NAMEN
Verkündet
:
20
.
Oktober
Justizhauptsekretärin
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
Nachschlagewerk
:
:
ja
§
305c
Abs.
.
Falle
Vermietung
Vertragsbeginn
renovierten
Wohnung
ist
formularmäßige
Abwälzung
Schönheitsreparaturen
Mieter
Maßgabe
Fristenplans
wirksam
Renovierungsfristen
erst
Anfang
Mietverhältnisse
laufen
beginnen
;
gilt
auch
dann
Wohnung
Vertragsbeginn
renovierungsbedürftig
war
Anspruch
Mieters
Anfangsrenovierung
Vermieter
vertraglich
ausgeschlossen
ist
Bestätigung
.
.
§
Mieter
§
§
unangemessen
benachteiligenden
"
starren
"
Fristenplan
handelt
dann
Vermieter
entsprechenden
Zustand
Wohnung
Verlängerung
Fristen
verpflichtet
ist
.
§
.
Nimmt
Vermieter
Beendigung
Mietverhältnisses
Wohnung
Umbauarbeiten
verwandelt
Erfüllungsanspruch
Vornahme
unterlassenen
Schönheitsreparaturen
Wege
ergänzenden
Vertragsauslegung
Ausgleichsanspruch
Geld
Mietvertrag
bestimmt
.
Hätte
Mieter
Mietvertrag
Arbeiten
Eigenleistung
Verwandte
Bekannte
ausführen
lassen
dürfen
hatte
geschuldete
Ausführung
Schönheitsreparaturen
abgelehnt
braucht
Kosten
notwendige
Material
nur
Betrag
entrichten
Arbeitsleistung
hätte
aufwenden
müssen
.
Urteil
20
.
Oktober
AG
VIII
.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
mündliche
Verhandlung
22
.
September
Vorsitzende
Richterin
Dr.
Richter
Dr.
Dr.
Richterin
Recht
erkannt
:
Revision
Klägerin
wird
Urteil
21
.
26
November
aufgehoben
.
Berufung
Beklagten
Urteil
Amtsgerichts
26
.
März
wird
zurückgewiesen
.
Kosten
Rechtsmittelverfahren
hat
Beklagte
tragen
.
Tatbestand
:
Klägerin
gemeinnützige
Wohnungsbaugenossenschaft
verlangt
Beklagten
Schadensersatz
Kosten
Schönheitsreparaturen
Mietausfalls
.
Beklagte
seinerzeit
Mitglied
Klägerin
war
Dauernutzungsvertrags
19
Juli
Mieterin
Wohnung
Klägerin
.
Mietverhältnis
endete
Kündigung
Beklagten
30
.
April
.
Abs.
Mietvertrags
hat
Mitglied
Mieter
Maßgabe
Allgemeinen
Vertragsbestimmungen
Schönheitsreparaturen
auszuführen
.
Klägerin
Vertrag
einbezogenen
Fassung
enthalten
folgende
Regelungen
:
"
Nr.
Erhaltung
überlassenen
Räume
Mitglied
§
Abs.
Vertrages
übernommenen
Schönheitsreparaturen
sind
Dauer
Vertrages
besondere
Aufforderung
fachgerecht
auszuführen
.
Schönheitsreparaturen
sind
spätestens
Ablauf
folgender
Zeiträume
auszuführen
:
Küchen
Bädern
Duschen
Jahre
…
Schlafräumen
Fluren
Dielen
Toiletten
Jahre
anderen
Nebenräumen
Jahre
.
Läßt
besonderen
Ausnahmefällen
Zustand
Wohnung
Verlängerung
Abs.
vereinbarten
Fristen
erfordert
Grad
Abnutzung
Verkürzung
so
ist
Genossenschaft
Antrag
Mitgliedes
verpflichtet
anderen
Fall
aber
berechtigt
billigem
Ermessen
Fristen
Planes
bezüglich
Durchführung
einzelner
Schönheitsreparaturen
verlängern
verkürzen
.
Nr.
Rückgabe
überlassenen
Wohnung
Hat
Mitglied
Schönheitsreparaturen
übernommen
so
sind
Nr.
Abs.
fälligen
Schönheitsreparaturen
rechtzeitig
Beendigung
Nutzungsverhältnisses
nachzuholen
.
"
Prozeßbevollmächtigten
Beklagten
gerichteten
Schreiben
Klägerin
18
.
