NAMEN
Verkündet
:
16
.
März
Weschenfelder
Amtsinspektorin
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
Nachschlagewerk
:
ja
:
:
ja
§
Abs.
Ist
dinglich
Wohnungsberechtigte
Zahlung
Betriebskosten
verpflichtet
gelten
Abrechnung
Betriebskosten
Regelungen
Abs.
auch
dann
entsprechend
Vorauszahlungen
vereinbart
sind
Fortführung
Senat
Urteil
25
.
September
.
Urteil
16
.
März
AG
ECLI
:
:
V.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
mündliche
Verhandlung
16
.
März
Vorsitzende
Richterin
Dr.
Richterinnen
Prof.
Dr.
Dr.
Richter
Dr.
Richterin
Recht
erkannt
:
Revision
Urteil
2
.
Zivilkammer
Landgerichts
25
.
Januar
wird
Kosten
Klägerin
zurückgewiesen
.
Tatbestand
:
Grundlage
notariellen
Kaufvertrags
13
Juli
erwarb
Klägerin
Beklagten
Eigentumswohnung
räumte
lebenslängliches
unentgeltliches
Mitbenutzungsrecht
.
Beklagte
verpflichtete
Mieter
umlegbaren
Nebenkosten
Vertragsgegenstandes
tragen
insbesondere
Kosten
Wasser
Abwasser
Heizung
Strom
Versicherung
Grundsteuer
.
Vorauszahlungen
wurden
vereinbart
.
Kalenderjahr
erstellte
Klägerin
22
.
Dezember
Nebenkostenabrechnung
.
ausgewiesenen
Betrag
€
hat
Klägerin
Klage
zuletzt
€
geltend
gemacht
.
Amtsgericht
hat
Klage
abgewiesen
.
Berufung
hat
Landgericht
zurückgewiesen
.
wendet
Klägerin
Landgericht
zugelassenen
Revision
.
Beklagte
beantragt
Revision
zurückzuweisen
.
Entscheidungsgründe
:
Berufungsgericht
meint
Klägerin
sei
Nebenkostenabrechnung
§
Abs.
Satz
analog
ausgeschlossen
§
Abs.
Satz
vorgesehenen
Frist
abgerechnet
habe
.
Pflicht
Beklagten
Zahlung
Nebenkosten
ergebe
dinglichen
Wohnungsrecht
stehenden
vertraglichen
Abrede
.
seien
Regelungen
§
Abs.
entsprechend
anwendbar
.
gelte
auch
dann
Vorauszahlungen
Nebenkosten
geschuldet
seien
.
Zielsetzung
Vorschrift
Wohnungsberechtigten
rasch
Gewissheit
leistende
Zahlung
geben
Streit
lange
zurückliegende
Abrechnungszeiträume
vermeiden
spreche
Anwendung
auch
dann
Vorauszahlungen
vereinbart
seien
.
Nebenkosten
Wohnungsberechtigten
anders
Mieter
auch
gesonderte
Vereinbarung
Last
fielen
hindere
entsprechende
Anwendung
§
Abs.
.
II
.
hält
rechtlicher
Nachprüfung
stand
.
Klägerin
ist
Geltendmachung
Anspruchs
Erstattung
Betriebskosten
Jahr
§
Abs.
Satz
analog
ausgeschlossen
Abrechnungsfrist
versäumt
hat
.
1
.
Hat
Eigentümer
hier
dinglichen
Wohnungsberechtigten
tragenden
Betriebskosten
verauslagt
ist
Grundlage
Erstattungsanspruchs
Abrechnung
Höhe
tatsächlich
entstandenen
umzulegenden
Betriebskosten
.
Sind
Vorauszahlungen
geleistet
beschränkt
Abrechnung
Zusammenstellung
Abrechnungszeitraum
entstandenen
umlagefähigen
Betriebskosten
.
2
.
Rechtsfehlerfrei
geht
Berufungsgericht
Abrechnung
Eigentümers
dinglich
Wohnungsberechtigten
tragenden
Betriebskosten
Regelungen
§
Abs.
entsprechende
Anwendung
finden
.
