NAMEN
Urteil
Verkündet
:
23
.
Oktober
Justizangestellte
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
II
.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
mündliche
Verhandlung
23
.
Oktober
Vorsitzenden
Richter
Prof.
Dr.
Richter
Dr.
Richterinnen
Caliebe
Dr.
Richter
Sunder
Recht
erkannt
:
Revisionen
Kläger
wird
Urteil
4
.
Zivilsenats
Kammergerichts
11
.
Januar
aufgehoben
.
Sache
wird
neuen
Verhandlung
Entscheidung
auch
Kosten
Revisionsverfahrens
Berufungsgericht
zurückverwiesen
.
Tatbestand
:
Kläger
Folgenden
:
Kläger
beteiligten
Jahr
Treuhandkommanditistin
DM
B.
Fonds
Folgenden
:
Fonds
.
machen
Beklagte
Gründungskommanditistin
Ansprüche
Prospekthaftung
engeren
weiteren
Sinne
geltend
.
Beklagte
begehrt
Wege
Hilfswiderklage
Feststellung
Kläger
Ausschüttungen
Steuervorteile
Zusammenhang
Anlage
nen
lassen
müssen
.
Kläger
hat
Klage
ersten
Rechtszug
zurückgenommen
.
Landgericht
hat
Zahlungsklage
Grunde
berechtigt
erklärt
weitergehenden
Feststellungsklage
Hilfswiderklage
stattgegeben
.
Berufungsgericht
hat
Klage
abgewiesen
.
erkennenden
Senat
zugelassenen
Revisionen
verfolgen
Kläger
Klagebegehren
.
Entscheidungsgründe
:
Revisionen
haben
Erfolg
führen
Aufhebung
angefochtenen
Urteils
Zurückverweisung
Sache
Berufungsgericht
.
Berufungsgericht
hat
Entscheidung
Wesentlichen
folgt
begründet
:
Prospekthaftungsansprüche
engeren
Sinne
seien
verjährt
.
auch
Prospekthaftungsansprüchen
weiteren
Sinne
sei
Klage
unbegründet
.
Haftung
Beklagten
scheide
zwar
schon
Kläger
Fonds
zunächst
nur
mittelbar
Treuhandkommanditistin
beteiligt
gewesen
seien
.
Gesellschaftsvertrag
seien
Treugeber
Innenverhältnis
unmittelbar
beteiligte
Gesellschafter
behandeln
.
Prospekt
weise
jedoch
Beklagten
vertretenden
haftungsrelevanten
Fehler
Einstandspflicht
Beklagten
Gesichtspunkt
Prospekthaftung
weiteren
Sinne
begründen
könnten
.
Zusammenhang
könne
dahingestellt
bleiben
Prospektangaben
Mietgarantievertrag
leerstandsbedingter
Nebenkosten
unrichtig
aufklärungsbedürftig
seien
.
insoweit
treffe
Beklagte
jedenfalls
Verschulden
.
Wortlaut
Generalmietvertrags
ohnedies
erst
Beitritt
Kläger
geschlossen
worden
sei
habe
entnommen
werden
können
Mietgarantie
leerstandsbedingten
Nebenkosten
einschließe
.
Dementsprechend
habe
Mietgarantin
insoweit
zunächst
Zahlungen
geleistet
erst
Jahren
Standpunkt
gestellt
Mietgarantie
erfasse
Nebenkosten
.
II
.
Ausführungen
halten
revisionsgerichtlicher
Kontrolle
Punkten
stand
.
Berufungsgericht
hätte
Frage
Prospekt
Maße
Umfang
Mietgarantie
aufgeklärt
hat
offen
lassen
dürfen
.
Erwägung
Beklagte
treffe
insoweit
jedenfalls
Verschulden
ist
frei
Rechtsfehlern
.
1
.
Prospektangaben
Mietgarantievertrag
sind
unzureichend
falsche
Risikoverteilung
leerstandsbedingten
Nebenkosten
schließen
lassen
Mietflächen
Generalmietvertrag
fallen
.
ständigen
Rechtsprechung
Senats
muss
Anleger
Beitrittsentscheidung
richtiges
Bild
Beteiligungsobjekt
vermittelt
werden
muss
Umstände
Anlageentscheidung
wesentlicher
Bedeutung
sind
sein
können
insbesondere
angebotenen
speziellen
Beteiligungsform
verbundenen
Nachteile
Risiken
zutreffend
verständlich
vollständig
aufgeklärt
werden
Urteil
6
.
Oktober
ZR
344
;
Urteil
7
.
April
ZR
;
Urteil
7
.
Dezember
ZR
.
18
;
Urteil
22
.
März
ZR
.
9
;
Urteil
23
.
April
.
.
.
gehört
Aufklärung
Umstände
Vertragszweck
vereiteln
können
Urteil
6
.
Oktober
ZR
344
;
Urteil
21
.
