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BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 118/07

Verkündet am:
25. Januar 2008
Lesniak,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

nein

BGHR:

ja

BGB § 196
a) § 196 BGB ist auch auf gesetzliche Ansprüche anwendbar. Dazu gehören Ansprüche aus der Rückabwicklung von (nichtigen) Verträgen.
b) Gesetzliche Ansprüche können im Sinne von § 196 BGB in einem Gegenseitigkeitsverhältnis zueinander stehen. Das gilt insbesondere für die beiderseitigen
Ansprüche aus der Rückabwicklung eines (nichtigen) Vertrags.
c) Ein Anspruch auf die Gegenleistung unterliegt der Verjährungsfrist des § 196
BGB auch dann, wenn die Leistung nicht erbracht wird.

BGH, Urt. v. 25. Januar 2008 - V ZR 118/07 - OLG Rostock
LG Rostock

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Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 25. Januar 2008 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und die
Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth
für Recht erkannt:

Die Revision gegen das Urteil des 7. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Rostock vom 5. April 2007 wird auf Kosten der Beklagten
zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
1

Die Klägerin und ihr damaliger Lebensgefährte schlossen am 7. Oktober
1998 eine als "Verbindliche Reservierungsvereinbarung" bezeichnete privatschriftliche Vereinbarung. Darin sagten die Beklagten der Klägerin und ihrem
damaligen Lebensgefährten gegen Zahlung einer Reservierungspauschale von
30.000 DM eine verbindliche unwiderrufliche Reservierung für die noch zu vermessende Teilfläche eines näher bezeichneten Grundstücks zu einem näher
bestimmten Preis zu. Die Reservierungspauschale sollte mit der Unterzeichnung der Vereinbarung fällig sein, auf den Grundstückskaufpreis verrechnet
werden und "Bestandteil des Grundstückspreises" sein; die "restliche Kaufsumme" sollte spätestens zehn Tage nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags fällig werden. Die Reservierung sollte einem Vorkaufsrecht gleichgestellt

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sein. Die Klägerin und ihr Lebensgefährte zahlten sogleich die 30.000 DM. Zu
dem Erwerb des Grundstücks kam es nicht.
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Im Sommer 2004 stellte die Klägerin fest, dass die Beklagten das reservierte Grundstück ohne Wissen der Klägerin (oder ihres früheren Lebensgefährten) teilweise anderweitig verkauft hatten. Sie verlangt aus eigenem und abgetretenem Recht ihres Lebensgefährten Rückzahlung der Reservierungspauschale. Die Beklagten berufen sich auf Verjährung.

3

Das Landgericht hat der am 11. Februar 2005 eingegangenen Klage
stattgegeben. Die Berufung der Beklagten gegen ihre Verurteilung zur Rückzahlung der Reservierungspauschale hat das Oberlandesgericht zurückgewiesen (ZGS 2007, 272). Dagegen richtet sich die von dem Oberlandesgericht zugelassene Revision der Beklagten, mit welcher sie weiterhin eine Abweisung
der Klage erreichen möchten. Die Klägerin beantragt die Zurückweisung des
Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:
I.
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Das Berufungsgericht hält die Klage für begründet. Die überwiegenden
Gründe sprächen zwar dafür, dass die Reservierungsvereinbarung unwirksam
sei, weil sie nach § 313 BGB a. F. notariell habe beurkundet werden müssen.
Das könne aber offen bleiben. Sei die Vereinbarung wirksam, folge der Anspruch aus verschuldeter Unmöglichkeit gemäß §§ 325 Abs. 1 Satz 3, 323
Abs. 3 BGB a. F. i. V. m. §§ 812, 818 BGB. Die Beklagten hätten nicht dargelegt, dass sie nach deren Verkauf noch in der Lage seien, der Klägerin und ihrem Lebensgefährten die reservierte Teilfläche zu verschaffen. Dieser Anspruch

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sei erst 2004 entstanden, seine Verjährung durch die Klage rechtzeitig gehemmt worden. Sei der Vertrag aber formnichtig, folge der Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung. Er sei dann zwar mit der Zahlung der Reservierungspauschale entstanden, aber ebenfalls nicht verjährt. Der Anspruch unterliege nämlich nicht der regelmäßigen Verjährung nach §§ 195, 199 BGB, sondern der Sonderverjährung nach § 196 BGB, weil es sich bei diesem um einen
Anspruch auf die Gegenleistung für die Übertragung des Rechts an einem
Grundstück handele.
II.
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Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung stand. Die Klage ist
begründet.