Senat
hat
bereits
entschieden
Verhältnis
Eigentümer
dinglich
Wohnungsberechtigten
Abrechnung
Vorauszahlungen
Berechtigte
tragenden
Betriebskosten
leisten
hat
Regelungen
§
Abs.
entsprechend
gelten
Urteil
25
.
September
.
.
.
bedeutet
Eigentümer
Abrechnung
Betriebskosten
dinglich
Wohnungsberechtigten
spätestens
Ablauf
zwölften
Monats
Ende
Abrechnungszeitraums
mitteilen
muss
§
Abs.
Satz
entsprechend
;
Ablauf
Frist
ist
Geltendmachung
Erstattungsanspruchs
Eigentümer
ausgeschlossen
sei
denn
hat
verspätete
Geltendmachung
vertreten
§
Abs.
Satz
entsprechend
.
Noch
entschieden
hat
Senat
verhält
dinglich
Wohnungsberechtigte
zwar
Betriebskosten
tragen
hat
Vorauszahlungen
aber
hier
vereinbart
sind
.
ist
umstritten
.
Teilweise
wird
angenommen
Regelungen
§
Abs.
seien
auch
Fall
entsprechend
anwendbar
doppelte
Analogie
vgl.
763
;
AG
Frankenberg-Eder
f.
;
232
;
Pfeifer
jurisPR-MietR
.
.
anderer
Auffassung
liegen
Voraussetzungen
Analogie
Grauer
.
So
hat
Oberlandesgericht
Zweibrücken
früheren
Rechtsstreit
Parteien
Betriebskostennachforderung
Jahre
gesehen
.
Auch
Wohnraummietrecht
wird
Anwendbarkeit
§
Abs.
Fall
Vorausleistungen
Mieters
Betriebskosten
vereinbart
sind
unterschiedlich
beurteilt
.
Teilweise
wird
bejaht
.
Auch
Mieter
Mietkosten
tragen
habe
Vorauszahlungen
schulde
sei
interessiert
angemessener
Zeit
erfahren
Betrag
abgelaufenen
Abrechnungszeitraum
entrichten
habe
.
Unterlassen
Vorschussvereinbarung
könne
Vorschusshöhe
vereinbart
angesehen
werden
vgl.
LG
;
Blank/Börstinghaus/Blank
Miete
5
.
Aufl
.
.
;
Mietrecht
13
.
Aufl
.
.
;
Heizkostenrecht
8
.
Aufl
.
.
.
35
;
BeckOKMietrecht/Pfeifer
[
.
;
Mietrecht
.
;
Lützenkirchen
;
;
.
.
anderer
Auffassung
ist
§
Abs.
Satz
nur
anwendbar
Pflicht
Entrichtung
Vorauszahlungen
besteht
.
Regelung
wolle
Mieter
unvorhergesehenen
Nachforderungen
schützen
.
Schutzes
bedürfte
Mieter
Vorauszahlungen
leiste
.
würde
Vermieter
Monaten
Ablauf
Abrechnungszeitraums
Mieter
Abrechnung
mitteile
Forderung
gänzlich
ausfallen
schlechter
stehen
Vermieter
Mieter
Vorauszahlungen
verständigt
habe
vgl.
LG
342
;
AG
f.
;
AG
;
AG
;
Staudinger/Artz
]
§
.
;
.
;
Emmerich/
Sonnenschein
Miete
11
.
Aufl
.
.
;
Jahre
Mietrechtsreformgesetz
S.
.
;
Hausding
;
Hein
;
Grauer
.
Senat
entscheidet
Rechtsfrage
dingliche
Wohnungsrecht
Sinne
analogen
Anwendung
§
Abs.
.
Ist
dinglich
Wohnungsberechtigte
Zahlung
Betriebskosten
verpflichtet
gelten
Abrechnung
Betriebskosten
Regelungen
§
Abs.
auch
dann
entsprechend
Vorauszahlungen
vereinbart
sind
.
Fall
liegt
weitere
planwidrige
Regelungslücke
Bürgerlichen
Gesetzbuch
.
erste
bereits
Senat
geschlossene
Lücke
bestand
§
Abs.
