NAMEN
Verkündet
:
9
November
Langendörfer-Kunz
Justizangestellte
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
Nachschlagewerk
:
ja
:
:
ja
§
Abs.
Lässt
Schadensersatzanspruch
Beratungsfehler
stützen
beginnt
kenntnisabhängige
Verjährungsfrist
Beratungsfehler
gesondert
laufen
.
§
§
Verkäufer
Käufer
Möglichkeit
berät
Eigentumswohnung
Fremdmitteln
erwerben
muss
aufklären
Zinsen
Käufer
aufzunehmende
Darlehen
subventioniert
Zinssubvention
gesamte
Laufzeit
Darlehens
erstreckt
.
Urteil
9
November
V.
Zivilsenat
hat
mündliche
Verhandlung
9
November
Vorsitzenden
Richter
Prof.
Dr.
Richter
Dr.
Richterin
Dr.
Richter
Dr.
Dr.
Recht
erkannt
:
Revision
Streithelfers
Kläger
wird
Urteil
16
.
Zivilsenats
Oberlandesgerichts
16
.
Januar
aufgehoben
.
Sache
wird
neuen
Verhandlung
Entscheidung
auch
Kosten
Revisionsverfahrens
Berufungsgericht
zurückverwiesen
.
Tatbestand
:
Kläger
erwarben
März
Beklagten
Eigentumswohnung
Preis
DM
schlossen
Vertrag
Mietenverwaltung
.
Vertragsschluss
vorausgegangen
waren
Gespräche
Vertriebsbeauftragte
Beklagten
tätigen
Vermittler
.
hatte
Möglichkeit
hingewiesen
Eigenkapital
Wohnung
Bestand
Beklagten
kaufen
;
anschließend
hatte
Berechnung
Wohnung
vorgelegt
Mieteinnahmen
Steuervorteile
gedeckter
monatlicher
Aufwand
Kläger
DM
ergab
.
Behauptung
seien
Vermittler
falsch
unvollständig
beraten
worden
verlangen
Kläger
Rückabwicklung
Kaufvertrages
u.a.
Feststellung
Beklagte
Ersatz
Erwerb
Wohnung
erwachsenden
weiteren
Vermögensschadens
verpflichtet
ist
.
Kläger
haben
zunächst
Schriftsatz
31
.
Dezember
Durchführung
Güteverfahrens
staatlich
anerkannten
Gütestelle
beantragt
.
E-Mail
lag
dort
31
.
Dezember
abrufbereit
.
Schriftsatz
Gütestelle
eingegangen
ist
hat
feststellen
lassen
.
nachfolgend
erhobene
Klage
ist
Vorinstanzen
erfolglos
geblieben
.
Berufungsgericht
zugelassenen
Revision
Zurückweisung
Beklagte
beantragt
verfolgt
Streithelfer
Kläger
Anträge
.
Entscheidungsgründe
:
Berufungsgericht
hält
etwaige
Schadensersatzansprüche
Kläger
positiver
Vertragsverletzung
Beklagten
gekommenen
Beratungsvertrages
§
.
V.m
.
§
Abs.
verjährt
bereits
Ende
zahlreiche
Beratungsfehler
bekannt
gewesen
seien
.
ausgenommen
sei
zwar
Vorwurf
Beklagte
habe
aufgeklärt
Teil
Kaufpreises
verwendet
würde
Zinsen
aufgenommene
Vorausdarlehen
subventionieren
Mietpool
Zuschuss
gewähren
.
Jedoch
beginne
frist
erst
Kenntnis
25
.
Beratungsfehlers
bereits
dann
laufen
Erhebung
Klage
hinreichende
Erfolgsaussicht
habe
zumutbar
erscheine
.
sei
hier
Ende
Fall
gewesen
.
Ende
laufende
Verjährungsfrist
sei
gehemmt
worden
.
schriftliche
Antrag
Einleitung
Güteverfahrens
31
.
Dezember
Gütestelle
eingegangen
sei
hätten
Kläger
bewiesen
.
übermittelte
Textdatei
sei
Antrag
Sinne
§
Abs.
Nr.
Verfahrensordnung
Gütestelle
Anträge
vorgesehene
Schriftform
erfülle
.
II
.
Ausführungen
halten
revisionsrechtlicher
Nachprüfung
Punkten
stand
.
1
.
