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NAMEN
ZR
Verkündet
:
22
.
März
Justizangestellte
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
Nachschlagewerk
:
ja
:
:
ja
§
§
Abs.
;
Abs.
Wird
Emissionsprospekt
geschlossenen
Immobilienfonds
erklärt
Anschlussförderung
Ablauf
15-jährigen
Grundförderung
einschlägigen
Berliner
Wohnungsbauförderungsbestimmungen
werde
"
gewährt
"
Rechtsanspruch
bestand
lediglich
bisherigen
Verwaltungspraxis
rechnen
war
ist
Haftung
Verschuldens
führender
Prospektfehler
.
Urteil
22
.
März
ZR
LG
II
.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofes
hat
mündliche
Verhandlung
22
.
März
Vorsitzenden
Richter
Prof.
Dr.
Richter
Dr.
Dr.
Bender
Recht
erkannt
:
Revision
Klägerin
wird
Urteil
26
.
Zivilsenats
Kammergerichts
13
.
Februar
aufgehoben
.
Sache
wird
neuen
Verhandlung
Entscheidung
auch
Kosten
Revisionsverfahrens
Berufungsgericht
zurückverwiesen
.
Tatbestand
:
Klägerin
beteiligte
Jahr
275.000,00
DM
zuzüglich
%
Agio
Grundstücksgesellschaft
Fonds
.
Beklagte
damals
noch
firmierend
-AG
dann
umbenannt
delt
AG
schließlich
GmbH
ist
Gründungsgesellschafterin
noch
terer
gleichartiger
Fonds
.
Anteile
wurden
mehrheitlich
Land
gehalten
.
Fonds
waren
gegründet
worden
Wohnanlagen
größtenteils
sozialen
Wohnungsbau
errichten
vermieten
.
Differenz
Kostenmiete
niedrigeren
Sozialmiete
wurde
teilweise
Aufwendungshilfen
Landes
ausgeglichen
sog.
1
.
Förderungsweg
.
Hilfen
wurden
ersten
Förderphase
Jahre
Bezugsfertigkeit
bewilligt
.
Üblicherweise
schloss
ebenfalls
15-jährige
"
Anschlussförderung
"
.
Abweichend
Verwaltungsübung
beschloss
Berliner
Senat
4
.
Februar
Verzicht
Anschlussförderung
Bauvorhaben
Grundförderung
30
.
Dezember
endete
.
fiel
auch
-Fonds
.
Seither
ist
Fonds
dürftig
.
Klägerin
hat
Prospektmängeln
Ersatz
Einlage
Zug
Zug
Übertragung
Gesellschaftsanteils
Freistellung
quotalen
Haftung
Gesellschaft
aufgenommene
Bankdarlehen
Feststellung
verlangt
Beklagte
Ersatz
etwaiger
weiterer
Schäden
verpflichtet
sei
.
ist
Vorinstanzen
Erfolg
geblieben
.
richtet
erkennenden
Senat
zugelassene
Revision
.
Entscheidungsgründe
:
Revision
hat
Erfolg
führt
Aufhebung
angefochtenen
Entscheidung
Zurückverweisung
Sache
Berufungsgericht
.
Berufungsgericht
hat
ausgeführt
:
Prospekt
stelle
zwar
Anschlussförderung
unzutreffend
sicher
tatsächlich
Rechtsanspruch
bestanden
habe
.
Beitrittsentscheidung
Klägerin
beruhe
Fehler
.
Vortrag
Klägerin
sei
insoweit
unsubstanziiert
.
Kausalität
werde
auch
vermutet
.
Klägerin
habe
Prospekt
offen
gelegte
Risiken
Kauf
genommen
so
möglich
sei
auch
vergleichbar
geringe
Risiko
Ausbleibens
Anschlussförderung
Anlage
hätte
abhalten
lassen
.
anderer
liege
insbesondere
sei
Darstellung
quotalen
Haftung
Prospekt
beanstanden
.
II
.
hält
revisionsrechtlicher
Nachprüfung
Punkten
stand
.
1
.