März
heißt
:
"
…
Auszug
sind
Schönheitsreparaturen
Nr.
rechtzeitig
Beendigung
Nutzungsverhältnisses
len
.
unstreitig
erfolgt
ist
könnten
Nachholung
bestehen
.
Kulanterweise
haben
jedoch
bereit
erklärt
Nachholung
verzichten
Teppichboden
Tapeten
entfernt
werden
Wohnung
ansonsten
ordnungsgemäßen
Rückgabezustand
versetzt
wird
.
"
Zeitpunkt
Beendigung
Mietverhältnisses
befand
Wohnung
stark
abgenutzten
Zustand
.
Beklagte
vertrat
Auffassung
Renovierung
Auszug
verpflichtet
sein
;
zog
Wohnung
Schönheitsreparaturen
Klägerin
Schreiben
18
.
März
genannten
Arbeiten
ausgeführt
haben
.
Aufforderungen
Klägerin
Schreiben
8
.
Mai
4
.
Juni
Fristsetzung
Ablehnungsandrohung
kam
.
Klägerin
hat
Renovierungskosten
zunächst
Kostenvoranschlags
18
.
September
€
beziffert
.
hat
mittlerweile
Wohnung
Umbauarbeiten
vorgenommen
insbesondere
Dachgauben
einbauen
lassen
.
Klägerin
hat
Renovierungskosten
Kostenvoranschlags
22
.
Januar
Herausrechnung
Umbaumaßnahmen
betroffenen
Wandflächen
Wohnung
zuletzt
€
beziffert
.
macht
Klägerin
Schadensersatzanspruch
Mietausfalls
Monate
Mai
einschließlich
Juli
Höhe
insgesamt
€
geltend
.
behauptet
Vermietung
Wohnung
sei
Zeitraum
durchgeführten
Schönheitsreparaturen
möglich
gewesen
Beklagten
zunächst
Nachfrist
habe
setzen
anschließend
Fachfirmen
habe
beauftragen
müssen
.
Klägerin
hat
Klage
zunächst
Zahlung
Renovierungskosten
Höhe
€
entgangenen
Mietzinses
€
insgesamt
€
Zinsen
verlangt
.
Höhe
Differenzbetrags
vorgenannten
Kostenvoranschlägen
€
haben
Parteien
Rechtsstreit
Hauptsache
übereinstimmend
erledigt
erklärt
.
Amtsgericht
hat
Klage
zuletzt
geltend
gemachten
Renovierungskosten
€
Mietausfallschadens
Monate
Mai
Juni
insgesamt
€
Zinsen
stattgegeben
Klage
weitergehenden
Mietausfallschadens
abgewiesen
.
Berufung
Beklagten
hat
Landgericht
Klage
insgesamt
abgewiesen
.
Berufungsgericht
zugelassenen
Revision
begehrt
Klägerin
Wiederherstellung
erstinstanzlichen
Urteils
.
Entscheidungsgründe
:
Berufungsgericht
hat
ausgeführt
:
Beklagte
sei
Mietvertrag
Durchführung
Schönheitsreparaturen
verpflichtet
Regelung
Nr.
Abs.
gemäß
§
unwirksam
sei
.
benachteilige
Beklagte
unangemessen
Wohnung
unrenoviertem
Zustand
übernommen
habe
.
vorformulierten
Vertragsbedingungen
enthaltene
Bestimmung
Mieter
Mietzeit
hinausgehender
Abnutzungszeitraum
auferlegt
werde
sei
unwirksam
gemietete
Wohnung
Beginn
Mietverhältnisses
renoviert
Vermieter
auch
verpflichtet
gewesen
sei
.
Nr.
Abs.
enthaltene
Regelung
könne
unbefangenen
Mieter
eindeutig
verstanden
werden
lediglich
Mietbeginn
laufende
Fristenregelung
gewollt
sei
.
Verwendung
Wortes
"
spätestens
"
Nr.
Abs.
ergebe
Mieter
pflichtet
sei
Vorliegen
entsprechenden
Bedarfs
renovieren
.
ermögliche
Vermieter
Mieter
schon
Ablauf
Fristen
möglicherweise
schon
Beginn
Mietverhältnisses
Anspruch
nehmen
.
Bestimmung
Nr.
Abs.
stehe
Verkürzung
Fristen
Gegenstand
habe
Widerspruch
Nr.
Abs.
getroffenen
Regelung
.
