NAMEN
Verkündet
:
14
.
Dezember
Justizangestellte
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
Nachschlagewerk
:
ja
:
ja
:
ja
§
Abs.
Nr.
teilrechtsfähige
Außen-)Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
kann
entsprechender
Anwendung
§
Abs.
Nr.
Eigenbedarf
Gesellschafter
Angehörigen
berufen
Fortführung
Senat
Urteile
27
.
Juni
.
;
16
Juli
.
f.
;
23
November
.
.
§
Abs.
§
Eigenbedarfs
kündigende
Vermieter
hat
Rahmen
vertraglichen
Rücksichtnahmepflicht
Mieter
andere
Kündigungsfrist
Verfügung
stehende
vergleichbare
Wohnung
Anmietung
anzubieten
selben
Haus
Wohnanlage
befindet
Bestätigung
Senat
Urteile
9
Juli
;
9
November
79
;
4
.
Juni
ZR
.
12
;
13
.
Oktober
.
14
;
21
.
Dezember
.
.
Verletzung
Anbietpflicht
hat
jedoch
Folge
berechtigt
ausgesprochene
Eigenbedarfskündigung
nachträglich
rechtsmissbräuchlich
unwirksam
wird
.
zieht
lediglich
Anspruch
Schadensersatz
Geld
insoweit
Aufgabe
bisherigen
Senatsrechtsprechung
;
zuletzt
Urteil
21
.
Dezember
aaO
.
Urteil
14
.
Dezember
AG
ECLI
:
:
VIII
.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
mündliche
Verhandlung
14
.
Dezember
Vorsitzende
Richterin
Dr.
Richterinnen
Dr.
Dr.
Fetzer
Richter
Dr.
Recht
erkannt
:
Revision
Klägerin
wird
Urteil
14
.
Zivilkammer
Landgerichts
7
.
Oktober
aufgehoben
.
Sache
wird
neuen
Verhandlung
Entscheidung
auch
Kosten
Revisionsverfahrens
Berufungsgericht
zurückverwiesen
.
Tatbestand
:
Beklagten
mieteten
Vertrag
24
.
Februar
Rechtsvorgängerin
Klägerin
große
Fünfzimmerwohnung
Mehrfamilienhaus
.
Miete
beläuft
zwischenzeitlich
€
monatlich
.
Klägerin
derzeitige
Vermieterin
Wohnung
ist
Jahr
gegründete
Mitgliedern
bestehende
Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
Anwesen
noch
selben
Jahr
erworben
hat
.
Zweck
Gesellschaft
sind
§
Gesellschaftsvertrags
einerseits
Instandsetzung
Modernisierung
Ausbau
Anwesens
anderen
Vermietung
Möglichkeit
Aufteilung
Wohnungseigentum
.
Jahr
begann
Klägerin
Sanierung
Anwesens
.
wurde
Wohnungseigentum
aufgeteilt
.
Teil
Wohnungen
wurde
verkauft
Rest
verblieb
Eigentum
Klägerin
.
Wohnung
Beklagten
ist
noch
saniert
.
Ebenfalls
Jahr
schied
Gründungsgesellschafter
;
Stelle
trat
neuer
Gesellschafter
.
ist
Gesellschafterbestand
unverändert
geblieben
.
Verwandtschaftliche
Beziehungen
bestehen
Gesellschaftern
.
Schreiben
30
.
September
kündigte
Klägerin
Mietverhältnis
Beklagten
3
.
Juni
Begründung
Tochter
Gründungs-)Gesellschafter
benötige
Wohnung
Familie
.
Beklagten
haben
Kündigung
widersprochen
.
Amtsgericht
hat
Räumung
Herausgabe
Fünfzimmerwohnung
gerichtete
Klage
Begründung
abgewiesen
ausgesprochene
Eigenbedarfskündigung
sei
Hinblick
rechtsmissbräuchlich
Klägerin
unterlassen
habe
Beklagten
Anmietung
Erdgeschoss
Anwesens
gelegenen
April
leerstehenden
Zweizimmerwohnung
Fläche
anzubieten
.
Berufung
Klägerin
ist
Landgericht
Erfolg
geblieben
.
Landgericht
hat
Auffassung
vertreten
Eigenbedarf
Gesellschafters
berechtige
Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
Kündigung
Wohnraummietverhältnisses
.
Berufungsgericht
zugelassenen
Revision
verfolgt
Klägerin
Herausgabebegehren
.
Entscheidungsgründe
:
Revision
hat
Erfolg
.
Berufungsgericht
Landgericht
hat
Begründung
Entscheidung
Wesentlichen
ausgeführt
:
Eigenbedarf
Tochter
Gesellschafters
Klägerin
gestützte
Kündigung
Mietverhältnisses
sei
unwirksam
.
Klägerin
Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
könne
Gesellschafter
Angehörigen
Eigenbedarf
Sinne
§
Abs.
Nr.
geltend
machen
.
"
Zurechnung
"
Eigenbedarfs
Gesellschafter
sei
Schutzzweck
Vorschrift
auch
Kündigungssperre
§
zugrunde
liege
vereinbar
Mieter
unkalkulierbaren
Risiko
Eigenbedarfskündigungen
überschaubaren
Personenkreis
bewahren
.
rechtlichen
Beurteilung
weiche
Berufungskammer
Rechtsprechung
Bundesgerichtshofs
.
billige
Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
Hinblick
häufig
nur
Zufall
abhänge
Personenmehrheit
etwa
Ehepaar
Mieter
Wohnung
Miteigentümergemeinschaft
Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
Nutzung
anbiete
Gründen
Gleichstellung
Formen
Vermietermehrheiten
Befugnis
Wohnraummietverhältnis
Eigenbedarfs
Gesellschafter
kündigen
.
höchstrichterlichen
Rechtsprechung
zugrunde
liegende
Prämisse
Vergleichbarkeit
Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
einfachen
Vermietermehrheit
überzeuge
schon
Hinblick
wissenschaft
-praxis
vollzogene
rechtliche
Verselbständigung
Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
Gesellschaftern
.
gehe
insbesondere
angespannten
Wohnungsmärkten
Rechtswirklichkeit
.
Gestaltungsformen
seien
Blick
Abs.
Nr.
vermittelten
Kündigungsschutz
vergleichbar
.
Gerade
angespannten
Wohnungsmärkten
bleibe
Zufall
überlassen
Personen
Objekt
Miteigentümer
Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
erwürben
.
Persönlich
verbundene
Vermieter
erwürben
verwalteten
Objekt
regelmäßig
einfache
Vermietermehrheit
geschäftliche
Kontakte
gründende
Vermietermehrheiten
organisatorischer
steuerlicher
Vorteile
bewusst
Rechtsform
Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
entschieden
.
Gesellschaften
bürgerlichen
Rechts
seien
höheren
organisatorischen
personellen
Flexibilität
gekennzeichnet
Regel
klar
Amortisation
Vermehrung
getätigten
Investitionen
ausgerichtet
entfalteten
Mieter
erhöhtes
schwer
überschaubares
Risiko
Eigenbedarfskündigungen
Streitfall
auch
realisiert
habe
.
Änderung
Gesellschafterbestands
genüge
Regel
Beschluss
;
Publizitätserfordernisse
bestünden
nur
eingeschränkten
Maß
Abs.
.
Nur
gewissenhafter
Beachtung
Vorschrift
sei
Mieter
erkennbar
Gesellschaft
stehe
.
seien
einfache
Vermietermehrheiten
Mieter
überschaubar
berechenbar
Änderungen
Eintragung
Grundbuch
bedürften
.
seien
Blick
Regel
bestehende
persönliche
Verbundenheit
Miteigentümer
etwaigen
Veränderungen
anfallenden
erheblichen
bürokratischen
Aufwand
Bestand
"
statischer
"
.
Rechtsform
Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
werde
Investoren
insbesondere
Münchener
Modell
bezeichneten
Vorgehen
Erwerb
Mietshauses
Eintritt
Mietverträge
Sanierung
Kündigung
Eigenbedarfs
Gesellschafter
Sanierung
Auseinandersetzung
Gesellschaft
Zuweisung
Miteigentumsanteilen
Begründung
Wohnungseigentum
gewinnbringende
Veräußerung
Wohnungen
gewählt
.
Auch
vorliegenden
Fall
bestätige
Vermieterseite
bestehenden
Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
einhergehende
Verdrängungsprozess
Lasten
Bestandsmieter
.
Zwar
sei
Gesellschafterbestand
nur
Mitgliedern
überschaubar
Gründung
Gesellschaft
nur
Gesellschafterwechsel
nahezu
unverändert
geblieben
.