Berufungsgericht
hat
allerdings
Recht
angenommen
Klägerin
Beklagten
Vertragsschluss
zutreffend
Risiken
Anlage
unterrichtet
worden
ist
.
ständigen
Rechtsprechung
Senats
muss
Anleger
Beitrittsentscheidung
zutreffendes
Bild
Beteiligungsobjekt
vermittelt
werden
muss
Umstände
Anlageentscheidung
wesentlicher
Bedeutung
sind
sein
können
insbesondere
angebotenen
speziellen
Beteiligungsform
verbundenen
Nachteile
Risiken
zutreffend
verständlich
vollständig
aufgeklärt
werden
;
Sen
.
.
7
.
April
ZR
;
7
.
Dezember
ZR
.
.
ist
hier
Berufungsgericht
fehlerfreier
tatrichterlicher
Würdigung
festgestellt
hat
verwendeten
Prospekt
geschehen
.
Prospektfehler
liegt
noch
Angabe
Gesellschafter
würden
Verbindlichkeiten
Gesellschaft
entsprechend
Beteiligungsquote
haften
.
wird
Eindruck
erweckt
Umfang
quotalen
Haftung
werde
Leistungen
zwingend
gemindert
vgl.
Sen
.
.
30
.
März
ZR
juris
.
Ebenso
führt
Angabe
Höchstbeträgen
einzelnen
Gesellschafter
abgeschlossenen
Darlehensverträgen
Gesellschaftsvertrag
vereinbarten
Haftungsquoten
Haftung
Verschuldens
.
Revision
zeigt
schon
vornherein
geplant
gewesen
sei
Haftung
Gesellschafter
jeweilige
Quote
Quote
entsprechenden
absoluten
Betrag
jeweiligen
Anfangsschuld
begrenzen
.
Übrigen
hat
Berufungsgericht
vertretbarer
tatrichterlicher
Würdigung
angenommen
Betragsangaben
Darlehensverträgen
hätten
nur
deklaratorische
Bedeutung
tatsächlich
sei
quotale
Haftung
vereinbart
.
Prospekt
ist
Berufungsgericht
ebenfalls
zutreffend
festgestellt
hat
insoweit
fehlerhaft
Eindruck
erweckt
wird
Anschlussförderung
bestehe
Rechtsanspruch
vgl.
Sen
.
.
30
.
März
juris
.
Prospekthinweis
Ablauf
ersten
Förderungszeitraumes
Jahren
wird
gemäß
14
.
April
Anschlussförderung
Wohnungen
Wohnungsbauprogramme
gewährt
.
Details
Anschlussförderung
Zuschüsse
Darlehensregelung
liegen
noch
.
kann
Berufungsgericht
rechtsfehlerfrei
angenommen
hat
so
verstanden
werden
sei
Anschlussförderung
Grunde
schon
bewilligt
müsse
nur
noch
Wie
Förderung
entschieden
werden
.
ist
unzutreffend
wird
Hinweis
S.
Prospekts
Wegfall
Mittel
wäre
Verletzung
Förderungsbestimmungen
denkbar
Zahlungsunfähigkeit
Staates
vgl.
Anschlussförderung
.
ebenso
wenig
richtig
gestellt
allgemeinen
Hinweis
S.
Prospekts
:
Auch
können
prospektierte
Ergebnisse
richtig
:
Änderungen
Verwaltungspraxis
beeinflusst
werden
.
Anschlussförderung
war
Rentabilität
Fonds
wesentlicher
Umstand
.
ändert
Tatsache
nur
insgesamt
Wohnungen
betroffen
waren
.
Beklagte
hat
selbst
vorgetragen
Anschlussförderung
"
Investor
Welt
auch
nur
einzige
Wohnung
Marktsegment
gebaut
hätte
Ablauf
15-jährigen
Grundförderung
dann
noch
verbleibende
Kostenmiete
Wohnungen
Marktsegments
erzielen
gewesen
wäre
.
2
.
Annahme
Berufungsgerichts
Prospektfehler
sei
Beitrittsentscheidung
Klägerin
ursächlich
geworden
hält
revisionsrechtlichen
Prüfung
aber
stand
.
Berufungsgericht
verkennt
Ansatz
fehlerhafte
Aufklärung
schon
Lebenserfahrung
ursächlich
Anlageentscheidung
ist
.
.
;
;
Tz
.
19
;
Sen
.
.
1
.
März
;
7
.
Dezember
aaO
.
.
Vermutung
aufklärungsrichtigen
Verhaltens
sichert
Recht
Anlegers
eigener
Entscheidung
Abwägung
Für
befinden
bestimmtes
Projekt
investieren
will
Senat
.
.
