alpcentaur
/
PluriTon


								BUNDESGERICHTSHOF

								IM NAMEN DES VOLKES

								URTEIL

								VIII ZR 52/06


								Verkündet am:

								18. Oktober 2006

								Kirchgeßner,

								Justizhauptsekretärin

								als Urkundsbeamtin

								der Geschäftsstelle

								in dem Rechtsstreit


								Nachschlagewerk: ja

								BGHZ:


								nein


								BGHR:


								ja


								BGB §§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 Bb, 535 Abs. 1 Satz 2

								Eine Formularklausel in einem Mietvertrag, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den

								Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch dann verpflichtet, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht

								gegeben ist (Abgeltungsklausel mit "starrer" Abgeltungsquote), ist gemäß § 307

								Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.


								BGH, Urteil vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06 - LG Mannheim

								AG Mannheim


								-2-


								Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

								vom 18. Oktober 2006 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter

								Dr. Wolst, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den Richter

								Dr. Koch

								für Recht erkannt:

								Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 4. Zivilkammer

								des Landgerichts Mannheim vom 8. Februar 2006 wird zurückgewiesen.

								Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

								Von Rechts wegen


								Tatbestand:

								1


								Der Kläger mietete mit Vertrag vom 13. November 2001 von der "Baugemeinschaft


								S.


								[der Beklagten] und


								Einzug renovierte Wohnung in M.


								R.


								" eine bei seinem


								. Das Mietverhältnis begann am


								15. November 2001 und endete am 19. November 2003.

								2


								§ 10 des Formularmietvertrags enthält folgende Klauseln:

								"1. Die Miete ist so kalkuliert, dass in ihr die Kosten für die nachfolgend geregelten Instandsetzungen und Instandhaltungen

								nicht enthalten sind.

								2. Die während der gesamten Vertragsdauer nach Maßgabe des

								unter Ziff. 3 vereinbarten Fristenplanes fällig werdenden

								Schönheitsreparaturen trägt der Mieter auf eigene Kosten. …


								-3-


								3. Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen innerhalb folgender Fristen auszuführen:

								a) Küche, Wohnküche, Kochküche,

								Bad, Dusche, WC

								alle 3 Jahre

								b) Wohnzimmer, Schlafzimmer, Dielen,

								Korridore und alle sonstigen Räume

								alle 5 Jahre

								c) Nebenräume (z.B. Speisekammer,

								Besenkammer) und alle Ölfarbanstriche

								alle 7 Jahre.

								4. …

								5. Hat der Mieter trotz Fristsetzung und Ablehnungsandrohung

								die Räume zu Ziff. 3 a mindestens drei Jahre, die Räume zu

								Ziff. 3 b mindestens fünf Jahre, die Räume oder Einrichtungen

								zu Ziff. 3 c mindestens sieben Jahre benutzt, ohne diese Räume in der genannten Zeit renoviert zu haben, so hat er

								spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses die Renovierung fachmännisch nachzuholen. …

								6. Zieht der Mieter vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen

								vorgesehenen Fristen aus, so muss er seiner Verpflichtung

								zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung

								des unten ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten der

								Schönheitsreparaturen nachkommen.

								Räume gemäß

								nach einer Nutzungsdauer von mehr als

								6 Monaten

								12 Monaten

								24 Monaten

								36 Monaten

								48 Monaten

								60 Monaten


								Ziff. 3a


								Ziff. 3b


								Ziff. 3c


								17 %

								33 %

								66 %


								10 %

								20 %

								40 %

								60 %

								80 %


								7,14 %

								14,28 %

								28,50 %

								42,85 %

								57,00 %

								71,40 %


								Die Nutzungsdauer beginnt mit dem Anfang des Mietverhältnisses, bzw. mit dem Zeitpunkt der letzten Renovierung durch

								den Mieter. …

								Der Mieter wird von der Verpflichtung zur Zahlung eines Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen frei, wenn

								er, was ihm unbenommen ist, dieser anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorkommt, dass er vor dem Ende des

								Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen selbst durchführt. ..."