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1. Ein vertraglicher Anspruch auf Ersatz der Reservierungspauschale
stehen der Klägerin und ihrem früheren Lebensgefährten allerdings nicht zu,
weil die Reservierungsvereinbarung nicht, wie geboten, notariell beurkundet
worden und deshalb nach § 125 Satz 1 BGB nichtig ist.

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a) Nach dem hier gemäß Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB noch anwendbaren
§ 313 Satz 1 BGB a. F. (jetzt: § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB) bedarf ein Vertrag der
notariellen Beurkundung, wenn er die Verpflichtung einer Vertragspartei enthält,
das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben. Eine solche Verpflichtung muss nicht darauf gerichtet sein, das Grundeigentum sogleich
zu veräußern oder zu erwerben (Palandt/Grüneberg, BGB, 67. Aufl., § 311b
Rdn. 11). Auch eine bedingte Verpflichtung genügt (Senat, BGHZ 57, 394, 396;
OLG Celle NJW 1977, 52; Bamberger/Roth/Gehrlein, BGB, 2. Aufl., § 311b
Rdn. 13). Beurkundungspflichtig ist deshalb auch ein Vorvertrag, wenn er eine
Partei bereits verpflichtet (Senat, BGHZ 82, 398, 403; 97, 147, 153 f.;
PWW/Medicus, BGB, 2. Aufl., § 311b Rdn. 4). Das gleiche gilt für einen Vertrag,

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mit dem ein Vorkaufsrecht eingeräumt werden soll (Senat, Urt. v. 17. Mai 1967,
V ZR 96/64, DNotZ 1968, 93; BGH, Urt. v. 7. November 1990, XII ZR 11/89,
NJW-RR 1991, 205, 206; RGZ 72, 385, 392 f.; 110, 327, 333; 148, 105, 108;
Erman/Grziwotz, BGB, 11. Aufl., § 311b Rdn. 42). Die Verpflichtung muss auch
nicht unmittelbar auf die Veräußerung oder den Erwerb von Grundeigentum
gerichtet sein. Es reicht vielmehr aus, wenn der Vertrag Regelungen enthält,
welche an die Nichtveräußerung oder den Nichterwerb des Grundeigentums
wesentliche wirtschaftliche Nachteile knüpfen, die mittelbar zur Veräußerung
oder zum Erwerb des Grundeigentums zwingen (BGHZ 76, 43, 47; BGH, Urt. v.
1. Juli 1970, IV ZR 1178/68, NJW 1970, 1915, 1916; Urt. v. 19. September
1989, XI ZR 10/89, NJW 1990, 390, 391; Palandt/Grüneberg, aaO, § 311b
Rdn.13; PWW/Medicus, aaO, § 311b Rdn. 5).
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b) Ob die Reservierungsvereinbarung eine unmittelbare oder mittelbare
Veräußerungs- oder Erwerbsverpflichtung enthält, hat das Berufungsgericht
offen gelassen. Die dazu erforderliche Auslegung der Vereinbarung kann der
Senat nachholen, da das Berufungsgericht die notwendigen Feststellungen getroffen hat und zusätzliche Erkenntnisse nicht zu erwarten sind. Sie ergibt, wozu
auch das Berufungsgericht neigt, dass die Vereinbarung sowohl eine Veräußerungspflicht der Beklagten als auch eine Erwerbspflicht der Erwerber enthält,
die sie nach § 313 BGB a. F. beurkundungspflichtig machen.