Regelung
werde
insgesamt
Sinne
§
unklar
sei
kundenfeindlichster
Auslegung
unwirksam
.
II
.
hält
rechtlichen
Nachprüfung
stand
.
1
.
Voraussetzungen
Schadensersatzanspruchs
gemäß
§
Abs.
.
liegen
;
Bestimmungen
Bürgerlichen
1
.
Januar
geltenden
Fassung
sind
anzuwenden
Mietverhältnis
1
.
Januar
endete
Art
.
§
.
Beklagte
war
gemäß
§
Ziff
.
Mietvertrags
Verbindung
Nr.
Abs.
Nr.
Abs.
Mietvertrag
einbezogenen
Ausführung
Schönheitsreparaturen
verpflichtet
.
Auffassung
Berufungsgerichts
sind
Nr.
Abs.
gemäß
§
nunmehr
§
unwirksam
.
Falle
Vermietung
Vertragsbeginn
renovierten
Wohnung
ist
formularmäßige
Abwälzung
Schönheitsreparaturen
Mieter
Maßgabe
Fristenplans
wirksam
Renovierungsfristen
erst
Anfang
Mietverhältnisses
laufen
beginnen
;
gilt
auch
dann
Wohnung
Vertragsbeginn
renovierungsbedürftig
war
Anspruch
Mieters
Anfangsrenovierung
ter
vertraglich
ausgeschlossen
ist
.
hat
Berufungsgericht
verkannt
.
Unrecht
hat
Berufungsgericht
allerdings
Nr.
Abs.
ausgelegt
Verpflichtung
Mieters
Renovierung
auch
vorvertraglicher
Abnutzungszeiträume
begründen
.
Auffassung
Berufungsgerichts
besteht
vertraglichen
Regelungen
auch
Widerspruch
Anwendung
Unklarheitenregel
gemäß
§
jetzt
§
Abs.
führt
.
Auslegung
Klausel
unterliegt
uneingeschränkten
revisionsrechtlichen
Prüfung
Bezirk
Berufungsgerichts
Verwendung
findet
vgl.
258
;
.
Herausgeber
Klägerin
verwendeten
Vertragsformulars
ist
Gesamtverband
Gemeinnütziger
Wohnungsunternehmen
e.V.
;
überregionalen
Verwendung
ist
auszugehen
.
Allgemeine
Geschäftsbedingungen
sind
objektiven
Inhalt
typischen
Sinn
einheitlich
so
auszulegen
verständigen
redlichen
Vertragspartnern
Abwägung
Interessen
normalerweise
beteiligten
Verkehrskreise
verstanden
werden
Verständnismöglichkeiten
durchschnittlichen
Vertragspartners
Verwenders
zugrunde
legen
sind
.
.
vgl.
.
Nr.
Abs.
ist
Maßstab
entnehmen
Renovierungspflicht
vorvertraglichen
Abnutzungszeitraum
erstreckt
.
Nr.
Abs.
Satz
sind
Schönheitsreparaturen
"
Dauer
Vertrages
"
auszuführen
.
Satz
Klausel
sind
Schönheitsreparaturen
spätestens
Ablauf
dort
aufgeführten
Zeiträume
auszuführen
.
ergibt
gegenteiliger
Anhaltspunkte
Mieter
lediglich
Mietzeit
entstehende
Abnutzung
Renovierungsleistungen
verpflichtet
ist
.
Senat
hat
Rechtsentscheid
1
Juli
lediglich
einzelnen
Formulierungen
abweichenden
jedoch
inhaltsgleichen
Klausel
ausgeführt
Auslegung
Renovierungspflicht
lediglich
Mietzeit
abgelaufenen
Fristen
bestehe
Einwände
erheben
ließen
f.
;
Senatsurteil
28
.
April
;
vgl.
auch
Kostenabgeltungsklausel
.
Auslegung
trifft
auch
vorliegenden
Fall
.
Annahme
Berufungsgerichts
unterscheiden
Klauseln
Rechtsentscheid
zugrundeliegenden
Klausel
Wort
"
spätestens
"
gefehlt
habe
.
Revision
verweist
Recht
Klauseln
auch
insoweit
identisch
sind
vgl.
.
handelt
Beklagten
Revisionserwiderung
vertretenen
Auffassung
Klägerin
enthaltenen
Fristenbestimmung
starren
"
Fristenplan
gegebenenfalls
geeignet
ist
Mieter
Sinne
§
unangemessen
benachteiligen
vgl.