Ausgangspunkt
zutreffend
geht
Berufungsgericht
Schadensersatzansprüche
positiver
Vertragsverletzung
Beratungsvertrages
etwaige
Ansprüche
Kläger
Beklagte
1
.
Januar
unverjährt
bestanden
Zeitpunkt
geltenden
regelmäßigen
Verjährungsfrist
Jahren
unterliegen
§
.
V.m
.
Art
.
§
Abs.
Satz
.
Weiter
nimmt
Berufungsgericht
Rechtsfehler
Frist
kürzer
ist
streitgegenständlichen
Ansprüche
geltende
Verjährungsfrist
alten
Rechts
Wortlaut
Übergangsregelung
Art
.
§
Abs.
Satz
zwar
1
.
Januar
berechnet
wird
Stichtag
Beginn
regelmäßigen
Verjährungsfrist
§
aber
allein
maßgeblich
ist
zusätzlich
subjektiven
Voraussetzungen
§
Abs.
Nr.
vorliegen
müssen
.
entspricht
Rechtsprechung
Bundesgerichtshofs
.
23
.
Januar
XI
Veröffentlichung
bestimmt
;
.
7
.
März
.
2
.
beanstanden
ist
ferner
Annahme
Berufungsgerichts
Klage
verfolgten
Ansprüche
seien
verjährt
Kläger
1
.
Januar
Kenntnis
Beratungsfehlern
Beklagten
hatten
grober
Fahrlässigkeit
kannten
.
Verjährungsfrist
Beratungsfehler
gestützten
Ansprüche
hat
1
.
Januar
begonnen
;
ist
Klägern
Ablauf
31
.
Dezember
gehemmt
worden
.
Zwar
kann
Einreichung
Güteantrags
Landesjustizverwaltung
eingerichteten
anerkannten
Gütestelle
Verjährung
hemmen
Bekanntgabe
Antrags
demnächst
veranlasst
wird
Abs.
Nr.
.
Berufungsgericht
hat
jedoch
überzeugen
vermocht
schriftliche
Antrag
Einleitung
Güteantrags
rechtzeitig
noch
31
.
Dezember
Gütestelle
eingegangen
ist
;
Revision
erhebt
insoweit
Einwendungen
.
31
.
Dezember
Gütestelle
eingegangene
E-Mail
genügte
Antrag
§
Abs.
Nr.
geltenden
Formerfordernissen
war
geeignet
Verjährung
hemmen
.
Form
Güteantrag
stellen
ist
richtet
Tätigkeit
jeweiligen
Gütestelle
maßgeblichen
Verfahrensvorschriften
.
können
unmittelbar
landesrechtlichen
Bestimmungen
Art
.
Bayerischen
Schlichtungsgesetzes
§
Abs.
Schlichtungsgesetz
.
V.m
.
§
Abs.
Satz
Schiedsamtsgesetzes
eigenen
Verfahrensordnung
Gütestelle
vgl.
§
Abs.
Brandenburgischen
Gütestellengesetzes
§
Abs.
Satz
Hessischen
Schlichtungsgesetzes
ergeben
.
hier
einschlägige
Recht
Landes
bestimmt
Landesverwaltung
eingerichtete
anerkannte
Gütestellen
Verfahrensordnung
vorgehen
müssen
wesentlichen
Teilen
Verfahrensgang
Schlichtungsgesetz
entspricht
§
Abs.
Nr.
.
Verfahrensordnung
Klägern
angerufenen
Gütestelle
sieht
Feststellungen
Berufungsgerichts
§
Abs.
Güteverfahren
schriftlich
beantragen
ist
Verjährung
Anspruchs
gehemmt
andere
gesetzliche
Folge
Anrufung
Gütestelle
erreicht
werden
soll
.
Berufungsgericht
ausgeht
Schriftform
gemeint
ist
näher
liegen
dürfte
sog.
prozessrechtliche
Schriftform
vgl.
.
28
Juli
§
Abs.
Satz
Bezug
genommen
wird
beispielsweise
auch
Übermittlung
Telefax
einschließt
bedarf
Entscheidung
.
Klägern
gewählte
elektronische
Form
wahrte
Formen
.
Schriftform
§
hätte
nur
Verwendung
qualifizierten
elektronischen
Signatur
gleichgestanden
vgl.
.
prozessuale
Schriftform
kann
nur
dann
elektronische
Form
ersetzt
werden
Rechtsverordnung
zugelassen
worden
ist
Abs.
.
Voraussetzungen
fehlt
hier
.
