NAMEN
Verkündet
:
18
.
Oktober
Justizhauptsekretärin
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
Nachschlagewerk
:
ja
:
:
ja
§
Abs.
Satz
Abs.
Nr.
Bb
Abs.
Satz
Formularklausel
Mietvertrag
Mieter
Beendigung
Mietverhältnisses
Zahlung
allein
Zeitablauf
abhängigen
Anteils
Kosten
noch
fällige
Schönheitsreparaturen
feststehenden
Prozentsätzen
auch
dann
verpflichtet
Kostenanteil
entsprechender
Renovierungsbedarf
tatsächlichen
Erscheinungsbilds
Wohnung
noch
gegeben
ist
Abgeltungsklausel
"
starrer
"
Abgeltungsquote
ist
gemäß
§
Abs.
Satz
Abs.
Nr.
unwirksam
Mieter
Geboten
Glauben
unangemessen
benachteiligt
.
Urteil
18
.
Oktober
AG
VIII
.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
mündliche
Verhandlung
18
.
Oktober
Vorsitzenden
Richter
Richter
Dr.
Richterinnen
Dr.
Richter
Dr.
Recht
erkannt
:
Revision
Beklagten
Urteil
4
.
Zivilkammer
Landgerichts
8
.
Februar
wird
zurückgewiesen
.
Beklagte
hat
Kosten
Revisionsverfahrens
tragen
.
Tatbestand
:
Kläger
mietete
Vertrag
13
November
Baugemeinschaft
S.
[
Beklagten
Einzug
renovierte
Wohnung
"
.
Mietverhältnis
begann
15
November
endete
19
November
.
Formularmietvertrags
enthält
folgende
Klauseln
:
"
1
.
Miete
ist
so
kalkuliert
Kosten
nachfolgend
geregelten
Instandsetzungen
Instandhaltungen
enthalten
sind
.
2
.
gesamten
Vertragsdauer
Maßgabe
Ziff
.
vereinbarten
Fristenplanes
fällig
werdenden
Schönheitsreparaturen
trägt
Mieter
eigene
Kosten
.
3
.
Mieter
verpflichtet
Schönheitsreparaturen
Allgemeinen
folgender
Fristen
auszuführen
:
Küche
Wohnküche
Kochküche
Jahre
Schlafzimmer
Dielen
sonstigen
Räume
Jahre
Nebenräume
Speisekammer
Ölfarbanstriche
Jahre
.
4
.
5
.
Hat
Mieter
Fristsetzung
Ablehnungsandrohung
Räume
Ziff
.
mindestens
Jahre
Räume
Ziff
.
mindestens
Jahre
Räume
Einrichtungen
Ziff
.
mindestens
Jahre
benutzt
Räume
genannten
Zeit
renoviert
haben
so
hat
spätestens
Beendigung
Mietverhältnisses
Renovierung
fachmännisch
nachzuholen
.
6
.
Zieht
Mieter
Ablauf
Schönheitsreparaturen
vorgesehenen
Fristen
so
muss
Verpflichtung
Durchführung
Schönheitsreparaturen
Zahlung
unten
ausgewiesenen
Prozentsatzes
Kosten
Schönheitsreparaturen
nachkommen
.
Räume
gemäß
Nutzungsdauer
Monaten
Monaten
Monaten
Monaten
Monaten
Monaten
Ziff
.
3a
Ziff
.
Ziff
.
3c
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
Nutzungsdauer
beginnt
Anfang
Mietverhältnisses
Zeitpunkt
letzten
Renovierung
Mieter
.
Mieter
wird
Verpflichtung
Zahlung
Prozentsatzes
Kosten
Schönheitsreparaturen
unbenommen
ist
anteiligen
Zahlungsverpflichtung
zuvorkommt
Ende
Schönheitsreparaturen
selbst
durchführt
.
"
Abrechnungsschreiben
31
.