Jedoch
sei
Gesellschaftszweck
personalistisch
geprägten
Klägerin
hier
ebenfalls
Sanierung
Grundstücks
Aufteilung
Wohnungseigentum
schrittweisen
Verkauf
Wohnungen
größtmöglicher
Gewinnspanne
gerichtet
.
Hinblick
Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
bestehende
erhöhte
Verdrängungsrisiko
Lasten
Bestandsmieter
Wortlaut
§
Abs.
Nr.
sei
nur
juristischen
Personen
auch
Personengesellschaften
Einklang
überwiegenden
Meinung
Schrifttum
generell
Möglichkeit
versagen
Gesellschafter
Eigenbedarf
berufen
.
Gründen
Rechtssicherheit
sei
möglich
Gesellschaften
personalistischem
Einschlag
Ausnahme
zuzulassen
trennscharfe
Differenzierung
insoweit
erfolgen
könne
.
II
.
Beurteilung
hält
rechtlicher
Nachprüfung
stand
.
Berufungsgericht
gegebenen
Begründung
können
Klägerin
ausgesprochenen
Eigenbedarfskündigung
30
.
September
Wirksamkeit
abgesprochen
Anspruch
Klägerin
Räumung
Herausgabe
Beklagten
angemieteten
Wohnung
§
Abs.
§
verneint
werden
.
Anders
Berufungsgericht
meint
findet
Vorschrift
§
Abs.
Nr.
entsprechende
Anwendung
Vermieterseite
Außen-)Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
beteiligt
ist
.
1
.
Kündigungstatbestand
§
Abs.
Nr.
ist
Wortlaut
natürliche
Personen
zugeschnitten
.
handelt
Außen-)Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
so
Regelung
§
Abs.
Nr.
direkt
anwendbar
ist
Senatsurteil
27
.
Juni
.
18
;
vgl.
auch
7
.
Aufl
.
§
.
;
Mietrecht
12
.
Aufl
.
§
.
;
Herrlein
Festschrift
Jahre
Mietrechtsrefomgesetz
S.
.
2
.
Schrifttum
verbreiteten
Auffassung
auch
Berufungsgericht
folgt
ist
Kündigungstatbestand
jedoch
Fällen
entsprechend
anzuwenden
Vermieterin
Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
auftritt
.
Zwar
kann
juristische
Person
berufen
vermietete
Wohnung
selbst
Haushaltsangehörige
benötigen
.
.
;
vgl.
Senatsurteile
16
Juli
.
12
;
10
.
September
.
Außen-)Gesellschaft
chen
Rechts
ist
aber
juristische
Person
qualifizieren
Urteile
29
.
Januar
;
23
.
Oktober
XI
84
;
27
.
Juni
aaO
.
14
;
27
November
juris
.
;
19
November
.
stellt
lediglich
teilrechtsfähige
Personengesellschaft
vgl.
auch
§
Abs.
.
kommt
gefestigter
höchstrichterlicher
Rechtsprechung
außen
hin
bestehende
beschränkte
Rechtsfähigkeit
so
Teilnahme
Rechtsverkehr
mehr
gesamthänderisch
verbundenen
Gesellschafter
Gesamthand
selbst
Gesellschaftern
verschiedenes
Rechtssubjekt
Träger
Gesellschaft
betreffenden
Rechte
Pflichten
ist
.
.
;
vgl.
Urteile
29
.
Januar
aaO
S.
;
5
.
März
;
19
November
ZR
aaO
.
Teilrechtsfähigkeit
Außen-)Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
macht
anders
juristischen
Personen
Fall
ist
aber
Gesellschaftern
völlig
verselbständigten
Rechtssubjekt
Urteil
19
November
ZR
aaO
.
.
grundlegenden
Unterschied
messen
Stimmen
Literatur
Teilrechtsfähigkeit
Außen-)Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
Gleichstellung
juristischen
Person
ableiten
wollen
BeckOK-MietR/Siegmund
§
.
;
Festschrift
S.
f.
;
555
;
Wedemann
;
;
ähnlich
Erman/Lützenkirchen
14
.
Aufl
.
§
.
34
;
Fleindl
zukommende
Bedeutung
.
Umstand
Gesellschaft
selbst
nun
Teilrechtsfähigkeit
besitzt
zwingt
Hinblick
-9-
anders
juristischen
Person
vollständige
Abkopplung
Mitgliedern
vollzogen
worden
ist
Interessen
Personenmehrheit
Gesellschaft
bildet
seien
Rahmen
Eigenbedarfskündigung
Mietverhältnisses
rechtlich
völlig
unbeachtlich
so
auch
;
Kraemer
468
;
Börstinghaus
;
f.
;
;
Schürnbrand
Festschrift
Jahre
Mietrechtsreformgesetz
S.
;
ähnlich
auch
Emmerich/
Sonnenschein
Miete
11
.
Aufl
.
§
.
;
offen
gelassen
Senatsurteil
27
.
Juni
aaO
.
Umgekehrt
reicht
Umstand
Außen-)Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
Rechtsstellung
juristischen
Person
aufweist
genommen
noch
Rahmen
Kündigungstatbestands
§
Abs.
Nr.
Vermieterseite
auftretenden
Mehrheit
natürlicher
Personen
gleichzustellen
vgl.
auch
Milger
.
Weiter
berücksichtigen
ist
jedoch
Anerkennung
Teilrechtsfähigkeit
Außen-)Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
Ziel
hatte
Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
zukommende
Rechtsposition
beschneiden
.
Vielmehr
hat
höchstrichterliche
Rechtsprechung
Außen-)Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
Teilrechtsfähigkeit
zugesprochen
"
praktikables
weitgehend
widerspruchsfreies
Modell
Gesetz
§
gewollte
rechtliche
Absonderung
Privatvermögen
Gesellschafter
"
schaffen
Urteil
29
.
Januar
aaO
S.
.
sollte
also
lediglich
Zuordnung
Gesellschaftsvermögens
verändert
werden
vgl.
Beschluss
16
.
Mai
.
8)
.
Hintergrund
hat
Teilrechtsfähigkeit
Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
zwar
Konsequenz
Mitglieder
nunmehr
Gesellschaft
selbst
Vertragspartnerin
Vermieterin
ist
Senatsurteil
27
.
Juni
aaO
.
11
;
vgl.
auch
Urteile
23
.
Oktober
XI
aaO
;
27
November
aaO
so
natürliche
Personen
zugeschnittene
Kündigungstatbestand
§
Abs.
Nr.
direkt
Anwendung
findet
.
gibt
Entscheidung
Bundesgerichtshofs
Anerkennung
Teilrechtsfähigkeit
Außen-)Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
nunmehr
bezüglich
Frage
Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
Mitglieder
Angehörigen
geltend
machen
kann
früheren
Rechtslage
abweichende
Bewertung
angezeigt
ist
so
dass
auch
entsprechende
Anwendung
Kündigungstatbestands
§
Abs.
Nr.
ausgeschlossen
wäre
.
Auch
Regelungszweck
genannten
Kündigungsvorschrift
steht
Analogie
.
Urteil
29
.
Januar
erfolgten
Einführung
Teilrechtsfähigkeit
Außen-)Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
stand
ernsthaft
Frage
gesamthänderisch
verbundenen
Gesellschafter
eigener
Rechtsfähigkeit
Gesellschaft
Vermieterstellung
einnahmen
damals
noch
geltenden
§
564b
Abs.
Nr.
Satz
aF
Eigenbedarf
Gesellschafters
berufen
konnten
;
;
.
;
59
.
Aufl
.
§
.
;
60
.
Aufl
.
§
.
;
Staudinger/
Sonnenschein
.
.
;
Emmerich/
Miete
7
.
Aufl
.
§
.
;
Schmidt-Futterer/
Blank
Mietrecht
7
.
Aufl
.
§
.
47
;
Blank/Börstinghaus
Miete
1
.
Aufl
.
§
.
;
Stand
:
Frühjahr
.
46
;
Lammel
Wohnraummietrecht
1
.
Aufl
.
§
.
;
Bub/Treier/Grapentin
Handbuch
Wohnraummiete
3
.
Aufl
.
.
Personenhandelsgesellschaft
;
wohl
auch
Sternel
Mietrecht
3
.
Aufl
.
.
aA
nur
Personenhandelsgesellschaften
.
Kündigungstatbestand
§
564b
Abs.
Nr.
Satz
aF
ist
Gesetz
Neugliederung
Vereinfachung
Reform
Mietrechts
Mietrechtsreformgesetz
19
.
Juni
.
S.
rein
redaktionellen
Änderungen
§
Abs.