Unrecht
hat
Berufungsgericht
jedoch
angenommen
Kausalitätsvermutung
greife
hier
Klägerin
zutreffenden
Aufklärung
Entscheidungskonflikt
gekommen
wäre
;
habe
nur
Möglichkeit
aufklärungsrichtigen
Verhaltens
gegeben
.
Immobilien
Regel
vordringlich
Sicherheit
Rentabilität
Inflationsschutz
geht
ist
Bestehen
Handlungsvarianten
ständigen
Rechtsprechung
Bundesgerichtshofs
geeignet
Lebenserfahrung
beruhende
tatsächliche
Vermutung
Ursächlichkeit
fehlerhafter
Prospektdarstellungen
Anlageentscheidung
entkräften
.
Immobilienfonds
erwartet
durchschnittliche
Anleger
Werthaltigkeit
.
verbietet
derartigen
Anlageform
Regelfall
Annahme
gehörige
Aufklärung
wichtige
werthaltige
Anlage
abträgliche
Umstände
hätte
Anlageinteressenten
allein
schon
erheblichen
Steuervorteilen
geworben
wurde
vernünftigerweise
Entscheidungsmöglichkeiten
eröffnet
also
nur
"
Entscheidungskonflikt
"
begründet
Sen
.
.
2
.
März
.
;
Urt
.
9
.
Februar
.
.
Vielmehr
ist
regelmäßig
auszugehen
Anleger
richtiger
Aufklärung
Fonds
beigetreten
wäre
.
Ausnahme
Grundsatz
kommt
allenfalls
hochspekulativen
Geschäften
Betracht
f.
;
s.
aber
.
12
.
Mai
XI
ZR
.
grundsätzlich
geltenden
Kausalitätsvermutung
Investition
Immobilienfonds
jedoch
Regel
gehört
.
9
.
Februar
aaO
.
.
wird
hier
Kausalität
Prospektfehlers
Anlageentscheidung
vermutet
.
zutreffenden
Hinweis
rechtliche
Ungewissheit
Anschlussförderung
wäre
durchschnittlichen
teressenten
durchaus
vernünftig
gewesen
Vorhaben
investieren
.
Unabhängig
Anschlussförderung
konnte
Anleger
Anlage
zwar
Steuern
sparen
.
riskierte
aber
Fonds
Ausbleiben
Anschlussförderung
Jahren
insolvent
würde
investierte
Kapital
verloren
wäre
.
standen
adäquaten
Gewinnchancen
.
"
Prognoserechnung
"
Prospekts
konnte
Anleger
normaler
Förderung
jährlich
Ausschüttung
.
.
DM
100.000,00
DM
Anlagesumme
rechnen
sind
%
eingesetzten
Kapitals
Agios
.
hätte
zwar
Hinzurechnung
Steuervorteile
Einlage
verdient
gehabt
.
außergewöhnlich
hohen
Gewinnchancen
vgl.
kann
indes
Rede
sein
.
Risiko
Anschlussförderung
werde
bewilligt
Zeitpunkt
Anlageentscheidung
gering
einzustufen
war
Berufungsgericht
angenommen
hat
ist
Bedeutung
.
Umstand
Anschlussförderung
Rechtsanspruch
bestand
stellte
Überlebensfähigkeit
Fonds
grundsätzlich
Frage
.
Recht
Anlegers
Für
Wider
selbst
abzuwägen
Anlageentscheidung
eigener
Verantwortung
treffen
wird
Fällen
auch
unzutreffende
Informationen
Umstände
Eintritt
nur
geringe
Wahrscheinlichkeit
besteht
beeinträchtigt
.
Vermutung
aufklärungsrichtigen
Verhaltens
hat
Beklagte
widerlegt
.
Kausalitätsvermutung
widerlegen
muss
Aufklärungspflichtige
darlegen
beweisen
Anleger
unterlassenen
Hinweis
unbeachtet
gelassen
hätte
.
Annahme
Berufungsgerichts
Klägerin
-9-
auch
andere
Risiken
hingenommen
so
auch
weitere
Risiko
Zeichnung
Anlage
abgehalten
hätte
genügt
.
Schluss
ist
tragfähig
.
Vielmehr
kann
Anleger
schon
zahlreiche
Risiken
übernommen
hat
ebenso
gut
mehr
bereit
sein
noch
weitere
Risiken
übernehmen
.
