NAMEN
Verkündet
:
24
.
August
Justizangestellte
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
Nachschlagewerk
:
ja
:
:
ja
§
Abs.
Satz
Nr.
Buchst
.
§
Abs.
Nr.
Ist
Auflauf
Rückstands
§
Abs.
Satz
Nr.
Buchst
.
Nr.
Buchst
.
genannten
Höhe
Recht
Vermieters
fristlosen
Kündigung
Mietverhältnisses
entstanden
wird
§
Abs.
Satz
nur
vollständige
Zahlung
Rückstandes
Zugang
Kündigung
ausgeschlossen
Bestätigung
Senatsurteils
14
Juli
27
.
§
Abs.
Satz
wird
Kündigung
Vermieters
nur
unwirksam
unverzügliche
Aufrechnung
gesamten
Rückstände
getilgt
werden
.
Schonfristzahlung
§
Abs.
Nr.
setzt
vollständige
Tilgung
fälligen
Miete
fälligen
Entschädigung
§
dort
genannten
Frist
.
ECLI
:
:
9a
;
§
Abs.
formelle
Ordnungsgemäßheit
Heizkostenabrechnung
ist
Bedeutung
Abrechnung
zugrunde
gelegten
Verbrauchswerte
abgelesenen
Messwerten
Schätzung
beruhen
Vermieter
vorgenommene
Schätzung
Anforderungen
§
entspricht
.
bedarf
Erläuterung
Weise
Schätzung
vorgenommen
wurde
noch
Beifügung
Unterlagen
Mieter
Schätzung
nachvollziehen
kann
Bestätigung
Senatsurteils
12
November
.
.
Urteil
24
.
August
AG
VIII
.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
mündliche
Verhandlung
20
Juli
Vorsitzende
Richterin
Dr.
Richter
Dr.
Dr.
Dr.
Recht
erkannt
:
Revision
Klägerin
wird
Urteil
6
.
Zivilkammer
Landgerichts
12
November
aufgehoben
.
Sache
wird
neuen
Verhandlung
Entscheidung
auch
Kosten
Revisionsverfahrens
Berufungsgericht
zurückverwiesen
.
Tatbestand
:
Beklagte
ist
Ende
Jahres
Mieter
Wohnung
Wohnanlage
Wohneinheiten
gehört
.
Klägerin
ist
Eigentumserwerb
30
.
April
Mietverhältnis
eingetreten
.
Ende
Jahres
betrug
monatliche
Kaltmiete
große
Wohnung
€
monatlichen
Vorauszahlung
Betriebskosten
Höhe
€
.
Wohnung
verfügte
damals
nur
Gasetagenheizung
.
Beklagte
rechnete
Heizungsverbrauch
Zeit
unmittelbar
privaten
Versorger
.
Jahren
führte
Klägerin
umfangreiche
energetische
Sanierungsmaßnahmen
zentrale
Heizungsanlage
eingebaut
Fenster
erneuert
wurden
.
Arbeiten
begehrte
Erhöhung
Grundmiete
€
€
bisherigen
monatlichen
Betriebskostenvorauszahlungen
Höhe
€
zusätzlich
monatliche
Warmwasserkostenvorauszahlungen
Höhe
€
.
Zeit
1
.
Januar
ermäßigte
Klägerin
Abrechnung
monatlichen
Betriebskostenvorschuss
€
Warmwasserkostenvorschuss
€
.
Beklagte
hielt
Mieterhöhung
gerechtfertigt
zahlte
Folgezeit
nur
Teil
nunmehr
geforderten
Miete
.
Schreiben
16
Juli
kündigte
Klägerin
Mietverhältnis
Zahlungsverzugs
fristlos
hilfsweise
ordentlich
.
bezifferte
Rückstände
€
Betrag
€
restliche
Nachforderung
Wasserkostenabrechnung
entfiel
.
Bereits
Schreiben
10
Juli
hatte
Klägerin
Verrechnung
Guthaben
Forderungen
verschiedenen
Nebenkostenabrechnungen
vorgenommen
Lasten
Beklagten
Nachforderung
Höhe
€
Heizkostenabrechnung
Höhe
€
Heizkostenabrechnung
eingestellt
Gunsten
Abschlagszahlung
21
.
Oktober
Höhe
€
Gutschriften
Höhe
€
€
Guthaben
Betriebskostenabrechnung
Jahr
Höhe
€
berücksichtigt
.
Verrechnung
vorgenannten
Forderungen
verblieb
genannte
Restforderung
Höhe
€
.
Schreiben
27
.
Januar
erklärte
Klägerin
erneut
fristlose
hilfsweise
ordentliche
Kündigung
Zahlungsverzugs
stützte
Klage
Schriftsatz
29
.