Nr.
übernommen
worden
BT-Drucks
.
S.
.
Inhalt
Regelungszweck
Vorschriften
entsprechen
.
Anerkennung
Teilrechtsfähigkeit
Außen-)Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
hat
zwar
bereits
ausgeführt
Folge
Stelle
Mehrheit
natürlichen
Personen
nun
Gesellschaft
selbst
Vermieterin
tritt
Senatsurteil
27
.
Juni
aaO
so
§
Abs.
Nr.
Vorgängerregelung
§
564b
Abs.
Nr.
Satz
mehr
direkt
Anwendung
findet
.
lässt
allein
gesellschaftsrechtliche
aber
mietrechtliche
Erwägungen
gestützten
Rechtsprechungsänderung
entnehmen
nunmehr
Außen-)Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
rechtlich
denkbaren
Gesichtspunkt
mehr
Geltendmachung
Eigenbedarfs
Gesellschafter
berechtigt
sein
sollte
also
analoge
Anwendung
Vorgängerregelung
§
Abs.
Nr.
Satz
aF
inhaltlich
entsprechenden
§
Abs.
Nr.
Raum
wäre
.
Ebenso
sprechen
Berufungsgericht
angestellten
Schutzzwecküberlegungen
vgl.
auch
Senatsurteil
27
.
Juni
aaO
.
Hinweis
MünchKommBGB/Häublein
4
.
Aufl
.
§
.
entsprechende
Anwendung
Kündigungsvorschrift
.
Berufungsgericht
vermengt
Regelungszweck
Kündigungstatbestands
§
Abs.
Nr.
früher
:
§
564b
Abs.
Nr.
Satz
Zielsetzung
Kündigungssperre
§
früher
:
§
564b
Abs.
Nr.
Sätze
aF
.
weiter
Berufung
überwiegende
Auffassung
Schrifttum
"
anführt
Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
sei
Geltendmachung
Eigenbedarfs
Gesellschafters
generell
versagen
vermag
sachlich
überzeugenden
Gründe
anzuführen
zwar
Anerkennung
Teilrechtsfähigkeit
Außen-)Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
vorherrschenden
Literaturmeinung
auch
größeren
Gesellschaften
bürgerlichen
Rechts
Mitgliedern
Eigenbedarfskündigung
uneingeschränkt
zugebilligt
wurde
nun
jedoch
neuerdings
teilrechtsfähigen
Außen-)Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
Berufung
Eigenbedarf
Gesellschafter
verwehrt
sein
soll
.
Berufungsgericht
Ausgangspunkt
Überlegungen
gewählte
Prämisse
Kündigungstatbestand
§
Abs.
Nr.
solle
Mieter
Verdrängungsrisiko
unüberschaubare
Anzahl
Personen
Vermieterseite
schützen
vgl.
auch
Senatsurteil
27
.
Juni
aaO
Hinweis
4
.
Aufl
.
§
.
;
Fleindl
aaO
findet
bereits
Stütze
Gesetzesmaterialien
.
Kündigungsregelung
§
Abs.
Nr.
hat
rein
redaktionellen
Änderungen
Kündigungsgrund
Eigenbedarfs
§
564b
Abs.
Nr.
Satz
BT-Drucks
.
S.
übernommen
Zweite
Wohnraumkündigungsschutzgesetz
18
.
Dezember
.
S.
Bürgerliche
Gesetzbuch
eingeführt
worden
ist
.
Vorschrift
§
564b
Abs.
Nr.
Satz
aF
geht
ihrerseits
inhaltlich
identische
Regelung
Art
.
§
Abs.
Nr.
Gesetzes
Kündigungsschutz
Mietverhältnisse
Wohnraum
25
November
.
S.
BT-Drucks
.
S.
;
vgl.
Senatsbeschluss
[
Rechtsentscheid
20
.
Januar
.
Vorschriften
Art
.
§
Abs.
§
§
machen
Recht
Vermieters
Kündigung
Mietverhältnisses
Vorliegen
berechtigten
Interesses
abhängig
führen
jeweils
Absatz
Regeltatbestände
Interesse
anzunehmen
ist
.
Zweck
genannten
Kündigungsregelungen
besteht
einerseits
vertragstreuen
Mieter
Wohnung
Lebensmittelpunkt
darstellt
willkürlichen
Kündigungen
schützen
Begründung
Regierungsvorlage
BT-Drucks
.
S.
;
Bericht
Rechtsausschusses
BT-Drucks
.
7/2638
S.
;
BVerfGE
;
302
;
Senatsbeschluss
Rechtsentscheid
20
.
Januar
aaO
S.
[
jeweils
§
;
Senatsurteil
27
.
Juni
aaO
.
[
§
andererseits
aber
Vermieter
Befugnis
einzuräumen
Vorliegen
triftigen
Grundes
Mietverhältnis
lösen
können
Bericht
90
.
Sitzung
Deutschen
Bundestags
20
.
Januar
S.
Sammlung
Sitzungsberichte
;
[
Rechtsentscheid
20
.
Januar
aaO
S.
f.
§
.
Vorschriften
Art
.
§
Abs.
§
inhaltlich
entsprechende
aktuell
geltende
Regelung
§
sollen
letztlich
Herstellung
gerechten
Interessensausgleichs
Mietvertragsparteien
dienen
Bericht
90
.
Sitzung
Deutschen
Bundestags
20
.
Januar
S.
Sammlung
Sitzungsberichte
;
Senatsbeschluss
Rechtsentscheid
20
.
Januar
aaO
bringen
beiderseitigen
Interessen
Verfassung
Einklang
stehenden
Ausgleich
BVerfGE
;
jeweils
§
;
vgl.
auch
BT-Drucks
.
14/4553
S.
§
.
Gesetzesmaterialien
geben
allgemein
genannten
Kündigungsvorschriften
sozialen
Mietrecht
verfolgten
Sinn
Zweck
Aufschluss
Kündigungstatbestand
Eigenbedarfs
Art
.
§
Abs.
Nr.
;
§
564b
Abs.
Nr.
Satz
;
§
Abs.
Nr.
verbundenen
Regelungszweck
.
So
begnügen
Gesetzesbegründung
abgegebene
Stellungnahme
Rechtsausschusses
knappen
Hinweis
"
Abs.
Nr.
wird
berechtigtes
Interesse
weiter
Eigenbedarf
Vermieters
Familienangehörigen
anerkannt
"
BT-Drucks
.
S.
ebenfalls
Art
.
§
Abs.
Nr.
berücksichtigte
Eigenbedarf
Hausstand
Vermieters
gehörenden
Personen
Hinweis
noch
einmal
erwähnt
wird
.
Gesetzesbegründungen
nachfolgenden
Gesetzesvorhaben
beschränken
Verweisung
jeweilige
Vorgängerregelung
BT-Drucks
.
S.
;
S.
.
Gesetzesmaterialien
genannten
Regelungen
lässt
entnehmen
privilegierte
Personenkreis
Eigenbedarf
geltend
gemacht
werden
kann
Mieter
zahlenmäßig
überschaubar
sein
muss
.
Auch
Wortlaut
Vorschriften
ist
entsprechende
Einschränkung
enthalten
.
Berufungsgericht
gleichwohl
Auffassung
vertritt
§
Abs.
Nr.
liege
Schutzzweck
Mieter
unkalkulierbaren
Risiko
Eigenbedarfskündigungen
überschaubaren
Personenkreis
bewahren
übersieht
ausweislich
Gesetzesmaterialien
Regelungszweck
Kündigungstatbestand
selbst
anhaftet
lediglich
Falle
Erwerbs
nachträglich
Wohnungseigentum
umgewandelter
Mietwohnungen
eingreifenden
Kündigungssperre
§
zunächst
Art
.
§
Abs.
Nr.
Satz
später
§
564b
Abs.
Nr.
Sätze
aF
enthalten
war
BT-Drucks
.
S.
;
BT-Drucks
.
S.
;
vgl.
auch
Senatsbeschluss
[
Rechtsentscheid
6
Juli
.
bestimmten
Sonderfall
betreffenden
Bestimmungen
liegt
Erwägung
gerade
Erwerb
Mietwohnungen
Wohnungseigentum
umgewandelt
worden
sind
regelmäßig
Befriedigung
eigenen
Wohnbedarfs
erfolgt
erstrebte
Bestandsschutz
Mieter
hier
besonders
gefährdet
ist
Schriftlicher
Bericht
Rechtsausschusses
.
S.
;
Senatsbeschluss
Rechtsentscheid
6
Juli
2/94
aaO
S.
jeweils
§
564b
Abs.
Nr.
