NAMEN
Verkündet
:
28
.
September
Weschenfelder
Justizhauptsekretärin
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
Nachschlagewerk
:
ja
:
ja
:
ja
§
Abs.
§
Abs.
Satz
;
§
liegt
Kompetenz
Wohnungseigentümer
Aufnahme
Kredites
Deckung
Finanzbedarfs
Wohnungseigentümergemeinschaft
beschließen
.
fehlt
jedenfalls
Gesetzgeber
nachvollzogenen
Anerkennung
Rechtsfähigkeit
Wohnungseigentümergemeinschaft
§
Abs.
Satz
Kompetenz
Wohnungseigentümern
gesamtschuldnerische
Haftung
aufzubürden
.
Wohnungseigentümer
hat
grundsätzlich
Anspruch
Ausführung
bestandskräftigen
Beschlusses
unterbleibt
;
anders
gilt
nur
dann
schwerwiegende
Gründe
etwa
erheblichen
Änderung
tatsächlichen
Verhältnisse
Durchführung
bestandskräftig
beschlossenen
Maßnahme
treuwidrig
§
erscheinen
lassen
.
Urteil
28
.
September
AG
Ettlingen
V.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
mündliche
Verhandlung
28
.
September
Vorsitzende
Richterin
Dr.
Richter
Dr.
Richterinnen
Dr.
Weinland
Richter
Dr.
Recht
erkannt
:
Revision
Urteil
11
.
Zivilkammer
Landgerichts
19
Juli
wird
Kosten
Klägers
zurückgewiesen
.
Tatbestand
:
Parteien
bilden
Rubrum
näher
bezeichnete
Wohnungseigentümergemeinschaft
.
Eigentümerversammlung
29
.
April
wurde
Tagesordnungspunkt
Stimmen
Gesamtsanierung
Wohnanlage
Aufwand
insgesamt
€
Finanzierung
staatliche
Zuschüsse
zinsbegünstigte
KfwDarlehen
Zinsbindung
Jahren
Laufzeit
Jahren
beschlossen
.
Finanzierungskosten
sollten
regelmäßig
Wirtschaftsplan
eingestellt
monatlichen
Teilbeträgen
Wohnungseigentümern
vorliegenden
Einzelauswertungen
getragen
werden
.
Beschluss
wurde
angefochten
.
weiteren
Versammlung
wurde
6
November
mehrheitlich
Zurückweisung
Antrags
Klägers
beschlossen
Haftung
Finanzierung
freizustellen
.
Antrag
hatte
Kläger
begründet
Anteil
eigenen
Mitteln
aufbringen
beschlossenen
Finanzierung
teilnehmen
wolle
.
30
November
eingereichte
Klage
Kläger
Feststellung
Nichtigkeit
Beschlusses
29
.
April
Ungültigkeitserklärung
Beschlusses
6
November
beantragt
hat
ist
Vorinstanzen
erfolglos
geblieben
.
zugelassenen
Revision
verfolgt
Kläger
Anträge
weiter
.
Beklagten
beantragen
Zurückweisung
Rechtsmittels
.
Entscheidungsgründe
:
Berufungsgericht
steht
Standpunkt
Finanzierung
betreffende
Beschluss
wirksam
sei
.
Nichtigkeitsgründe
lägen
.
Entscheidung
Kreditaufnahme
falle
Beschlusskompetenz
Wohnungseigentümer
.
Finanzierung
ordnungsgemäßer
Verwaltung
entspreche
sei
mehr
prüfen
Kläger
Beschluss
Ausschlussfrist
§
Abs.
angefochten
habe
.
herrschenden
Meinung
könne
abgesehen
auch
Aufnahme
langfristigen
höheren
Kredites
ordnungsgemäßer
Verwaltung
entsprechen
.
Beschluss
sei
beanstanden
.
Kläger
stehe
Anspruch
Haftungsfreistellung
.
Abwägung
widerstreitenden
Belange
überwögen
Interessen
Gemeinschaft
Haftung
auch
Klägers
.
II
.
Revision
bleibt
Erfolg
versagt
.
1
.
Beschluss
29
.