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c) In der Reservierungsvereinbarung haben sich die Beklagten zwar nicht
unmittelbar dazu verpflichtet, den Erwerbern das Eigentum an der reservierten
Teilfläche zu übertragen. Der Revisionserwiderung ist auch zuzugeben, dass
die Verpflichtung, ein Grundstück keinem anderen als dem Versprechensempfänger zu veräußern, nicht nach § 313 Satz 1 BGB a. F. (oder § 311b Abs. 1
Satz 1 BGB) beurkundungspflichtig ist (Senat, BGHZ 31, 13, 19; BGHZ 103,
235, 238; Senat, Urt. v. 20. März 1963, V ZR 89/62, NJW 1963, 1602, 1603;

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Erman/Grziwotz, aaO, § 311b Rdn. 8). Dabei sind die Parteien aber nicht stehen geblieben. Sie haben die Reservierung nicht befristet und die reservierte
Teilfläche sowie Umfang und Fälligkeit des Kaufpreises festgelegt. Die angestrebte "verbindliche Reservierung" ließ sich auch nur erreichen, wenn die Beklagten auf Verlangen der Klägerin zur Veräußerung der Teilfläche verpflichtet
waren. Diesen Gestaltungswillen haben sie sinnfällig damit beschrieben, dass
die Reservierung die "Wirkungen eines Vorkaufsrechts" haben sollte. Auch
wenn sie hiermit nicht die Einräumung eines Vorkaufsrechts im technischen
Sinne angestrebt haben sollten, wie die Revisionserwiderung meint, so haben
sie doch eine, wenn auch durch das Kaufverlangen der Erwerber bedingte,
Verpflichtung der Beklagten zur Veräußerung der reservierten Teilfläche vereinbart.
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d) Ob die Vereinbarung auch deshalb der Beurkundung bedurfte, weil sie
die Klägerin wirtschaftlich zum späteren Erwerb zwang und deshalb eine mittelbare Erwerbsverpflichtung enthielt, bedarf keiner Entscheidung.

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e) Die Reservierungsvereinbarung verstößt gegen § 313 Satz 1 BGB a.F.
und ist deshalb nach § 125 Satz 1 BGB nichtig. Anhaltspunkte dafür, dass diese
Folge für die Klägerin oder ihren früheren Lebensgefährten schlechthin unerträglich wäre (zu diesem Erfordernis: Senat, Urt. v. 16. Juli 2004, V ZR 222/03,
NJW 2004, 3330, 3331) und den Beklagten deshalb die Berufung auf die Unwirksamkeit der Vereinbarung versagt sein könnte, hat die Klägerin nicht vorgetragen. Sie sind auch sonst nicht ersichtlich.

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2. Die Beklagten sind der Klägerin aber aus ungerechtfertigter Bereicherung gemäß § 812 Abs. 1, § 818 Abs. 1 und 2 BGB zur Herausgabe der Reservierungspauschale verpflichtet.

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a) Die Klägerin hat die Reservierungspauschale nämlich ohne Rechtsgrund gezahlt, weil die Reservierungsvereinbarung Grundlage der Zahlung war
und die Vereinbarung unwirksam ist. Ausreichende Anhaltspunkte dafür, dass
sie dabei gewusst hat, nicht zur Zahlung verpflichtet zu sein, und ihr Anspruch
deshalb an § 814 BGB scheitern könnte, haben die Beklagten nicht vorgetragen. Die Klägerin mag aufgrund ihrer beruflichen Tätigkeit Erfahrung mit Reservierungsvereinbarungen und auch Kenntnis der Umstände gehabt haben, aus
denen sich die Formnichtigkeit der vorliegenden Reservierungsvereinbarung
ergibt. Ein Bereicherungsanspruch ist nach § 814 BGB nur ausgeschlossen,
wenn der Bereicherungsgläubiger positive Kenntnis von der Nichtschuld hat,
aus den ihm möglicherweise bekannten Umstände mithin im Rahmen einer Parallelwertung in der Laiensphäre auch die richtigen Schlüsse gezogen hat
(BGH, Urt. v. 7. Mai 1997, IV ZR 35/96, NJW 1997, 2381, 2382; v. 20. Juli
2005, VIII ZR 199/04, NJW-RR 2005, 1464, 1466; BAG NZA 2005, 814, 816).
Das hat die Klägerin bestritten. Die Revision verweist nicht auf Vortrag der Beklagten, aus dem sich das Gegenteil ergibt.