Satz
;
vgl.
auch
BT-Drucks
.
S.
§
577a
.
Regelungen
Kündigungssperre
lässt
aber
ableiten
Kündigungstatbestand
§
Abs.
Nr.
nur
konkret
überschaubaren
Personenkreis
offen
stehen
soll
.
sind
Normzweck
Schutz
Mieters
unabhängig
Umwandlung
Wohnungseigentum
bestehenden
Eigenbedarfslage
gerade
zugeschnitten
vgl.
Senatsbeschluss
[
Rechtsentscheid
6
Juli
aaO
§
564b
Abs.
Nr.
Satz
;
Urteil
16
Juli
.
[
§
577a
.
Senatsurteil
27
.
Juni
aaO
.
anklingt
hält
Senat
.
Unabhängig
lässt
Berufungsgericht
Acht
Befugnis
teilrechtsfähigen
Außen-)Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
Eigenbedarf
Gesellschafters
berufen
Mieter
Vergleich
Rechtszustand
Anerkennung
Teilrechtsfähigkeit
Gesamthandverbunds
weniger
überschaubare
Lage
ergibt
.
Gesellschafterbestand
Anzahl
Identität
Personen
Eigenbedarfssituation
auslösen
können
bleiben
Teilrechtsfähigkeit
Außen-)Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
unberührt
.
Geändert
hat
allein
Vermieterstellung
.
Anerkennung
Teilrechtsfähigkeit
Außen-)Gesellschaft
Gesellschafter
Eigenschaft
Vermieter
Eigenbedarf
geltend
machen
konnten
ist
nun
Gesellschaft
selbst
Eigenbedarf
Gesellschafters
beruft
.
Eigenbedarf
lässt
zwar
mehr
unmittelbar
§
Abs.
Nr.
stützen
teilrechtsfähige
Außen-)Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
Wohnbedarf
auch
Angehörigen
hat
vgl.
Senatsurteil
27
.
Juni
aaO
.
.
Berufung
Gesellschaft
Eigenbedarf
Gesellschafter
Angehörigen
jedoch
bisherige
Rechtslage
insbesondere
Verdrängungsrisiko
Lasten
Mieters
geändert
hat
liegt
analoge
Anwendung
§
Abs.
Nr.
.
Weg
hat
Senat
letztlich
Urteil
27
.
Juni
aaO
.
.
beschritten
Außen-)Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
Eigenbedarf
Gesellschafter
natürliche
Personen
"
zurechnet
"
MünchKommBGB/Häublein
7
.
Aufl
.
§
.
;
Schürnbrand
Festschrift
Jahre
Mietrechtsreformgesetz
S.
799
;
vgl.
auch
Herrlein
aaO
;
vereinzelt
Zurechnungsnorm
vermisst
wird
wird
verkannt
Begriff
"
Zurechnung
"
hierbei
schon
zuvor
zugrunde
gelegten
wertenden
Verständnis
rechtstechnischen
Sinne
verwendet
wurde
.
Auch
überwiegende
Meinung
Schrifttum
hat
damaligen
Zeitpunkt
Anbetracht
unverändert
gebliebenen
Interessenlage
nahe
liegt
Auffassung
vertreten
Außen-)Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
Mietverhältnis
§
Abs.
Nr.
gestützten
Eigenbedarfs
Gesellschafters
kündigen
könne
vgl.
etwa
66
.
Aufl
.
§
.
26
;
.
§
.
;
Neubearb
.
§
.
;
Emmerich/
Sonnenschein/Haug
Miete
8
.
Aufl
.
§
.
;
MünchKommBGB/Häublein
4
.
Aufl
.
§
.
[
Ausnahme
;
raummietrecht
3
.
Aufl
.
§
.
;
Hinz
1
.
Aufl
.
§
.
27
;
BeckOK-BGB/Reick
§
.
;
Schmid/Gahn
Mietrecht
§
.
27
;
Schmidt-Futterer/Blank
Mietrecht
8
.
Aufl
.
§
.
aA
9
.
Aufl
.
§
.
]
;
Jacoby
aaO
;
Kraemer
468
;
f.
;
vgl.
auch
OLG
466
;
differenzierend
Harke
.
Voraussetzungen
grundsätzlich
ausgeschlossene
analoge
Anwendung
§
Abs.
Nr.
sind
erfüllt
.
Analogie
ist
zulässig
Gesetz
planwidrige
Regelungslücke
aufweist
beurteilende
Sachverhalt
rechtlicher
Hinsicht
soweit
Tatbestand
Gesetzgeber
geregelt
hat
vergleichbar
ist
angenommen
werden
kann
Gesetzgeber
wäre
Interessenabwägung
gleichen
Grundsätzen
hätte
leiten
lassen
Erlass
herangezogenen
Gesetzesvorschrift
gleichen
Abwägungsergebnis
gekommen
.
.
;
siehe
nur
Urteile
16
Juli
f.
;
17
November
XI
.
;
21
.
Januar
IX
ZR
.
;
jeweils
;
4
.
Dezember
.
9
;
20
.
Juni
AnwZ
juris
.
18
;
Beschlüsse
25
.
August
.
19
;
14
.
Juni
.
10
;
jeweils
.
Lücke
muss
also
unbeabsichtigten
Abweichen
Gesetzgebers
konkreten
Gesetzgebungsvorhaben
zugrundeliegenden
Regelungsplan
ergeben
Urteile
16
Juli
aaO
S.
;
17
November
XI
aaO
;
21
.
Januar
ZR
aaO
;
20
.
Juni
AnwZ
aaO
;
14
.
Juni
aaO
.
So
liegen
Dinge
genauer
Betrachtung
Falle
Eigenbedarfs
Mitglieds
Außen-)Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
Angehörigen
.
höchstrichterliche
Rechtsprechung
Urteil
29
.
Januar
vollzogenen
Anerkennung
Teilrechtsfähigkeit
Außen-)Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
ist
bislang
vorhandene
Regelungslücke
entstanden
.
bis
Zeitpunkt
waren
Mitglieder
Gesellschaft
natürliche
Personen
Vermieter
so
Zeitpunkt
noch
maßgebliche
Vorschrift
§
564b
Abs.
Nr.
Satz
aF
direkt
Anwendung
fand
.
Nachfolgeregelung
§
Abs.
Nr.
sollte
Begründung
Mietrechtsreformgesetz
inhaltliche
Änderung
verbunden
sein
BT-Drucks
.
S.
.
9
November
datierende
Gesetzesbegründung
konnte
noch
berücksichtigen
bislang
Mehrheit
natürlicher
Personen
Kündigungstatbestand
§
Abs.
Nr.
erfassten
Mitglieder
Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
kurze
Zeit
später
erfolgten
Änderung
höchstrichterlichen
Rechtsprechung
mehr
Träger
Rechte
Pflichten
Außen-)Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
sein
würden
nunmehr
selbst
Zuordnungssubjekt
sein
sollte
.
Auch
Verlauf
weiteren
setzgebungsverfahrens
Gesetz
trat
1
.
September
Kraft
hat
Umstand
Beachtung
erfahren
.
rechtlichen
Entwicklungen
bezüglich
Teilrechtsfähigkeit
Außen-)Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
Verlauf
Reform
Mietrechts
fokussierten
Gesetzgebungsverfahrens
Betracht
geblieben
sind
ist
unbemerkt
Regelungslücke
entstanden
.
Gesetzesentwurf
anschließenden
Beratungen
beteiligten
Gremien
lag
Vorstellung
zugrunde
Anwendung
Tatbestands
Eigenbedarfskündigung
§
Abs.
Nr.
Vergleich
Vorgängerregelung
ändern
würde
vgl.
BT-Drucks
.
S.
.
Einschätzung
traf
aber
mehr
Anerkennung
Teilrechtsfähigkeit
nunmehr
Außen-)Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
selbst
Vermieterstellung
einnimmt
aber
anders
Gesellschafter
natürliche
Person
ist
Wohnbedarf
hat
noch
Haushaltsangehörige
verfügt
vgl.
auch
Urteil
4
.
Dezember
.
[
Anerkennung
Teilrechtsfähigkeit
Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
Grundbuchrecht
entstandenen
Regelungslücke
.
Regelungslücke
ist
auch
verneinen
Wohnbedarf
natürlichen
Personen
zugeschnittenen
Kündigungstatbestand
§
Abs.
Nr.
lediglich
gesetzlich
bestimmte
Fälle
Vorliegens
berechtigten
Interesses
Sinne
§
Abs.
Satz
handelt
Vermieter
Möglichkeit
verbliebe
Kündigung
Mietverhältnisses
Berufung
Eigenbedarf
Mitglieds
Außen-)Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
Generalklausel
§
Abs.
