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NAMEN
Verkündet
:
17
.
Dezember
Justizangestellte
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
VIII
.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
schriftlichen
Verfahren
gemäß
§
Abs.
Schriftsatzfrist
15
November
Vorsitzende
Richterin
Dr.
Richterin
Dr.
Richter
Dr.
Dr.
Dr.
Recht
erkannt
:
Revision
Beklagten
Anschlussrevision
Kläger
wird
Urteil
Zivilkammer
Landgerichts
13
.
März
Kostenpunkt
insoweit
aufgehoben
Berufungsgericht
Begründetheit
Klage
Widerklage
bezüglich
1
Juli
Dämmung
Steildächer
Fassaden
Erneuerung
Heizung
Fenster
Rollläden
Haustüren
Schließanlage
bezüglich
1
.
Oktober
Dämmung
Kellerdecken
bezüglich
1
.
Februar
Anlage
neuen
Müllplatzes
begehrten
Mieterhöhung
jeweils
Nachteil
Beklagten
bezüglich
1
.
Februar
Erneuerung
Rollläden
begehrten
Mieterhöhung
Nachteil
Kläger
entschieden
hat
.
Übrigen
werden
Revision
Anschlussrevision
zurückgewiesen
.
Umfang
Aufhebung
wird
Sache
neuen
Verhandlung
Entscheidung
auch
Kosten
Revisionsverfahrens
Berufungsgericht
zurückverwiesen
.
Tatbestand
:
Kläger
sind
jeweils
gemeinsam
Mieter
zweier
Wohnungen
Mehrfamilienhaus
Beklagten
.
Schreiben
27
.
Mai
1
.
Februar
kündigte
Beklagte
umfangreiche
Modernisierungsmaßnahmen
Wärmedämmung
Steildachflächen
Fassaden
Kellerdecken
Erneuerung
Heizung
Haustüren
Schließanlage
Fenster
Treppenhäusern
Wohnungen
Kläger
Einbau
neuer
Rollläden
.
Beklagte
begann
September
Ausführung
angekündigten
Baumaßnahmen
nahm
Folgezeit
Baufortschritt
Modernisierungsmieterhöhungen
nämlich
jeweils
kleineren
größeren
Wohnung
Schreiben
23
.
Dezember
€
€
März
Schreiben
28
.
April
weitere
€
€
Juli
Schreiben
28
Juli
weitere
€
€
Oktober
Schreiben
28
November
weitere
€
€
Februar
schließlich
Schreiben
19
.
April
weitere
€
€
Juli
.
späteren
Mieterhöhungen
wiederholte
Beklagte
vorsorglich
früheren
Mieterhöhungen
Fall
bisher
wirksam
geworden
waren
.
Kläger
haben
erstinstanzlich
Feststellung
begehrt
ersten
Mieterhöhungserklärungen
geschuldete
Miete
geändert
hat
.
Beklagte
hat
widerklagend
Zahlung
Mieterhöhungserklärungen
Einzelnen
bezeichnete
Zeiträume
ergebenden
Erhöhungsbeträge
begehrt
insgesamt
€
Zinsen
größere
Wohnung
€
Zinsen
kleinere
Wohnung
.
Amtsgericht
hat
negative
Feststellungsklage
abgewiesen
.
Widerklage
hat
Kläger
Abweisung
Widerklage
Übrigen
Zahlung
insgesamt
€
Zinsen
verurteilt
.
Hiergegen
haben
Kläger
Berufung
eingelegt
Klage
erweitert
.
begehren
Feststellung
Miete
Erhöhungserklärungen
geändert
hat
.
Berufungsgericht
hat
Urteil
Amtsgerichts
Zurückweisung
Berufung
Übrigen
abgeändert
.
hat
negative
Feststellungsklage
Bezug
Leistungswiderklage
umfassten
Zeitraum
unzulässig
erachtet
Übrigen
festgestellt
Miete
Wohnungen
Kläger
ersten
Mieterhöhungserklärungen
erhöht
habe
.
Bezüglich
vierten
Mieterhöhungserklärung
28
November
hat
negativen
Feststellungsklage
Ausnahme
Dämmung
Kellerdecken
Modernisierung
Heizung
Erneuerung
Rollläden
Schließanlage
bezogenen
Mieterhöhung
fünften
Mieterhöhungserklärung
19
.
April
Ausnahme
Steildachdämmung
Erneuerung
Haustüren
Fenster
Wohnung
Treppenhäusern
begehrten
Mieterhöhung
stattgegeben
.
Übrigen
hat
Klage
abgewiesen
.
