NAMEN
Verkündet
:
26
.
März
Justizhauptsekretärin
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
Nachschlagewerk
:
ja
:
:
ja
§
Zwangsverwalter
Grundstücks
hat
Betriebskosten
Mietobjekt
auch
Abrechnungszeiträume
abzurechnen
Bestellung
liegen
etwaige
Nachforderung
Beschlagnahme
geltenden
Anordnung
Zwangsverwaltung
erfaßt
wird
§
Abs.
Satz
;
§
Abs.
Satz
.
Zwangsverwalter
Abrechnung
verpflichtet
ist
hat
auch
etwaiges
Vorauszahlungsguthaben
Mieter
auszuzahlen
;
gilt
auch
dann
betreffenden
Vorauszahlungen
unmittelbar
zugeflossen
sind
.
Urteil
26
.
März
AG
VIII
.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
mündliche
Verhandlung
26
.
März
Vorsitzende
Richterin
Dr.
Richter
Dr.
Dr.
Dr.
Dr.
Recht
erkannt
:
Revision
Beklagten
Urteil
Zivilkammer
Landgerichts
30
.
September
wird
Kosten
zurückgewiesen
.
Tatbestand
:
Kläger
sind
Mieter
Wohnung
Anwesen
.
Mietvertrag
sind
verpflichtet
Grundmiete
monatlichen
Betriebskostenvorschuß
Höhe
DM
Warmwasserkostenvorschuß
DM
zahlen
.
geleisteten
Vorschüsse
ist
§
Abs.
§
Abs.
Mietvertrages
jährlich
Stichtag
31
.
Dezember
1
.
Januar
abzurechnen
.
Beschluß
20
.
Januar
ordnete
Amtsgericht
Zwangsverwaltung
Grundstück
bestellte
Beklagten
Zwangsverwalter
.
1
.
August
erstellte
noch
Vermieter
beauftragte
Hausverwaltung
Betriebskostenabrechnung
Jahr
Kläger
Guthaben
Höhe
DM
ausweist
.
Abrechnung
Warmwasserkostenvorschüsse
wurde
bisher
erstellt
.
Kläger
sind
Auffassung
Beklagte
sei
Auszahlung
festgestellten
Guthabens
auch
Abrechnung
übrigen
Nebenkosten
Erstattung
ergebenden
Guthabens
verpflichtet
.
Beklagte
hält
Klage
unbegründet
.
wendet
sei
passiv
legitimiert
Abrechnungszeitraum
Bestellung
Zwangsverwalter
bereits
abgelaufen
gewesen
sei
Kläger
übrigen
Vorschüsse
gezahlt
hätten
.
Amtsgericht
hat
Zahlungsantrag
wesentlichen
Teil
Zinsen
stattgegeben
;
weiteren
Klageantrag
hat
Stufenklage
behandelt
Teilurteil
Beklagten
verurteilt
Klägern
geforderte
Abrechnung
erstellen
.
hiergegen
gerichtete
Berufung
Beklagten
hat
Landgericht
zurückgewiesen
.
zugelassenen
Revision
verfolgt
Beklagte
Ziel
Klageabweisung
.
Entscheidungsgründe
:
Landgericht
hat
wesentlichen
ausgeführt
:
Werde
Zwangsverwaltung
Grundstück
angeordnet
so
unterliege
Nebenkostennachforderung
Vermieters
ebenso
rückständige
Mietforderungen
Beschlagnahme
.
Ergebe
Abrechnung
Guthaben
Mieters
so
sei
Grund
ersichtlich
walter
seinerseits
Auszahlung
Guthabens
verpflichtet
sein
solle
.
vorliegenden
Fall
Hausverwaltung
erstellte
Abrechnung
sei
auch
Beklagten
wirksam
;
Beschlagnahme
entsprechenden
Abrechnungsjahr
erfolgt
sei
sei
unerheblich
.