Oktober
ZR
7
12
;
Urteil
10
.
Oktober
;
Urteil
7
.
April
ZR
.
wirtschaftliche
Anlageerfolg
geschlossenen
Immobilienfonds
allein
nachhaltigen
Erzielung
Einnahmen
Vermietung
Verpachtung
Anlageobjekten
so
ist
Anlageprospekt
deutlich
mögliche
Erreichbarkeit
Einnahmen
entgegenstehende
Umstände
hieraus
Anleger
ergebenden
Risiken
hinzuweisen
Urteil
1
.
März
.
Anforderungen
wird
verwendete
Prospekt
gerecht
.
Senat
kann
Berufungsgericht
Bezug
Mietgarantie
unterlassene
Auslegung
uneingeschränkt
selbst
vornehmen
Emissionsprospekt
Bezirk
Berufungsgerichts
verwendet
wurde
Bedürfnis
einheitlichen
Auslegung
besteht
Urteil
22
.
März
.
6
;
Urteil
19
Juli
ZR
.
46
;
Urteil
23
.
April
.
.
Prospekt
klärt
Anleger
auch
Berücksichtigung
fordernden
sorgfältigen
eingehenden
Lektüre
vgl.
Urteil
31
.
März
XI
915
;
Urteil
14
.
Juni
.
8)
zutreffend
Risikoverteilung
leerstandsbedingten
Nebenkosten
Mietflächen
Generalmietvertrag
fallen
.
Senat
insoweit
Wesentlichen
inhaltsgleiche
Prospekte
Schwesterfonds
entschieden
hat
erweckt
Prospekt
Eindruck
leerstandsbedingte
Nebenkosten
Mietgarantie
unterfallenden
Flächen
Fonds
Last
fallen
Generalmietvertrag
unterfallenden
Flächen
Mieter
Garanten
tragen
sind
Urteil
23
.
April
ZR
juris
.
14
;
s.
auch
Beschluss
13
.
Dezember
ZB
.
.
LBB-Fonds
;
Urteile
23
.
April
.
.
ZR
.
.
jeweils
LBB-Fonds
.
Begriffe
Generalmietvertrag
Mietgarantie
werden
Prospekt
unterschiedslos
nebeneinander
verwendet
.
musste
Anleger
Eindruck
hervorrufen
Verträge
gewährleistete
Mietsicherheit
sei
Vertragsarten
deckungsgleich
.
tatsächlich
Fall
ist
Mietgarantin
Recht
Bezug
eingeholte
Rechtsgutachten
1
.
Juni
Standpunkt
stellt
Nebenkosten
schulden
muss
hier
entschieden
werden
.
Ebenso
kann
offenbleiben
Mietgarantievertrag
Zeitpunkt
Beitritts
Kläger
bereits
geschlossen
war
.
Prospekt
war
Fall
unrichtig
.
War
Mietgarantievertrag
noch
geschlossen
so
war
Prospekt
schon
unrichtig
Anlegern
vorspiegelte
Garantievertrag
sei
bereits
abgeschlossen
.
Lag
Mietgarantievertrag
bereits
so
war
Revision
Recht
rügt
Übernahme
umlagefähigen
Nebenkosten
Mietgarantin
Vertragswerk
jedenfalls
nur
unzureichend
umgesetzt
.
ergibt
schon
Feststellungen
Berufungsgerichts
später
Standpunkt
stellen
konnte
Rahmen
Mietgarantie
Ausgleich
leerstandsbedingter
Nebenkosten
verpflichtet
sein
Rechtsgutachten
untermauerte
Auffassung
Mietgarantin
auch
Berücksichtigung
gegenteiligen
gemeinsamen
Verständnisses
offensichtlich
haltlos
zurückgewiesen
werden
konnte
.
Regelte
Mietgarantievertrag
Übernahme
leerstandsbedingten
Nebenkosten
aber
jedenfalls
insoweit
hinreichend
deutlich
so
liegt
Haftung
dens
Vertragsschluss
§
Abs.
Satz
§
Abs.
§
Abs.
begründende
Pflichtverletzung
schon
Beklagte
deutlichere
Fassung
Mietgarantievertrags
Sorge
getragen
hat
derartige
weiteres
ausräumbare
Zweifel
Verpflichtung
Mietgarantin
Zahlung
auch
Nebenkosten
verhindert
hätte
noch
Anlageinteressenten
Gefahr
gegenteiligen
Auslegung
Vertrages
Mietgarantin
hingewiesen
hat
vgl.
Urteil
21
.
März
765
;
Urteil
3
.
Dezember
ZR
.
.
2
.
Prospektfehler
ist
erheblich
.
War
Mietgarantievertrag
Anwerbung
Kläger
noch
geschlossen
so
beeinflusste
Werthaltigkeit
Anlage
entscheidender
Weise
.
dann
war
Absicherung
Mieteinnahmen
Zeitpunkt
noch
gewährleistet
.
