NAMEN
Verkündet
:
16
Juli
Langendörfer-Kunz
Justizangestellte
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
Nachschlagewerk
:
ja
:
:
ja
§
Abs.
;
HeizkostenVO
§
Vereinbarung
Wohnungseigentümer
Heizkosten
ausschließlich
Verbrauch
abzurechnen
kann
geändert
werden
.
§
Abs.
;
HeizkostenVO
§
Abs.
Änderung
Verteilungsschlüssels
Heizkosten
Heizkostenverordnung
vereinbar
ist
bestimmt
Fassung
Verordnung
erstmaliger
Geltung
neuen
Schlüssels
Kraft
ist
.
Urteil
16
Juli
AG
V.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
mündliche
Verhandlung
16
Juli
Vorsitzenden
Richter
Prof.
Dr.
Richter
Dr.
Dr.
Richterin
Dr.
Richter
Dr.
Czub
Recht
erkannt
:
Revision
Urteil
5
.
Zivilkammer
Landgerichts
5
November
wird
Kosten
Klägers
zurückgewiesen
.
Tatbestand
:
Parteien
sind
Mitglieder
Wohnungseigentümergemeinschaft
.
Kläger
wendet
Eigentümerversammlung
26
.
August
gefassten
Beschluss
Verteilungsschlüssel
Heizkosten
geändert
wurde
1
.
Januar
%
Verbrauch
%
Wohnfläche
abzurechnen
sind
.
Gemeinschaftsordnung
bestimmt
Verteilungsschlüssel
Vierteln
Stimmen
geändert
werden
kann
sah
ursprünglich
Verteilung
Heizkosten
je
Hälfte
Verbrauch
Wohnfläche
.
Ende
hatte
Eigentümerversammlung
einstimmig
beschlossen
Heizkosten
%
Verbrauch
verteilen
.
Beschluss
26
.
August
ist
Amtsgericht
ungültig
erklärt
worden
.
Landgericht
hat
Klage
abgewiesen
.
zugelassenen
Revision
verfolgt
Kläger
Beschlussanfechtung
.
Entscheidungsgründe
:
Berufungsgericht
meint
Änderung
Verteilungsschlüssels
habe
gemäß
§
Abs.
WEG
einfacher
Mehrheit
beschlossen
werden
können
.
komme
Gemeinschaftsordnung
bestimmte
Quorum
Vierteln
Stimmen
erreicht
sei
.
Abs.
HeizkostenVO
Zeitpunkt
Beschlussfassung
geltenden
Fassung
Verteilungsschlüssel
nur
Ablauf
Abrechnungszeiträumen
erstmaliger
Bestimmung
geändert
werden
könne
stehe
Mehrheitsbeschluss
Beschränkung
1
.
Januar
geltenden
Fassung
Heizkostenverordnung
mehr
enthalten
sei
.
Inhaltlich
komme
nur
angefochtene
Beschluss
ordnungsgemäßer
Verwaltung
entspreche
.
sei
hier
Fall
insbesondere
führe
neue
Verteilung
groben
Benachteiligung
einzelner
Eigentümer
.
II
.
Ausführungen
halten
revisionsrechtlicher
Nachprüfung
stand
.
1
.
Rechtsfehler
nimmt
Berufungsgericht
zunächst
Verteilungsschlüssel
geändert
werden
konnte
.
§
Abs.
können
Wohnungseigentümer
Stimmenmehrheit
beschließen
Betriebskosten
gemeinschaftlichen
Eigentums
Sondereigentums
Sinne
§
Abs.
unmittelbar
Dritten
abgerechnet
werden
Verhältnis
Miteigentumsanteile
§
Abs.
Verbrauch
Verursachung
erfasst
anderen
Maßstab
verteilt
werden
.
genannte
Vorschrift
begründet
Kompetenz
Wohnungseigentümer
Verteilungsschlüssel
abweichend
§
Abs.
bestimmten
Maßstab
auch
abweichend
Wohnungseigentümer
vereinbarten
beschlossenen
Verteilungsschlüssel
regeln
vgl.
Senat
Urt
.
9
Juli
Veröffentlichung
bestimmt
10
.
Aufl
.
§
Rdn
.
;
§
Rdn
.
.
Beschlusskompetenz
kann
Vereinbarung
Wohnungseigentümer
eingeschränkt
ausgeschlossen
werden
§
Abs.