Satz
stützen
.
generalklauselartige
Kündigungstatbestand
ist
zwar
gleichgewichtig
§
Abs.
genannten
Kündigungsgründen
vgl.
BVerfGE
§
;
Senatsurteile
23
.
Mai
ZR
ZR
jeweils
.
13
;
9
.
Mai
.
13
;
26
.
September
.
.
Jedoch
erfordert
Beantwortung
Frage
berechtigtes
Interesse
Sinne
Vorschrift
gegeben
ist
umfassende
Würdigung
Umstände
jeweiligen
Einzelfalls
Senatsurteil
9
.
Mai
ZR
aaO
.
.
§
Abs.
aufgeführten
Kündigungstatbeständen
handelt
gesetzlich
typisierte
Fälle
Vorliegens
Belange
Mieters
überwiegenden
berechtigten
Interesses
Vermieters
7
.
Aufl
.
§
.
;
vgl.
auch
Senatsurteil
29
.
April
.
[
Fälle
§
Abs.
.
tatbestandlichen
Voraussetzungen
erfüllt
sind
ist
weitere
Abwägung
berechtigtes
Interesse
Kündigung
Mietverhältnisses
Sinne
§
Abs.
Satz
gegeben
.
entstandene
Regelungslücke
lässt
vollständig
Verweis
Generalklausel
schließen
.
aufgetretene
Lücke
widerspricht
auch
Regelungsplan
.
Gesetzesbegründung
ist
entnehmen
Einschränkung
Reichweite
bisher
§
564b
Abs.
Nr.
Satz
geregelten
Eigenbedarfskündigung
beabsichtigt
war
.
Vielmehr
klingt
dort
sogar
Besorgnis
Rechtsprechung
teilweise
strenge
Maßstäbe
Vorliegen
typisierten
Kündigungstatbestände
stelle
.
So
heißt
Gesetzesbegründung
ausdrücklich
:
"
Absatz
zählt
bisher
einzelne
Kündigungsgründe
beispielhaft
.
Aufzählung
entspricht
geringen
chen
Änderungen
inhaltlich
§
564b
Abs.
Nr.
.
Rechtsprechung
zuweilen
Einzelfall
überhöhte
Anforderungen
Vorliegen
berechtigten
Interesses
stellt
so
besteht
gesetzlichen
Regelung
selbst
jedoch
Schutz
Mieters
Grundsatz
Änderungsbedarf
"
BT-Drucks
.
S.
.
Auch
weiteren
Verlauf
Gesetzgebungsverfahrens
wurde
Bedürfnis
Beschneidung
Falle
Eigenbedarfs
Vermieters
Vermietermehrheit
gesehen
.
veröffentlichten
Gesetzesmaterialien
erfolgte
Ausschusserörterungen
entsprechende
Anregung
.
entsprach
Regelungsplan
Gesetzgebers
Mietrechtsreformgesetzes
Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
mehr
typisierten
Kündigungsgrund
§
Abs.
Nr.
zuzulassen
.
Umstand
hat
auch
Folgezeit
geändert
.
hat
Gesetzgeber
Gesetz
energetische
Modernisierung
vermietetem
Wohnraum
vereinfachte
Durchsetzung
Räumungstiteln
11
.
März
.
S.
Mietrechtsänderungsgesetz
deutlich
gemacht
.
Revision
Recht
geltend
macht
hat
Berechtigung
Außen-)Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
entsprechend
§
Abs.
Nr.
Eigenbedarf
Gesellschafters
berufen
grundsätzlich
Frage
gestellt
.
Vielmehr
hat
weniger
einschneidenden
Weg
entschieden
.
verwehrt
nun
Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
Miteigentümergemeinschaft
lediglich
bestimmten
Fallgestaltungen
Zeitraum
Jahren
Veräußerung
Fällen
§
Zeitspanne
bis
zu
Jahren
Möglichkeit
Mietverhältnis
Eigenbedarfs
Gesellschafters
Miteigentümers
kündigen
.
Zweck
hat
Vorschrift
§
schränkung
Umwandlung
vermieteten
Wohnräumen
Wohnungseigentum
Absatz
ergänzt
.
hat
§
Verwertungskündigungen
§
Abs.
Nr.
Nr.
vorgesehene
zeitliche
Kündigungssperre
auch
Fälle
erstreckt
Rahmen
sogenannten
"
Münchener
"
Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
Miteigentümergemeinschaft
Erwerb
Mietwohnraum
bebauten
Grundstücks
zunächst
Begründung
Wohnungseigentum
anschließenden
Verkauf
Eigentumswohnungen
Interessenten
verzichtet
Eigenbedarfs
Gesellschafter
Miteigentümer
kündigt
so
Anwendung
Kündigungssperre
§
umgeht
BT-Drucks
.
S.
.
Kündigungssperre
§
Satz
greift
vermieteter
Wohnraum
Überlassung
Mieter
Personengesellschaft
Erwerber
veräußert
worden
ist
Nr.
Gunsten
Personengesellschaft
Erwerber
Recht
belastet
worden
ist
Ausübung
Mieter
vertragsgemäße
Gebrauch
entzogen
wird
Nr.
.
Gesetzgeber
implizit
Befugnis
teilrechtsfähigen
Außen-)Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
Eigenbedarf
Gesellschafters
Kündigungsgrund
entsprechend
§
Abs.
Nr.
berufen
anerkannt
hat
ergibt
Deutlichkeit
Einzelbegründung
§
.
dort
erfolgten
Ausführungen
baut
Beseitigung
Missstände
"
Münchener
Modell
vorgesehene
Erstreckung
Kündigungssperre
§
Senat
Urteil
27
.
Juni
aaO
.
.
anerkannten
Befugnis
Außen-)Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
Vermieterin
gemäß
§
Abs.
Nr.
Eigenbedarf
Gesellschafters
berufen
BT-Drucks
.
S.
.
heißt
Gesetzesbegründung
weiter
Einführung
§
ändere
Rechtsprechung
Eigenbedarf
Gesellschafters
Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
zuzurechnen
sei
Ergebnis
gerechtfertigt
sei
Gesellschafter
insoweit
schlechter
stellen
Mitglieder
einfachen
Vermietermehrheit
noch
Personen
Vermieter
berechtigt
seien
Mietvertrag
kündigen
BT-Drucks
.
17/10485
aaO
;
vgl.
auch
.
Erwerber
seien
jedoch
nun
§
Satz
gehindert
berechtigte
Interesse
Gesellschafters
Miteigentümers
Kündigung
Frist
§
geltend
machen
BT-Drucks
.
aaO
.
Geltendmachung
Eigenbedarfs
Gesellschafters
Haushaltsangehörigen
vermietende
Gesellschaft
ist
auch
wesentlichen
Punkten
unmittelbar
§
Abs.
Nr.
erfassten
Kündigungen
Erbengemeinschaft
sogenannte
einfache
Vermietermehrheit
Eigenbedarfs
Mitglieds
Gemeinschaft
Angehörigen
vergleichbar
.
Schrifttum
zwischenzeitlich
Vordringen
befindliche
Auffassung
Außen-)Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
Teilrechtsfähigkeit
Kündigung
Eigenbedarfs
Gesellschafter
Angehörigen
verwehrt
Schmidt-Futterer/Blank
Mietrecht
12
.
Aufl
.
§
.
;
Erman/Lützenkirchen
14
.
Aufl
.
§
.
34
;
BeckOK-MietR/
Siegmund
§
.
;
BeckOGK-BGB/Geib
Oktober
§
.
58
;
Festschrift
S.
f.
;
;
Wiek
;
Herrlein
Festschrift
Jahre
Mietrechtsreformgesetz
S.
;
f.
;
differenzierend
7
.
Aufl
.
§
.
Bub/Treier/Grapentin
Handbuch
Wohnraummiete
4
.
Aufl
.
.
[
personaler
Bezug
fehlt
;
Schürnbrand
Festschrift
Jahre
Mietrechtsreformgesetz
S.
nur
Gesellschafter
Angehörige
;
76
.
Aufl
.
§
.
26
;
Miete
11
.
Aufl
.
§
.
;
.
.
;
Mai
§
.
nimmt
Gemeinsamkeiten
genannten
Formen
Vermietermehrheiten
nur
Unterschiede
Blick
.
Miteigentümergemeinschaften
§
§
.
Erbengemeinschaften
§
.
sind
rechtlich
verselbständigte
Zusammenschlüsse
natürlicher
Personen
§
Abs.
