NAMEN
Verkündet
:
10
Juli
Justizhauptsekretärin
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
Nachschlagewerk
:
ja
:
:
ja
§
Abs.
Satz
ergänzenden
Vertragsauslegung
Falle
Unwirksamkeit
Befristung
Mietvertrags
.
Urteil
10
Juli
ZR
AG
Waldshut-Tiengen
VIII
.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
mündliche
Verhandlung
19
.
Juni
Richter
Dr.
Vorsitzenden
Richterin
Dr.
Richter
Dr.
Dr.
Dr.
Recht
erkannt
:
Revision
Beklagten
wird
Urteil
2
.
Zivilkammer
Landgerichts
8
November
Kostenpunkt
insoweit
aufgehoben
Nachteil
Beklagten
entschieden
worden
ist
.
Sache
wird
Umfang
Aufhebung
neuen
Verhandlung
Entscheidung
auch
Kosten
Revisionsverfahrens
Berufungsgericht
zurückverwiesen
.
Tatbestand
:
Beklagte
mietete
Klägerin
1
November
Wohnung
.
Mietzeit
enthält
Vertrag
folgende
individualvertraglich
vereinbarte
Bestimmung
:
"
Mietverhältnis
ist
Verlangen
Mieters
bestimmte
Zeit
abgeschlossen
.
beginnt
1
.
11
.
endet
31
.
10
.
verlängert
wird
3-jähriger
Verlängerungsoption
.
"
Schreiben
28
.
Februar
kündigte
Klägerin
Mietverhältnis
Eigenbedarfs
31
.
August
ferner
Laufe
Rechtsstreits
Schreiben
2
.
Oktober
fristlos
.
Amtsgericht
hat
Räumungsklage
stattgegeben
.
Landgericht
hat
Berufung
Beklagten
zurückgewiesen
.
Berufungsgericht
zugelassenen
Revision
verfolgt
Beklagte
Klageabweisungsbegehren
weiter
.
Entscheidungsgründe
:
Revision
hat
Erfolg
.
Berufungsgericht
hat
Begründung
Entscheidung
Revisionsverfahren
noch
Interesse
Wesentlichen
ausgeführt
:
Beklagte
sei
Räumung
Klägerin
angemieteten
Wohnung
verpflichtet
Schreiben
28
.
Februar
erklärte
Eigenbedarfskündigung
Parteien
bestehende
Mietverhältnis
31
.
August
beendet
habe
.
Mietvertrag
vorgesehene
Befristung
Mietverhältnisses
stehe
Kündigung
.
Befristung
sei
Verstoßes
unwirksam
so
Parteien
unbefristeten
somit
ordentlich
kündbaren
Mietvertrag
abgeschlossen
hätten
.
Befristung
Wunsch
Beklagten
Vertrag
aufgenommen
worden
sei
Bestimmung
§
Schutz
Mieters
diene
ändere
Rechtslage
.
Befristung
könne
eindeutigen
Wortlauts
ausgelegt
werden
beiderseitiger
Kündigungsausschluss
vereinbart
sei
derart
lange
Bindungsdauer
Berücksichtigung
zweimaligen
Option
Jahre
auch
hier
vorliegenden
Individualvereinbarung
Konzeption
Gesetzes
vereinbar
sei
.
verstoße
auch
Treu
Glauben
Klägerin
Unwirksamkeit
Befristung
berufe
.
Zwar
sei
verkennen
Mieterschutz
diene
Verstoß
Norm
führe
Mietverhältnis
Willen
Mieters
beendet
werde
.
Gleichwohl
sei
Klägerin
Berufung
§
versagt
anderenfalls
wäre
unwirksame
Befristung
nur
Kündigung
Vermieters
ausgeschlossen
Willen
Vertragsparteien
Abschluss
Mietvertrags
entspreche
.
Klägerin
geltend
gemachte
Eigenbedarf
bestehe
habe
Beklagte
Berufungsinstanz
vorgebracht
.
Wirksamkeit
weiteren
kurz
Berufungsverhandlung
erklärten
fristlosen
Kündigung
Zahlungsverzugs
komme
.
II
.
Beurteilung
hält
rechtlicher
Nachprüfung
stand
.
Berufungsgericht
gegebenen
Begründung
kann
Anspruch
Klägerin
Räumung
Beklagten
vermieteten
Wohnung
bejaht
werden
.
Berufungsgericht
hat
verkannt
Unwirksamkeit
vereinbarten
Befristung
Mietvertrages
ausfüllungsbedürftige
Lücke
Vertrag
entstanden
ist
.
Lücke
ist
ergänzende
Vertragsauslegung
schließen
unwirksamen
Befristung
Dauer
derseitiger
Kündigungsverzicht
tritt
.
Dauer
Kündigungsausschlusses
ausgesprochene
Kündigung
Klägerin
ist
unwirksam
.
1
.
Ausgangspunkt
zutreffend
hat
Berufungsgericht
angenommen
Mietvertrag
vorgesehene
Befristung
unwirksam
ist
.
Befristung
Mietvertrags
Wohnraum
ist
gemäß
§
Abs.