Widerklage
hat
insgesamt
abgewiesen
.
Berufungsgericht
zugelassenen
Revision
verfolgt
Beklagte
Klageabweisungsantrag
Widerklageantrag
.
Anschlussrevision
verfolgen
Kläger
Feststellungsbegehren
Feststellungsklage
unzulässig
Hinblick
Mieterhöhung
unbegründet
abgewiesen
worden
ist
.
Entscheidungsgründe
:
Revision
Anschlussrevision
haben
teilweise
Erfolg
.
Berufungsgericht
hat
Begründung
Entscheidung
Wesentlichen
ausgeführt
:
zulässig
sei
Hinblick
ersten
Mieterhöhungserklärungen
erhobene
Feststellungsklage
begründet
.
Mieterhöhungserklärungen
hätten
rechtsgestaltende
Wirkung
seien
bedingungsfeindlich
.
Beklagte
habe
Mieterhöhungsverlangen
unzulässiger
Weise
Bedingung
geknüpft
vorbehalten
habe
Baustopp
entstandenen
Mehrkosten
weitere
Mieterhöhung
geltend
machen
Mehrkosten
anderweit
ersetzt
erhalte
.
bewirkte
Abhängigkeit
beabsichtigten
Gestaltung
Bedingung
führe
Unwirksamkeit
vorgenannten
Mieterhöhungserklärungen
.
vierten
Erhöhungserklärung
sei
Feststellungsklage
soweit
zulässig
nur
teilweise
begründet
.
Mieterhöhungserklärung
sei
Bezug
Kosten
Steildachdämmung
neuen
Fenster
Wohnung
Treppenhäusern
neuen
Haustüren
Hauselektrik
Kellerelektrik
Gegensprechanlage
unwirksam
Maßgabe
erklärt
worden
sei
angesetzten
Instandsetzungskosten
vorsorglich
Rechtsanspruch
Verpflichtung
abgezogen
worden
seien
.
lasse
fehlenden
Rechtsbindungswillen
Beklagten
erkennen
.
vorbehaltenen
Abänderung
habe
Wirksamkeit
Mieterhöhungserklärung
abhängen
sollen
Beklagte
inhaltlich
Widerruf
gleichkommende
Erklärung
abgebe
.
Miete
habe
auch
Kosten
Fassadendämmung
erhöht
Beklagte
Teil
widersprüchlich
vorgetragen
abzuziehenden
Instandsetzungskosten
ausreichend
dargelegt
habe
.
Instandsetzungsbedarf
habe
Herstellung
gleichmäßigen
Fassade
umfasst
vorhandenen
Putzschäden
nur
vereinzelt
untergeordneter
Bedeutung
gewesen
seien
.
Bewertung
werde
Beklagten
nunmehr
vorgelegte
skizzenhafte
Aufmaß
gestützt
Putzschäden
größeren
Bereichen
darstelle
.
Übrigen
habe
Beklagte
zwar
Anteil
instandsetzungsbedürftigen
Fassadenflächen
bezeichnet
jedoch
richterlichen
Hinweises
dargelegt
Gerüstkosten
Beseitigung
Putzschäden
angefallen
wären
.
Kammer
könne
auch
gemäß
schätzen
vorgelegten
Verträge
Kostenaufstellungen
Gerüstkosten
auswiesen
.
Kosten
neuen
Müllstandort
seien
Darlegung
Voraussetzungen
§
Abs.
aF
namentlich
Wohnkomfortverbesserung
ebenfalls
umlagefähig
.
Übrigen
sei
Feststellungsklage
unbegründet
.
1
.
Februar
habe
vorbezeichneten
Mieterhöhungserklärung
Miete
Umlage
Kosten
Kellerdeckendämmung
Modernisierung
Heizung
Erneuerung
Rollläden
Schließanlage
erhöht
.
erstgenannten
Maßnahmen
sei
verbundene
Heizenergieeinsparung
Parteien
unstreitig
.
Kellerdeckendämmung
hätten
Kläger
erheblichen
Einwendungen
Mieterhöhung
erhoben
;
hätten
Einsicht
Abrechnungsunterlagen
gehabt
Kosten
hinreichend
bestritten
.
gelte
neuen
Rollläden
.
Zwar
ergebe
Beweisverfahren
eingeholten
Gutachten
Rollläden
Rostschäden
aufwiesen
altersgemäß
verbraucht
seien
.
lasse
hier
jedoch
schon
men
Kläger
Rollläden
Motor
nachgerüstet
hätten
Rostschäden
seien
Gutachten
gefertigten
Lichtbildern
erkennen
.