Nr.
unmittelbar
berechtigt
Eigenbedarf
Mitglieder
Angehörigen
berufen
.
Mitglied
Gemeinschaft
ist
Vermieter
kann
natürliche
Person
Haushaltsangehörige
verfügen
.
folgt
Eigenbedarf
Mitgliedern
vorliegen
muss
ausreicht
Miteigentümer
Miterben
gegeben
ist
;
vgl.
Senatsurteil
27
.
Juni
aaO
.
;
aaO
§
.
;
Palandt/
aaO
§
.
26
;
MünchKommBGB/Häublein
aaO
;
Mietrecht
12
.
Aufl
.
§
.
;
;
;
Erman/Lützenkirchen
aaO
§
.
34
;
aA
Harke
.
Anerkennung
Teilrechtsfähigkeit
Außen-)Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
galt
entsprechendes
auch
Vermietermehrheit
vgl.
etwa
;
59
.
Aufl
.
§
.
;
60
.
Aufl
.
§
.
;
Frühjahr
.
;
.
§
.
;
.
§
.
56
;
Hinz
Heidel/Ring
1
.
Aufl
.
§
.
27
;
Schmid/Gahn
Mietrecht
§
.
;
Wohnraummietrecht
2
.
Aufl
.
§
.
;
SchmidtFutterer/Blank
Mietrecht
8
.
Aufl
.
§
.
;
jeweils
;
.
Unterscheidung
jeweiligen
Gemeinschaften
Gesellschaften
überschaubare
Struktur
aufweisen
wird
grundsätzlich
vorgenommen
.
gibt
große
Bandbreite
unterschiedlichen
Strukturen
.
kleinen
kompakten
Erbengemeinschaften
gibt
auch
große
Anzahl
Mitgliedern
verflochtene
Strukturen
aufweisen
.
ist
insbesondere
über
Generationen
fortgesetzten
Erbengemeinschaften
Fall
einzelne
Miterben
zwischenzeitlich
verstorben
weiteren
Miterbengemeinschaften
beerbt
worden
sind
aktuelle
Mitgliederbestand
immer
Grundbuch
entnehmen
ist
.
auch
Miteigentümergemeinschaften
sind
Bestand
immer
überschaubar
.
gilt
insbesondere
Investorengemeinschaften
umfangreichen
großangelegten
Sanierungsvorhaben
zusammenfinden
.
Auch
damals
noch
teilrechtsfähig
anerkannten
Außen-)Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
waren
sehr
unterschiedliche
Strukturen
anzutreffen
.
Spektrum
reichte
kleinen
Ehegattengesellschaften
Gesellschaften
wiederum
andere
Gesellschaften
bürgerlichen
Rechts
Mitglied
waren
vgl.
Urteil
2
.
Oktober
ZR
hin
Publikumsgesellschaften
.
lässt
selbst
natürlichen
Person
Einzelvermieter
Fällen
etwa
große
Familie
Zweigen
Kreis
Eigenbedarfspersonen
überschauen
.
Bereits
Umstand
auch
unmittelbar
§
Abs.
Nr.
erfassten
Erbengemeinschaften
bestimmten
Fällen
nur
schwer
durchschaubare
Strukturen
aufweisen
können
zeigt
Berufungsgericht
angeführte
Unüberschaubarkeit
Gesellschafterbestands
bestimmter
Außen-)Gesellschaften
bürgerlichen
Rechts
taugliches
Kriterium
ist
Analogie
§
Abs.
Nr.
Gesellschaft
abzulehnen
.
kommt
Gesichtspunkt
Anerkennung
Teilrechtsfähigkeit
Außen-)Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
auch
Form
Vermietermehrheit
Hinderungsgrund
darstellte
sämtlich
Vermieter
geltenden
Mitgliedern
Gesellschaften
bürgerlichen
Rechts
Berufung
Eigenbedarf
Mitglieder
Rahmen
§
564b
Abs.
Nr.
Satz
aF
erlauben
.
Bandbreite
Strukturen
Außen-)Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
hat
aber
verändert
.
bestimmten
Außen-)Gesellschaften
bürgerlichen
Rechts
großen
Mitgliederzahl
verflochtenen
Strukturen
Kreis
Eigenbedarfspersonen
Mieter
überschaubar
ist
ist
Folge
Teilrechtsfähigkeit
war
auch
bereits
Problem
Mieter
Abschluss
Mietvertrages
Außen-)Gesellschaften
bürgerlichen
Rechts
Mitgliederbestand
kannte
auch
wechseln
konnte
ausgesetzt
sehen
konnte
.
Berufungsgericht
anführt
Gesellschaften
bürgerlichen
Rechts
seien
Vergleich
Miteigentümergemeinschaften
höheren
organisatorischen
personellen
Flexibilität
gekennzeichnet
entfalteten
Mieter
erhöhtes
schwer
überschaubares
Risiko
Eigenbedarfskündigungen
mag
zwar
Fällen
zutreffen
.
Berufungsgericht
schreibt
aber
Sichtweise
bereits
Stelle
ausgeführt
§
Abs.
Nr.
Schutzzweck
allein
Kündigungssperre
§
zukommt
vgl.
Ausführungen
oben
.
Vorhandensein
unüberschaubaren
Struktur
Vermieterseite
rechtfertigt
analoge
Anwendung
§
Abs.
Nr.
Eigenbedarf
Gesellschafter
Angehörigen
teilrechtsfähigen
Außen-)Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
auszuschließen
.
Missbrauchsfällen
kann
Anwendung
Vorschrift
§
begegnet
werden
Mai
§
.
.
erforderlichen
Vergleichbarkeit
Kündigung
Außen-)Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
Eigenbedarfs
entsprechenden
Kündigung
Erbengemeinschaft
fehlt
auch
sonstigen
Gründen
.
Teilrechtsfähigkeit
Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
wurde
entwickelt
Kündigungsmöglichkeiten
Außen-)Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
beschneiden
oben
ausgeführt
allein
"
praktikables
weitgehend
widerspruchsfreies
Modell
Gesetz
§
gewollte
rechtliche
Absonderung
Gesellschaftsvermögens
Privatvermögen
Gesellschafter
"
schaffen
Urteil
29
.
Januar
aaO
S.
.
Anerkennung
Teilrechtsfähigkeit
Außen-)Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
war
Verbesserung
Rechtsstellung
Mieters
beabsichtigt
Gesetzgeber
auch
später
gefordert
worden
.
Insofern
hat
Berechtigung
Senat
bisherigen
Rechtsprechung
Gleichbehandlung
Außen-)Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
Fällen
Erbengemeinschaften
vorgenommen
hat
Senatsurteile
27
.
Juni
.
;
16
Juli
ZR
.
f.
;
23
November
.
.
Senat
Gleichbehandlung
entscheidend
gestützt
hat
hinge
oft
Zufall
teilrechtsfähige
Außen-)Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
lediglich
Miteigentümergemeinschaft
Vermieterseite
gegründet
werde
Senatsurteile
27
.
Juni
aaO
hält
Kriterium
Berufungsgericht
Literatur
Recht
Kritik
erfahren
hat
siehe
;
Milger
f.
;
Ausnahmen
vgl.
;
MünchKommBGB/Häublein
aaO
;
aaO
;
aaO
;
Armbrüster
375
;
Fleindl
mehr
.
Argument
ist
geeignet
erforderlich
Vergleichbarkeit
Situation
Eigenbedarfs
Gesellschafter
Außen-)Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
Mitglied
Erbengemeinschaft
aufzuzeigen
.
Maßgeblich
ist
letztlich
angeführten
Unterschiede
Arten
Vermietermehrheit
Normzweck
§
Abs.
Nr.
unbeachtlich
sind
Anerkennung
Teilrechtsfähigkeit
Außen-)Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
Beschneidung
Kündigungsmöglichkeiten
Vermietermehrheit
beabsichtigt
war
.
Hintergrund
ist
gerechtfertigt
analoge
Anwendung
§
Abs.
Nr.
Falle
Eigenbedarfs
Gesellschafters
Außen-)Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
kleine
Gesellschaften
begrenzen
Gesellschafter
persönlich
verbunden
sind
häufig
Zufall
abhängt
nur
Miteigentumsgemeinschaft
besteht
Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
gegründet
wurde
so
aber
MünchKommBGB/Häublein
aaO
;
ähnlich
.
Betrachtungsweise
lässt
bereits
Acht
auch
unmittelbar
§
Abs.
Nr.
erfassten
Erbengemeinschaft
Berechtigung
Gemeinschaft
Eigenbedarf
Wohnung
berufen
Zahl
Vermieter
abhängt
vgl.
Senatsurteil
27
.
