NAMEN
Verkündet
:
21
.
September
Ring
Justizhauptsekretärin
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
Nachschlagewerk
:
ja
:
:
ja
§
Abs.
Satz
;
EGBGB
Art
.
§
besonderen
Übergangsregelung
Art
.
§
ist
Regelung
§
Vermieter
abweichend
getroffenen
mietvertraglichen
Regelung
befugt
ist
einseitig
Mietstruktur
ändern
Betriebskosten
ganz
teilweise
Verbrauch
Verursachung
Mieter
erfasst
werden
auch
Inkrafttreten
Mietrechtsreformgesetzes
1
.
September
bestehenden
Mietverhältnisse
uneingeschränkt
anwendbar
.
Versäumnisurteil
21
.
September
AG
VIII
.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
mündliche
Verhandlung
21
.
September
Vorsitzenden
Richter
Richter
Dr.
Richterin
Dr.
Richter
Dr.
Richterin
Dr.
Recht
erkannt
:
Revision
Kläger
wird
Urteil
Zivilkammer
Landgerichts
7
.
März
aufgehoben
.
Sache
wird
neuen
Verhandlung
Entscheidung
auch
Kosten
Revisionsverfahrens
Berufungsgericht
zurückverwiesen
.
Urteil
ist
vorläufig
vollstreckbar
.
Tatbestand
:
Mietvertrag
18
.
Mai
mietete
Beklagte
Rechtsvorgängerin
Kläger
Vierzimmerwohnung
.
Mietvertrag
war
ursprünglich
monatliche
Kaltmiete
DM
vereinbart
;
Nebenkosten
sind
monatlich
zahlenden
Betrag
aufgeführt
.
Schreiben
29
.
Dezember
teilten
Kläger
Beklagten
beabsichtigten
Jahr
Wasserverbrauch
noch
einzubauenden
Kaltwasserzähler
erfassen
verbrauchsabhängig
abzurechnen
.
erklärten
Kosten
Wasserversorgung
1
.
Januar
Vorschussbetrag
Höhe
monatlich
€
näher
erläuterten
erheben
Miete
Betrag
kürzen
.
Beklagte
Duldung
Einbaus
Wasserzählers
verweigerte
erhoben
Kläger
zweiter
Instanz
erfolgreiche
Duldungsklage
ließen
8
Juli
Kaltwasserzähler
Wohnung
Beklagten
einbauen
.
Schreiben
15
Juli
verlangten
Kläger
eingebauten
Kaltwasserzähler
Modernisierungszuschlag
erhöhten
Miete
€
monatlich
€
.
erklärten
Wasserkosten
8
Juli
verbrauchsabhängig
abgerechnet
würden
.
Schreiben
26
.
Mai
erteilten
Kläger
Beklagten
Wasserabrechnung
Zeit
8
Juli
31
.
Dezember
Nachzahlungsbetrag
€
ausweist
erhöhten
Vorauszahlungsbetrag
1
Juli
€
.
Klage
begehren
Kläger
Zahlung
Abrechnung
26
.
Mai
ergebenden
Nachforderungsbetrages
Höhe
€
weiteren
Betrags
Höhe
€
noch
vollständig
geleisteten
Vorschüsse
Monate
Juli
Dezember
jeweils
Zinsen
Zustimmung
Erhöhung
Miete
gemäß
.
Amtsgericht
hat
Klage
abgewiesen
.
hiergegen
gerichtete
Berufung
Kläger
hat
Berufungsgericht
zurückgewiesen
.
Berufungsgericht
zugelassenen
Revision
erstreben
Kläger
Verurteilung
Beklagten
Klageanträgen
.
Entscheidungsgründe
:
Revision
hat
Erfolg
.
Rechtsmittel
ist
antragsgemäß
Versäumnisurteil
entscheiden
Beklagte
mündlichen
Revisionsverhandlung
ordnungsgemäßer
Ladung
anwaltlich
vertreten
war
.
Inhaltlich
beruht
Urteil
indessen
Säumnis
Beklagten
Sachprüfung
Urteil
4
.
April
.
Berufungsgericht
hat
Begründung
Entscheidung
Wesentlichen
ausgeführt
:
Klägern
stehe
Nachforderungsbetrag
€
nebst
Zinsen
noch
erhöhten
Vorschusszahlungen
Abwasser
Juli
Dezember
Höhe
€
.
Mietvertrag
Parteien
lediglich
Vereinbarung
Inklusivmiete
Wasserkosten
enthalte
könnten
Kläger
nunmehr
Mietstruktur
einseitig
umstellen
Vorauszahlungen
Nachforderung
Wasserkostenabrechnung
verlangen
Kosten
Teil
vereinbarten
Inklusivmiete
seien
.