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b) Einer Zahlungsverpflichtung der Beklagten steht auch nicht entgegen,
dass sie diese teilweise für die Renovierung ihres Hauses verbraucht haben.
Sie haben damit nämlich die Aufwendung entsprechender eigener Mittel erspart
und bleiben deshalb bereichert. Sie haben nach § 818 Abs. 2 BGB hierfür in
entsprechendem Umfang Ersatz in Geld zu leisten.

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c) Der Anspruch ist auch nicht verjährt.

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aa) Seine Verjährung richtet sich gemäß Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 1
EGBGB nach dem vom 1. Januar 2002 an geltenden Recht, weil er vor diesem
Tag entstanden, aber noch nicht verjährt war. Er unterliegt nicht der regelmäßigen Verjährungsfrist nach § 195 BGB, sondern, wie das Berufungsgericht im

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Ergebnis zutreffend entschieden hat, der - bei Klageeinreichung noch nicht abgelaufenen - besonderen Verjährungsfrist von zehn Jahren nach § 196 BGB.
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bb) Nach § 196 BGB verjähren in zehn Jahren Ansprüche auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück sowie auf Begründung, Übertragung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück oder auf Änderung
des Inhalts eines solchen Rechts, also nach § 873 BGB zu erfüllende Ansprüche, sowie Ansprüche auf die Gegenleistung. Auf einen Anspruch auf Herausgabe einer ohne Rechtsgrund geleisteten Zahlung, um den es hier geht, ist diese Regelung deshalb nur anwendbar, wenn die rückabzuwickelnde Zahlung als
Gegenleistung für einen Vertrag über ein Recht an einem Grundstück zu qualifizieren ist.

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cc) Eine solche Einordnung des Anspruchs der Klägerin scheitert nicht
daran, dass er der Rückabwicklung einer gescheiterten Vereinbarung dient.

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(1) Ob die Vorschrift auch Rückabwicklungsansprüche erfasst, ist allerdings umstritten. Nach herrschender Ansicht erfasst § 196 BGB nicht nur vertragliche Ansprüche, die nach § 873 BGB zu erfüllen sind, sondern auch gesetzliche und diese auch dann, wenn es sich um Sekundäransprüche handelt
(Erman/Schmidt-Räntsch, aaO, § 196 Rdn. 4; Palandt/Heinrichs, aaO, § 196
Rdn. 5; PWW/Kesseler, aaO, § 196 Rdn. 3; MünchKomm-BGB/Grothe, 5. Aufl.,
§ 196 Rdn. 5; Staudinger/Peters, BGB [2003], § 196 Rdn. 9). Teilweise wird
demgegenüber die Ansicht vertreten, Ansprüche auf Rückabwicklung von Verträgen seien hiervon auszunehmen, weil die Schwierigkeiten beim Vollzug solcher Ansprüche, die Anlass für die Regelung gegeben hätten, hier nicht bestünden (LG Rottweil, NJW-RR 2007, 452, 453; AnwK/Mansel/Stürner, aaO,
§ 196 Rdn. 29; Bamberger/Roth/Henrich, § 196 Rdn. 3). Träfe das zu, wäre
nicht nur die Rückabwicklung der Verfügung über das Grundstück aus dem