Juni
aaO
.
.
wäre
Differenzierung
Rechtssicherheit
Rechtsklarheit
abträglich
Senatsurteil
27
.
Juni
aaO
;
vgl.
auch
Weitemeyer
Gedächtnisschrift
Sonnenschein
S.
.
Lediglich
Fällen
Gesellschaftszweck
Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
derart
prägend
ist
personale
Bezug
Gesellschafter
Gesellschaft
auch
persönliches
Nutzungsbedürfnis
vollständig
Hintergrund
tritt
Mieter
schon
Gesellschaftszwecks
redlicherweise
möglichen
Eigenbedarf
Gesellschafters
Angehörigen
rechnen
muss
so
Publikumsgesellschaften
insbesondere
Fondsgesellschaften
ist
analoge
Anwendung
§
Abs.
Nr.
verneinen
ähnlich
MünchKommBGB/Häublein
4
.
Aufl
.
§
.
;
;
166
;
Gedächtnisschrift
Sonnenschein
aaO
;
Bub/Treier/Grapentin
aaO
.
.
folgt
aber
Unüberschaubarkeit
Gesellschafterbestands
Gesellschaft
Gesellschaftszweck
Ausdruck
gebracht
hat
persönliche
Bedürfnisse
Gesellschafter
zurückzutreten
haben
vgl.
auch
anderer
Begründung
fehlende
persönliche
Verbundenheit
Armbrüster
aaO
S.
.
Soweit
einzelnen
Stimmen
Instanzrechtsprechung
Schrifftum
schließlich
Auffassung
vertreten
wird
Außen-)Gesellschaften
bürgerlichen
Rechts
könnten
zwar
analog
§
Abs.
Nr.
Eigenbedarf
Gesellschafters
jedoch
Bedarf
Angehörigen
Gesellschafters
berufen
AG
alten
Recht
;
Schürnbrand
Festschrift
Jahre
Mietrechtsreformgesetz
S.
f.
verkennen
hier
Rede
stehenden
analogen
Anwendung
§
Abs.
Nr.
geht
Gesellschafter
Familienangehörige
Gesellschaft
behandeln
.
Vielmehr
dient
Analogie
weitgehend
Rechtslage
herzustellen
Anerkennung
Teilrechtsfähigkeit
Außen-)Gesellschaft
bestand
Entscheidung
II
.
Zivilsenats
29
.
Januar
.
ändern
wollte
.
Schließlich
führt
beschriebene
analoge
Anwendung
§
Abs.
Nr.
Außen-)Gesellschaft
bürgerlichen
Rechts
auch
unauflösbaren
Wertungswiderspruch
Rechtslage
Personenhandelsgesellschaften
OHG
KG
.
Gesellschaften
lehnt
Senat
Gleichstellung
§
Abs.
Nr.
erfassten
Fallgestaltungen
Begründung
Gründung
Kommanditgesellschaft
Offenen
Handelsgesellschaft
setze
regelmäßig
umfangreiche
organisatorische
rechtsgeschäftliche
Tätigkeit
hin
Eintragung
Handelsregister
;
auch
erfolge
Vermietung
Wohnung
Personenhandelsgesellschaft
zufällig
beruhe
bewussten
Entscheidung
Grund
wirtschaftlicher
steuerrechtlicher
und/oder
haftungsrechtlicher
Überlegungen
Senatsurteil
15
.
Dezember
.
.
ist
Ergebnis
auch
Begründung
festzuhalten
.
Entscheidend
ist
letztlich
Gesellschaft
ähnlich
Publikumsgesellschaft
bürgerlichen
Rechts
gewählten
Geschäftszweck
Handelsgewerbe
deutlich
macht
persönliche
Nutzungsbedarf
Gesellschafters
Angehörigen
so
sehr
Hintergrund
tritt
Mieter
Bedarf
redlicherweise
rechnen
muss
.
kann
Klägerin
Streitfall
gemäß
§
Abs.
Nr.
analog
Eigenbedarf
Tochter
Gesellschafters
berufen
Vorliegen
Revisionsverfahren
unterstellen
ist
.
kommt
Anbetracht
vorstehenden
Ausführungen
hierbei
einfach
strukturierte
Gesellschaft
überschaubarems
Bestand
nur
Gesellschafterwechsel
Gründung
Jahr
handelt
.
beschriebenen
Umstände
machen
lediglich
besonders
deutlich
gerechtfertigt
ist
Klägerin
anders
Erbengemeinschaft
behandeln
.
Geltendmachung
Eigenbedarfs
Gesellschafters
Angehörigen
ist
auch
Hinblick
Gesellschaftszweck
Klägerin
ausgeschlossen
.
Gesellschafter
haben
Gesellschaftsvertrag
Möglichkeit
Selbstnutzung
ausgeschlossen
.
3
.
Berufungsurteil
stellt
auch
anderen
Gründen
richtig
§
.
auch
Verstoß
Berufungsgericht
bislang
offen
gelassene
Verpflichtung
Klägerin
Beklagten
wesentlich
kleinere
Zweizimmerwohnung
Erdgeschoss
Anmietung
anzubieten
hätte
bisherigen
Senatsrechtsprechung
Unwirksamkeit
ausgesprochenen
Eigenbedarfskündigung
Rechtsmissbrauchs
§
allenfalls
Schadensersatzansprüche
Nebenpflichtverletzung
§
Abs.
§
Abs.
Mietverhältnis
Folge
.
gefestigten
Rechtsprechung
Senats
hat
Eigenbedarfs
kündigende
Vermieter
Mieter
andere
Kündigungsfrist
Verfügung
stehende
vergleichbare
Wohnung
Anmietung
anzubieten
selben
Haus
Wohnanlage
befindet
erneut
vermieten
will
Senatsurteile
9
Juli
ZR
;
9
November
79
;
4
.
Juni
ZR
.
12
;
13
.
Oktober
.
14
;
21
.
Dezember
.
.
auch
weiterhin
bejahende
Anbietpflicht
beruht
Erwägung
Vermieter
verpflichtet
ist
Folgen
Eigenbedarf
gestützten
Kündigung
Mieter
so
gering
möglich
halten
Senatsurteile
9
Juli
aaO
;
9
November
aaO
;
13
.
Oktober
aaO
.
Zwar
wird
Vermieter
Art
.
Abs.
Satz
GG
Freiheit
geschützt
Wohnung
selbst
nutzen
privilegierte
Angehörige
nutzen
lassen
entsprechende
Entscheidung
Vermieters
grundsätzlich
respektieren
ist
BVerfGE
1
9
;
Senatsurteile
4
.
März
.
14
;
9
Juli
aaO
;
13
.
Oktober
aaO
;
vgl.
auch
Senatsbeschluss
23
.
August
.
.
Dennoch
ergibt
besonderen
Bedeutung
Wohnung
Mittelpunkt
persönlichen
Existenz
Menschen
zukommt
Besitzrecht
Mieters
eigentumsgleichen
Rang
Sinne
Art
.
Abs.
Satz
GG
verleiht
.
.
;
BVerfGE
f.
;
gesteigerte
Pflicht
Rücksichtnahme
Vermieter
Senatsurteile
9
November
aaO
;
13
.
Oktober
aaO
.
Senat
hat
Verletzung
beschriebenen
Anbietpflicht
Vergangenheit
mehrfach
ausgesprochene
Eigenbedarfskündigung
verbreiteten
Auffassung
Instanzrechtsprechung
Schrifttum
folgend
vgl.
Nachweise
Senatsurteil
9
Juli
aaO
rechtsmissbräuchlich
§
unwirksam
bewertet
vgl.
zuletzt
Urteil
21
.
Dezember
aaO
.
Beurteilung
hält
allerdings
bereits
Senatsurteil
23
.
September
.
angedeutet
mehr
.
Entstehen
Anbietpflicht
Ausprägung
Senatsrechtsprechung
gefunden
hat
ist
stets
Ausspruch
berechtigten
Kündigung
Mietverhältnisses
Eigenbedarfs
abhängig
.
nur
berechtigte
Eigenbedarfskündigung
löst
Nebenpflicht
Mieter
bestimmten
Umständen
Abmilderung
eintretenden
Auswirkungen
verfügbare
Alternativwohnung
anzubieten
.
Anbetracht
ist
zutreffender
Betrachtung
aber
ausgeschlossen
rechtmäßig
ausgesprochene
Eigenbedarfskündigung
rückwirkend
unzulässige
Rechtsausübung
§
bewerten
Vermieter
Anbietpflicht
bezüglich
anderen
Wohnung
verletzt
hat
.