Januar
verrechnete
Vermieterin
Kautionsguthaben
Klägers
€
Gegenforderungen
zeitanteiliger
Renovierungskosten
Anstricharbeiten
Wohnzimmer
Flur
€
Küche
Badezimmer
€
weiteren
Anspruch
Höhe
€
.
Kläger
zahlte
geltend
gemachten
Nachforderungsbetrag
€
.
Klage
hat
Kläger
Beklagten
Auszahlung
Kautionsguthabens
€
Rückzahlung
geleisteten
Nachforderungsbetrags
€
verlangt
;
insgesamt
hat
Zahlung
€
begehrt
.
Amtsgericht
hat
Klage
Höhe
€
stattgegeben
Übrigen
abgewiesen
.
Landgericht
hat
Amtsgericht
zugelassene
Berufung
Beklagten
zurückgewiesen
.
Berufungsgericht
zugelassenen
Revision
verfolgt
Beklagte
Antrag
Abweisung
Klage
.
Entscheidungsgründe
:
Revision
Beklagten
hat
Erfolg
.
Berufungsgericht
Entscheidung
veröffentlicht
ist
hat
Begründung
ausgeführt
:
Anspruch
Klägers
Beklagte
ergebe
mietvertraglichen
Kautionsabrede
.
Kläger
habe
Kautionsabrechnung
Beklagten
Zahlung
Nachforderungsbetrags
€
anerkannt
.
Zwar
könne
Bezahlung
Rechnung
Einwendungen
bestätigendes
Schuldanerkenntnis
beglichenen
Forderung
sehen
sein
.
Erforderlich
sei
allerdings
weitere
Umstände
hinzuträten
ergebe
Parteien
Bestand
Rechtmäßigkeit
Forderung
einig
seien
.
sei
hier
Fall
.
Kläger
habe
ausgehen
dürfen
Regelung
§
Ziff
.
Mietvertrags
anteilige
Renovierungskosten
schulde
.
Rechtsprechung
Bundesgerichtshofs
bestünden
zwar
Zweifel
Wirksamkeit
Klausel
.
Rechtsprechung
sei
jedoch
erst
Zahlung
Saldos
Kautionsabrechnung
bekannt
geworden
.
§
Ziff
.
Formularmietvertrags
enthaltene
Abgeltungsklausel
sei
unangemessenen
Benachteiligung
Mieters
§
unwirksam
.
Rechtsprechung
Bundesgerichtshofs
formularvertragliche
"
starre
"
Fristenpläne
Ausführung
Schönheitsreparaturen
unwirksam
seien
Senat
Urteil
23
.
Juni
müsse
Abgeltungsklauseln
"
starrer
"
Berechnungsgrundlage
gelten
.
Mieter
müsse
auch
Inanspruchnahme
Abgeltungsklausel
Einwand
offen
stehen
besonders
schonenden
Behandlung
Mietsache
längere
vereinbarten
Fristen
maßgeblich
sind
.
erfordere
Transparenzgebot
§
Abs.
Satz
Möglichkeit
Einwandes
Wortlaut
Klausel
ergebe
.
Anforderungen
genüge
streitgegenständliche
Klausel
.
§
Ziff
.
Mietvertrags
festgelegten
Fristen
Prozentsätze
gälten
nur
Allgemeinen
ausnahmslos
.
II
.
Ausführungen
Berufungsgerichts
halten
rechtlichen
Nachprüfung
stand
so
Revision
Beklagten
zurückzuweisen
ist
.
Kläger
hat
Beklagte
Gesellschafterin
Vermieterin
Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
Anspruch
Auszahlung
Abrechnung
Vermieterin
31
.
Januar
ergebenden
restlichen
Kautionsguthabens
Klage
Anspruchs
Anspruchs
Klägers
Rückzahlung
Kautionsabrechnung
geleisteten
Nachforderungsbetrags
bereits
ersten
Rechtszug
abgewiesen
worden
ist
Höhe
€
.