Satz
entsprechende
Regelung
Fall
fehlte
Wohnungsberechtigter
Vorauszahlungen
tragenden
Betriebskosten
Eigentümer
leistet
vgl.
Urteil
25
.
September
.
.
.
Regelung
fehlt
auch
hier
gegebenen
Fall
Vorauszahlungen
vereinbart
sind
.
Wortlaut
§
Abs.
erfasst
Fall
.
Vorschrift
betrifft
Abrechnung
Vorauszahlung
Betriebskosten
Satz
Geltendmachung
Nachforderung
Vermieter
Satz
.
handelt
begrifflich
nur
Ablauf
zwölfmonatigen
Abrechnungsfrist
Betrag
verlangt
wird
bereits
erteilte
Abrechnung
rechtzeitige
Abrechnung
erstellt
worden
ist
Summe
Vorauszahlungen
übersteigt
vgl.
Urteil
31
.
Oktober
ZR
.
25
;
Urteil
9
.
März
.
Fehlen
Regelung
Fall
Betriebskosten
tragen
Vorauszahlungen
Eigentümer
leisten
hat
ist
bewusste
gesetzgeberische
Entscheidung
.
erklärt
vielmehr
Gesetzgeber
Einführung
Vorschrift
§
Art
.
Gesetzes
Neugliederung
Vereinfachung
Reform
Mietrechts
Mietrechtsreformgesetz
19
.
Juni
.
S.
Überwälzung
Betriebskosten
Vereinbarung
Vorauszahlungen
bedacht
hat
.
Entscheidend
Regelung
Abrechnungspflicht
Abs.
Satz
Abrechnungsfrist
§
Abs.
Satz
war
Vorstellung
Gesetzgebers
besonderen
Abgeltung
Betriebskosten
Mieter
Pauschale
vereinbart
wird
spätere
Abrechnung
Betriebskosten
erfolgt
Vorauszahlungen
leisten
sind
abzurechnen
ist
.
hat
Regelfall
angesehen
vgl.
Begründung
Regierungsentwurfs
Mietrechtsreformgesetz
BT-Drucks
.
S.
.
Abrechnung
Vereinbarung
Vorauszahlungen
wurde
regelungsbedürftig
angesehen
Vereinbarung
Nettomiete
Vorauszahlungen
Wohnraummietverhältnis
unüblich
ist
.
kann
Willen
Gesetzgebers
geschlossen
werden
Regelungen
§
Abs.
seien
Abrechnung
anwendbar
Nutzer
Vorauszahlungen
leisten
hat
.
Lücke
ist
dingliche
Wohnungsrecht
entsprechende
Anwendung
§
Abs.
schließen
.
Ziel
§
Abs.
Satz
zeitnahe
Abrechnung
Mieter
Abrechnungssicherheit
geben
Streit
vermeiden
vgl.
BT-Drucks
.
S.
;
Beschlussempfehlung
Bericht
Rechtsausschusses
BT-Drucks
.
14/5663
S.
;
Urteil
21
.
Januar
ZR
.
15
;
Urteil
5
Juli
.
auch
Interesse
dinglichen
Wohnungsberechtigten
entspricht
Senat
Urteil
25
.
September
.
rechtfertigt
Anwendung
Vorschrift
auch
dann
dinglich
Wohnungsberechtigte
Betriebskosten
tragen
hat
Vorauszahlungen
leisten
muss
.
dinglich
Wohnungsberechtigte
kann
zwar
Vorauszahlungen
Guthaben
erlangt
haben
angemessener
Zeit
Gewissheit
erlangen
soll
.
muss
auch
rechnen
Forderungen
zukommen
.
hat
Interesse
absehbaren
Zeit
Ablauf
Abrechnungszeitraums
Klarheit
Höhe
Betriebskosten
erlangen
.
Stünde
Belieben
Eigentümers
Nebenkosten
abrechnet
könnten
Abrechnungszeiträume
hohe
Forderungen
ansammeln
.
Beginn
Verjährung
-9-
zahlungsanspruchs
ist
nämlich
Zeitpunkt
maßgeblich
Wohnungsberechtigten
Abrechnung
zugeht
vorher
Anspruch
Fälligkeit
noch
entstanden
ist
§
Abs.
Nr.