Auch
sonst
ergebe
Gutachten
nachvollziehbar
Instandsetzungskosten
Rollläden
anfielen
.
Auch
Schließanlage
Erhöhung
Gebrauchskomforts
Sicherheit
geführt
habe
hätten
Kläger
Instandsetzungsaufwand
nachvollziehbar
dargelegt
.
Ebenso
sei
nachvollziehbar
mangelfrei
arbeitende
technisch
überholte
Heizungsanlage
Instandsetzungsbedarf
bestanden
haben
solle
.
fünften
Mieterhöhungserklärung
sei
negative
Feststellungsklage
wiederum
teilweise
nämlich
Bezug
Fassadendämmung
neuen
Müllplatz
oben
genannten
Erwägungen
begründet
.
gelte
Erneuerung
Kellerelektrik
Gegensprechanlage
.
Wohnwertverbesserung
Sinne
§
Abs.
sei
insoweit
gegeben
.
Beseitigung
Gefahrenquellen
Schaffung
Elektroinstallationen
heutigen
Vorstellungen
gesundes
sicheres
Wohnen
erforderlich
seien
stelle
Instandhaltungsmaßnahme
.
Kammer
sei
bekannt
Wohnanlage
ursprünglich
Gegensprechanlage
gehabt
habe
überprüften
Wohnungen
funktionsfähig
gewesen
sei
.
folge
Auffassung
Beklagten
Kosten
seien
umlagefähig
feststehe
defekte
Gegensprechanlage
Beginn
Mietverhältnisses
funktioniert
habe
.
Übrigen
sei
fünfte
Mieterhöhungserklärung
wirksam
.
Beklagte
Vorbehalt
Höhe
abgesetzten
fiktiven
Instandsetzungskosten
Erhöhungserklärung
mehr
erklärt
habe
stehe
Umstand
wirksamen
Erhöhung
mehr
.
Kläger
schuldeten
Wirkung
1
Juli
entsprechenden
Mieterhöhungen
Steildachdämmung
neuen
Fenster
Wohnungen
Treppenhäusern
neuen
Haustüren
.
Einwände
Kläger
Höhe
Abzug
gebrachten
Instandsetzungsanteils
ließen
Auseinandersetzung
Vorbringen
Beklagten
tatsächlich
angefallenen
Kosten
erkennen
.
gelte
Fenster
Treppenhäusern
Wohnungen
Kläger
.
nur
Basis
ersten
unwirksamen
Mieterhöhungserklärungen
erhobene
Widerklage
sei
unbegründet
.
II
.
Beurteilung
hält
rechtlicher
Nachprüfung
nur
teilweise
stand
.
Recht
hat
Berufungsgericht
allerdings
angenommen
Voraussetzungen
Modernisierungsmieterhöhung
§
Teil
Baumaßnahmen
Gegensprechanlage
vorliegen
unten
unter
.
Ebenfalls
zutreffend
hat
Berufungsgericht
entschieden
Beklagte
Miete
Revisionsverfahren
mehr
Streit
stehenden
Erhöhung
Herstellung
Pergola
Wärmedämmung
Dachflächen
Kellerdecken
Erneuerung
Fenster
Haustüren
Modernisierung
Heizung
Schließanlage
wirksam
erhöht
hat
unten
unter
.
Jedoch
hat
Berufungsgericht
insoweit
richtigen
Zeitpunkt
Wirksamwerden
Mieterhöhung
angesetzt
früheren
Mieterhöhungen
28
.
April
28
Juli
28
November
Auffassung
unzulässigen
Bedingung
Rechtsbindungswillen
erfolgten
Abzug
Instandsetzungskosten
mangelnder
Substantiierung
Modernisierung
angesetzten
Kosten
rechtsfehlerhaft
unwirksam
erachtet
hat
unten
unter
.
Berufungsgericht
-9-
benen
Begründung
kann
Beklagten
Fassadendämmung
begehrte
Mieterhöhung
versagt
unten
unter
Einbau
neuer
Rollläden
begehrte
Mieterhöhung
zugesprochen
werden
unten
unter
.
1
.
Berufungsgericht
ist
beizupflichten
Erneuerung
Gegensprechanlage
Kellerelektrik
Modernisierungsmieterhöhung
hier
rechtfertigt
.
tatrichterliche
Würdigung
Berufungsgerichts
Beklagte
habe
insoweit
dargelegt
bisher
vertraglich
geschuldeten
Zustand
Verbesserung
Sinne
Abs.
Satz
1
.