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Anwendungsbereich des § 196 BGB ausgenommen, sondern auch die Rückabwicklung der geleisteten Zahlung. Diese könnte dann nämlich keine Gegenleistung sein.
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(2) Dem folgt der Senat nicht. Die Vorschrift stellt allein auf den Inhalt,
nicht aber auf den Grund des Anspruchs ab. Sie geht damit auch nicht über das
angestrebte Ziel hinaus. Mit der Sonderverjährung für die beschriebenen Ansprüche hat der Gesetzgeber nach den Materialien den Besonderheiten dieser
Ansprüche Rechnung tragen wollen. Diese Besonderheiten hat der Gesetzgeber nach der Begründung des Gesetzentwurfs (BT-Drucks. 14/6040 S. 105) vor
allem darin gesehen, dass die Erfüllung von Ansprüchen über Rechte an
Grundstücken nicht allein von dem Schuldner, sondern von der Mitwirkung
staatlicher Stellen abhängt. Verfügungen über ein Grundstück oder ein Recht
an einem Grundstück setzten deren Eintragung in das Grundbuch voraus. Diese könne sich verzögern, auch wenn der Schuldner alles seinerseits Erforderliche veranlasst habe. Es könne eine Teilungsvermessung erforderlich, aber
nicht schnell zu erreichen sein. Die Erteilung der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung könne sich in die Länge ziehen. Nicht zuletzt brauche das
Grundbuchamt selbst Zeit zur Prüfung. Darin unterscheiden sich Rückabwicklungsansprüche nicht substantiell von Erfüllungsansprüchen. Zwar mag sich
das Verzögerungspotential bei Vermessung und steuerlicher Prüfung verringern, etwa weil das zu teilende Grundstück bereits geteilt und bei der Rückabwicklung eines Vertrags Grunderwerbsteuer nicht zu zahlen ist. Es können sich
aber neue Verzögerungsgefahren etwa daraus ergeben, dass das zurückzuübertragende Grundstück mit anderen Grundstücken verschmolzen worden und
erneut zu teilen oder dass es lastenfrei zu machen ist. Vor allem aber ändert
sich nichts daran, dass auch die Rückabwicklung eines Grundstücksgeschäfts
im Grundbuch zu vollziehen ist und sich der Grundbuchvollzug verzögern kann.
Das entzieht einer teleologischen Reduktion der Vorschrift den Boden.

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dd) Die Anwendung des § 196 BGB auf einen Bereichungsanspruch
scheitert auch nicht daran, dass bei einem solchen Anspruch ein Gegenseitigkeitsverhältnis nicht besteht. Zur Beschreibung eines "Anspruchs auf die Gegenleistung" wird zwar teilweise auf den dem Vertragsrecht entlehnten Begriff
des Synallagma Bezug genommen (Bamberger/Roth/Henrich, aaO, § 196
Rdn. 11; Erman/Schmidt-Räntsch, aaO, § 196 Rdn. 5; PWW/Kesseler, aaO,
§ 196 Rdn. 6; im Ansatz auch MünchKomm-BGB/Grothe, aaO, § 196 Rdn. 7).
Die Wechselbezüglichkeit der Ansprüche, die damit angesprochen wird, ist
aber nicht auf vertragliche Ansprüche begrenzt. Sie kann auch bei gesetzlichen
Ansprüchen vorliegen. Deshalb ist etwa anerkannt, dass § 196 BGB auch auf
die Rückabwicklungsansprüche aus einem nichtigen Grundstückskaufvertrag
anwendbar ist (Staudinger/Peters, aaO, § 196 Rdn. 11; im Ergebnis auch
MünchKomm-BGB/Grothe aaO).

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ee) Diese Voraussetzungen liegen hier vor.

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(1) Die gescheiterte Reservierungsvereinbarung enthielt die Verpflichtung zur Übertragung des Eigentums an der reservierten Teilfläche. Die Beklagten haben sich darin zwar nicht unmittelbar zur Übertragung des Eigentums an
der Teilfläche verpflichtet. Es mag auch zweifelhaft sein, ob sie der Klägerin ein
Vorkaufsrecht eingeräumt haben. Sie haben ihr aber jedenfalls ein Erwerbsrecht eingeräumt. Das wiederum setzt, wie oben dargelegt, eine durch das Ankaufverlangen der Klägerin und den Abschluss des Kaufvertrags bedingte Verpflichtung der Beklagten zur Veräußerung der Teilfläche voraus. Eine solche
bedingte Verpflichtung reicht, wie bei § 313 Satz 1 a. F. BGB (= § 311b Abs. 1
Satz 1 BGB) auch bei § 196 BGB aus.