.
angefochtene
Entscheidung
ist
auch
anderen
Gründen
Ergebnis
richtig
§
.
1
.
Revisionsverfahren
zugrunde
legenden
Sachverhalt
trifft
Beklagte
unrichtigen
Darstellung
Prospekt
Verschulden
.
Verschulden
wird
Fällen
Haftung
Verschulden
Vertragsschluss
§
Abs.
Satz
vermutet
.
Frage
Vermutung
widerlegt
ist
hat
Berufungsgericht
Standpunkt
folgerichtig
Feststellungen
getroffen
.
würde
Rechtsirrtum
Geschäftsführer
Beklagten
Verbindlichkeit
Anschlussförderung
ausreichen
.
Rechtsirrtum
entschuldigt
ständigen
Rechtsprechung
Bundesgerichtshofs
nur
dann
Irrende
Anwendung
Verkehr
erforderlichen
Sorgfalt
anderen
Beurteilung
Gerichte
rechnen
brauchte
.
25
.
Oktober
ZR
.
m.w
.
.
.
Insoweit
kann
Beklagte
berufen
Oberverwaltungsgericht
Beschluss
24
Juli
.
Land
Wege
einstweiligen
Anordnung
aufgegeben
hat
Beklagten
Entscheidung
Hauptsacheverfahrens
Anschlussförderung
entsprechende
finanzielle
Hilfe
gewähren
.
Entscheidung
beruhte
bloß
summarischen
Prüfung
Rechtslage
.
hat
Bundesverwaltungsgericht
Urteil
11
.
Mai
streitigen
Anschlussförderung
ausgeführt
Subventionsempfänger
müsse
grundsätzlich
rechnen
Eintritt
grundlegender
Änderungen
allgemeinen
Rahmenbedingungen
Subventionen
gekürzt
würden
ganz
wegfielen
NVwZ
.
.
2
.
Anspruch
ist
auch
verjährt
.
Neufassung
§
§
1
.
Januar
Jahre
Ablauf
Jahres
Berechtigte
Kenntnis
Anspruch
begründenden
Umständen
Person
Schuldners
erlangt
hat
grobe
Fahrlässigkeit
erlangt
hätte
längstens
Jahre
verkürzte
Verjährungsfrist
Art
.
§
Abs.
war
Klageerhebung
Jahr
abgelaufen
.
Entscheidung
Berliner
Senats
Anschlussförderung
einzustellen
datiert
Februar
.
Anhaltspunkte
frühere
Kenntnis
grob
fahrlässige
Unkenntnis
Klägerin
Prospektfehler
hat
Beklagte
dargetan
.
IV
.
Sache
ist
Berufungsgericht
zurückzuverweisen
noch
erforderlichen
Feststellungen
getroffen
werden
können
.
hat
Beklagte
Behauptung
Prospektmangel
sei
ursächlich
Anlageentscheidung
gewesen
Beweis
Parteivernehmung
Klägerin
angetreten
.
Beweisantritt
wird
Berufungsgericht
nachzugehen
haben
.
ist
klärungsbedürftig
Schadensersatzleistung
Wege
Vorteilsausgleichs
erhaltenen
Ausschüttungen
erzielten
Steuervorteile
anzurechnen
sind
.
ist
dann
Fall
Steuervorteile
dauerhaft
sind
Ersatzleistung
ihrerseits
etwa
Betriebseinnahme
§
Abs.
Satz
Nr.
EStG
besteuert
wird
.
Versteuerung
Ersatzleistung
sind
erzielten
Steuervorteile
anzurechnen
Anhaltspunkte
bestehen
Anleger
außergewöhnliche
Steuervorteile
erzielt
hat
.
.
s.
etwa
Sen
.
.
7
.
Dezember
aaO
.
m.w
.
.
.
V.
weitere
Verfahren
weist
Senat
Freistellungsanspruch
Zahlungsanspruch
Grund
Höhe
bezeichnet
sein
muss
.
Gläubiger
kann
ist
Freistellungsantrag
unzulässig
Feststellung
klagen
vgl.
.
18
.
März
insoweit
dort
abgedruckt
;
f.
;
4
.
Juni
;
23
.
September
ZR
.
.
Vorsitzender
Richter
Prof.
Dr.
ist
Urlaubs
Unterschrift
verhindert
Vorinstanzen
:
Entscheidung
KG
Entscheidung
Bender