NAMEN
Verkündet
:
27
.
Oktober
Riegel
Justizangestellte
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
V.
Zivilsenat
hat
mündliche
Verhandlung
27
.
Oktober
Richter
Tropf
Prof.
Dr.
Dr.
Dr.
Dr.
Recht
erkannt
:
Revision
Beklagten
wird
Urteil
13
.
Zivilsenats
Oberlandesgerichts
14
.
Januar
aufgehoben
.
Sache
wird
anderweiten
Verhandlung
Entscheidung
auch
Kosten
Revisionsverfahrens
Berufungsgericht
zurückverwiesen
.
Tatbestand
:
Beklagten
besaßen
großes
Grundstück
kleineren
Haus
60er
Jahren
Beklagte
Beruf
Architekt
selbst
Folgezeit
Anbauten
verändert
hatte
.
beabsichtigten
Grundstück
teilen
Teil
Haus
verkaufen
selbst
verbleibenden
Grundstücksteil
neu
bauen
.
traten
Klägern
Vertragsverhandlungen
interessiert
waren
Altbau
"
teilweise
abreißen
verkleinerte
"
Kerngebäude
"
Beklagten
Zweifamilienhaus
aufstocken
lassen
.
Beklagte
richtete
voranfrage
Klägern
geplante
Zweifamilienhaus
Gemeinde
.
notariellem
Kaufvertrag
13
Juli
verkauften
Beklagten
Klägern
noch
vermessende
Teilfläche
.
Grundstück
Preis
DM
folgender
Maßgabe
:
Vertragsfläche
steht
Wohnhaus
Nr.
Erwerber
ist
Beachtung
gesetzlichen
sonstigen
behördlichen
Vorschriften
berechtigt
Belieben
Wohnhaus
umzubauen
weitere
Gebäude
Vertragsfläche
errichten
.
Weitere
Fälligkeitsvoraussetzung
ist
Nachweis
Veräußerer
Teilfläche
Flur
Nr.
Wohnhaus
Ausmaßen
Zweifamilienwohnhauses
Nebengebäuden
Garage
Heizungshaus
errichtet
werden
kann
.
Nachweis
wird
erbracht
schriftliche
Bestätigung
Landratsamtes
Baugenehmigungsbehörde
entsprechenden
Bauvoranfrage
.
.
"
Gewährleistung
Leitungsrechte
"
heißt
u.a.
Veräußerer
leistet
Gewähr
Vertragsteilfläche
Flur
Nr.
Zweifamilienwohnhaus
anrechenbaren
Wohnfläche
ca.
Nebengebäude
errichtet
werden
kann
.
Art
Bebauung
ergibt
Bestimmungen
Bebauungsplanes
.
weitergehende
Gewährleistung
erfolgt
.
Veräußerer
haftet
Richtigkeit
angegebenen
Flächenmaßes
Bodenbeschaffenheit
Verwertbarkeit
Zwecke
Erwerbers
Sachmängel
Art
insbesondere
auch
Bauzustand
Gebäude
auch
Gesamtgrundstück
bebaut
werden
kann
.
Veräußerer
versichert
jedoch
bekannte
versteckte
Mängel
verschwiegen
hat
unerfüllten
behördlichen
Auflagen
bestehen
denkmalgeschütztes
Bauwerk
handelt
auch
bezüglich
Grund
sogenannten
Altlasten
bekannt
sind
.
Haus
war
Aufstockung
geeignet
;
Kläger
haben
abgerissen
.
verlangen
Haus
entfallenden
Teil
Kaufpreises
Planungskosten
Neubau
Genehmigungskosten
Neubau
Probebohrungen
Fotokopien
Kosten
Beweissicherungsverfahrens
Gesamtbetrag
568.383,92
Schadensersatz
Beklagten
.
Landgericht
hat
Klage
abgewiesen
;
Berufungsgericht
hat
Grunde
stattgegeben
Höhe
Sache
Landgericht
zurückverwiesen
.
Revision
erstreben
Beklagten
Wiederherstellung
Urteils
Landgerichts
.
Kläger
beantragen
Zurückweisung
Revision
.
Entscheidungsgründe
:
Revision
hat
Erfolg
.
1
.
Zutreffend
wendet
Revision
Auslegung
Berufungsgerichts
Kaufvertrag
Parteien
enthalte
konkludente
Zusicherung
Sinne
§
Abs.
Altbausubstanz
sei
beabsichtigte
Ausbauvorhaben
verwendbar
.
ausdrückliche
Zusicherung
Sinne
ist
auch
Berufungsgericht
ausgeht
umfangreichen
gehenden
Kaufvertrag
enthalten
.
dennoch
Zusicherung
erfolgt
ist
ist
Frage
Auslegung
Verhalten
Verkäufers
Sicht
Käufers
objektiver
Würdigung
Umstände
Glauben
bewerten
ist
.
verkennt
Berufungsgericht
auch
.
Annahme
Eigenschaftszusicherung
liege
beruht
jedoch
Auslegungsfehlern
.
hat
festgestellten
Sachverhalt
ausreichend
gewürdigt
gesetzlichen
Anforderungen
gemessen
.