Mai
geltenden
Fassung
bewirkt
worden
sei
ist
Rechtsgründen
beanstanden
.
frei
Rechtsfehlern
ist
hingegen
Annahme
Berufungsgerichts
auch
Errichtung
eingezäunten
abschließbaren
Müllplatzes
Modernisierungsmieterhöhung
rechtfertigt
.
.
§
Abs.
Nr.
finden
vorliegenden
Rechtsstreit
§
§
559b
1
.
Mai
geltenden
Fassung
Folgenden
jeweils
:
Anwendung
Klägern
Modernisierungsankündigungen
§
Abs.
Satz
aF
1
.
Mai
zugegangen
sind
.
Gegensprechanlage
hat
Berufungsgericht
Auffassung
Revision
zutreffend
abgestellt
Baumaßnahmen
Beklagten
lediglich
vorhandene
Anlage
ersetzt
wurde
.
Beklagte
hätte
näher
darlegen
müssen
neue
Anlage
Wohnwertverbesserung
erzielt
wurde
bloße
Instandsetzung
defekten
vorhandenen
Anlage
hinausgeht
.
fehlt
.
Übergangenen
Sachvortrag
Beklagten
zeigt
Revision
.
übrigen
Elektroinstallationen
hat
Berufungsgericht
Komforterhöhung
ebenfalls
rechtsfehlerfrei
verneint
.
ist
zutreffend
ausgegangen
auch
Mieter
modernisierten
Altbauwohnung
abweichender
vertraglicher
Vereinbarung
jedenfalls
Mindeststandard
erwarten
kann
zeitgemäßes
Wohnen
ermöglicht
Einsatz
Haushaltsführung
allgemein
üblichen
elektrischen
Geräte
erlaubt
Senatsurteile
26
Juli
A
;
10
.
Februar
ZR
.
.
gehört
Bereitstellung
Stromversorgung
Betrieb
gewöhnlichen
Haushaltsgeräte
ermöglicht
Senatsurteile
26
Juli
aaO
;
10
.
Februar
ZR
aaO
.
Zwar
kann
auch
Mindeststandard
liegender
Zustand
Wohnung
vertragsgemäß
sein
eindeutig
vereinbart
ist
Mieter
einverstanden
erklärt
hat
Senatsurteile
26
Juli
aaO
;
10
.
Februar
ZR
aaO
.
.
Entsprechende
Feststellungen
hat
Berufungsgericht
jedoch
Revision
unbeanstandet
getroffen
.
Recht
beanstandet
Revision
hingegen
Berufungsgericht
Errichtung
eingezäunten
abschließbaren
Müllplatzes
Modernisierungsmaßnahme
Sinne
§
Abs.
aF
angesehen
hat
.
Berufungsgericht
hat
rechtsfehlerhaft
verkannt
Schaffung
Sicherheitseinrichtung
regelmäßig
Verbesserung
Mietsache
verbunden
ist
Beeinträchtigung
Mietgebrauchs
Unbefugte
entgegengewirkt
wird
.
So
ist
auch
hier
.
Anders
Berufungsgericht
offenbar
meint
entfällt
liegende
Verbesserung
Schließmechanismus
notwendigerweise
auch
betätigt
werden
muss
.
Gleiche
gilt
Umstand
neue
Müllplatz
Mieter
etwas
weiter
Haus
entfernt
ist
bisherige
Müllstandort
;
Müllplatz
nunmehr
Grundstücks
unzumutbarer
nung
Wohnungen
Kläger
befindet
Wohnwertverbesserung
wieder
entscheidend
eingeschränkt
wird
bestehen
Anhaltspunkte
.
2
.
Rechtsfehlerfrei
hat
Berufungsgericht
angenommen
Voraussetzungen
Modernisierungsmieterhöhung
Hinblick
Dämmung
Steildachs
Kellerdecken
Modernisierung
Heizung
Einbau
neuen
Schließanlage
Erneuerung
Fenster
Wohnungen
Treppenhäusern
Haustüren
vorliegen
neue
Schließanlage
erheblichen
Komfortverbesserung
verbunden
ist
übrigen
Maßnahmen
Parteien
Streit
steht
auch
Anschlussrevision
Zweifel
gezogen
wird
Einsparung
Energie
führen
.
Auch
weitere
tatrichterliche
Würdigung
Berufungsgerichts
Beklagte
Hinblick
aufgewendeten
Kosten
etwaigen
Instandsetzungsaufwand
jeweils
Darlegungslast
genügt
Kläger
Vorbringen
hinreichend
bestritten
haben
ist
frei
Rechtsfehlern
.