Januar
auch
Kündigung
Klägerin
errechneten
Zahlungsrückstand
Höhe
1.381,37
€
Zeit
Januar
Dezember
begründet
war
.
Amtsgericht
hat
Räumungsklage
stattgegeben
Landgericht
hat
Abänderung
erstinstanzlichen
Urteils
abgewiesen
.
Berufungsgericht
zugelassenen
Revision
begehrt
Klägerin
Wiederherstellung
amtsgerichtlichen
Urteils
.
Entscheidungsgründe
:
Revision
hat
Erfolg
.
Berufungsgericht
hat
Begründung
Entscheidung
Revisionsverfahren
noch
Interesse
Wesentlichen
ausgeführt
:
Räumungsklage
sei
unbegründet
Klägerin
erklärten
Kündigungen
Mietverhältnis
beendet
hätten
.
fristlose
Kündigung
16
Juli
sei
unwirksam
.
Zwar
habe
Mietrückstand
Höhe
€
mithin
Bruttomonatsmieten
€
€
bestanden
€
berücksichtigt
werde
Heizkostenvorauszahlung
Dezember
wirksames
Anpassungsverlangen
Beklagten
§
Abs.
€
€
verringert
worden
sei
.
Beklagte
habe
aber
seinerseits
Gegenforderungen
Betriebskostenabrechnungen
Jahre
Höhe
insgesamt
€
gehabt
nämlich
Gutschrift
Höhe
€
Betriebskostenabrechnung
weitere
Guthaben
Gutschriften
Höhe
€
€
Betriebskostenabrechnung
Jahr
.
Betrag
€
habe
schon
vorangegangenen
Rechtsstreit
Aufrechnung
erklärt
Guthaben
Betriebskostenabrechnung
Klageerwiderung
10
.
September
.
Guthaben
hätten
Beklagten
Zeitpunkt
auch
aufrechenbare
Gegenforderungen
zugestanden
.
Zwar
habe
Klägerin
ihrerseits
schon
zuvor
nämlich
10
Juli
Guthaben
Aufrechnung
Nachforderungen
Heizkostenabrechnungen
€
€
erklärt
.
Aufrechnung
Klägerin
sei
indes
Leere
gegangen
Nachforderungen
formeller
Ordnungsgemäßheit
genannten
Heizkostenabrechnungen
zugestanden
hätten
.
Klägerin
habe
Abrechnung
lediglich
mitgeteilt
"
Schätzung
Durchschnitt
Liegenschaft
beruhe
.
Klägerin
hätte
aber
zumindest
angeben
müssen
Gesamtverbrauch
Mehrparteienhauses
auch
Verbrauch
Wohnung
Beklagten
Teil
Wohneinheiten
durchgeführten
Messungen
geschätzt
worden
seien
.
wirksamen
Aufrechnung
Beklagten
Gegenforderungen
Höhe
insgesamt
€
habe
Mietrückstand
nur
noch
€
betragen
somit
Höhe
Monatsmieten
§
Abs.
Satz
Nr.
Buchst
.
erreicht
.
Auch
hilfsweise
erklärte
ordentliche
Kündigung
16
Juli
sei
unwirksam
.
Zwar
sei
Mietrückstand
zunächst
Höhe
€
zugrunde
legen
;
seien
jedoch
wiederum
Aufrechnungsbeträge
insgesamt
€
abzuziehen
.
habe
Beklagte
formell
ordnungsgemäßen
Heizkostenabrechnung
Kosten
Heizung
Warmwasser
geschuldet
so
geleisteter
Vorauszahlungen
erbrachten
Abschlagszahlung
Jahre
Guthaben
Höhe
€
€
zugestanden
hätten
.
seien
Beurteilung
erheblichen
Pflichtverletzung
Beklagten
berücksichtigen
auch
insoweit
Aufrechnung
erklärt
habe
.
fristlose
Kündigung
Klägerin
27
.
Januar
habe
Mietverhältnis
gleichfalls
beendet
.
Rückstand
zunächst
€
sei
wiederum
Aufrechnungsbeträge
insgesamt
€
Guthaben
€
Betriebskostenabrechnung
vermindern
Klägerin
Kündigung
selbst
verrechnet
habe
.
sei
relevante
Kündigungsrückstand
Monatsmieten
erreicht
.
hilfsweise
erklärten
ordentlichen
Kündigung
seien
erneut
bereits
genannten
Gegenforderungen
Beklagten
Höhe
€
€
Abwägung
berücksichtigen
.
verbleibende
Rückstand
genüge
erhebliche
Pflichtverletzung
Sinne
§
Abs.
Nr.
.