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(2) Unerheblich ist auch, dass es nicht zu der beabsichtigten Rechtsänderung an der Teilfläche, sondern lediglich zur Zahlung der Reservierungspau-

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schale gekommen ist. Die Vorschrift sieht eine solche Einschränkung nicht vor
und begnügt sich damit, dass der Anspruch in einem Gegenseitigkeitsverhältnis
zu einem Anspruch auf, soweit hier von Bedeutung, Übertragung des Eigentums an einem Grundstück steht. Dem entspricht es, dass die Verjährungsfrist
für den Übertragungsanspruch nicht davon abhängt, dass es eine Gegenleistung gibt (Erman/Schmidt-Räntsch, aaO, § 196 Rdn. 6). Nur dieses Verständnis
entspricht dem Zweck der Einbeziehung von Ansprüchen auf die Gegenleistung
in die Vorschrift. Bei diesem Anspruch ergeben sich zwar die Schwierigkeiten
nicht, die den Gesetzgeber zur Einführung der Sonderverjährung veranlasst
haben. Ohne die Einbeziehung der Ansprüche auf die Gegenleistung in die
Vorschrift hätten sich jedoch unterschiedliche Verjährungsfristen regelmäßig
wechselbezüglicher Ansprüche ergeben, was wiederum das Synallagma gestört
hätte. Das wollte der Gesetzgeber mit der Einbeziehung auch dieser Ansprüche
vermeiden (Beschlussempfehlung der Ausschüsse in BT-Drucks. 14/7052 S.
179). Dann aber kann es nur darauf ankommen, ob die Ansprüche in einem
Gegenseitigkeitsverhältnis stehen.
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(3) Ein solches Gegenseitigkeitsverhältnis liegt hier vor.

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a) Aus dem Inhalt des Anspruchs selbst lässt es sich allerdings nicht ableiten, weil dieser als Bereicherungsanspruch für sich genommen nicht aussagekräftig ist. Ein Gegenseitigkeitsverhältnis kann sich aber auch aus dem Anlass und dem Zusammenhang ergeben, in dem die rechtsgrundlose Leistung
erbracht wurde. Dazu gehört bei der bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung
der (gescheiterte) Vertrag, aufgrund dessen die darin vorgesehenen Leistungen
erbracht wurden, die rückabgewickelt werden sollen. Anders ließe sich, wie von
dem Gesetzgeber angestrebt, nicht erreichen, dass die Ansprüche beider Parteien einer gleich langen Verjährungsfrist unterliegen. Denn der Anspruch auf
Rückabwicklung der Verfügung unterläge einer Verjährungsfrist von zehn Jah-

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ren, der Anspruch auf Rückabwicklung der Zahlung dagegen, anders als der
Zahlungsanspruch aus dem vorgesehenen Vertrag bei dessen Wirksamkeit, der
regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren. Für einen solchen Unterschied
gibt es nach der Grundentscheidung des Gesetzgebers für eine "verjährungsrechtliche Waffengleichheit" keinen Grund.
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b) Nach der Reservierungsvereinbarung sollte die Reservierungspauschale nicht nur für das bloße Stillhalten der Beklagten gezahlt werden. Dagegen spricht schon ihre Höhe; die Pauschale macht etwa ein Drittel des vorgesehenen Kaufpreises aus. Sie war vielmehr für das Erwerbsrecht und damit
gerade auch für die vorgesehene bedingte Verpflichtung der Beklagten gezahlt
worden, der Klägerin auf Verlangen das Eigentum an der reservierten Teilfläche
zu übertragen. Nur so ist es zu erklären, dass die Pauschale auf den nach Vertragsschluss zu zahlenden Kaufpreis angerechnet werden sollte. Sie war damit
als Gegenleistung für die Übertragung des Eigentums gedacht. Daran ändert
das Scheitern der Vereinbarung nichts. Das Gegenseitigkeitsverhältnis setzt
sich vielmehr bei ihrer Rückabwicklung fort.

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III.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.
Krüger

Klein
Schmidt-Räntsch

Lemke
Roth

Vorinstanzen:
LG Rostock, Entscheidung vom 11.08.2006 - 10 O 55/05 OLG Rostock, Entscheidung vom 05.04.2007 - 7 U 126/06 -