April
ist
bestandskräftig
.
Nichtigkeitsgründe
liegen
.
Zutreffend
bejaht
Berufungsgericht
insbesondere
Beschlusskompetenz
Kreditaufnahme
.
Befugnis
Wohnungseigentümer
Finanzbedarf
Wohnungseigentümergemeinschaft
auch
Aufnahme
Darlehen
decken
ergibt
zwar
ausdrücklich
Wohnungseigentumsgesetz
wird
jedoch
vorausgesetzt
.
Deckung
Finanzbedarfs
nunmehr
rechtsfähigen
Verbandes
§
Abs.
Satz
Beschluss
befinden
ist
Sache
Wohnungseigentümer
.
auch
Entscheidung
gehört
Bedarf
Rückgriff
vorhandene
Rücklagen
Erhebung
Sonderumlagen
Aufnahme
Darlehen
gedeckt
werden
soll
hat
Senat
bereits
Rechtslage
Anerkennung
Rechtsfähigkeit
Wohnungseigentümergemeinschaft
entschieden
Beschluss
21
.
April
.
Rechtslage
Reform
Wohnungseigentumsgesetzes
gilt
vgl.
Senat
Urteil
18
.
Februar
.
19
;
143
;
897
;
Elzer
;
wohl
auch
20
23
;
11
.
Aufl
.
.
215
;
unklar
Jennißen
Jennißen
3
.
Auflage
§
.
.
Zunächst
bietet
Gesetz
Regelung
§
Abs.
Nr.
ist
Verwalter
berechtigt
verpflichtet
Tilgungsbeträge
anzufordern
Empfang
nehmen
abzuführen
gemeinschaftliche
Angelegenheiten
nungseigentümer
handelt
zumindest
Anhalt
Beschlusskompetenz
Deckung
Finanzbedarfs
auch
Kreditaufnahme
besteht
Elzer
aaO
S.
aaO
;
vgl.
auch
Bezugnahme
§
Abs.
Nr.
.
.
aber
bestand
Kernanliegen
Reform
gerade
Verwaltung
Gemeinschaftseigentums
Stärkung
Beschlusskompetenz
erleichtern
BT-Drucks
S.
.
Detail
heftig
umstritten
ist
allerdings
trennende
Frage
ggf.
Voraussetzungen
Aufnahme
Kredites
nur
Deckung
kurzfristigen
Finanzbedarfes
überschaubarer
Höhe
geht
Grundsätzen
ordnungsgemäßen
Verwaltung
entspricht
vgl.
Streitstand
20
23
;
.
;
aaO
§
.
215
;
aaO
S.
f.
;
Elzer
aaO
S.
f.
;
jeweils
.
Nur
kommt
vorliegend
Beschluss
Aufnahme
ordnungsgemäßer
Verwaltung
entsprechenden
Kredits
Systematik
Wohnungseigentumsgesetzes
nur
fristgerecht
erhobene
Anfechtungsklage
hin
§
Abs.
Satz
beanstanden
ist
vgl.
nur
Elzer
.
fehlt
hier
.
Finanzierungsbeschluss
ist
Bestandskraft
erwachsen
.
Revision
Grundrechte
Klägers
verweist
führt
Einschränkung
Beschlusskompetenz
Wege
verfassungskonformen
Auslegung
noch
wird
Wirksamkeit
Beschlusses
Blickwinkel
Regelungen
§
Frage
gestellt
.
Allerdings
ist
richtig
Auslegung
Anwendung
sog.
einfachen
Rechts
Ausstrahlwirkung
Grundrechte
gentümer
insbesondere
Art
.
Abs.
GG
Art
.
GG
Rechnung
tragen
ist
.
auch
vermögensrechtlicher
Hinsicht
fließende
Selbstbestimmungsrecht
Wohnungseigentümers
ändert
jedoch
Rücksicht
besonders
engen
nachbarschaftlichen
Verhältnisse
Wohnungseigentümergemeinschaft
erhöhtem
Maße
gemeinschaftsverträglichen
Ausbalancierung
widerstreitenden
Belange
Herstellung
praktischer
Konkordanz
bedarf
zumindest
Ergebnis
ebenso
Hogenschurz
Jennißen
aaO
§
.