Anschlussrevision
Feststellungen
geltend
gemachten
Verfahrensrügen
hat
Senat
geprüft
durchgreifend
erachtet
.
weiteren
Begründung
wird
§
abgesehen
.
3
.
Auffassung
Berufungsgerichts
ist
Mieterhöhung
soeben
genannten
Baumaßnahmen
erst
vierten
Mieterhöhungserklärung
28
November
Wirkung
1
.
Februar
Dämmung
Kellerdecken
Modernisierung
Heizung
Einbaus
neuen
Schließanlage
fünften
Mieterhöhungserklärung
19
.
April
Wirkung
1
Juli
Dämmung
Steildachs
neuerung
Fenster
Wohnungen
Treppenhäusern
Haustüren
eingetreten
.
Allerdings
ist
Berufungsgericht
Ergebnis
beizupflichten
erste
Erklärung
23
.
Dezember
Mieterhöhung
bewirkt
hat
.
Mieterhöhungserklärung
ist
schon
formellen
Gründen
unwirksam
ausreichenden
Angaben
Anteil
Instandsetzungskosten
enthält
.
Derartige
Angaben
waren
aber
erforderlich
Baumaßnahmen
handelte
erheblichen
Umfang
umlegbare
Instandsetzungsmaßnahmen
enthielten
.
Abs.
aF
ist
Erhöhungserklärung
darzulegen
inwiefern
durchgeführten
baulichen
Maßnahmen
Gebrauchswert
Mietsache
nachhaltig
erhöhen
allgemeinen
Wohnverhältnisse
Dauer
verbessern
nachhaltige
Einsparung
Energie
Wasser
bewirken
Senatsurteil
25
.
Januar
.
.
Mieterhöhung
automatisch
kurzer
Zeit
wirksam
wird
soll
Erläuterungspflicht
unzumutbare
Nachteile
Mieter
verhindern
Berechtigung
Mieterhöhung
überprüfen
kann
BT-Drucks
.
S.
f.
§
;
vgl.
BT-Drucks
.
S.
f.
inhaltsgleichen
Vorschrift
§
.
Allerdings
sind
formelle
Wirksamkeit
Mieterhöhungsverlangens
überhöhten
Anforderungen
stellen
.
genügt
Mieter
Grund
Mieterhöhung
Erläuterung
plausibel
nachvollziehen
kann
Senatsbeschluss
10
.
April
f.
§
Abs.
Satz
;
Senatsurteil
25
.
Januar
aaO
;
vgl.
BVerfG
;
ebenso
Emmerich/
Sonnenschein
Miete
11
.
Aufl
.
.
.
Werden
Modernisierungsmaßnahme
fällige
Instandsetzungsmaßnahmen
erspart
kann
Instandsetzung
entfallende
Kostenanteil
Mieter
umgelegt
werden
KG
450
;
SchmidtFutterer/Börstinghaus
Mietrecht
11
.
Aufl
.
.
f.
;
vgl.
auch
Senatsurteil
3
.
März
preisgebundenen
Wohnraum
.
Modernisierungsmieterhöhungserklärung
muss
hervorgehen
Umfang
durchgeführten
Maßnahmen
fällige
Instandsetzungskosten
erspart
wurden
Emmerich/
Sonnenschein
aaO
.
8
;
Schmidt-Futterer/Börstinghaus
aaO
.
.
auch
insoweit
überhöhten
formellen
Anforderungen
Begründungserfordernis
stellen
sind
bedarf
teilweise
vertretene
Auffassung
umfassenden
Vergleichsrechnung
hypothetischen
Kosten
bloßen
Instandsetzung
so
aber
Schmidt-Futterer/
Börstinghaus
aaO
;
Miete
4
.
Aufl
.
.
8
;
BeckOKBGB/Schüller
Stand
1
.
Mai
.
f.
;
jeweils
.
Vielmehr
ist
erforderlich
auch
ausreichend
ersparten
Instandsetzungsaufwand
zumindest
Angabe
Quote
aufgewendeten
Gesamtkosten
nachvollziehbar
darzulegen
KG
aaO
;
444
;
;
f.
jeweils
§
;
211
;
LG
352
;
Erman/
13
.
Aufl
.
.
9
;
13
.
Aufl
.
.
6
;
jurisPK-BGB/Heilmann
6
.
Aufl
.
559b
.