Anspruch
Klägers
Auszahlung
verbleibenden
Kautionsguthabens
ist
Aufrechnung
Vermieterin
Gegenforderungen
Zahlung
zeitanteiliger
Renovierungskosten
insgesamt
€
erloschen
.
.
Aufrechnung
ist
unwirksam
Vermieterin
Anspruch
Kläger
Zahlung
geltend
gemachten
Renovierungskosten
Anstricharbeiten
Wohnung
zusteht
.
1
.
Recht
hat
Berufungsgericht
angenommen
Einwendungen
Klägers
Vermieterin
geltend
gemachten
Gegenansprüche
bestätigenden
Schuldanerkenntnisses
ausgeschlossen
sind
.
kann
dahinstehen
Revision
meint
Kautionsabrechnung
Vermieterin
Angebot
Abschluss
Schuldanerkenntnisvertrags
sehen
ist
Kläger
angenommen
habe
Abrechnung
widerspruchslos
hingenommen
Nachforderungsbetrag
€
Vorbehalt
gezahlt
hat
.
unterstelltes
Anerkenntnis
würde
lediglich
Einwendungen
Schuldners
ausschließen
Abgabe
Erklärung
kannte
rechnen
musste
Senatsurteil
23
.
März
;
Urteil
18
.
Januar
.
.
.
.
ist
Kläger
erhobene
Einwand
Unwirksamkeit
§
Ziff
.
Mietvertrags
enthaltenen
Formularklausel
ausgeschlossen
.
Berufungsgericht
unangegriffen
festgestellt
hat
ist
Kläger
Zahlung
Nachforderungsbetrags
ausgegangen
Vermieterin
vorgenannten
Vertragsbestimmung
zeitanteilige
Renovierungskosten
schulde
.
Auffassung
Revision
befand
Kläger
auch
schuldhaften
unbeachtlichen
Rechtsirrtum
Wirksamkeit
Klausel
.
unangegriffenen
Feststellungen
Berufungsgerichts
hat
Kläger
Kautionsabrechnung
ergebenden
Betrag
gezahlt
Bundesgerichtshof
starren
"
Fristenplan
Ausführung
Schönheitsreparaturen
Formularmietverträgen
unwirksam
erklärt
hat
Senatsurteil
23
.
Juni
Entscheidung
allgemeine
Bekanntheit
erlangt
hat
.
2
.
Vermieterin
Kautionsguthaben
Klägers
aufgerechnete
Gegenforderung
Zahlung
zeitanteiliger
Renovierungskosten
besteht
.
Anspruch
Vermieterin
Schadensersatz
Leistung
durchgeführter
Schönheitsreparaturen
gemäß
§
Abs.
Abs.
Satz
Verbindung
§
Ziff
.
Mietvertrags
kommt
auch
Revision
ausgeht
vornherein
Betracht
Verpflichtung
Mieters
Ausführung
Schönheitsreparaturen
Beendigung
Mietverhältnisses
November
Ziff
.
enthaltenen
Fristenplan
noch
fällig
war
Beklagte
auch
vorzeitigen
Renovierungsbedarf
geltend
gemacht
hat
.
Zahlungsverlangen
Vermieterin
kann
Grundlage
nur
§
Ziff
.
Formularmietvertrags
enthaltenen
sogenannten
Abgeltungsklausel
haben
.
Formularklausel
ist
jedoch
§
Abs.
Satz
Abs.
Nr.
unwirksam
.
Zutreffend
Revision
unbeanstandet
hat
Berufungsgericht
§
Ziff
.
Mietvertrags
enthaltene
Formularklausel
Abgeltungsregelung
"
starrer
"
Berechnungsgrundlage
angesehen
.
Senat
kann
Auslegung
Formularklausel
Berufungsgericht
uneingeschränkt
überprüfen
vgl.
258
;
Abgeltungsklauseln
inhaltlich
vergleichbarer
Fassung
auch
Bezirk
Berufungsgerichts
verwendet
werden
.
§
Ziff
.