Senatsurteil
23
.
Juni
.
Nr.
Abs.
enthaltene
Fristenbestimmung
verpflichtet
Mieter
Vornahme
allein
Fristenplan
ausgerichteter
Schönheitsreparaturen
Rücksicht
tatsächlich
bestehenden
Renovierungsbedarf
.
Vielmehr
ist
Klägerin
gemäß
Nr.
Abs.
Antrag
Mitglieds
verpflichtet
Fristen
Plans
billigem
Ermessen
verlängern
Zustand
Wohnung
besonderen
Ausnahmefällen
zuläßt
;
besteht
Anspruch
Mieters
.
Regelung
trägt
Interesse
Mieters
Wohnung
unabhängig
tatsächlichen
Bedarf
renovieren
müssen
hinreichend
Rechnung
.
-9-
Verpflichtung
Beklagten
Ausführung
Schönheitsreparaturen
war
Zeitpunkt
Beendigung
Mietverhältnisses
fällig
.
Gemäß
Nr.
Abs.
sind
Nr.
Abs.
fälligen
Schönheitsreparaturen
rechtzeitig
Beendigung
Nutzungsverhältnisses
nachzuholen
.
kann
dahinstehen
Beklagte
Beweisantritt
vorträgt
zuletzt
Frühjahr
Schönheitsreparaturen
vorgenommen
hat
.
Zwar
wären
dann
Beendigung
Mietverhältnisses
Renovierungsintervalle
Fristenplan
noch
abgelaufen
gewesen
.
Jedoch
waren
Schönheitsreparaturen
auch
Falle
erneut
fällig
.
Klägerin
hat
Nr.
Abs.
eingeräumten
Recht
Renovierungsfristen
verkürzen
wirksam
Gebrauch
gemacht
.
insoweit
unangegriffenen
Feststellungen
Amtsgerichts
befand
Wohnung
Beendigung
Mietverhältnisses
stark
abgenutzten
Zustand
war
renovierungsbedürftig
.
Beklagte
hat
hiergegen
Berufungsinstanz
lediglich
eingewandt
Klägerin
habe
Zeitpunkt
aufgefordert
Schönheitsreparaturen
Verkürzung
vertraglich
vereinbarten
Fristen
durchzuführen
.
so
formulierten
Aufforderung
bedurfte
jedoch
.
Vielmehr
ist
Fristverkürzung
Nr.
Abs.
Vermieters
erforderlich
auch
ausreichend
Mieter
hinzuweisen
Renovierungsbedarf
besteht
Schönheitsreparaturen
fällig
sind
.
Anforderungen
genügt
jedenfalls
Prozeßbevollmächtigten
Beklagten
gerichtete
Schreiben
Klägerin
18
.
März
erklärt
Auffassung
erfolgten
Schönheitsreparaturen
seien
"
rechtzeitig
Beendigung
Nutzungsverhältnisses
nachzuholen
"
.
Auch
weiteren
Voraussetzungen
§
Abs.
.
liegen
so
offenbleiben
kann
Beklagte
bereits
Zeitpunkt
Auszugs
Erfüllung
Renovierungsverpflichtung
ernsthaft
endgültig
verweigert
hat
.
Beklagte
befand
spätestens
Schreibens
Klägerin
8
.
Mai
Ausführung
Schönheitsreparaturen
Verzug
.
Klägerin
hat
anschließend
Schreiben
4
.
Juni
Frist
Ablehnungsandrohung
gesetzt
.
2
.
Klägerin
kann
Beklagten
Schadensersatz
Renovierungskosten
Höhe
€
gemäß
Bezifferung
Kostenvoranschlag
22
.
Januar
beantragten
Prozeßzinsen
§
verlangen
;
Anspruch
ist
Klägerin
durchgeführten
Umbauarbeiten
kürzen
.
Nimmt
Vermieter
Beendigung
Mietverhältnisses
Wohnung
Umbauarbeiten
wandelt
Erfüllungsanspruch
Vermieters
Vornahme
Schönheitsreparaturen
Rechtsprechung
Senats
Wege
ergänzenden
Vertragsauslegung
Ausgleichsanspruch
Geld
Mietvertrag
vorliegend
bestimmt
.
f.
;
vgl.
weiteren
.
