NAMEN
Verkündet
:
7
.
Dezember
Ring
Justizhauptsekretärin
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
ECLI
:
:
VIII
.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
mündliche
Verhandlung
7
.
Dezember
Vorsitzende
Richterin
Dr.
Richter
Prof.
Dr.
Dr.
Richterin
Dr.
Richter
Dr.
Recht
erkannt
:
Rechtsmittel
Beklagten
werden
Urteil
2
.
Zivilkammer
Landgerichts
24
.
Februar
aufgehoben
Urteil
Amtsgerichts
12
.
Mai
Kostenpunkt
insoweit
abgeändert
Nachteil
Beklagten
entschieden
worden
ist
.
Klage
wird
insgesamt
abgewiesen
.
Kläger
haben
Kosten
Rechtsstreits
tragen
.
Tatbestand
:
Kläger
begehren
Beklagten
ehemaligen
Vermieterin
Schadensersatz
Behauptung
habe
Vorkaufsrecht
vereitelt
.
Kläger
mieteten
Vertrag
23
November
Dachgeschosswohnung
Eigentum
Beklagten
stehenden
Zehnfamilienhaus
.
vertraglich
vereinbarten
Mietbeginn
15
.
Dezember
wurde
Klägern
Wohnung
auch
überlassen
.
Bereits
Abschluss
Mietvertrags
Klägern
hatte
Beklagte
notarieller
Teilungserklärung
28
.
September
Umwandlung
Anwesens
angemietete
Wohnung
befindet
Wohnungseigentum
erklärt
.
16
.
Dezember
veräußerte
Beklagte
künftigen
Wohnungen
.
Kaufpreis
schosswohnung
Stellplatz
belief
€
.
Anlage
Eintragung
Beklagten
Eigentümer
Wohnungen
erfolgten
kurze
Zeit
später
23
.
Dezember
.
18
.
Oktober
wurde
neuer
Eigentümer
Grundbuch
eingetragen
.
Schreiben
28
November
bot
Beklagte
vertreten
Geschäftsführer
Kläger
Kauf
Dachgeschosswohnung
Stellplatz
Preis
€
;
nahm
Angebot
.
Wohnung
wurde
sodann
anderweitig
veräußert
.
neue
Eigentümer
teilte
Klägern
Anfrage
wolle
Wohnung
künftig
selbst
nutzen
.
kündigten
Kläger
Mietverhältnis
fristgemäß
.
Klage
haben
Kläger
Beklagte
Schadensersatz
Höhe
€
Zinsen
Anspruch
genommen
.
sind
Auffassung
Beklagte
habe
Mieter
zustehende
Vorkaufsrecht
vereitelt
;
sei
Ersatz
entstandenen
Schadens
verpflichtet
.
Amtsgericht
hat
Klage
Abweisung
Übrigen
Höhe
€
Zinsen
stattgegeben
.
Berufung
Beklagten
ist
Landgericht
erfolglos
geblieben
.
Berufungsgericht
zugelassenen
Revision
verfolgt
Beklagte
vollständige
Klageabweisung
gerichtetes
Begehren
.
Entscheidungsgründe
:
Revision
hat
Erfolg
.
Berufungsgericht
Entscheidung
Erlass
Senatsurteils
6
.
April
ergangen
ist
hat
Begründung
Entscheidung
ausgeführt
:
Recht
habe
Amtsgericht
Schadensersatzanspruch
Kläger
§
Abs.
§
Abs.
§
Abs.
Satz
bejaht
Beklagte
gesetzliche
Verpflichtung
Kläger
Abschluss
Kaufvertrages
16
.
Dezember
zustehende
Vorkaufsrecht
informieren
verletzt
habe
.
§
Satz
habe
Verpflichtete
Vorkaufsberechtigten
Inhalt
Dritten
geschlossenen
Vertrags
unverzüglich
mitzuteilen
.
§
Abs.
sei
Mieter
Vorkauf
berechtigt
vermietete
Räume
Überlassung
Mieter
Wohnungseigentum
begründet
worden
sei
begründet
werden
solle
Dritten
verkauft
würden
.
gesetzlichen
Voraussetzungen
lägen
Streitfall
.
stehe
Teilungserklärung
bereits
28
.
September
Abschluss
Kaufvertrages
16
.
Dezember
Überlassung
Mietsache
15
.
Dezember
beurkundet
worden
sei
.
entscheidend
sei
Zeitpunkt
abgeschlossenen
Vollzugs
Umwandlung
Wohnungseigentum
.
sei
Anlage
Wohnungsgrundbücher
also
hier
Eintragung
23
.