Verhältnis
Mieter
komme
auch
Zwangsverwalter
Nebenkostenvorschüsse
zugeflossen
seien
.
Beklagte
sei
auch
verpflichtet
Abrechnung
Warmwasserkosten
erstellen
.
Abrechnung
Nebenkosten
gehöre
Verwalteraufgaben
zwar
auch
dann
Zeitraum
Anordnung
Zwangsverwaltung
betreffe
.
Ergebe
Abrechnung
Nachforderung
so
werde
Beschlagnahme
umfaßt
Zwangsverwalter
habe
gemäß
§
Abs.
Geltendmachung
Forderung
sorgen
.
II
.
Ausführungen
halten
rechtlichen
Nachprüfung
stand
.
Frage
Umfang
Zwangsverwalter
Abrechnung
Nebenkosten
Bestellung
liegende
Zeit
verpflichtet
ist
wird
Rechtsprechung
Schrifttum
unterschiedlich
beantwortet
.
Klärung
hängt
auch
Entscheidung
Kläger
Beklagten
Auszahlung
Betriebskostenguthabens
verlangen
können
.
1
.
Ansicht
stellt
Zeitpunkt
Bestellung
Zwangsverwalters
Zäsur
;
hat
Zwangsverwalter
Nebenkosten
nur
Zeitraum
Bestellung
abzurechnen
auszugleichen
so
AG
Berlin-Neukölln
;
ebenso
wohl
AG
;
Eckert
Wolf/Eckert/Ball
Handbuch
gewerblichen
Leasingrechts
8
.
Aufl
.
.
.
anderer
Meinung
hat
Zwangsverwalter
Nebenkosten
gesamten
laufenden
Abrechnungszeitraum
abzurechnen
Bestellung
fällt
.
Aufspaltung
Abrechnung
Zeitspanne
Bestellung
findet
insofern
.
abzurechnen
hat
ist
auch
verpflichtet
etwaige
Nachforderung
geltend
machen
Guthaben
Mieter
auszukehren
zwar
auch
dann
Vorauszahlungen
zulässiger
Weise
Vermieter
erbracht
hat
so
insbesondere
41
;
1083
;
AG
360
;
AG
;
Dassler/Schiffhauer/
Gerhardt/Muth
Zwangsversteigerungsgesetz
12
.
Aufl
.
§
.
35
;
Schmidt-Futterer/Blank
Mietrecht
7
.
Aufl
.
§
.
;
§
.
;
Stöber
Zwangsversteigerungsgesetz
17
.
Aufl
.
§
.
;
ebenso
wohl
.
dritten
Auffassung
Berufungsurteil
zugrunde
liegenden
Meinung
übereinstimmt
ist
Zwangsverwalter
nur
Bestellung
laufenden
auch
zurückliegende
Abrechnungszeiträume
zuständig
entsprechenden
Nebenkostenabrechnungen
fällig
noch
erledigt
sind
Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen
Zwangsverwaltung
2
.
Aufl
.
.
19
;
.
Handbuch
Zwangsverwaltung
S.
.
.
2
.
Senat
schließt
letztgenannten
Auffassung
.
§
Abs.
hat
Zwangsverwalter
Recht
Pflicht
Handlungen
vorzunehmen
erforderlich
sind
Grundstück
wirtschaftlichen
Bestand
erhalten
ordnungsmäßig
benutzen
;
Ansprüche
Beschlagnahme
erstreckt
hat
geltend
machen
.
bestehende
Pachtverträge
ist
gebunden
§
Abs.
.
gelten
Zwangsverwaltung
Bestimmungen
Anordnung
Zwangsversteigerung
entsprechend
§
§
ZVG
ergibt
§
Abs.
.
So
gilt
Anordnung
Zwangsverwaltung
Beschlagnahme
Grundstücks
zwar
Umfang
Hypothek
§
;
jedoch
erstreckt
Zwangsverwaltung
Beschlagnahme
anders
Zwangsversteigerung
§
Abs.
auch
Pachtzinsforderungen
§
Abs.