								-4-


								3


								In einem Abrechnungsschreiben vom 31. Januar 2004 verrechnete die

								Vermieterin das Kautionsguthaben des Klägers von 475,05 € mit Gegenforderungen wegen zeitanteiliger Renovierungskosten für Anstricharbeiten im Wohnzimmer und Flur (270,02 €) und in der Küche und im Badezimmer (205,81 €)

								sowie einem weiteren Anspruch in Höhe von 15,34 €. Der Kläger zahlte den

								geltend gemachten Nachforderungsbetrag von 13,17 €.


								4


								Mit seiner Klage hat der Kläger von der Beklagten die Auszahlung seines

								Kautionsguthabens von 475,05 € und die Rückzahlung des von ihm geleisteten

								Nachforderungsbetrags von 13,17 € verlangt; insgesamt hat er Zahlung von

								498,17 € begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 472,88 € stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Das Landgericht hat die vom Amtsgericht zugelassene Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Antrag auf Abweisung der Klage weiter.


								Entscheidungsgründe:

								5


								Die Revision der Beklagten hat keinen Erfolg.

								I.


								6


								Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung unter anderem in WuM

								2006, 190 veröffentlicht ist, hat zur Begründung ausgeführt:


								7


								Der Anspruch des Klägers gegen die Beklagte ergebe sich aus der mietvertraglichen Kautionsabrede. Der Kläger habe die Kautionsabrechnung der

								Beklagten nicht durch Zahlung des Nachforderungsbetrags von 13,17 € anerkannt. Zwar könne in der Bezahlung einer Rechnung ohne Einwendungen ein


								-5-


								(bestätigendes) Schuldanerkenntnis der beglichenen Forderung zu sehen sein.

								Erforderlich sei allerdings, dass weitere Umstände hinzuträten, aus denen sich

								ergebe, dass sich die Parteien über den Bestand und die Rechtmäßigkeit der

								Forderung einig seien. Dies sei hier nicht der Fall. Der Kläger habe davon ausgehen dürfen, dass er aufgrund der Regelung in § 10 Ziff. 6 des Mietvertrags

								anteilige Renovierungskosten schulde. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bestünden zwar Zweifel an der Wirksamkeit der Klausel. Diese

								Rechtsprechung sei jedoch erst nach der Zahlung des Saldos aus der Kautionsabrechnung bekannt geworden.

								8


								Die in § 10 Ziff. 6 des Formularmietvertrags enthaltene Abgeltungsklausel sei wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters nach § 307

								BGB unwirksam. Da nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs formularvertragliche "starre" Fristenpläne zur Ausführung von Schönheitsreparaturen

								unwirksam seien (Senat, Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004,

								2586), müsse dasselbe für Abgeltungsklauseln mit "starrer" Berechnungsgrundlage gelten. Dem Mieter müsse auch bei einer Inanspruchnahme aus der Abgeltungsklausel der Einwand offen stehen, dass infolge einer besonders schonenden Behandlung der Mietsache längere als die vereinbarten Fristen maßgeblich sind. Dabei erfordere das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB),

								dass sich die Möglichkeit dieses Einwandes aus dem Wortlaut der Klausel ergebe. Diesen Anforderungen genüge die streitgegenständliche Klausel nicht.

								Die in § 10 Ziff. 6 des Mietvertrags festgelegten Fristen und Prozentsätze gälten

								nicht nur im Allgemeinen, sondern ausnahmslos.


								-6-


								II.

								9


								Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision der Beklagten zurückzuweisen ist.


								10


								Der Kläger hat gegen die Beklagte als Gesellschafterin der Vermieterin,

								einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, einen Anspruch auf Auszahlung seines

								sich aus der Abrechnung der Vermieterin vom 31. Januar 2004 ergebenden

								restlichen Kautionsguthabens - soweit die Klage hinsichtlich dieses Anspruchs

								und des Anspruchs des Klägers auf Rückzahlung des von ihm auf die Kautionsabrechnung geleisteten Nachforderungsbetrags nicht bereits im ersten

								Rechtszug abgewiesen worden ist - in Höhe von 472,88 €. Der Anspruch des

								Klägers auf Auszahlung seines verbleibenden Kautionsguthabens ist nicht

								durch die Aufrechnung der Vermieterin mit Gegenforderungen auf Zahlung zeitanteiliger Renovierungskosten von insgesamt 475,83 € erloschen (§§ 387 ff.