Satz
nur
zulässig
Vermieter
Räume
Ablauf
Mietzeit
Wohnraum
Haushaltsangehörigen
nutzen
will
Absicht
hat
Räume
beseitigen
so
wesentlich
verändern
instand
setzen
Maßnahmen
Fortsetzung
Mietverhältnisses
erheblich
erschwert
würden
.
Voraussetzungen
liegen
so
Befristung
unwirksam
ist
.
§
Abs.
Satz
gilt
Vertrag
unbestimmte
Zeit
geschlossen
.
2
.
Unwirksamkeit
vereinbarten
Befristung
ist
planwidrige
Vertragslücke
entstanden
Wege
ergänzenden
Vertragsauslegung
schließen
ist
.
Parteien
haben
Befristung
Vertrages
beiderseitige
langfristige
Bindung
bezweckt
.
ergibt
Befristung
Wunsch
Beklagten
aufgenommen
worden
ist
feste
Vertragslaufzeit
Verlängerungsoption
lange
Mietzeit
sichern
wollte
Kauf
genommen
hat
festen
Vertragslaufzeit
auch
selbst
ordentlich
kündigen
kann
.
Wunsch
Beklagten
beiderseitigen
Bindung
Dauer
Jahren
zweimaligen
Verlängerungsmöglichkeit
jeweils
Jahre
hat
Klägerin
Aufnahme
Befristung
Mietvertrag
einverstanden
erklärt
.
hat
gleichfalls
langfristige
Bindung
Seiten
gewollt
.
Unwirksamkeit
vereinbarten
Befristung
ist
vertraglichen
Regelungsgefüge
Lücke
eingetreten
bezweckte
langfristige
Bindung
Parteien
entfallen
ist
.
dispositive
Recht
Mietverhältnis
unbestimmte
Zeit
abgeschlossen
gilt
§
Abs.
Satz
somit
Fristen
§
ordentlich
gekündigt
werden
kann
wird
Willen
Parteien
gerecht
.
Auffassung
Revisionserwiderung
enthält
§
Abs.
Satz
abschließende
ergänzende
Vertragsauslegung
verbietende
gesetzliche
Regelung
Folgen
unwirksamen
Befristung
.
Neuregelung
Zeitmietvertrages
verfolgte
Gesetzgeber
Ziel
Möglichkeit
langfristigen
Bindung
Mietparteien
Vertrag
beschränken
.
ging
vielmehr
Beschränkung
Befristungsgründe
Missbrauch
Umgehung
Mieterschutz
dienenden
Mieterhöhungsvorschriften
ausgeschlossen
werden
sollte
.
Langfristige
Bindungen
Vertragsparteien
Beispiel
Kündigungsausschluss
sollten
hingegen
weiterhin
möglich
sein
BT-Drucks
.
14/4553
S.
;
Senatsurteil
22
.
Dezember
.
Rechtsprechung
Bundesgerichtshofs
ist
planwidrige
Regelungslücke
Berücksichtigung
schließen
Parteien
redlicherweise
vereinbart
hätten
Unwirksamkeit
vereinbarten
Vertragsbestimmung
bekannt
gewesen
wäre
Senatsurteile
12
Juli
14
.
März
.
.
ist
Lücke
hier
schließen
Stelle
unwirksamen
Befristung
beiderseitiger
Kündigungsverzicht
Weise
tritt
Kündigung
frühestens
Ablauf
vereinbarten
Mietzeit
Ausübung
Option
Ablauf
entsprechenden
zusätzlichen
Zeitraums
möglich
ist
.
Weise
wird
Parteien
erstrebte
Ziel
langfristigen
Bindung
erreicht
.
Auffassung
Berufungsgerichts
kann
Kündigungsausschluss
Wege
Individualvereinbarung
auch
Zeitraum
vereinbart
werden
allgemeinen
Geschäftsbedingung
höchstens
zulässige
Frist
Jahren
deutlich
hinausgeht
vgl.
Senatsurteil
22
.
Dezember
aaO
13
.
Oktober
.
.
Insoweit
gilt
Grundsatz
Vertragsfreiheit
auch
langfristige
Bindung
hier
Klägerin
bis
zu
Jahren
Ausübung
Optionen
Beklagten
ermöglicht
hier
Anhaltspunkte
bestehen
Grenze
§
überschritten
ist
.
Auffassung
Revisionserwiderung
ist
Eigentumsgrundrecht
Vermieters
tangiert
Individualvereinbarung
Bindung
bis
zu
Jahren
einlässt
nur
Voraussetzungen
außerordentlichen
Kündigung
vorzeitig
beendet
werden
kann
.
.
kann
Urteil
Berufungsgerichts
insoweit
Nachteil
Beklagten
entschieden
worden
ist
Bestand
haben
;
ist
insoweit
aufzuheben
§
Abs.
.
Rechtsstreit
ist
Endentscheidung
reif
Berufungsgericht
Standpunkt
folgerichtig
Feststellungen
weiteren
fristlosen
Kündigung
Klägerin
getroffen
hat
.
Rechtsstreit
ist
neuen
Verhandlung
Entscheidung
Berufungsgericht
zurückzuverweisen
§
Abs.
Satz
.
Dr.
Dr.
Dr.
Dr.
Dr.
Vorinstanzen
:
AG
Waldshut-Tiengen
Entscheidung
Waldshut-Tiengen
Entscheidung