Mietvertrags
muss
Mieter
Ablauf
Schönheitsreparaturen
vorgesehenen
Fristen
auszieht
Verpflichtung
Durchführung
Schönheitsreparaturen
Zahlung
nachstehend
ausgewiesenen
Prozentsatzes
Kosten
Schönheitsreparaturen
nachkommen
.
anschließend
angegebenen
Prozentsätze
Nutzungsart
Räume
gestaffelt
sind
erhöhen
Abhängigkeit
mietvertraglichen
Nutzungsdauer
.
Sicht
verständigen
Mieters
hat
Regelung
Bedeutung
Mieter
Beendigung
Mietverhältnisses
Zahlung
allein
Zeitablauf
abhängigen
Anteils
Kosten
noch
fällige
Schönheitsreparaturen
feststehenden
Prozentsätzen
auch
dann
verpflichtet
ist
entsprechender
Renovierungsbedarf
tatsächlichen
Erscheinungsbilds
Wohnung
noch
gegeben
ist
.
Auffassung
Revision
ist
"
starre
"
Abgeltungsregelung
gemäß
§
Abs.
Satz
Abs.
Nr.
unwirksam
Mieter
Geboten
Glauben
unangemessen
benachteiligt
.
-9-
Klausel
§
Ziff
.
Mietvertrags
ist
allerdings
bereits
unwirksam
zugrunde
liegende
§
Ziff
.
Formularvertrags
geregelte
Schönheitsreparaturverpflichtung
Mieters
starren
"
Fristenplan
enthielte
Klausel
gemäß
§
Abs.
Satz
Abs.
Nr.
unwirksam
wäre
vgl.
Senat
Urteil
5
.
April
.
§
Ziff
.
Mietvertrags
Mieter
verpflichtet
Schönheitsreparaturen
Allgemeinen
"
Nutzungsart
Räume
gestaffelten
Fristen
Jahren
auszuführen
enthält
zulässigen
flexiblen
Fristenplan
Berücksichtigung
tatsächlichen
Zustands
Wohnung
ermöglicht
vgl.
Senat
Urteil
28
.
April
;
Urteil
13
Juli
.
Wirksamkeit
§
Ziff
.
steht
weitere
§
Ziff
.
Satz
Mietvertrags
enthaltene
Renovierungsklausel
feststehenden
Fristen
abhängige
Renovierungspflicht
Mieters
Beendigung
Mietverhältnisses
vorsieht
gemäß
§
Abs.
Satz
Abs.
Nr.
unwirksam
ist
Senat
Urteil
28
.
Juni
.
§
Ziff
.
Satz
Mietvertrags
enthält
eigenständige
Regelung
Unzulässigkeit
Unwirksamkeit
Verpflichtung
Mieters
Ausführung
fälliger
Schönheitsreparaturen
laufenden
Mietverhältnisses
spätestens
Beendigung
§
Ziff
.
Mietvertrags
Folge
hat
vgl.
Senat
aaO
.
Abgeltungsklausel
§
Ziff
.
Mietvertrags
ist
jedoch
gemäß
§
Abs.
Satz
Abs.
Nr.
genommen
unwirksam
.
Rechtsprechung
Senats
ist
Klausel
Mieter
Ende
Mietverhältnisses
je
Zeitpunkt
letzten
Schönheitsreparaturen
Mietzeit
prozentualen
Anteil
Renovierungskosten
Kostenvoranschlags
Vermieter
auszuwählenden
Malerfachgeschäfts
zahlen
hat
jedenfalls
dann
wirksam
Kostenvoranschlag
ausdrücklich
verbindlich
erklärt
Abgeltung
maßgeblichen
Fristen
Prozentsätze
Verhältnis
üblichen
Renovierungsfristen
ausrichtet
Mieter
untersagt
anteiligen
Zahlungsverpflichtung
zuvorzukommen
Ende
Mietverhältnisses
Schönheitsreparaturen
kostensparender
Eigenarbeit
ausführt
Falle
unrenoviert
renovierungsbedürftig
überlassenen
Wohnung
Durchführung
anteilige
Abgeltung
Schönheitsreparaturen
maßgeblichen
Fristen
Anfang
Mietverhältnisses
laufen
beginnen
71
;
Urteil
6
.