								BGB). Die Aufrechnung ist unwirksam, weil der Vermieterin kein Anspruch gegen den Kläger auf Zahlung der geltend gemachten Renovierungskosten für

								Anstricharbeiten in der Wohnung zusteht.


								11


								1. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass Einwendungen des Klägers hinsichtlich der von der Vermieterin geltend gemachten Gegenansprüche nicht aufgrund eines bestätigenden Schuldanerkenntnisses ausgeschlossen sind. Es kann dahinstehen, ob, wie die Revision meint, in der Kautionsabrechnung der Vermieterin ein Angebot auf Abschluss eines Schuldanerkenntnisvertrags zu sehen ist, das der Kläger dadurch angenommen habe,

								dass er die Abrechnung widerspruchslos hingenommen und den Nachforderungsbetrag von 13,17 € ohne Vorbehalt gezahlt hat. Denn ein solches

								- unterstelltes - Anerkenntnis würde lediglich die Einwendungen des Schuldners

								ausschließen, die er bei der Abgabe der Erklärung kannte oder mit denen er


								-7-


								rechnen musste (Senatsurteil vom 23. März 1983 - VIII ZR 335/81, NJW 1983,

								1903 = WM 1983, 685, unter II 2 a; Urteil vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 94/05,

								NJW 2006, 903, unter II 1 c, jew. m.w.Nachw.). Danach ist der vom Kläger erhobene Einwand der Unwirksamkeit der in § 10 Ziff. 6 des Mietvertrags enthaltenen Formularklausel nicht ausgeschlossen. Wie das Berufungsgericht unangegriffen festgestellt hat, ist der Kläger bei der Zahlung des Nachforderungsbetrags davon ausgegangen, dass er der Vermieterin aufgrund der vorgenannten

								Vertragsbestimmung zeitanteilige Renovierungskosten schulde. Entgegen der

								Auffassung der Revision befand sich der Kläger auch nicht in einem schuldhaften und deshalb unbeachtlichen Rechtsirrtum über die Wirksamkeit der Klausel.

								Nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hat der Kläger

								den sich aus der Kautionsabrechnung ergebenden Betrag gezahlt, bevor der

								Bundesgerichtshof einen "starren" Fristenplan für die Ausführung von Schönheitsreparaturen in Formularmietverträgen für unwirksam erklärt hat (Senatsurteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586) und diese Entscheidung allgemeine Bekanntheit erlangt hat.

								12


								2. Die von der Vermieterin gegenüber dem Kautionsguthaben des Klägers aufgerechnete Gegenforderung auf Zahlung zeitanteiliger Renovierungskosten besteht nicht. Ein Anspruch der Vermieterin auf Schadensersatz statt

								der Leistung wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen gemäß §§ 280

								Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags kommt - wovon auch die Revision ausgeht - von vornherein nicht in Betracht, weil die Verpflichtung des Mieters zur Ausführung von Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses im November 2003 nach dem in

								§ 10 Ziff. 3 enthaltenen Fristenplan noch nicht fällig war und die Beklagte auch

								einen vorzeitigen Renovierungsbedarf nicht geltend gemacht hat. Das Zahlungsverlangen der Vermieterin kann seine Grundlage daher nur in der in § 10

								Ziff. 6 des Formularmietvertrags enthaltenen sogenannten Abgeltungsklausel


								-8-


								haben. Diese Formularklausel ist jedoch nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1

								BGB unwirksam.

								13


								a) Zutreffend und von der Revision unbeanstandet hat das Berufungsgericht die in § 10 Ziff. 6 des Mietvertrags enthaltene Formularklausel als Abgeltungsregelung mit "starrer" Berechnungsgrundlage angesehen.


								14


								Der Senat kann die Auslegung der Formularklausel durch das Berufungsgericht uneingeschränkt überprüfen (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45),

								weil Abgeltungsklauseln in dieser oder inhaltlich vergleichbarer Fassung auch

								über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus verwendet werden.


								15


								Gemäß § 10 Ziff. 6 des Mietvertrags muss der Mieter, wenn er vor Ablauf

								der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen auszieht, seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung des

								nachstehend ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen nachkommen. Die anschließend angegebenen Prozentsätze, die nach der

								Nutzungsart der Räume gestaffelt sind, erhöhen sich in Abhängigkeit von der

								mietvertraglichen Nutzungsdauer. Aus der Sicht eines verständigen Mieters hat

								diese Regelung die Bedeutung, dass der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den

								Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch dann verpflichtet ist, wenn ein entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht

								gegeben ist.