.
Entgegenstehende
Bestimmungen
Gemeinschaftsordnungen
sind
unwirksam
;
gilt
auch
dann
hier
Inkrafttreten
Neufassung
§
1
Juli
Gesetz
Änderung
Wohnungseigentumsgesetzes
anderer
Gesetze
26
.
März
S.
bereits
bestanden
haben
vgl.
BT-Drucks
.
S.
.
Auffassung
Revision
ist
Beschlusskompetenz
Mehrheit
eingeschränkt
Wohnungseigentümer
einstimmig
rein
verbrauchsabhängige
Verteilung
Heizkosten
beschlossen
hatten
.
Selbst
rechtsgeschäftliche
Bestimmung
Sinne
§
HeizkostenVO
anzusehen
sein
sollte
folgt
Änderung
Maßstabes
wiederum
einstimmig
gefassten
Beschluss
erforderte
.
§
HeizkostenVO
bleiben
rechtsgeschäftliche
Bestimmungen
unberührt
§
Abs.
§
Abs.
HeizkostenVO
genannten
Höchstsätze
vorsehen
.
wird
Privatautonomie
Vorrang
Vorschriften
Heizkostenordnung
insoweit
eingeräumt
Ziel
Nutzer
sparsamen
Gebrauch
Energie
anzuhalten
Vereinbarung
Gebäudeeigentümer
Nutzern
übererfüllt
worden
ist
vgl.
Lammel
HeizkostenVO
3
.
Aufl
.
Rdn
.
.
Auch
Vereinbarung
Voraussetzungen
rechtsgeschäftliche
Bestimmung
geändert
werden
kann
unterliegt
grundsätzlich
Privatautonomie
.
gilt
jedoch
Wohnungseigentümern
getroffene
rechtsgeschäftliche
Bestimmung
.
Zwar
entspricht
Verhältnis
Gemeinschaft
Wohnungseigentümer
einzelnen
Wohnungseigentümern
Konzeption
Heizkostenverordnung
Verhältnis
Gebäudeeigentümer
Nutzer
§
Abs.
Nr.
HeizkostenVO
.
Privatautonomie
Wohnungseigentümer
wird
aber
§
Abs.
begrenzt
.
Befugnis
Mehrheit
Verteilung
Heizkosten
Rahmen
§
Abs.
bestimmen
ggf.
wiederholt
ändern
Vereinbarungen
eingeschränkt
ausgeschlossen
werden
darf
ist
Festlegung
nur
einstimmig
geändert
werden
kann
Abs.
unzulässig
.
2
.
Recht
nimmt
Berufungsgericht
ferner
Regelung
Abs.
Satz
Nr.
HeizkostenVO
.
Verteilungsschlüssel
nur
Ablauf
Abrechnungszeiträumen
erstmaligen
Bestimmung
geändert
werden
kann
Wirksamkeit
angefochtenen
Beschlusses
entgegensteht
.
31
.
Dezember
geltenden
Fassung
ist
Heizkostenabrechnung
nur
noch
Abrechnungszeiträume
anzuwenden
1
.
Januar
begonnen
haben
§
Abs.
HeizkostenVO
.
später
beginnende
Abrechnungszeiträume
gilt
Neufassung
Verordnung
entsprechende
Beschränkung
fehlt
.
Fassung
ist
hier
maßgeblich
Änderung
Verteilungsschlüssels
Wirkung
1
.
Januar
beginnenden
Abrechnungszeitraum
beschlossen
worden
ist
.
Zeitpunkt
Beschlussfassung
noch
Kraft
getreten
war
ist
unerheblich
.
Wohnungseigentümer
sind
berechtigt
Beschlüsse
künftige
Abrechnungszeiträume
betreffen
dann
geltenden
Gesetzen
Verordnungen
auszurichten
;
zwingende
Vorschriften
Rede
stehen
sind
Grundsatz
ordnungsgemäßer
Verwaltung
auch
verpflichtet
vgl.
3
.
Aufl
.
HeizkostenVO
Rdn
.
16
Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten
9
.
Aufl
.
§
Rdn
.
.
kann
offen
bleiben
hier
angefochtene
Beschluss
Blick
beabsichtigte
Neuregelung
Heizkostenordnung
gefasst
worden
ist
.