Dezember
wirksam
erfolgt
.
Zeitpunkt
liege
Einzug
klagenden
Mieter
.
Vorschrift
§
Stärkung
Mieterrechte
diene
müsse
Schutzbereich
auch
Fälle
erfassen
Streitfall
bereits
Teil
Umwandlungsvorgangs
nämlich
Beurkundung
Teilungserklärung
Überlassung
Mietsache
erfolge
maßgebliche
Vollzug
aber
erst
.
II
.
Begründung
hält
rechtlicher
Nachprüfung
stand
.
Klägern
steht
geltend
gemachte
Schadenersatzanspruch
Abs.
§
Abs.
Satz
§
Abs.
Satz
.
musste
Verkauf
Dachgeschosswohnung
16
.
Dezember
gemäß
§
Abs.
Satz
offen
gelegt
werden
Vorkaufsrecht
Wohnung
§
Abs.
Satz
bestand
.
gegenteilige
Auffassung
Berufungsgerichts
ist
Rechtsirrtum
beeinflusst
.
1
.
Mieter
ist
§
Abs.
Satz
gleichberechtigt
nebeneinander
stehenden
Alternativen
Vorkauf
berechtigt
.
Voraussetzung
ersten
Alternative
ist
Überlassung
vermieteten
Wohnräume
Mieter
Wohnungseigentum
begründet
worden
ist
dann
Dritten
verkauft
wird
Senatsurteil
6
.
April
aaO
.
[
Vorkaufsrecht
Objekt
gelegenen
Wohnung
;
Urteil
22
November
.
.
zweiten
Alternative
ist
Entstehung
Vorkaufsrechts
abhängig
Überlassung
teten
Wohnräume
Mieter
Wohnungseigentum
begründet
werden
soll
zukünftige
Wohnungseigentum
Dritten
verkauft
wird
.
Gegenstand
Vorkaufsrechts
ist
Fall
sachenrechtlich
noch
vorhandenes
Entstehung
bereits
angelegtes
Wohnungseigentum
.
Vorkaufsrecht
Mieters
entsteht
Fall
nur
dann
Veräußerer
Verkauf
noch
ungeteilten
Grundstücks
Dritten
Durchführung
Aufteilung
§
verpflichtet
ferner
Vorkaufsrecht
erfasste
künftige
Wohneinheit
Vertrag
bereits
hinreichend
bestimmt
bestimmbar
ist
Senatsurteil
6
.
April
aaO
.
.
2
.
Streitfall
sind
Voraussetzungen
Alternativen
§
Abs.
Satz
erfüllt
.
Berufungsgericht
hat
allerdings
Ansatz
richtig
gesehen
Entstehung
Vorkaufsrechts
§
Abs.
Satz
Alt
.
scheitert
Beklagte
bereits
28
.
September
15
.
Dezember
erfolgten
Überlassung
Mietsache
Kläger
sogar
schon
Abschluss
Mietvertrags
23
November
Aufteilung
Wohnungseigentum
erforderliche
Teilungserklärung
§
hat
notariell
beurkunden
lassen
.
ändert
Wohnungseigentum
erst
Überlassung
Wohnräume
Kläger
begründet
worden
ist
.
Teilung
ist
gemäß
§
Abs.
Satz
erst
dinglichen
Vollzug
hier
23
.
Dezember
Anlegung
erfolgte
wirksam
geworden
Senatsurteil
6
.
April
aaO
.
.
Berufungsgericht
hat
jedoch
übersehen
Entstehung
Vorkaufsrechts
§
Abs.
Satz
Alt
.
ausreicht
Überlassung
Wohnräume
Mieter
begründet
worden
ist
.
Vielmehr
ist
zusätzlich
erforderlich
Abschluss
Kaufvertrags
Dritten
Begründung
Wohnungseigentum
zeitlich
nachfolgt
.
Wird
erst
Verkauf
Dritten
begründet
scheidet
Vorkaufsrecht
Urteil
22
November
aaO
.
5
;
Senatsurteil
6
.
April
aaO
.
.
So
verhält
auch
Streitfall
.
notarielle
Beurkundung
Kaufvertrags
Beklagten
Erwerbern
fand
16
.
Dezember
.
Wohnungseigentum
wurde
erst
23
.
Dezember
erfolgten
Eintragung
Teilungserklärung
Grundbuch
begründet
.
wurde
also
§
Satz
Alt
.
vorausgesetzt
Wohnung
verkauft
bereits
Abschluss
Kaufvertrags
Wohnungseigentum
entstanden
war
.