3
.
Rechtsfehlerhaft
ist
allerdings
Auffassung
Berufungsgerichts
Ansprüche
Kläger
seien
auch
insoweit
verjährt
Beratungsfehler
gestützt
werden
grobe
Fahrlässigkeit
erst
Jahr
bekannt
geworden
sind
.
Annahme
regelmäßige
Verjährungsfrist
Anspruch
positiver
Vertragsverletzung
Beratungsvertrages
beginne
unabhängig
Zahl
geltend
gemachten
Beratungsfehler
gemäß
Abs.
bereits
dann
laufen
Gläubiger
so
Beratungsfehler
kenne
Erhebung
Klage
zumutbar
erscheine
ist
unzutreffend
.
Berufungsgericht
stützt
hierbei
§
Abs.
.
entwickelten
Grundsatz
Beginn
Verjährung
Ersatzansprüchen
unerlaubter
Handlung
erforderliche
Kenntnis
Schaden
Person
Ersatzpflichtigen
Allgemeinen
vorliegt
Geschädigten
Erhebung
Schadensersatzklage
sei
auch
nur
Form
Feststellungsklage
erfolgversprechend
auch
risikolos
möglich
ist
.
.
vgl.
.
14
.
Oktober
m.w
.
.
Richtig
ist
zwar
Rechtsprechung
Bundesgerichtshofs
§
Abs.
.
weitgehend
auch
Frage
herangezogen
werden
kann
Gläubiger
§
Abs.
Nr.
erforderliche
Kenntnis
Anspruch
begründenden
Umständen
Person
Schuldners
besitzt
vgl.
5
.
Aufl
.
Rdn
.
25
;
Erman/Schmidt-Räntsch
11
.
Aufl
.
§
Rdn
.
.
Berufungsgericht
verkennt
aber
dargestellte
Grundsatz
Fall
einzelnen
Verletzungshandlung
zugeschnitten
ist
besagt
Verjährungsfrist
beginnt
Schadensersatzklage
sachlichen
Zusammenhang
stehende
Verletzungshandlungen
Person
stützen
lässt
.
Frage
lässt
indessen
ebenfalls
Grundlage
Rechtsprechung
§
.
beantworten
.
werden
gen
auch
gleichartig
Teilakte
natürlichen
Handlungseinheit
sind
einheitlichen
Vorsatz
Schädigers
beruhen
Gesichtspunkt
zusammenhängenden
Gesamtverhaltens
Einheit
betrachtet
.
Vielmehr
stellt
Handlung
eigene
Schadensfolgen
zeitigt
Gesamtschaden
beiträgt
verjährungsrechtlich
neue
selbständige
Schädigung
erzeugt
neuen
Ersatzanspruch
eigenem
Lauf
Verjährungsfrist
vgl.
94
;
;
83
;
Senat
.
4
.
März
262
;
Urt
.
31
.
Oktober
;
.
26
.
Januar
.
Grundsätzen
bestimmt
auch
Beginn
gemäß
Abs.
berechnenden
Verjährung
vertraglicher
Schadensersatzansprüche
Schuldner
abgrenzbare
offenbarungspflichtige
Umstände
verschwiegen
hat
hier
Beratungsfehler
vorzuwerfen
sind
vgl.
§
Rdn
.
.
Gläubiger
muss
Fall
unbenommen
bleiben
bekannt
gewordene
Aufklärungspflichtverletzung
selbst
gestützte
Klage
Rückabwicklung
Vertrages
erfolgversprechend
wäre
hinzunehmen
Gefahr
laufen
Ansprüche
weiteren
zunächst
aber
noch
unbekannten
Aufklärungspflichtverletzungen
verjähren
beginnen
.
steht
bereits
Beratungsfehler
ausreichen
kann
Rückabwicklung
gesamten
Vertrages
erreichen
.
Pflichtverletzung
ist
weiteren
Nachteilen
Vermögen
Gläubigers
verbunden
.
rechtfertigt
verjährungsrechtlich
selbständig
behandeln
.
kenntnisabhängige
regelmäßige
Verjährungsfrist
berechnet
Beratungsfehler
gesondert
;
beginnt
laufen
Gläubiger
Umstände
insbesondere
wirtschaftlichen
Zusammenhänge
kennt
jeweilige
Rechtspflicht
-9-
Aufklärung
ergibt
vgl.
.
1
.
April
XI
.