5
;
aaO
.
ersten
Mieterhöhungserklärung
hat
Beklagte
ersparten
Instandsetzungskosten
durchgeführten
Baumaßnahmen
Wärmedämmung
Steildachflächen
Erneuerung
Fenster
Treppenhäusern
Wohnungen
Kläger
lediglich
ausgeführt
habe
Baumaßnahmen
Instandsetzungsaufwendungen
erspart
jeweiligen
Kosten
angegebenen
Gesamtkosten
bereits
vorab
berücksichtigt
jedoch
Kosten
betragsmäßig
Form
Quote
sonst
näher
bezeichnen
.
genügt
Auffassung
Revision
formalen
Anforderungen
§
559b
Kläger
Weise
noch
einmal
ungefähres
Bild
Größenordnung
berücksichtigten
Plausibilität
umgelegten
Kosten
machen
konnte
.
Mieterhöhungserklärung
enthaltenen
Verweis
Modernisierungsankündigung
1
.
Februar
ergibt
.
Zwar
kann
Auslegung
Mieterhöhungserklärungen
weiteren
Schriftwechsel
Vertragsparteien
zurückgegriffen
werden
31
.
August
.
.
Modernisierungsankündigungen
enthalten
allerdings
ebenfalls
Informationen
Abzug
gebrachten
Instandsetzungsaufwendungen
.
zweiten
Mieterhöhungserklärung
28
.
April
hat
Beklagte
durchgeführten
Maßnahmen
hingegen
§
Abs.
aF
genügenden
Weise
erläutert
.
hat
verdeutlicht
Baumaßnahmen
reine
Modernisierungsmaßnahme
ansieht
Abzug
Instandsetzungsaufwendungen
abgesehen
hat
.
Übrigen
hat
nunmehr
berücksichtigten
Instandsetzungskosten
beziffert
.
Auffassung
Berufungsgerichts
ist
Mieterhöhungserklärung
auch
unwirksam
Beklagte
Mieterhöhung
unzulässiger
Weise
abhängig
gemacht
habe
Bauverzögerungen
entstandenen
Mehrkosten
dritter
Seite
ausgeglichen
erhalte
.
Zwar
ist
Mieterhöhungserklärung
Gestaltungserklärung
vgl.
Senatsurteil
16
.
Februar
Kündigung
;
Staudinger/Bork
.
Vorbem
.
§
§
.
.
bedingungsfeindlich
.
Berufungsgericht
hat
Vorliegen
Bedingung
aber
rechtsfehlerhaft
bejaht
.
Würdigung
ist
Senat
gebunden
.
Zwar
kann
tatrichterliche
Auslegung
Willenserklärungen
hier
Individualerklärungen
geht
Revisionsinstanz
nur
eingeschränkt
überprüft
werden
gesetzliche
allgemein
anerkannte
Auslegungsregeln
Erfahrungssätze
verletzt
sind
wesentlicher
Auslegungsstoff
Acht
gelassen
worden
ist
.
.
;
vgl.
nur
Senatsurteile
2
.
April
.
17
;
5
.
Juni
.
;
jeweils
.
Rechtsfehler
liegt
hier
jedoch
.
ist
Auslegung
einseitiger
Willenserklärungen
wirkliche
Wille
Erklärenden
erforschen
buchstäblichen
Sinn
Ausdrucks
haften
.
hat
Tatrichter
einseitige
empfangsbedürftige
Willenserklärung
so
auszulegen
Erklärungsempfänger
Glauben
Berücksichtigung
Verkehrssitte
Empfängerhorizont
verstehen
musste
Urteil
21
.
Mai
.
;
31
.
August
aaO
.
Auslegungsregel
hat
Berufungsgericht
ausreichend
berücksichtigt
verkannt
bereits
Wortlaut
Mieterhöhungserklärung
Bedingung
also
Bestimmung
Rechtswirkungen
Geschäfts
künftigen
ungewissen
Ereignis
abhängig
macht
6
.
Aufl
.
.
8
;
Staudinger/Bork
aaO
.
entgegensteht
.
Beklagte
hat
deutlich
gemacht
Sicht
bestehenden
Verzögerungsschaden
erster
Linie
Baustopp
verantwortlichen
Mietern
geltend
machen
wolle
.
hat
lediglich
vorbehalten
Falle
Scheiterns
weitere
"
Mieterhöhungen
möglich
"
gesonderte
unabhängige
Erklärung
"
nachzuholen
.
Abzug
Instandsetzungskosten
nachfolgenden
Mieterhöhungserklärungen
jeweils
"
vorsorglich
Rechtsanspruch
Verpflichtung
jederzeit
widerruflich
"
bezeichnet
hat
gilt
.
Revision
zutreffend
beanstandet
hat
Berufungsgericht
Zusätze
rechtsfehlerhaft
ausgelegt
Beklagten
Bezug
Erklärung
zugrunde
liegenden
Berechnung
Rechtsbindungswille
gefehlt
habe
.