Auch
Voraussetzungen
§
Abs.
Satz
Alt
.
sind
Revision
Recht
geltend
macht
Streitfall
erfüllt
Absicht
Wohnungseigentum
begründen
erst
Überlassung
Mieter
gefasst
dokumentiert
worden
ist
.
Senat
hat
bereits
erwähnten
Verkauf
anderen
Wohnung
Hauses
betreffenden
Entscheidung
6
.
April
aaO
.
.
ausgeführt
Willen
Gesetzgebers
Mieter
Regelung
§
Abs.
Satz
Alt
.
zwar
auch
Vorkaufsrecht
künftig
entstehendem
Wohnungseigentum
gesichert
werden
soll
Entstehen
Vorkaufsrechts
aber
geringere
Voraussetzungen
geknüpft
sein
sollte
Falle
bereits
begründeten
Wohnungseigentums
§
Abs.
Satz
Alt
.
.
Gesetz
gibt
Alternativen
§
Abs.
Satz
zeitliche
Abfolge
Geschehnisse
nur
strikter
Einhaltung
Entstehung
Vorkaufsrechts
führt
.
künftige
Begründung
Wohnungseigentum
geht
§
Abs.
Satz
Alt
.
muss
Absicht
außen
dokumentiert
werden
.
Bekundung
außen
ist
regelmäßig
notariellen
Beurkundung
Teilungserklärung
sehen
Senatsurteil
6
.
April
aaO
.
.
Vorkaufsrecht
Mieters
entstehen
lassen
muss
Überlassung
Mieter
indes
Abs.
Satz
Alt
.
zeitlich
außen
dokumentierten
Absicht
Wohnungseigentum
begründen
wollen
erfolgt
sein
.
fehlt
Streitfall
.
Beurkundung
Teilungserklärung
erfolgte
28
.
September
mithin
bereits
Monate
Abschluss
Mietvertrags
Klägern
23
November
Besitzerlangung
vertraglich
vereinbarten
Tag
Mietbeginns
15
.
Dezember
.
Revisionserwiderung
geltend
macht
Entstehung
Vorkaufsrechts
Mieters
§
Abs.
Satz
Alt
.
betreffenden
Ausführungen
Senats
Urteil
6
.
April
aaO
stünden
insoweit
Widerspruch
diesbezüglich
Urteil
22
November
aaO
angestellten
Erwägungen
V.
Zivilsenats
Senat
hinreichende
Absicht
Vermieters
Wohnungseigentum
begründen
notarielle
Beurkundung
Teilungserklärung
ausreichen
lasse
V.
zusätzlich
Kaufvertrag
Dritten
folgende
Verpflichtung
Verkäufers
Vollzug
Aufteilung
verlange
trifft
.
V.
hat
herangezogenen
Entscheidung
etwa
ausgesprochen
Absicht
Begründung
Wohnungseigentum
erst
dann
hinreichend
manifest
sei
Kaufvertrag
Dritten
geschlossen
werde
.
hat
vielmehr
Abgrenzung
sogenannten
"
Erwerbermodellen
ausgesprochen
Entstehen
Vorkaufsrechts
-9-
len
bloße
Veräußerung
Dritten
ausreicht
nur
dann
entstehen
kann
veräußernde
Vermieter
zusätzlich
Begründung
Wohnungseigentum
verpflichtet
jedoch
erst
Erwerber
Wohnungseigentum
begründen
sollen
Urteil
22
November
aaO
.
.
Kaufvertrag
Dritten
Veräußerer
bereits
Überlassung
Mieter
erfolgen
müsste
hinreichende
Absicht
Wohnungseigentum
begründen
annehmen
können
lässt
Entscheidung
hingegen
entnehmen
vgl.
Senatsurteil
6
.
April
aaO
.
.
.
kann
Berufungsurteil
Bestand
haben
;
ist
aufzuheben
§
Abs.
.
Senat
entscheidet
Sache
selbst
weitere
Feststellungen
treffen
sind
Sache
Endentscheidung
reif
ist
§
Abs.
.
führt
Berufung
Beklagten
Abänderung
amtsgerichtlichen
Urteils
Nachteil
Beklagten
entschieden
worden
ist
.
Mangels
Bestehen
Vorkaufsrechts
ist
Klage
insgesamt
abzuweisen
.
Dr.
Dr.
Dr.
Dr.
Dr.
Vorinstanzen
:
AG
Entscheidung
Entscheidung
24.02.2016