Altmietverträge
bestehe
grundsätzlich
Bestandsschutz
Bundesgerichtshof
derartige
Berliner
Altmietverträge
Hinblick
Frage
Möglichkeit
Erhöhung
Miete
gestiegener
Betriebskosten
entschieden
habe
.
aber
Vermieter
berechtigt
sei
erhöhte
Betriebskosten
Mieter
umzulegen
sei
auch
Umweg
Umstellung
Mietstruktur
möglich
.
Anwendung
§
556a
Abs.
scheitere
Mietvertragsparteien
gesonderte
Tragung
vereinbart
hätten
.
fehle
entsprechenden
Anknüpfungspunkten
Mietvertrag
Betriebskosten
Inklusivmiete
enthalten
seien
.
Zwar
werde
auch
Meinung
vertreten
Vermieter
Möglichkeit
verbrauchsabhängigen
Abrechnung
habe
Bruttokaltmiete
Nettokaltmiete
"
umsteigen
"
könne
.
gelte
jedoch
Altmietverträge
insoweit
Bestandsschutz
stünden
.
Mieterhöhungsverlangen
sei
bereits
formalen
Gründen
unwirksam
Wasserkosten
Teilinklusivmiete
Vorauszahlungen
Wasserkosten
unzutreffenden
Mietstruktur
ausgehe
.
II
.
Beurteilung
hält
revisionsrechtlicher
Nachprüfung
stand
.
Unrecht
hat
Berufungsgericht
angenommen
Kläger
berechtigt
seien
einseitig
Mietstruktur
ändern
Kaltwasserkosten
verbrauchsabhängig
Beklagten
umzulegen
§
556a
Abs.
Satz
Abs.
Satz
.
Zutreffend
weist
Revision
Vermieter
§
556a
Abs.
Satz
gesetzliche
Befugnis
eingeräumt
wird
bestimmten
Voraussetzungen
einseitig
Mietstruktur
ändern
hier
Bruttokaltmiete
Nettokaltmiete
verbrauchsabhängiger
Abrechnung
gesondert
erfassten
Kaltwasserkosten
überzugehen
.
Auch
Wirksamkeit
Mieterhöhungsverlangens
hat
Berufungsgericht
Unrecht
verneint
.
1
.
§
556a
Abs.
Satz
kann
Vermieter
einseitige
Erklärung
Textform
bestimmen
Betriebskosten
zukünftig
abweichend
getroffenen
Vereinbarung
ganz
teilweise
erfassten
Verbrauch
erfassten
Verursachung
umgelegt
werden
.
Befugnis
haben
Kläger
Schreiben
29
.
Dezember
Gebrauch
gemacht
.
gerichtlich
durchgesetzten
Einbau
Kaltwasserzähler
Beklagten
gemieteten
Wohnung
8
Juli
sind
Kaltwasserkosten
Klägern
gemäß
§
556a
Abs.
Satz
verbrauchsabhängig
Beklagten
umzulegen
.
haben
Kläger
Abrechnung
26
.
Mai
auch
getan
.
Regelung
§
556a
Abs.
Satz
ermöglicht
Vermieter
Umstellung
verbrauchsabhängige
Abrechnung
unterschiedlichen
Verursachung
Rechnung
trägt
.
einhelliger
Auffassung
Rechtsprechung
Literatur
vgl.
LG
148
;
;
Mietrecht
10
.
Aufl
.
.
;
Betriebskostenkommentar
3
.
Aufl
.
.
;
Kinne
Mietprozessrecht
6
.
Aufl
.
.
9
;
.
Aufl
.
.
7
;
.
§
.
auch
Berufungsgericht
Ansatz
zustimmt
besteht
§
556a
Abs.
Recht
Vermieters
Änderung
mietvertraglich
vereinbarten
Mietstruktur
Betriebskosten
verbrauchsoder
verursachungsabhängig
erfasst
werden
auch
zuvor
Bruttooder
Inklusivmiete
Betriebskostenpauschale
vereinbart
war
.
Verständnis
Regelung
§
556a
Abs.
entspricht
Willen
Gesetzgebers
Vorschrift
nur
sparsamen
kostenbewussten
Umgang
Energie
fördern
auch
mehr
Kostengerechtigkeit
schaffen
will
.
kann
je
Höhe
bisherigen
Miete
Verbrauchskosten
Kostenerhöhung
zulasten
Mieters
bringen
jedoch
ist
niedrigerem
Verbrauch
auch
Kostenminderung
denkbar
.
