
Wohnung
Übrigen
vergleichbarer
Größe
Ausstattung
Lage
zusätzlich
Grundstück
Garage
Einstellplatz
Garten
usw.
Verfügung
steht
.
Zuschlag
ist
Auffassung
Berufungsgerichts
oberen
Spannenwert
begrenzt
.
entspricht
auch
Auskunft
Stadt
Mietspiegel
Abstimmung
Interessenverbänden
erstellt
hat
Schreiben
21
.
August
Revision
zutreffend
Bezug
nimmt
.
.
kann
Berufungsurteil
Bestand
haben
Einfamilienhauszuschlag
angenommenen
Begrenzung
oberen
Spannenwert
verneint
hat
;
insoweit
ist
aufzuheben
Abs.
.
Senat
entscheidet
Zuschlag
Sache
selbst
weiteren
Feststellungen
erwarten
sind
§
Abs.
.
Erläuterungen
Mietspiegels
ist
zuschlages
negativ
berücksichtigen
hier
Garage
noch
Einstellplatz
Grundstück
vorhanden
sind
.
Ferner
ist
berücksichtigen
hier
freistehendes
Einfamilienhaus
Reihenhaus
handelt
.
Berücksichtigung
Gesichtspunkte
schätzt
Senat
Zuschlag
Prozent
Berufungsgericht
ermittelten
Mietwert
€
je
so
ortsübliche
Vergleichsmiete
€
je
umgerechnet
Wohnfläche
Reihenhauses
Beklagten
monatliche
Nettomiete
€
ergibt
.
Berufungsurteil
ist
mithin
insoweit
aufzuheben
Betrag
Nachteil
Klägerin
zurückbleibt
.
Insoweit
ist
Berufung
Beklagten
amtsgerichtliche
Urteil
zurückzuweisen
.
weitergehende
Revision
Klägerin
ist
zurückzuweisen
.
Ball
Dr.
Dr.
Dr.
Dr.
Vorinstanzen
:
AG
Entscheidung
25.04.2012
Entscheidung