.
angefochtene
Urteil
kann
Bestand
haben
.
Sache
ist
Berufungsgericht
zurückzuverweisen
abschließende
Entscheidung
erforderlichen
Feststellungen
getroffen
werden
können
.
weitere
Verfahren
weist
Senat
Folgendes
:
Auffassung
Berufungsgerichts
Beklagte
sei
verpflichtet
gewesen
Kläger
aufzuklären
Teil
Kaufpreises
verwendet
werden
würde
Mietpool
subventionieren
Vorausdarlehen
zahlenden
Zinsen
marktübliche
Niveau
senken
ist
Allgemeinheit
haltbar
.
1
.
Rechtsprechung
Senats
ist
Verkäufer
Immobilie
verpflichtet
Kaufpreis
enthaltenen
Anteil
Provisionen
Vergütungen
sonstige
Leistungen
hinzuweisen
Senat
.
8
.
Oktober
;
Urt
.
13
.
Oktober
.
vermag
Erwägung
Berufungsgerichts
mithilfe
Zinssubvention
sei
Klägern
unrealistisch
niedriger
monatlicher
Eigenaufwand
vorgerechnet
verschleiert
worden
Immobilienerwerb
wirtschaftlich
sinnvoll
sei
ändern
.
Berufungsgericht
verkennt
Verkäufer
anders
unabhängiger
Vermögensberater
verpflichtet
ist
Käufer
Wirtschaftlichkeit
Erwerbs
Allgemeinen
beraten
insbesondere
muss
Rentabiltätsberechnung
vorlegen
Senat
.
12
.
Januar
.
ist
Verkäufer
Immobilie
auch
Beratung
Käufers
Kosten
Finanzierungsmöglichkeiten
steuerliche
Vorteile
Erwerbs
übernommen
hat
grundsätzlich
verpflichtet
Wert
Immobilie
offen
legen
irrige
Vorstellungen
Verhandlungspartners
Angemessenheit
Kaufpreises
korrigieren
Senat
.
15
.
Oktober
.
Kernstück
Beratungsleistung
ist
vielmehr
Ermittlung
monatlichen
Eigenaufwands
Käufers
sog.
Liquiditätsbetrachtung
;
vgl.
Czub
.
soll
Käufer
Möglichkeit
überzeugen
Objekt
Mitteln
erwerben
halten
können
Senat
.
Berechnung
muss
auch
Berücksichtigung
Zeitpunkt
Beratung
absehbaren
Entwicklungen
zutreffend
sein
.
besteht
Verkäufer
Verpflichtung
interne
Kalkulation
finanzierenden
Bank
offen
legen
.
Demgemäß
ist
gehalten
Käufer
hinzuweisen
Teile
Käufer
Höhe
bekannten
Kaufpreises
verwendet
monatlichen
Eigenaufwand
senken
.
Beklagte
war
hier
aber
verpflichtet
Subventionierung
Zinsen
Vorausdarlehen
offenbaren
Feststellungen
Berufungsgerichts
gesamte
Laufzeit
Darlehens
erstreckte
allenfalls
ersten
Jahre
erfolgte
.
Kläger
sehr
viel
längeren
Zeitraum
Zinsen
Vorausdarlehens
belastet
waren
erste
Bausparvertrag
war
erst
etwa
Jahren
zuteilungsreif
führte
nur
Tilgung
ersten
Hälfte
Vorausdarlehens
durften
schon
Unklaren
gelassen
werden
monatlicher
Aufwand
Ablauf
Vorausdarlehen
vereinbarten
fünfjährigen
Zinsbindungsfrist
Abhängigkeit
allgemeinen
Zinsentwicklung
verändern
konnte
vgl.
.
musste
Beklagte
offen
legen
fünfjährigen
Zinsbindungsfrist
zahlenden
Zinsen
marktüblich
subventioniert
waren
.
Andernfalls
durften
Kläger
nämlich
annehmen
Vorausdarlehen
marktüblichen
Konditionen
erhalten
haben
rechnen
Belastung
Differenz
Abschluss
Vorausdarlehens
Ablauf
Zinsbindungsfrist
marktüblichen
Zins
veränderte
.
Lag
zunächst
vereinbarte
Zinssatz
aber
Marktniveau
mussten
Zeitraum
Ablauf
Zinsbindungsfrist
nunmehr
auch
Subvention
Zinsen
entfiel
zusätzlichen
Anstieg
Belastung
sinkendem
Zinsniveau
geringere
Entlastung
Zinszahlungen
einkalkulieren
.