Andererseits
soll
Regelung
Vermieterseite
Alt-Brutto-
Teilinklusivmietverträgen
steigende
Betriebskosten
mehr
wirtschaftlich
sind
Kostengerechtigkeit
bringen
BT-Drucks
.
14/4553
S.
;
aaO
.
.
einseitige
Änderungsbefugnis
Vermieters
gilt
auch
dann
Parteien
bislang
hier
nur
teilweise
gesonderte
Umlage
Betriebskosten
vereinbart
haben
.
entspricht
Regelung
§
Abs.
Nr.
Vermieter
auch
zuvor
geltenden
Rechtslage
befugt
war
verbrauchsabhängigen
Abrechnungsmaßstab
einzuführen
allerdings
nur
Kosten
Wasserversorgung
Müllbeseitigung
.
Auffassung
Berufungsgerichts
sind
Altmietverträge
ausgenommen
.
Vorschrift
§
ist
Mietrechtsreformgesetz
19
.
Juni
.
S.
neu
Bürgerliche
Gesetzbuch
eingefügt
worden
.
ist
Art
.
Mietrechtsreformgesetz
1
.
September
anwendbar
.
allgemeinen
Grundsätzen
bedeutet
Vorschrift
§
auch
Zeitpunkt
bestehenden
Mietverhältnisse
anzuwenden
ist
Übergangsvorschrift
Art
.
§
anderweitige
Regelung
getroffen
ist
BT-Drucks
.
14/4553
S.
;
aaO
.
§
.
.
Gesetzgeber
§
556a
Abs.
anders
Art
.
§
Abs.
§
besondere
Übergangsvorschrift
geschaffen
hat
verbleibt
allgemeinen
Grundsätzen
.
Vorschrift
§
556a
Abs.
ist
somit
Inkrafttreten
Mietrechtsreformgesetzes
1
.
September
uneingeschränkt
anwendbar
.
Gegenteiliges
ergibt
auch
Rechtsprechung
Senats
Erhöhung
Miete
gestiegener
Betriebskosten
Senatsurteil
21
.
Januar
.
.
ist
Vermieter
Altmietvertrag
Miete
nur
bestimmten
Betrag
vorsieht
berechtigt
Miete
gestiegener
Betriebskosten
erhöhen
.
geht
Streitfall
jedoch
.
Kläger
haben
Mieterhöhung
gestiegener
Betriebskosten
erklärt
Schreiben
29
.
Dezember
Herabsetzung
Miete
Mietstruktur
geändert
Kaltwasserkosten
verbrauchsabhängige
Abrechnung
eingeführt
.
wäre
Klägern
Vermietern
Übrigen
bereits
alten
Rechtslage
gemäß
§
Abs.
Nr.
möglich
gewesen
.
hat
Neuregelung
§
556a
Abs.
geändert
.
2
.
Berufungsgericht
gegebenen
Begründung
kann
Anspruch
Kläger
Beklagten
Zahlung
Nachforderungsbetrags
Höhe
€
Abrechnung
26
.
Mai
Zinsen
verwehrt
werden
.
geltend
gemachten
Vorschusszahlungen
Höhe
insgesamt
€
ist
Zeitablauf
Abrechnungsreife
eingetreten
.
Zeitraum
können
Kläger
Wasserkosten
mehr
Vorschuss
nur
Abrechnung
verlangen
vgl.
Senatsurteile
30
.
März
.
16
.
Juni
.
.
Insoweit
wird
Klägern
Gelegenheit
Klageumstellung
gewähren
sein
§
Nr.
§
Abs.
.
-9-
Anders
Berufungsgericht
meint
steht
Anspruch
Zustimmung
Erhöhung
Miete
Mieterhöhungsverlangen
28
.
Dezember
formalen
Gründen
bereits
unwirksam
wäre
unzutreffenden
Mietstruktur
ausginge
.
Mietstruktur
betrifft
Übrigen
Wirksamkeit
inhaltliche
Richtigkeit
Mieterhöhungsverlangens
vgl.
Senatsurteil
7
Juli
.
.
.
.
kann
Berufungsurteil
Bestand
haben
;
ist
aufzuheben
§
Abs.
.
Rechtsstreit
ist
Endentscheidung
reif
.
Sache
ist
neuen
Verhandlung
Entscheidung
Berufungsgericht
zurückzuverweisen
§
Abs.
Satz
.
Ball
Dr.
Dr.
Dr.
Dr.
Vorinstanzen
:
AG
Entscheidung
LG
Entscheidung