§
.
1
;
Timme/
Dötsch
aaO
.
f.
;
.
.
f.
;
vgl.
auch
BVerfG
f.
f.
starke
Gewichtung
Interessen
finanzschwacher
Wohnungseigentümer
eintritt
.
steht
jedoch
Gestaltungsspielraum
Gesetzgebers
Wirkkraft
Grundrechte
zivilrechtlichen
Generalklauseln
andere
Regelungen
Geltung
verschafft
.
zuletzt
genannten
Weg
hat
Gesetzgeber
hier
verfassungskonformer
Weise
beschritten
.
hat
Wohnungseigentümern
Kompetenz
zugewiesen
Aufnahme
Krediten
Wohnungseigentümergemeinschaft
Verband
beschließen
Frage
Rechtmäßigkeit
Finanzierungen
Kriterium
ordnungsgemäßen
Verwaltung
Folge
Überprüfungsmöglichkeit
Rahmen
Anfechtungsklage
zugewiesen
.
Frage
Maßnahme
ordnungsgemäßer
Verwaltung
entspricht
ist
berücksichtigen
Wohnungseigentümer
Selbstorganisationsrechts
Regel
so
auch
hier
Ermessensspielraum
haben
Ausgestaltung
relevanten
Umstände
abzuwägen
sind
Timme/Elzer
.
f.
;
aaO
§
.
28
;
jeweils
;
vgl.
auch
Senat
Beschluss
25
.
September
.
gehören
insbesondere
auch
grundrechtsrelevante
Positionen
Interessen
.
Wohnungseigentümer
insoweit
effektiven
Rechtsschutz
grundsätzlich
nur
Ausschlussfristen
§
Abs.
Satz
WEG
erreichen
kann
ist
verfassungsrechtlich
unbedenklich
.
zeitnahen
Eintritt
Bestandskraft
anfechtbarer
Beschlüsse
sichernde
Regelung
ist
Ausdruck
legitimen
gesetzgeberischen
Anliegens
Herstellung
Rechtssicherheit
Rechtsklarheit
gewährleisten
Wohnungseigentümer
Ausführung
Beschlüssen
berufenen
Verwalter
zumindest
Hinblick
Anfechtungsgründe
alsbald
Klarheit
hergestellt
wird
Umfang
tatsächlichen
Grundlage
gefasste
Beschlüsse
gerichtlichen
Überprüfung
unterzogen
werden
vgl.
Senat
Urteil
16
.
Januar
.
;
Urteil
2
.
Oktober
.
.
Kläger
schließlich
Sache
nach
argumentiert
fehle
jedenfalls
Kompetenz
Übernahme
gesamtschuldnerischen
Haftung
Wohnungseigentümer
mehrheitlich
beschließen
ist
rechtlichen
Ausgangspunkt
zwar
richtig
.
Spätestens
Gesetzgeber
nachvollzogenen
Anerkennung
Rechtsfähigkeit
Wohnungseigentümergemeinschaft
Verband
§
Abs.
Satz
ganz
entscheidend
Ausschaltung
gesamtschuldnerischen
Haftung
begründet
worden
ist
Senat
Beschluss
2
.
Juni
.
fehlt
dahingehenden
Kompetenz
aaO
§
.
;
Sache
ebenso
Jennißen
Jennißen
aaO
.
;
vgl.
auch
aaO
§
.
.
V.m
.
.
:
zwingendes
Recht
.
gesamtschuldnerische
Haftung
kommt
nur
noch
Betracht
einzelnen
Wohnungseigentümer
selbst
Verband
klar
eindeutig
auch
persönlich
verpflichten
Senat
aaO
f.
;
aaO
§
.
;
Elzer
Fn
.
.
Gesetzgeber
Sichtweise
übernommen
hat
wird
bestätigt
Regelung
§
Abs.
ausdrücklich
dacht
nur
anteilsmäßige
teilschuldnerische
persönliche
Außenhaftung
Wohnungseigentümer
angeordnet
hat
vgl.