Oktober
.
Frage
auch
dann
gilt
Abgeltungsquote
vorliegenden
Fall
"
starren
"
Fristenregelung
richtet
hat
Senat
bislang
ausdrücklich
Stellung
genommen
.
hat
allerdings
Urteil
6
.
Oktober
aaO
;
vgl.
auch
Senat
Urteil
5
.
April
ZR
Revision
beruft
inhaltlich
vergleichbare
Klausel
wirksam
bezeichnet
.
wird
nachstehend
dargelegten
Gründen
festgehalten
.
Formularklausel
Mieter
zeitanteiligen
Abgeltung
Renovierungskosten
starren
"
Berechnungsgrundlage
verpflichtet
Fristenplan
Jahren
ausgerichtet
ist
ist
Berufungsgericht
zutreffend
erkannt
hat
gemäß
§
Abs.
Satz
Abs.
Nr.
unwirksam
vgl.
auch
Anm
.
Flatow
jurisPR-MietR
Anm
.
3
;
AG
144
;
AG
;
;
Klimke/Lehmann-Richter
417
;
Schönheitsreparaturen
Instandsetzung
Rückbau
Gewerberaum
2
.
Aufl
.
.
.
f.
;
.
18
;
Steenbuck
222
;
10
11
;
.
;
.
Gründe
Beurteilung
formularvertraglichen
"
starren
"
Fälligkeitsregelung
Ausführung
Schönheitsreparaturen
unwirksam
maßgebend
sind
führen
auch
Unwirksamkeit
entsprechenden
zeitanteiligen
Abgeltungsregelung
.
Abgeltungsklausel
handelt
zeitlich
vorverlagerte
Ergänzung
vertraglichen
Verpflichtung
Mieters
Durchführung
Schönheitsreparaturen
Fristenplan
Senat
.
Zweck
besteht
Vermieter
ausziehenden
Mieter
Fälligkeit
Schönheitsreparaturen
Fristenplan
Endrenovierung
verlangen
kann
wenigstens
prozentualen
Anteil
Renovierungskosten
Abnutzungszeitraum
letzten
Schönheitsreparaturen
Mietzeit
sichern
aaO
S.
84
;
Senat
Urteil
26
.
Mai
.
Klausel
benachteiligt
Mieter
grundsätzlich
unangemessen
Abwälzung
turnusmäßigen
Schönheitsreparaturen
Kosten
Mieter
tragen
hätte
Mietverhältnis
Eintritt
Fälligkeit
Schönheitsreparaturverpflichtung
fortbestanden
hätte
rechtlich
wirtschaftlich
Teil
Gegenleistung
Mieters
Gebrauchsüberlassung
Räume
darstellt
vgl.
§
Ziff
.
Mietvertrags
anderenfalls
Vermieter
treffenden
Verpflichtung
führung
Schönheitsreparaturen
höhere
Bruttomiete
Voraus
abgelten
müsste
aaO
S.
.
.
derartige
Formularklausel
benachteiligt
Mieter
jedoch
Geboten
Glauben
dann
unangemessen
"
starre
"
Berechnungsgrundlage
hat
Berücksichtigung
tatsächlichen
Erhaltungszustands
Wohnung
zulässt
.
kann
Einzelfall
führen
Mieter
gemessen
Abnutzungsgrad
Wohnung
Zeitspanne
Fälligkeit
Schönheitsreparaturen
übermäßig
hohe
Abgeltungsquote
tragen
hat
.
Sind
etwa
Wände
Decken
Wohnung
besonders
"
langlebigen
"
Materialien
dekoriert
hat
Mieter
Wohnung
einzelne
Räume
wenig
genutzt
kann
Renovierungsbedarf
Ablauf
Mietvertrag
Ausführung
Schönheitsreparaturen
bestimmten
üblichen
Fristen
fehlen
vgl.