Klägerin
erklärten
Kündigungen
somit
ohnehin
unwirksam
seien
komme
Frage
berechtigten
Mietminderung
Beklagten
mehr
.
II
.
Beurteilung
hält
rechtlicher
Nachprüfung
stand
.
Berufungsgericht
gegebenen
Begründung
kann
Wirksamkeit
Klägerin
Schreiben
16
Juli
27
.
Januar
erklärten
Kündigungen
dementsprechend
auch
Begründetheit
Kündigungen
gestützten
§
Abs.
verneint
werden
.
1
.
Berufungsgericht
legt
Zeitpunkt
Kündigung
16
Juli
zunächst
Berücksichtigung
wirksamen
Herabsetzung
Heizkostenvorauszahlungen
Dezember
Mietrückstand
Höhe
€
zugrunde
;
lässt
Rechtsfehler
erkennen
wird
Revision
auch
beanstandet
.
ist
noch
Betrag
€
unstreitiges
Guthaben/Gutschrift
Betriebskostenabrechnung
abzuziehen
Beklagte
Feststellungen
Berufungsgerichts
bereits
Vorprozess
Aufrechnung
erklärt
hat
.
verbleibt
dann
Zeitpunkt
Erklärung
Kündigung
16
Juli
Höhe
€
Betrag
Monatsmieten
übersteigt
Klägerin
somit
gemäß
§
Abs.
Satz
Nr.
Buchst
.
fristlosen
Kündigung
Mietverhältnisses
berechtigte
.
Anders
Berufungsgericht
offenbar
meint
kommt
Rückstand
§
Abs.
Satz
Nr.
Buchst
.
vorausgesetzten
Höhe
auch
noch
Zeitpunkt
gerichtlichen
Entscheidung
Räumungsklage
besteht
.
2
.
§
Abs.
Satz
Nr.
Buchst
.
liegt
wichtiger
Grund
Kündigung
Mietverhältnisses
insbesondere
dann
Mieter
Zeitraum
Termine
erstreckt
-9-
Entrichtung
Miete
Höhe
Betrages
Verzug
ist
Miete
Monate
erreicht
.
ist
hier
monatlichen
Miete
€
längeren
Zeitraum
aufgelaufenen
Mietrückstands
€
Fall
auch
Berufungsgericht
Ansatz
verkannt
hat
.
Berufungsgericht
hat
allerdings
berücksichtigt
Abs.
Satz
Nr.
Buchst
.
grundsätzlich
gerechtfertigte
Kündigung
nur
bestimmten
Gesetz
Einzelnen
aufgeführten
Voraussetzungen
ausgeschlossen
ist
unwirksam
wird
.
§
Abs.
Satz
ist
Kündigung
Satz
Nr.
ausgeschlossen
Vermieter
vorher
heißt
Zugang
Kündigung
befriedigt
wird
.
§
Abs.
Satz
wird
Kündigung
unwirksam
Schuldner
Schuld
Aufrechnung
befreien
konnte
unverzüglich
Kündigung
Aufrechnung
erklärt
.
Schließlich
wird
Kündigung
§
Abs.
Nr.
auch
dann
unwirksam
Vermieter
spätestens
Ablauf
Monaten
Eintritt
Rechtshängigkeit
Räumungsanspruchs
fälligen
Miete
fälligen
Entschädigung
§
befriedigt
wird
öffentliche
Stelle
Befriedigung
verpflichtet
sogenannte
Schonfristzahlung
.
genannten
Vorschriften
setzen
allerdings
Berufungsgericht
verkannt
hat
vollständige
Befriedigung
Vermieters
vgl.
Senatsurteil
14
Juli
[
wortgleichen
Vorgängervorschrift
§
Abs.
Satz
;
26
Juli
ZB
II
.
[
Schonfristzahlung
;
OLG
Abs.
Satz
;
Staudinger/Emmerich
.
.
§
.
vorliegend
fehlt
.
Aufrechnung
Beträgen
€
€
Wirksamkeit
vorausgesetzt
verminderte
oben
genannte
€
nur
Betrag
Höhe
921,26
€
so
auch
nur
annähernd
vollständigen
Befriedigung
Vermieters
§
Abs.
Satz
§
Abs.
Nr.
Rede
sein
kann
.
abgesehen
hat
Beklagte
Aufrechnung
Kündigung
16
Juli
bezeichneten
Mietrückständen
erst
Klageerwiderung
20
.
September
§
Abs.
Satz
verlangt
unverzüglich
erklärt
.
Auch
Annahme
Berufungsgerichts
Beklagten
hätten
aufgerechneten
Gegenforderungen
Zeitpunkt
Aufrechnungserklärung
noch
zugestanden
zuvor
erklärte
Aufrechnung
Klägerin
Heizkostennachforderungen
Leere
gegangen
sei
ist
Rechtsfehlern
beeinflusst
.