								16


								b) Entgegen der Auffassung der Revision ist eine solche "starre" Abgeltungsregelung gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil

								sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen

								benachteiligt.


								-9-


								17


								aa) Die Klausel in § 10 Ziff. 6 des Mietvertrags ist allerdings nicht bereits

								deshalb unwirksam, weil die ihr zugrunde liegende, in § 10 Ziff. 3 des Formularvertrags geregelte Schönheitsreparaturverpflichtung des Mieters einen "starren"

								Fristenplan enthielte und diese Klausel daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1,

								Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam wäre (vgl. Senat, Urteil vom 5. April 2006 - VIII ZR

								178/05, NJW 2006, 1728, unter II 2 b). Denn § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags, wonach sich der Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen "im Allgemeinen"

								innerhalb der nach der Nutzungsart der Räume gestaffelten Fristen von drei,

								fünf beziehungsweise sieben Jahren auszuführen, enthält einen - zulässigen flexiblen Fristenplan, der die Berücksichtigung des tatsächlichen Zustands der

								Wohnung ermöglicht (vgl. Senat, Urteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 230/03,

								NJW 2004, 2087, unter III d; Urteil vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 351/04, NJW

								2005, 3416, unter II 2).


								18


								Der Wirksamkeit des § 10 Ziff. 3 steht nicht entgegen, dass die weitere,

								in § 10 Ziff. 5 Satz 1 des Mietvertrags enthaltene Renovierungsklausel, die eine

								von feststehenden Fristen abhängige Renovierungspflicht des Mieters bei Beendigung des Mietverhältnisses vorsieht, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2

								Nr. 1 BGB unwirksam ist (Senat, Urteil vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05,

								NJW 2006, 2915, unter C I 1 a). Denn § 10 Ziff. 5 Satz 1 des Mietvertrags enthält eine eigenständige Regelung, deren Unzulässigkeit nicht die Unwirksamkeit der Verpflichtung des Mieters zur Ausführung fälliger Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses - spätestens bei dessen Beendigung - gemäß § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags zur Folge hat (vgl. Senat, aaO).


								19


								bb) Die Abgeltungsklausel (§ 10 Ziff. 6 des Mietvertrags) ist jedoch gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB für sich genommen unwirksam.


								- 10 -


								20


								(1) Nach der Rechtsprechung des Senats ist eine Klausel, wonach der

								Mieter bei Ende des Mietverhältnisses je nach dem Zeitpunkt der letzten

								Schönheitsreparaturen während der Mietzeit einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten aufgrund des Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts zu zahlen hat, jedenfalls dann wirksam, wenn

								sie den Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt, die für die

								Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze am Verhältnis zu den üblichen Renovierungsfristen ausrichtet und dem Mieter nicht untersagt, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende

								des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit

								ausführt, und wenn - im Falle einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig

								überlassenen Wohnung - die für die Durchführung wie für die anteilige Abgeltung der Schönheitsreparaturen maßgeblichen Fristen nicht vor dem Anfang

								des Mietverhältnisses zu laufen beginnen (BGHZ 105, 71; Urteil vom 6. Oktober

								2004 - VIII ZR 215/03, WuM 2004, 663, unter II 1). Zu der Frage, ob dies auch

								dann gilt, wenn die Abgeltungsquote sich - wie im vorliegenden Fall - nach einer

								"starren" Fristenregelung richtet, hat der Senat bislang nicht ausdrücklich Stellung genommen. Er hat allerdings in dem Urteil vom 6. Oktober 2004 (aaO; vgl.

								auch Senat, Urteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 178/05, NJW 2006, 1728, unter

								II 2 b), auf das die Revision sich beruft, eine inhaltlich vergleichbare Klausel als

								wirksam bezeichnet. Daran wird aus den nachstehend dargelegten Gründen

								nicht festgehalten.