Senat
Urteil
23
.
Juni
m.w
.
.
.
Fall
liegt
formularmäßigen
Mietvertragsklausel
Mieter
Verpflichtung
anteiligen
Abgeltung
Kosten
Schönheitsreparaturen
Grundlage
starren
"
Fristenregelung
auferlegt
anders
Klausel
Mieter
Vornahme
Schönheitsreparaturen
starren
"
Fristenplan
verpflichtet
.
auch
"
starre
"
Abgeltungsregelung
führt
überdurchschnittlichen
Erhaltungszustand
Wohnung
Mieter
höheren
zeitanteiligen
Renovierungskosten
belastet
wird
tatsächlichen
Abnutzungsgrad
Wohnung
entspricht
.
wird
Mieter
übermäßige
gemäß
§
Abs.
Satz
Abs.
Nr.
unzulässige
Verpflichtung
zeitanteiligen
Abgeltung
zukünftiger
Instandhaltungskosten
auferlegt
.
ist
Grundgedanken
§
Abs.
Satz
ebenso
wenig
einbaren
Auferlegung
Renovierungspflichten
feststehenden
Fristenplan
Rücksicht
tatsächlichen
Renovierungsbedarf
.
§
Ziff
.
Mietvertrags
enthaltene
Abgeltungsklausel
ist
insgesamt
unwirksam
.
Verpflichtung
Mieters
zeitanteiligen
Abgeltung
Kosten
noch
fälliger
Schönheitsreparaturen
ließe
nur
dann
aufrechterhalten
Formularklausel
verständlich
sinnvoll
zulässigen
unzulässigen
Regelungsteil
trennen
ließe
Senat
Urteil
23
.
Juni
aaO
m.w
.
.
.
fehlt
.
Klausel
angegebenen
feststehenden
Fristen
Prozentsätze
kann
verbleibende
Klauselteil
bereits
sprachlich
eigenständige
Regelung
bestehen
bleiben
.
ließe
nur
Umformulierung
erreichen
inhaltlichen
Umgestaltung
Klausel
gesetzlich
noch
zulässige
Abgeltungsregelung
führen
würde
.
wäre
jedoch
unzulässige
geltungserhaltende
Reduktion
Klausel
vgl.
Senatsurteil
23
.
Juni
aaO
;
Senatsurteil
28
.
Juni
aaO
.
Unwirksamkeit
§
Ziff
.
Mietvertrags
enthaltenen
Abgeltungsklausel
führt
Regelungslücke
Wege
ergänzender
Vertragsauslegung
geschlossen
werden
könnte
.
ergänzende
Vertragsauslegung
setzt
Regelungsplan
Parteien
Lücke
Vervollständigung
bedarf
;
ist
nur
dann
anzunehmen
dispositives
Gesetzesrecht
Füllung
Lücke
Verfügung
steht
ersatzlose
Streichung
unwirksamen
Klausel
angemessene
typischen
Interessen
AGB-Verwenders
Vertragspartners
Rechnung
tragende
Lösung
bietet
.
.
;
Senat
m.w
.
.
.
Bereits
erste
Voraussetzung
ist
gegeben
.
Senat
unwirksamen
Schönheitsreparaturklausel
bereits
entschieden
hat
tritt
gemäß
§
Abs.
dispositive
gesetzliche
Bestimmung
§
Abs.
Satz
Stelle
unzulässigen
Klausel
Urteil
28
.
Juni
aaO
.
.
.
So
verhält
auch
unwirksamen
Abgeltungsklausel
Verpflichtung
Mieters
Durchführung
Schönheitsreparaturen
Fall
ergänzt
Renovierungspflicht
noch
fällig
ist
.
Ball
Dr.
Dr.
Dr.
Vorinstanzen
:
AG
Entscheidung
Entscheidung