Satz
.
so
umschriebenen
Aufgabenbereich
Zwangsverwalters
folgt
zunächst
Verwalter
nur
laufenden
bestimmtem
Umfang
auch
rückständige
Mietzinsforderungen
einzuziehen
hat
.
Forderungen
erstreckt
Belastung
Grundstücks
Hypothek
Haftung
Grundstücks
Rückstände
länger
Jahr
fällig
sind
§
Abs.
Satz
;
werden
auch
Beschlagnahme
geltenden
Anordnung
Zwangsverwaltung
erfaßt
§
Abs.
Satz
ZVG
;
Dassler/Schiffhauer/Gerhadt/Muth
aaO
.
10
;
Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen
Handbuch
Zwangsverwaltung
S.
.
;
.
Zwangsverwaltung
§
.
.
Nebenkostenforderungen
auch
vereinbarte
Vorauszahlungen
betreffen
gilt
.
Auch
stellen
Entgelt
bestimmte
Neben-)Leistungen
Vermieters
Verwalter
Haftungsmasse
einzuziehen
hat
ebenso
.
;
Stöber
aaO
.
.
Nebenkosten
ausreichender
Höhe
gezahlt
worden
sind
Nachforderung
rechnen
ist
ergibt
Verpflichtung
Geltendmachung
Forderung
unmittelbar
Abs.
2
.
HS
.
.
Höhe
etwaigen
Nachforderung
aber
nur
ordnungsgemäße
Nebenkostenabrechnung
ermitteln
ist
obliegt
Erstellung
Abrechnung
Verwalter
jedenfalls
insoweit
mögliche
Nachforderung
Beschlagnahme
unterliegt
.
Voraussetzung
ist
hier
erfüllt
.
Nebenkostennachforderung
wird
Rechtsprechung
Senats
erst
Zeitpunkt
fällig
entsprechende
Abrechnung
Vermieters
Mieter
zugeht
.
.
etwaige
Nebenkostennachforderung
zurückliegenden
Abrechnungszeitraum
ist
Zwangsverwalter
einzuziehen
zwingende
Vorbereitungsmaßnahme
ist
Abrechnung
erstellen
.
War
Beklagte
hiernach
aber
verpflichtet
Abrechnung
vorzunehmen
dann
umfaßte
Verpflichtung
auch
Ausgleich
Abrechnung
ergebenden
Saldos
zwar
unabhängig
Beklagten
Verwalter
Haftungsmasse
Vermieters
Kläger
Mieter
bestand
§
.
;
Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen
aaO
S.
.
.
letzteren
Fall
kann
Einheitlichkeit
Abrechnung
auch
ankommen
Beklagte
noch
Vermieter
beauftragten
Hausverwaltung
vereinnahmten
Nebenkostenvorauszahlungen
erhalten
hat
aaO
;
aaO
§
.
35
;
Stöber
aaO
§
.
.
Ergebnis
ändert
schließlich
auch
Abrechnung
Hausverwaltungsfirma
bisher
Auftrag
Vermieters
tätig
geworden
war
vorgenommen
worden
ist
.
Einwände
inhaltliche
Richtigkeit
Rechnung
hat
Beklagte
vorgebracht
.
vorstehenden
Ausführungen
ist
Beklagte
nur
Auszahlung
bisher
ermittelten
Nebenkostenguthabens
Kläger
auch
Abrechnung
Warmwasserkostenvorauszahlungen
Jahr
Ausgleich
Einziehung
ergebenden
Saldos
verpflichtet
.
.
haben
Vorinstanzen
Klage
Zahlungsantrages
auch
bezüglich
Antrages
Erteilung
Abrechnung
Warmwasserkosten
Recht
begründet
angesehen
.
Revision
Beklagten
ist
zurückzuweisen
.
Dr.
Dr.
Dr.
Dr.
Dr.