Beklagte
hat
Geltendmachung
Mieterhöhung
verdeutlicht
1
Juli
Zahlung
bezifferten
erhöhten
Miete
begehrt
.
geltend
gemachten
Erhöhungsbetrages
sogleich
hätte
binden
Modernisierungsankündigungen
vorbereiteten
fristgerechten
Erklärung
rechtliche
Gestaltungswirkung
wirtschaftlichen
Sinn
hätte
nehmen
wollen
ergeben
verständiger
Würdigung
Anhaltspunkte
.
Wirksamkeit
zweiten
Mieterhöhungserklärung
steht
auch
Beklagte
weitere
Mieterhöhungen
noch
fertiggestellter
Modernisierungsmaßnahmen
vorbehalten
hat
.
Zwar
kann
Mieterhöhungsverlangen
§
grundsätzlich
erst
Abschluss
Arbeiten
gestellt
werden
.
Wurden
aber
vorliegend
tatsächlich
trennbare
Maßnahmen
durchgeführt
so
können
Mieterhöhungserklärungen
jeweils
abgeschlossenen
Maßnahmen
erfolgen
Erman/
.
17
;
Schmidt-Futterer/Börstinghaus
aaO
.
.
Mieter
bereits
abgeschlossenen
Baumaßnahmen
bereits
profitiert
ist
unangemessen
Rahmen
§
§
559b
eingeräumten
Möglichkeiten
erforderlichen
Kosten
beteiligen
.
4
.
Fassadendämmung
begehrte
Mieterhöhung
kann
Beklagten
Berufungsgericht
gegebenen
Begründung
versagt
werden
.
Erfolg
rügt
Revision
allerdings
Berufungsgericht
Hinblick
Zustand
Fassade
Lichtbilder
Würdigung
einbezogen
hat
selbständigen
Beweisverfahren
anderer
Mieter
erstellt
worden
sind
.
erhobene
Rüge
Verfahren
§
sei
eingehalten
worden
hat
Senat
geprüft
durchgreifend
erachtet
.
näheren
Begründung
wird
§
abgesehen
.
Revision
macht
aber
Recht
geltend
Berufungsgericht
Substantiierungsanforderungen
Instandsetzungskosten
überspannt
versäumt
hat
entscheidungserheblichen
Sachvortrag
Beklagten
Art
.
Abs.
GG
gebotenen
Weise
Kenntnis
nehmen
angebotenen
Beweise
erheben
.
Sachvortrag
Begründung
Anspruchs
ist
dann
schlüssig
erheblich
Partei
Tatsachen
vorträgt
Verbindung
Rechtssatz
geeignet
erforderlich
sind
geltend
gemachte
Recht
Person
Partei
entstanden
erscheinen
lassen
.
Angabe
näherer
Einzelheiten
ist
erforderlich
Rechtsfolgen
Bedeutung
sind
.
Sind
Anforderungen
erfüllt
ist
Sache
Tatrichters
Beweisaufnahme
einzutreten
gegebenenfalls
benannten
Zeugen
vernehmende
Partei
weiteren
Einzelheiten
befragen
Sachverständigen
beweiserheblichen
Streitfragen
unterbreiten
Senatsurteil
29
.
Februar
.
;
Senatsbeschlüsse
16
Juli
;
28
.
Februar
.
;
25
.
Oktober
ZR
.
14
;
jeweils
.
beschriebenen
Anforderungen
wird
Vorbringen
Beklagten
gerecht
.
Beklagte
hat
Berufungsgericht
verkannt
hat
substantiiert
dargelegt
Anteil
Fassade
instandsetzungsbedürftig
gehalten
hat
.
hat
behauptet
kleineren
Putzarbeiten
Gerüst
Hilfe
langen
Leiter
hätten
durchgeführt
werden
können
.
Behauptungen
hat
Sachverständigenbeweis
angetreten
.
Beweise
hätte
Berufungsgericht
erheben
müssen
erforderlichen
Feststellungen
treffen
zumindest
geeignete
Schätzgrundlage
ermitteln
.
Berufungsgericht
ist
ausgegangen
Dämmung
Außenfassade
Modernisierungsmaßnahme
Sinne
aF
darstellt
erheblicher
Teil
Kosten
Fassadenarbeiten
umlagefähigen
Modernisierungsaufwand
betrifft
.
Sofern
genaue
Feststellungen
ersparten
Instandsetzungskosten
möglich
sein
sollten
hätte
Berufungsgericht
jedenfalls
Mindesterhöhungsbetrag
§
schätzen
müssen
.