Ergebnis
gilt
aber
auch
Fall
Mietgarantievertrag
schon
abgeschlossen
war
.
Dann
kann
Fonds
Wohnungen
Mietgarantievertrag
fallen
leerstandsbedingten
Nebenkosten
belastet
werden
Anspruch
Mietgarantievertrag
Mietgarantin
gegeben
ist
jedenfalls
ernstliche
Gefahr
besteht
Anspruch
hinreichend
deutlichen
Fassung
Vertrags
erheblicher
rechtlicher
Zweifel
tatsächlich
durchgesetzt
werden
kann
.
Ansicht
Revisionserwiderung
mussten
Kläger
darlegen
hoch
wirtschaftliche
Risiko
leerstandsbedingten
Nebenkosten
Einzelnen
bemessen
ist
.
entspricht
Lebenserfahrung
Mietnebenkosten
regelmäßig
unerheblichen
Teil
Miete
ausmachen
vgl.
Urteil
23
.
April
ZR
juris
.
15
;
Beschluss
13
.
Dezember
ZB
.
.
gilt
auch
Leerstände
.
muss
auch
Hinblick
Revisionserwiderung
angeführte
Investitionsvolumen
Mio.
DM
fonds
einzelne
Fondsimmobilie
festgestellt
werden
Generalmietvertrag
Mietgarantie
fällt
unstreitig
Verträge
angewandt
wurden
vgl.
Urteil
23
.
April
ZR
juris
.
.
3
.
kommt
Frage
Prospekt
noch
weitere
Unrichtigkeiten
aufweist
.
4
.
Berufungsgericht
hat
Standpunkt
folgerichtig
festgestellt
Prospektfehler
Beitritt
Kläger
ursächlich
geworden
ist
.
wird
neu
eröffneten
mündlichen
Verhandlung
nachzuholen
haben
.
5
.
Berufungsgericht
hat
rechtsfehlerhaft
angenommen
Beklagte
jedenfalls
Verschulden
Prospektfehler
treffe
.
Haftung
§
Abs.
Satz
§
Abs.
§
Abs.
wird
Verschulden
pflichtwidrig
handelnden
Schuldners
gemäß
Abs.
Satz
vermutet
.
ist
also
Sache
Beklagten
Umstände
darzulegen
ergibt
Prospektfehler
Falschberatung
Kläger
ausnahmsweise
verschuldet
hat
.
Voraussetzungen
sind
erfüllt
Generalmietvertrag
Mietgarantievertrags
erst
Beitritt
Kläger
geschlossen
wurde
Berufungsgericht
annimmt
.
Fall
wusste
Beklagte
Prospekt
angegebene
Mietgarantie
noch
vertraglich
abgesichert
war
.
Berufungsgericht
hat
auch
etwa
festgestellt
Beklagte
Zeitpunkt
Beitritts
Kläger
Sicherheit
Vereinbarung
Mietgarantie
erwarten
konnte
leerstandsbedingten
Nebenkosten
zweifelsfrei
abdecken
werde
.
dahingehende
Annahme
läge
auch
fern
dann
gekommene
Mietgarantievertrag
-9-
früherer
Fonds
inhaltlich
übereinstimmt
leerstandsbedingten
Nebenkosten
gerade
jedenfalls
eindeutig
umfasst
.
genügt
auch
Beklagte
anfängliche
Zahlung
Nebenkosten
Mietgarantin
beruft
.
Beklagten
wird
gerade
Last
gelegt
deutlichere
abweichende
Auslegungen
auch
erst
später
zulassende
Formulierung
Mietgarantievertrages
gesorgt
noch
Anleger
bestehende
Risiko
abweichenden
Auslegung
hingewiesen
hat
.
wäre
Beklagte
nur
dann
entschuldigt
Auslegung
Vertrages
jetzt
Mietgarantin
vertreten
wird
hätte
rechnen
können
.
hat
Berufungsgericht
ausreichenden
Feststellungen
getroffen
.
Annahme
liegt
auch
.
Zwar
mag
Beklagte
insoweit
Rechtsirrtum
befunden
haben
.
Rechtsirrtum
wirkt
aber
nur
dann
entschuldigend
seinerseits
verschuldet
ist
.
stellt
Rechtsprechung
hohe
Anforderungen
Urteil
11
.
Januar
;
Urteil
14
.
Juni
XI
;
Urteil
20
.
September
ZR
.
.
ist
ersichtlich
hier
erfüllt
wären
.
.
ist
Sache
Berufungsgericht
zurückzuverweisen
noch
erforderlichen
Feststellungen
getroffen
werden
können
.
weitere
Verfahren
verweist
Senat
Ausführungen
Urteilen
23
.
April
ZR
juris
.
.
.
.
vergleichbaren
LBB-Fonds
6
.
Sunder
Vorinstanzen
:
Entscheidung
KG
Entscheidung