;
Wohnraummiete
vgl.
Rechtsentscheid
Mietsachen
19
.
Dezember
194
;
Urteil
14
.
Februar
.
8
;
Urteil
28
.
Mai
.
.
Berechtigte
müsste
lange
Zeit
Rücklagen
bilden
wissen
Höhe
ausreicht
.
könnte
zeitnaher
Abrechnung
je
Ergebnis
weiteres
Verhalten
ausrichten
nämlich
verbrauchsabhängigen
Betriebskosten
Verbrauch
beibehalten
insbesondere
verbrauchsunabhängigen
Betriebskosten
Rücklagen
unverändert
lassen
erhöhen
herabsetzen
.
Interesse
deckt
Wohnberechtigten
Vorauszahlungen
Betriebskosten
zahlt
vgl.
Senat
Urteil
25
.
September
.
.
entspricht
auch
Willen
Gesetzgebers
Regelung
Abrechnungspflicht
-frist
Nutzer
Anreiz
energiebewussteren
Verhalten
Energieeinsparung
geben
vgl.
BT-Drucks
.
S.
.
analoge
Anwendung
§
Abs.
führt
zwar
Nachteilen
Eigentümer
.
Versäumt
Frist
ist
Anspruch
Erstattung
Betriebskosten
gänzlich
ausgeschlossen
.
steht
somit
schlechter
fristgerecht
vereinbarte
Wohnberechtigten
tatsächlich
erbrachte
Vorauszahlungen
abrechnet
.
Fall
kann
Eigentümer
Ablauf
Abrechnungsfrist
§
Abs.
Satz
nämlich
Betriebskostensaldo
Höhe
vertraglich
geschuldeten
Vorauszahlungen
verlangen
.
Nur
darüberhinausgehenden
Differenzbetrags
sog.
Abrechnungsspitze
handelt
dann
lässige
Nachforderung
Sinne
§
Abs.
ausgeschlossen
ist
vgl.
Wohnraummietrecht
Urteil
31
.
Oktober
ZR
.
.
Nachteil
steht
jedoch
Gewinn
Rechtssicherheit
nur
Interesse
dinglich
Wohnungsberechtigten
auch
Interesse
Eigentümers
erzielt
wird
.
zeitnahe
Abrechnung
ist
weniger
streitanfällig
.
langen
Zeitablauf
wird
häufig
schwierig
klären
Betriebskosten
korrekt
ermittelt
Einwendungen
berechtigt
sind
.
Abs.
bietet
ausgewogenes
Regelungskonzept
Eigentümer
geltenden
Abrechnungspflicht
Abrechnungsfrist
Einwendungsausschluss
Wohnungsberechtigten
gegenüberstellt
§
Abs.
Satz
;
vgl.
Wohnraummiete
Urteil
10
.
Oktober
.
f.
;
Beschluss
31
.
Januar
.
4
;
Beschluss
18
.
Februar
.
.
entsteht
absehbarer
Zeit
Betriebskostenabrechnung
Klarheit
folgenden
Ansprüche
.
berechtigten
Belange
Eigentümer
Wohnungsberechtigten
werden
gewahrt
Nach-)Forderung
Einwendungen
ausgeschlossen
sind
Eigentümer
Nutzer
verspätete
Geltendmachung
vertreten
haben
§
Abs.
Satz
Satz
entsprechend
.
3
.
ist
Klägerin
Geltendmachung
Anspruchs
Erstattung
Betriebskosten
Kalenderjahr
ausgeschlossen
ausgehend
rechtsfehlerfreien
unbeanstandet
gebliebenen
Feststellungen
Berufungsgerichts
Kalenderjahr
Abrechnungszeitraum
vereinbart
ist
Abrechnung
Ablauf
Monats
Dezember
erst
Dezember
Beklagten
mitgeteilt
hat
.
verspätete
Geltendmachung
vertreten
hat
ist
festgestellt
wird
Revision
auch
geltend
gemacht
.
.
Kostenentscheidung
beruht
§
Abs.
.
Schmidt-Räntsch
Göbel
Vorinstanzen
:
AG
Entscheidung
25.04.2016
Entscheidung
25.01.2017