Revision
rügt
Recht
Berufungsgericht
auch
hier
Anforderungen
rechtsfehlerhaft
überspannt
hat
.
Steht
hier
Grunde
nach
Forderung
besteht
bedarf
lediglich
Ausfüllung
Höhe
kommt
Gläubiger
gemäß
§
Abs.
Beweiserleichterung
§
Abs.
zugute
.
Unterschied
strengen
Anforderungen
§
Abs.
reicht
Entscheidung
Höhe
Forderung
erhebliche
gesicherter
Grundlage
beruhende
Wahrscheinlichkeit
richterliche
Überzeugungsbildung
Urteile
29
.
Mai
.
20
;
9
.
April
ZR
.
Zwar
ist
Sache
Anspruchstellers
Umstände
vorzutragen
gegebenenfalls
beweisen
Vorstellungen
Anspruchshöhe
rechtfertigen
sollen
.
Enthält
diesbezügliche
Vortrag
Lücken
klarheiten
so
ist
Regel
jedoch
gerechtfertigt
jedenfalls
Höhe
Berechtigten
Ersatz
versagen
.
Tatrichter
muss
vielmehr
pflichtgemäßem
Ermessen
beurteilen
§
wenigstens
Schätzung
Mindestbetrages
möglich
ist
darf
Schätzung
erst
dann
gänzlich
unterlassen
konkreter
Anhaltspunkte
völlig
Luft
hinge
willkürlich
wäre
.
.
;
Urteile
29
.
Mai
aaO
;
6
.
Dezember
.
f.
;
14
Juli
.
19
;
24
.
Juni
.
;
23
.
Oktober
.
Grundsätze
hat
Berufungsgericht
Acht
gelassen
.
Zwar
hat
Möglichkeit
Schätzung
Instandsetzungsaufwandes
einhergehenden
Schätzung
Erhöhungsbetrages
gesehen
.
hat
aber
rechtsfehlerhaft
Durchführung
Schätzung
abhängig
gemacht
Beklagte
weiteren
Vortrag
erforderlich
erachteten
Gerüstkosten
hält
.
5
.
Anschlussrevision
Recht
geltend
macht
ist
Würdigung
Berufungsgerichts
vorgenannten
Grundsätzen
auch
Hinblick
Einbau
neuer
Rollläden
begehrte
Mieterhöhung
frei
Rechtsfehlern
.
Berufungsgericht
hat
Auffassung
Anschlussrevisionserwiderung
verkannt
Kläger
Vortrag
Beklagten
bezüglich
Rollläden
sei
Instandsetzungsaufwand
erspart
worden
substantiiert
bestritten
haben
.
klagenden
Mieter
haben
Beweisantritt
Bezugnahme
selbständigen
Beweisverfahren
eingeholte
Sachverständigengutachten
Instandsetzungsbedarf
Wohnungen
vorhandenen
Rollläden
vorgetragen
.
Auffassung
Berufungsgerichts
war
Angabe
näherer
Einzelheiten
erforderlich
Bestehen
Umfang
behaupteten
Instandsetzungsbedarfs
insbesondere
Hinblick
Klägern
angeführten
Sachverständigengutachten
wasserdicht
montierten
Rollladenschienen
tatrichterlich
aufzuklären
gegebenenfalls
Rückgriff
§
.
Ausführungen
gelten
oben
genannten
Gründen
bereits
zweiten
Mieterhöhungserklärung
28
.
April
geltend
gemachten
Zeitpunkt
Mieterhöhung
1
Juli
.
.
kann
Berufungsurteil
Bestand
haben
Berufungsgericht
bezüglich
Mieterhöhung
1
Juli
Dämmung
Steildächer
Fassaden
Erneuerung
Heizung
Fenster
Rollläden
Haustüren
Schließanlage
1
.
Oktober
Dämmung
Kellerdecken
1
.
Februar
Anlage
neuen
Müllplatzes
Nachteil
Beklagten
bezüglich
Mieterhöhung
1
.
Februar
Erneuerung
Rollläden
Nachteil
Kläger
entschieden
hat
;
insoweit
ist
Berufungsurteil
aufzuheben
§
Abs.
.
weitergehende
Revision
weitergehende
Anschlussrevision
sind
zurückzuweisen
.
Umfang
Aufhebung
ist
entscheidungsreife
Sache
neuen
Verhandlung
Entscheidung
Berufungsgericht
zurückzuverweisen
§
Abs.
Satz
.
Dr.
Dr.
Dr.
Dr.
Dr.
Vorinstanzen
:
AG
Entscheidung
LG
Entscheidung
13.03.2013