Vermieter
verstößt
Ausspruch
Eigenbedarfskündigung
Rechtsordnung
erst
Kündigungsfrist
Verfügung
stehende
geeignete
Alternativwohnung
Mieter
anbietet
.
Folglich
haben
auch
hieraus
abzuleitenden
Rechtsfolgen
insoweit
beanstandenden
Kündigung
pflichtwidrig
unterlassenen
Zurverfügungstellung
Alternativwohnung
anzusetzen
so
auch
MünchKommBGB/Häublein
7
.
Aufl
.
§
.
.
beschriebene
Fallgestaltung
unterscheidet
wesentlichen
Punkt
sonstigen
Senat
rechtsmissbräuchlich
bewerteten
Konstellationen
Eigenbedarfskündigung
.
dort
haftet
missbräuchlichkeit
Ausspruch
Eigenbedarfskündigung
selbst
so
§
unwirksam
beurteilen
ist
schutzwürdigen
Eigeninteresse
Vermieters
fehlt
Kündigung
Widerspruch
früheren
Verhalten
setzt
.
So
hat
Vermieter
Fällen
geltend
gemachte
Wohnbedarf
weit
überhöht
ist
Wohnung
Nutzungswünsche
überhaupt
erfüllen
kann
Wohnbedarf
anderen
gehörenden
frei
gewordenen
Wohnung
wesentliche
Abstriche
befriedigt
werden
kann
vgl.
Senatsurteil
4
.
März
aaO
.
anerkennenswertes
Interesse
Verdrängung
Mieters
so
bereits
Ausspruch
Kündigung
selbst
unzulässige
Rechtsausübung
darstellt
.
Vermietet
Vermieter
Wohnraum
unbestimmte
Zeit
entschlossen
ist
erwägt
alsbald
selbst
Gebrauch
nehmen
Mieter
aufklärt
setzt
gleichwohl
kurze
Zeit
später
ausgesprochenen
Eigenbedarfskündigung
Widerspruch
Verhalten
.
.
;
vgl.
Senatsurteile
4
.
Februar
.
17
;
20
.
März
.
12
;
21
.
Januar
.
.
Auch
hier
ergibt
Rechtsmissbräuchlichkeit
Eigenbedarfskündigung
selbst
.
Anders
liegen
Dinge
Vermieter
unterlässt
Mieter
Zusammenhang
Eigenbedarfskündigung
frei
gewordene
Alternativwohnung
anzubieten
.
Fällen
löst
Beendigung
Mietverhältnisses
besonderen
Bedeutung
Wohnung
Mittelpunkt
persönlichen
Existenz
Menschen
zukommt
vgl.
Senatsurteil
9
November
aaO
zwar
vertragliche
Rücksichtnahmepflichten
§
Abs.
betroffenen
Mieter
vgl.
bereits
Senatsurteile
9
November
aaO
S.
;
13
.
Oktober
aaO
.
14
;
ähnlich
aaO
§
.
;
MünchKommBGB/Häublein
aaO
Vertragsende
fortwirken
vgl.
Senatsurteil
9
Juli
aaO
.
Rücksichtnahmepflichten
gehört
auch
Verpflichtung
Vermieters
zwar
Zwecke
geeignete
Bedürfnissen
Mieters
genügende
frei
gewordene
Alternativwohnung
selben
Anwesen
Wohnanlage
Mieter
anzubieten
.
kündigende
Vermieter
ist
Verlust
angestammten
Wohnung
Mieter
verbundenen
Nachteile
Rahmen
Möglichen
mindern
so
sozial
unerwünschten
Folgen
Sphäre
Vermieters
herrührenden
Lösung
Vertrages
gering
halten
besonderen
Rücksichtnahme
betroffenen
Mieterinteressen
verpflichtet
vgl.
Senatsurteil
9
November
aaO
;
.
Verletzung
Rücksichtnahmepflicht
zieht
jedoch
eigenständige
Rechtsfolgen
lässt
Wirksamkeit
berechtigt
ausgesprochenen
Eigenbedarfskündigung
unberührt
.
ergibt
allein
Ausspruch
Eigenbedarfskündigung
unterscheidende
Gegenstand
gekündigten
Mietverhältnisses
bezogene
Pflichtverletzung
rechtlich
beanstandende
Verhalten
Vermieters
darstellt
.
ist
Umständen
gerechtfertigt
dogmatischer
Hinsicht
überzeugend
begründbar
rechtmäßig
erfolgten
Ausspruch
Eigenbedarfskündigung
Verdikt
Rechtsmissbräuchlichkeit
versehen
Kündigung
nachträglich
unwirksam
bewerten
vgl.
auch
aaO
.
Vermieter
verhält
schließlich
auch
rechtsmissbräuchlich
Verletzung
Anbietpflicht
Eigenbedarfskündigung
festhält
.
Zwar
hat
Senat
entschieden
Fällen
Eigenbedarf
Vermieters
Ablauf
Kündigungsfrist
entfällt
Festhalten
rechtmäßig
ausgesprochenen
Eigenbedarfskündigung
rechtsmissbräuchlich
ist
Urteil
9
November
aaO
S.
.
Erwägungen
sind
jedoch
Fälle
Verletzung
Anbietpflicht
übertragbar
Fallgestaltungen
grundlegend
unterscheiden
.
Hält
Vermieter
Wegfalls
Eigenbedarfsgrunds
Ablauf
Kündigung
rechtmäßig
ausgesprochenen
Kündigung
macht
letztlich
nur
formale
Rechtsposition
geltend
Mietwohnung
Zwecke
benötigt
Senatsurteil
9
November
aaO
S.
.
Anders
liegen
Dinge
Verletzung
Anbietpflicht
bezüglich
Alternativwohnung
.
Hier
besteht
Eigenbedarf
Vermieters
unverändert
.
hat
lediglich
versäumt
hieraus
Mieter
ergebenden
nachteiligen
Folgen
Wegzug
gewohnten
Umfeld
abzumildern
.
Verletzung
Anbietpflicht
vertragliche
Rücksichtnahmepflicht
Sinne
§
Abs.
kann
auch
Verstoß
sonstige
Nebenpflichten
nur
Schadensersatzansprüche
Mieters
§
Abs.
begründen
.
Ansprüche
sind
allerdings
nur
Geldersatz
gerichtet
.
vereinzelt
Literatur
vertretenen
Auffassung
Schmidt-Futterer/Blank
aaO
§
.
kommt
Anspruch
Mieters
"
Fortsetzung
"
bisherigen
Mietverhältnisses
Naturalrestitution
§
Abs.
Betracht
ablehnend
auch
MünchKommBGB/Häublein
aaO
;
Stand
:
Oktober
§
.
.
Anbietpflicht
Verletzung
Schadensersatzansprüche
auslösen
kann
bezieht
gekündigte
Vertragsverhältnis
Zurverfügungstellung
anderen
Wohnung
.
Dementsprechend
stellte
Anspruch
"
Fortsetzung
"
alten
Mietverhältnisses
gar
Abschluss
neuen
Mietvertrags
gekündigte
Wohnung
Ausgleich
Pflichtverletzung
geschuldete
Naturalrestitution
Sinne
§
Abs.
.
würde
gerade
Zustand
hergestellt
bestünde
Vermieter
pflichtgemäß
Alternativwohnung
angeboten
hätte
.
rechtlichen
Gründen
Unwirksamkeit
ausgesprochenen
Eigenbedarfskündigung
Revisionsverfahren
unterstellenden
Verletzung
Anbietpflicht
Klägerin
vornherein
Betracht
kommt
erübrigt
Berufungsgericht
erforderlich
erachtete
Beweisaufnahme
Parteien
streitigen
Frage
Klägerin
Absicht
hatte
Betracht
kommende
Alternativwohnung
Erdgeschoss
Anwesens
Wohnung
gewerblichen
Zwecken
vermieten
.
Gründen
kann
auch
dahinstehen
stark
abweichenden
Größe
Wohnungen
Grundsatz
überhaupt
Anbietpflicht
Klägerin
bestand
.
.
hat
angefochtene
Urteil
Bestand
;
ist
aufzuheben
§
Abs.
.
Sache
ist
Endentscheidung
reif
Berufungsgericht
bislang
Feststellungen
Vorliegen
geltend
gemachten
Eigenbedarfs
§
Abs.
Nr.
analog
möglichen
Härtegründen
§
getroffen
hat
.
ist
Berufungsgericht
zurückzuverweisen
§
Abs.
Satz
.
Dr.
Dr.
Dr.
Dr.
Vorinstanzen
:
AG
Entscheidung
28.01.2015
Entscheidung