Ist
anzunehmen
Mieter
Mietvertrag
Arbeiten
Eigenleistung
Verwandte
Bekannte
hätte
ausführen
lassen
dürfen
braucht
Kosten
notwendige
Material
nur
Betrag
entrichten
Arbeitsleistung
hätte
aufwenden
müssen
.
setzt
jedoch
Mieter
Entscheidung
zugrundeliegenden
Fall
erfüllungsbereit
ist
.
nur
Falle
ist
anzunehmen
Mieter
auch
tatsächlich
Schönheitsreparaturen
kostensparender
Eigenleistung
erbracht
hätte
.
Steht
Mieter
Ausführung
Schönheitsreparaturen
ablehnt
kann
Vermieter
Betrag
verlangen
Ersatzvornahme
Schönheitsreparaturen
hätte
aufwenden
müssen
vgl.
LG
226
;
Scheuer
Bub/Treier
Handbuch
Wohnraummiete
3
.
Aufl
.
.
;
Harsch
Miete
Mietprozeß
Kap
.
.
f.
.
Anspruch
ist
allerdings
Höhe
Ersatzvornahmekosten
begrenzt
Mieter
Umbaumaßnahmen
hätte
leisten
müssen
;
ferner
ist
insoweit
kürzen
Umbau
entfallen
ist
etwa
umbaubedingten
Verkleinerung
Wohnfläche
.
ergibt
Rahmen
ergänzenden
Vertragsauslegung
vorzunehmenden
Abwägung
berechtigten
Interessen
Vermieters
Mieters
.
Verpflichtung
Mieters
Vornahme
Schönheitsreparaturen
ist
Teil
geschuldeten
Entgelts
f.
;
;
.
.
Auch
Durchführung
Umbauarbeiten
sind
Schönheitsinstandsetzungen
auch
umbaubedingt
möglicherweise
verändertem
Umfang
Wiederherrichtung
Wohnung
erforderlich
.
Vermieter
hat
Anspruch
Betrag
Erfüllungswillens
Ausführung
Schönheitsreparaturen
verpflichteten
Vornahme
erforderlich
ist
.
Mieter
wird
einerseits
schlechter
gestellt
Wohnung
Umbauarbeiten
vorgenommen
worden
wären
auch
Falle
Ersatzvornahmekosten
hätte
tragen
müssen
;
andererseits
braucht
mehr
Renovierungsaufwand
erstatten
Umgestaltung
Mieträume
noch
besteht
.
Weise
erhält
Vermieter
mehr
vertraglich
zusteht
Mieter
hat
mehr
leisten
vertraglich
verpflichtet
hat
vgl.
.
So
liegt
hier
.
Beklagte
hat
bereits
Beendigung
Mietverhältnisses
Prozeßbevollmächtigten
vertragliche
Verpflichtung
Vornahme
Schönheitsreparaturen
Abrede
gestellt
.
ist
nung
ausgezogen
Renovierungsarbeiten
vorgenommen
haben
hat
auch
anschließender
Aufforderung
Fristsetzung
Ablehnungsandrohung
ausgeführt
.
Anspruch
Klägerin
Zahlung
erforderlichen
Renovierungskosten
ist
zuletzt
geltend
gemachten
Höhe
€
begründet
.
Beklagte
hat
Kostenvoranschlag
22
.
Januar
Herausrechnung
Umbaumaßnahmen
betroffenen
Wandflächen
enthaltenen
Kostenpositionen
bestritten
.
behauptet
hat
seien
größerem
Umfang
Wandflächen
Umbaumaßnahmen
betroffen
steht
Anspruch
Klägerin
oben
ausgeführt
.
Umbaumaßnahmen
erspart
worden
ist
ist
vorgetragen
ersichtlich
.
3
.
kann
Klägerin
gemäß
§
Abs.
.
Schadensersatz
Mietausfalls
Höhe
erstinstanzlichen
Gericht
zugesprochenen
Betrags
insgesamt
€
verlangen
.
Amtsgericht
hat
Mietausfallschaden
Klägerin
ausgeführten
Schönheitsreparaturen
Monate
Mai
Juni
Höhe
jeweiligen
Monatsmiete
€
angenommen
.
hat
Beklagte
Rechtsmittelverfahren
Einwendungen
erhoben
.
.
Revision
Klägerin
ist
Berufungsurteil
aufzuheben
Berufung
Beklagten
Urteil
Amtsgerichts
ist
zurückzuweisen
.
Dr.
Dr.
Richter
Bundesgerichtshof
ist
Urlaubs
Unterzeichnung
verhindert
Dr.
Dr.