BT-Drucks
.
insbesondere
S.
.
Kläger
übersieht
indessen
Argumentation
gesamtschuldnerischen
Haftung
Beschluss
29
.
April
Grundlage
findet
.
Maßgebend
Auslegung
Beschlüssen
Wohnungseigentümer
sind
Wortlaut
Sinn
unbefangenen
Betrachter
nächstliegend
ergibt
;
Umstände
Eintragung
dürfen
nur
herangezogen
werden
besonderen
Verhältnissen
erkennbar
sind
grundlegend
Senat
Beschluss
10
.
September
f.
;
vgl.
auch
Urteil
18
.
Juni
.
.
Beschluss
enthält
jedoch
geringsten
Anhaltspunkt
gesamtschuldnerische
Haftung
Wohnungseigentümer
begründet
werden
sollte
.
ist
nächstliegend
auszulegen
vollen
Umfangs
lediglich
rechtsfähige
Verband
einzelnen
Wohnungseigentümer
nur
entsprechend
Anteilen
Darlehensverbindlichkeiten
einstehen
sollen
§
Abs.
.
2
.
Jedenfalls
Ergebnis
Recht
erachtet
Berufungsgericht
auch
Beschluss
6
November
gerichtete
Anfechtungsklage
unbegründet
.
Antrag
Klägers
zurückweisende
Beschluss
entspricht
ordnungsgemäßer
Verwaltung
.
Wohnungseigentümer
haben
nächstliegender
Auslegung
bestandskräftigen
Finanzierungsbeschlusses
29
.
April
Kreditaufnahme
Haftungsfreistellung
einzelner
Wohnungseigentümer
Innenverhältnis
entschieden
;
haben
Freistellung
auch
gesonderten
Beschlussfassung
vorbehalten
.
derartige
schematische
Regelung
Einbeziehung
auch
Wohnungseigentümer
ausreichende
Liquidität
verfügen
Abwendung
Kreditfinanzierung
einsetzen
wollen
ordnungsgemäßer
Verwaltung
entspricht
ist
streitig
bejahend
etwa
f.
;
verneinend
Jennißen
Jennißen
aaO
§
.
mwN
auch
Streitstand
braucht
hier
aber
entschieden
werden
.
Wohnungseigentümer
hat
grundsätzlich
Anspruch
Ausführung
bestandskräftigen
Beschlusses
unterbleibt
Verwaltung
gemeinschaftlichen
Eigentums
vorrangig
Beschlüssen
Wohnungseigentümer
entsprechen
muss
§
Abs.
;
bestandskräftiger
Beschluss
schließt
zumindest
Einwand
Beschlussfassung
habe
ordnungsgemäßer
Verwaltung
entsprochen
Senat
Urteil
13
.
Mai
.
16
;
Urteil
3
.
Februar
.
Etwas
anders
gilt
allerdings
dann
schwerwiegende
Gründe
etwa
erheblichen
Änderung
tatsächlichen
Verhältnisse
Durchführung
bestandskräftig
beschlossenen
Maßnahme
treuwidrig
erscheinen
lassen
Ganzen
aaO
§
.
;
vgl.
auch
Senat
Urteil
3
.
Februar
aaO
.
ist
hier
jedoch
ersichtlich
.
fehlerhafter
Umsetzung
Finanzierungsbeschlusses
anteilige
Haftung
§
Abs.
gesamtschuldnerische
Haftung
Wohnungseigentümer
vorsehender
Darlehensvertrag
abgeschlossen
worden
wäre
ist
festgestellt
;
auch
Revision
verweist
dahingehendes
tatsächliches
Vorbringen
.
Übrigen
wäre
Darlehensvertrag
zumindest
insoweit
schwebend
unwirksam
gewesen
§
Abs.
.
so
Macht
Wohnungseigentümers
gestanden
hätte
zumindest
eigene
gesamtschuldnerische
Haftung
Verweigerung
Genehmigung
abzuwenden
.
.
Kostenentscheidung
beruht
§
Abs.
.
Weinland
Vorinstanzen
:
AG
Ettlingen
Entscheidung
Entscheidung