Hierüber
musste
Beklagte
aufklären
.
Ansprüche
Beratungsfehlers
sind
verjährt
Kläger
schon
aufgeklärt
worden
sind
monatlicher
Eigenaufwand
Ablauf
Zinsbindung
Vorausdarlehen
allgemeinen
Entwicklung
Marktzinses
deutlich
erhöhen
könnte
gestützte
Ansprüche
Auffassung
Berufungsgerichts
verjährt
sind
.
kann
bisherigen
tatrichterlichen
Feststellungen
ausgegangen
werden
Ansprüche
unterbliebenen
Aufklärung
allgemeine
Risiko
nur
fünfjährigen
Zinsbindungsfrist
Vorausdarlehen
ergab
verjährt
sind
.
Berufungsgericht
stellt
insoweit
lediglich
Risiko
erkennbar
gewesen
wäre
Kläger
Fachmann
befragt
hätten
.
bloße
Erkennbarkeit
Beratungsfehlers
führt
jedoch
regelmäßige
Verjährungsfrist
Jahre
beginnt
.
Erforderlich
ist
vielmehr
Gläubiger
Anspruch
begründenden
Umstände
kennt
grober
sigkeit
kennt
§
Abs.
Nr.
.
hat
Berufungsgericht
festgestellt
.
wären
Ansprüche
Verschweigen
Zinssubvention
liegenden
Beratungsfehlers
selbst
dann
verjährt
Kläger
kurzen
Zinsbindungsfrist
ausgehende
allgemeine
Risiko
höheren
Belastung
bereits
Jahr
erkannt
nur
grober
Fahrlässigkeit
erkannt
hätten
.
unterbliebene
Aufklärung
versteckten
Zinssubvention
ausgehende
zusätzliche
Risiko
stellt
nämlich
eigenständigen
Beratungsfehler
.
Zwar
betreffen
Beratungsfehler
Ablauf
Zinsbindungsfrist
bestehende
Gefahr
zusätzlichen
Belastung
Kläger
höherer
Zinsen
Vorauszahlungsdarlehen
.
jeweiligen
Ursachen
sind
jedoch
grundverschieden
.
allgemeine
Risiko
beruht
kurzen
Zinsbindungsfrist
vorhersehbar
ist
Marktzins
Jahren
entwickelt
.
Zinssubvention
ergebende
Risiko
geht
hingegen
Entscheidung
Beklagten
Eigenaufwand
Kläger
Art
verstecktes
Disagio
senken
allerdings
gesamte
Laufzeit
deutlich
kürzeren
Zeitraum
.
beruht
Dauer
Zinsbindungsfrist
wird
lediglich
auch
zufällig
Zeitpunkt
offenbar
.
Dauer
Zinsbindungsfrist
abgrenzbaren
Beratungsmangel
handelt
wird
zuletzt
deutlich
auch
Käufer
kurzen
Zinsbindungsfrist
ergebende
allgemeine
Risiko
höheren
Zinsbelastung
bekannt
ist
gesonderte
Aufklärung
verborgen
bleibt
errechnete
monatliche
Eigenaufwand
ersten
Jahren
heruntersubventioniert
"
ist
.
2
.
Beklagte
Klägern
ferner
verschwiegen
haben
soll
Teil
Kaufpreises
verwendet
werden
würde
Mietpool
subventionieren
begründet
dargestellten
Gründen
genommen
ebenfalls
Beratungsfehler
.
Allerdings
weisen
Zuschüsse
Mietpool
bereits
Abschluss
Kaufvertrages
Verkäufer
bekannten
Schieflage
befand
Verkäufer
Pflicht
verletzt
hat
Käufer
wirtschaftlichen
Schwierigkeiten
Mietpools
verbundene
Unsicherheit
Berechnung
monatlichen
Eigenaufwands
eingestellten
Mietpoolausschüttungen
aufzuklären
.
Feststellungen
Berufungsgerichts
sind
Ansprüche
Beratungsfehlers
allerdings
verjährt
Klägern
"
desaströse
Einnahmesituation
"
Mietpools
schon
bald
Erwerb
bekannt
geworden
ist
lange
1
.
Januar
gewusst
haben
Angaben
Vermittlers
Mietpoolausschüttungen
unrichtig
waren
.
Czub
Vorinstanzen
:
Entscheidung
Entscheidung