Zwar
gingen
Parteien
übereinstimmend
Vertragsschluß
Haus
Umbau
Zweifamilienhaus
gebrauchen
sei
;
setzten
Eigenschaft
Sinne
§
Abs.
Satz
2
.
Alt
.
vertraglich
.
Eigenschaft
ist
aber
zugleich
zugesichert
zwar
selbst
dann
notariellen
Vertrag
bezeichnet
ist
vgl.
.
18
.
Dezember
"
Bezeichnung
Kaufsache
Bauplatz
"
.
Zusicherung
Sinne
§
Abs.
setzt
vielmehr
ständigen
Rechtsprechung
Bundesgerichtshofes
Verkäufer
vertragsmäßig
bindender
Weise
Gewähr
Vorhandensein
Eigenschaft
Kaufsache
übernimmt
Bereitschaft
erkennen
gibt
Folgen
Fehlens
Eigenschaft
einstehen
wollen
.
gilt
auch
hier
allein
Betracht
kommende
konkludente
Zusicherung
.
12
.
April
m
.
.
vertraglichen
Regelungen
Berufungsgericht
objektiven
Erklärungsinhalt
Zusicherung
heranziehen
will
ergeben
Beklagten
Gewähr
Eigenschaft
übernommen
hätten
.
Kaufvertrag
bezeichnet
Gegenstand
"
Wohnhaus
"
.
anschließende
Klausel
Käufer
dürften
"
Belieben
umbauen
weitere
Gebäude
errichten
"
zielt
Haftung
Verkäufer
dient
nachbarrechtlichen
Absicherung
Käufer
Bauplänen
Nachbarn
Verkäufer
Rücksicht
nehmen
müssen
.
Aufzählung
Verkäufer
Abriß
entnehmen
durften
dient
Vorteil
verhält
mithin
Haftung
Verkäufer
.
Schließlich
knüpft
Fälligkeit
Kaufpreises
allein
baurechtliche
Zulässigkeit
geplanten
Vorhabens
abhängig
gemacht
wird
Nachweis
Käufern
beabsichtigte
Bebauung
Baugenehmigungsbehörde
erbracht
ist
.
detaillierte
Regelung
Kaufmodalitäten
Parteien
Wert
legten
verbietet
Schluß
Verkäufer
seien
zusätzlich
Regelung
Vertrag
bereit
gewesen
erhebliche
Risiko
Haftungsübernahme
Verwendbarkeit
Altbausubstanz
tragen
.
verbietet
auch
zuvor
Verhandlungen
Umbau
Klägern
gestellten
Baufachmann
ausdrücklich
hingewiesen
worden
war
nur
Statiker
könne
Frage
Tragfähigkeit
vorhandenen
zuverlässig
beurteilen
.
Revision
weist
zutreffend
Berufungsgericht
Notarvertrag
Gesamtheit
gewürdigt
insbesondere
Ziffer
vereinbarten
Haftungsausschluß
Erwägungen
einbezogen
hat
.
Dort
heißt
ausdrücklich
Veräußerer
Ausschluß
Haftung
Sachmängel
Bauzustand
Grundstücks
auch
"
Verwertbarkeit
Zwecke
Erwerbers
"
hafte
.
Haftungsausschluß
folgt
Vereinbarung
Verkäufer
Gewähr
leisten
Wohnhaus
bestimmten
Wohnfläche
Bestimmungen
Bebauungsplanes
errichtet
werden
kann
.
bezieht
nur
auch
Fälligkeitsvoraussetzung
gemachte
Erteilung
baurechtlichen
Genehmigung
Zweifamilienhaus
.
Vertrag
hervorhebt
"
weitere
Gewährleistung
erfolgt
"
fehlt
Grundlage
konkludenten
Haftungsübernahme
.
2
.
Auch
Auffassung
Berufungsgerichts
jedenfalls
bestehe
Minderungsanspruch
Abs.
hält
rechtlichen
Überprüfung
stand
.
Berufungsgericht
läßt
Zusammenhang
zwar
vereinbarten
Haftungsausschluß
unberücksichtigt
.
verkennt
aber
hier
Senat
zitierten
Entscheidungen
erörtert
hat
100
;
Urt
.
12
.
April
aaO
grundlegende
Mängel
Kaufobjekts
Frage
stehen
Nichtigkeit
Klausel
führen
könnten
.
Parteien
war
zugezogenen
Fachmann
eröffnet
worden
Nutzbarkeitsfrage
könne
nur
Statiker
entscheiden
.
Gutachten
einzuholen
vereinbaren
Risiko
"
Verwertbarkeit
Zwecke
Erwerbers
"
Käufern
belassen
ist
Verstoß
Treu
Glauben
erkennbar
.
II
.
Berufungsurteil
kann
bestehen
bleiben
.
Sache
ist
indessen
Endentscheidung
reif
;
Kläger
haben
mündlichen
Verhandlung
Senat
Gegenrüge
Berufungsangriffe
Verneinung
arglistigen
Verschweigens
Fehlers
fehlende
Umbaueignung
bezogen
.
Standpunkt
hatte
Berufungsgericht
Anlaß
einzugehen
.
ist
nunmehr
nachzuholen
.
Tropf
Gaier