Maßgeblich
ist
Inhalt
betroffenen
Abrechnungszeitraum
geltenden
Recht
vereinbar
ist
;
beabsichtigt
war
eher
Zufall
beruht
ist
unerheblich
.
3
.
Frei
Rechtsfehlern
ist
schließlich
Annahme
Berufungsgerichts
beschlossene
Änderung
Verteilungsschlüssels
ordnungsgemäßer
Verwaltung
entspricht
.
gilt
"
"
auch
"
"
Änderung
.
Dahinstehen
kann
Änderung
Beschluss
festgelegten
Kostenverteilungsschlüssels
sog.
Zweitbeschluss
nur
ordnungsgemäßer
Verwaltung
entspricht
sachlicher
Grund
Bestimmung
neuen
Abrechnungsmaßstabs
besteht
Gesetzgeber
betonten
Stärkung
Mehrheit
Wohnungseigentümer
allerdings
zweifelhaft
erscheint
vgl.
Jennißen
2
.
Aufl
.
§
Rdn
.
BT-Drucks
.
S.
.
Sp
.
unten
Verbot
willkürlichen
Änderung
angesprochen
ist
.
Ebenso
bedarf
Entscheidung
Vorschrift
§
Abs.
Satz
Nr.
HeizkostenVO
nur
Änderung
§
§
HeizkostenVO
gewählten
Abrechnungsmaßstabes
Vorliegen
sachgerechten
Grundes
abhängig
macht
vorliegend
einschlägig
ist
.
Aufgabe
Verteilungsschlüssels
Heizkostenverordnung
entspricht
ist
nämlich
Regel
so
auch
hier
sachgerecht
anzusehen
.
bestimmte
verbrauchsabhängig
abzurechnende
Kostenanteil
geringer
ist
vorgeschrieben
folgt
schon
Abrechnungsmaßstab
auch
Gemeinschaft
Wohnungseigentümer
beachtende
vgl.
§
Abs.
Nr.
.
V.m
.
HeizkostenVO
Heizkostenverordnung
verstößt
ordnungsgemäßer
Verwaltung
entspricht
.
verbrauchsabhängig
abzurechnender
Kostenanteil
%
begegnet
Zweifeln
Hinblick
Verteilungsgerechtigkeit
.
Heizkostenverordnung
vorgesehene
Festkostenansatz
mindestens
%
beruht
Annahme
bis
zu
%
Gesamtkosten
unabhängig
individuellen
Verbrauchsverhalten
entstehen
;
werden
Festanteil
Nachteile
einzelner
Nutzer
nivelliert
Lage
Wohnung
Haus
ergeben
vgl.
Kreuzberg/Wien
Handbuch
Heizkostenabrechnung
7
.
Aufl
.
S.
.
Wunsch
Mehrheit
Umstände
künftig
berücksichtigen
stellt
sachgerechten
Grund
Änderung
Verteilungsschlüssels
.
Auch
"
Änderung
also
Wahl
neuen
Verteilungsschlüssels
entspricht
hier
ordnungsgemäßer
Verwaltung
.
Änderungen
Umlageschlüssels
Wege
§
Abs.
ist
Wohnungseigentümern
Selbstorganisationsrechts
weiter
Gestaltungsspielraum
eingeräumt
.
Wohnungseigentümer
dürfen
Heizkostenverordnung
zulässigen
Maßstab
wählen
Interessen
Gemeinschaft
einzelnen
Wohnungseigentümer
angemessen
ist
ungerechtfertigten
Benachteilung
Einzelner
führt
vgl.
BT-Drucks
.
S.
.
sind
Auswahl
angemessenen
strenge
Anforderungen
stellen
Änderung
Verteilungsmaßstabs
zwangsläufig
Kostenlast
einen
anderen
Wohnungseigentümers
auswirkt
10
.
Aufl
.
§
Rdn
.
.
hier
beschlossene
Abrechnung
%
Verbrauch
%
Wohnfläche
ist
Heizkostenverordnung
vorgesehener
Maßstab
beanstanden
.
besonderer
Umstände
Einzelfalls
unbilligen
Verteilung
Heizkosten
führen
könnte
wird
Kläger
geltend
gemacht
.
-9-
IV
.
Kostenentscheidung
folgt
§
Abs.
.
zugleich
Dr.
Urlaubs
verhindert
ist
unterschreiben
.
Vorinstanzen
:
AG
Entscheidung
Entscheidung
Czub