Auffassung
Berufungsgerichts
scheiterten
Klägerin
Aufrechnung
gestellten
Nachforderungen
Heizkostenabrechnungen
Klägerin
Jahre
Abrechnungen
näherer
Angaben
durchgeführten
Schätzverfahren
formellen
Gründen
unwirksam
gewesen
wären
.
Senat
bereits
entschieden
auch
Berufungsgericht
zumindest
Ansatz
verkannt
hat
muss
Vermieter
bereits
Ebene
formellen
Ordnungsgemäßheit
darlegen
erläutern
Weise
unterbliebener
Verbrauchsablesung
Verbrauchswerte
Wohnung
angesetzten
Werte
Einzelnen
ermittelt
ches
Verfahren
§
angewendet
hat
.
formelle
Ordnungsgemäßheit
Heizkostenabrechnung
ist
Bedeutung
dort
jeweiligen
Mieter
angesetzten
Kosten
abgelesenen
Messwerten
Schätzung
beruhen
eventuell
Vermieter
vorgenommene
Schätzung
Anforderungen
§
entspricht
Senatsurteil
12
November
.
.
Unrecht
hat
Berufungsgericht
dann
allerdings
genannten
Grundsätze
Senatsrechtsprechung
angewendet
gemeint
Klägerin
Wege
Schätzung
Grundlage
Durchschnittsverbrauchs
Gebäudes
vorgenommene
Abrechnung
sei
formellen
Gründen
unwirksam
angegeben
sei
Durchschnittsverbrauch
Gebäudes
Wohnung
Beklagten
geschätzt
worden
seien
.
hätte
Erläuterung
bedurft
Gesamtverbrauch
angegebenen
Wert
durchschnittlichen
Verbrauch
gehandelt
habe
Grundlage
erfassten
Verbrauchs
Wohneinheiten
ermittelt
worden
sei
.
hat
Berufungsgericht
weitgehende
Anforderungen
formelle
Ordnungsgemäßheit
Heizkostenabrechnung
gestellt
.
2
.
unzutreffende
Beurteilung
Heizkostenabrechnungen
betrifft
Kündigungen
Klägerin
.
Berufungsgericht
hat
jeweils
angenommen
Klägerin
Nachforderungen
Abrechnungen
schon
formeller
Mängel
zugestanden
habe
so
Aufrechnung
Leere
gegangen
später
Beklagten
Betriebskostenguthaben
erklärte
Aufrechnung
wirksam
gewesen
sei
kündigungsrelevanten
Mietrückstand
reduziert
habe
.
Beurteilung
hilfsweise
erklärten
ordentlichen
Kündigungen
hat
Berufungsgericht
Unrecht
weitere
Guthaben
Beklagten
zugrunde
gelegt
.
Auffassung
Berufungsgerichts
folgt
vermeintlich
unwirksamen
Heizkostenabrechnungen
Beklagte
nunmehr
Jahre
erbrachten
Vorauszahlungen
insoweit
zurückfordern
könne
.
liegen
Berufungsgericht
bejahten
formellen
Abrechnungsmängel
bereits
ausgeführt
.
kann
Mieter
Abrechnungsfrist
nur
formellen
Gründen
unwirksame
Abrechnung
erteilt
worden
ist
fortbestehenden
Mietverhältnis
Rechtsprechung
Senats
vgl.
Senatsurteile
29
.
März
.
.
;
26
.
September
.
9
;
Senatsbeschluss
22
.
Juni
.
f.
erbrachten
Vorauszahlungen
zurückfordern
nur
laufenden
Vorauszahlungen
einbehalten
§
Vermieter
Druck
Vorlage
wirksamen
Abrechnung
auszuüben
.
.
kann
Urteil
Berufungsgerichts
Bestand
haben
;
ist
aufzuheben
§
Abs.
.
Sache
ist
Endentscheidung
reif
Berufungsgericht
Hintergrund
Rechtsauffassung
folgerichtig
offen
gelassen
hat
Miete
Mängeln
gemindert
war
Mietrückstand
weiter
reduziert
hat
;
Berufungsurteil
lässt
insoweit
schon
entnehmen
Mängel
Beklagte
geltend
gemacht
Minderung
beansprucht
hat
.
Beurteilung
Kündigung
27
.
Januar
dürfte
materielle
Berechtigung
Heizkostennachforderungen
Klägerin
ankommen
Berufungsgericht
gleichfalls
Feststellungen
getroffen
hat
.
Dr.
Dr.
Dr.
Dr.
Vorinstanzen
:
AG
Entscheidung
Entscheidung