								21


								(2) Eine Formularklausel, die den Mieter zur zeitanteiligen Abgeltung von

								Renovierungskosten nach einer "starren" Berechnungsgrundlage verpflichtet,

								die an einem Fristenplan von drei, fünf beziehungsweise sieben Jahren ausgerichtet ist, ist, wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, gemäß § 307

								Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (vgl. auch LG Hamburg, NJW 2005,

								2462 mit Anm. von Flatow, jurisPR-MietR 20/2005 Anm. 3; AG Hamburg, WuM


								- 11 -


								2006, 144; AG Oranienburg, GE 2006, 655; Heinrichs, WuM 2005, 155, 162;

								Klimke/Lehmann-Richter, ZMR 2005, 417, 418; Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau bei Wohn- und Gewerberaum, 2. Aufl., 1 B

								Rdnr. 89, E Rdnr. 6 f.; Riecke in Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, § 538

								Rdnr. 18; Steenbuck, WuM 2005, 220, 222; Wiek, WuM 2005, 10, 11; a.A. Kinne, ZMR 2005, 921, 925; Eupen/Schmidt NZM 2006, 644). Die Gründe, die für

								die Beurteilung einer formularvertraglichen "starren" Fälligkeitsregelung zur

								Ausführung der Schönheitsreparaturen als unwirksam maßgebend sind, führen

								auch zur Unwirksamkeit einer entsprechenden zeitanteiligen Abgeltungsregelung.

								22


								Bei einer Abgeltungsklausel handelt es sich um eine - zeitlich vorverlagerte - Ergänzung der vertraglichen Verpflichtung des Mieters zur Durchführung

								von Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan (Senat, BGHZ 105, 71, 77).

								Ihr Zweck besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter

								mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern (BGHZ aaO, S. 77, 84; Senat, Urteil vom

								26. Mai 2004 - VIII ZR 77/03, NJW 2004, 3042, unter II 2 a bb).


								23


								Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter grundsätzlich nicht unangemessen, weil die Abwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen

								- deren Kosten der Mieter zu tragen hätte, wenn das Mietverhältnis bis zum Eintritt der Fälligkeit der Schönheitsreparaturverpflichtung fortbestanden hätte rechtlich und wirtschaftlich einen Teil der Gegenleistung des Mieters für die

								Gebrauchsüberlassung der Räume darstellt (vgl. § 10 Ziff. 1 des Mietvertrags),

								die er anderenfalls - bei einer den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Durch-


								- 12 -


								führung der Schönheitsreparaturen - über eine höhere Bruttomiete im Voraus

								abgelten müsste (BGHZ aaO, S. 79 ff., 84).

								24


								Eine derartige Formularklausel benachteiligt den Mieter jedoch entgegen

								den Geboten von Treu und Glauben dann unangemessen, wenn sie eine "starre" Berechnungsgrundlage hat, die eine Berücksichtigung des tatsächlichen

								Erhaltungszustands der Wohnung nicht zulässt. Denn dies kann im Einzelfall

								dazu führen, dass der Mieter - gemessen am Abnutzungsgrad der Wohnung

								und der Zeitspanne bis zur Fälligkeit der Schönheitsreparaturen - eine übermäßig hohe Abgeltungsquote zu tragen hat. Sind etwa Wände und Decken der

								Wohnung mit besonders "langlebigen" Materialien dekoriert oder hat der Mieter

								die Wohnung oder einzelne Räume wenig genutzt, kann es an einem Renovierungsbedarf nach Ablauf der im Mietvertrag für die Ausführung der Schönheitsreparaturen bestimmten - üblichen - Fristen fehlen (vgl. Senat, Urteil vom

								23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586, unter II 2 b m.w.Nachw.).


								25


								In einem solchen Fall liegt es bei einer formularmäßigen Mietvertragsklausel, die dem Mieter die Verpflichtung zu einer anteiligen Abgeltung der Kosten von Schönheitsreparaturen auf der Grundlage einer "starren" Fristenregelung auferlegt, nicht anders als bei einer Klausel, die den Mieter zur Vornahme

								von Schönheitsreparaturen nach einem "starren" Fristenplan verpflichtet. Denn

								auch eine "starre" Abgeltungsregelung führt bei einem überdurchschnittlichen

								Erhaltungszustand der Wohnung dazu, dass der Mieter mit höheren zeitanteiligen Renovierungskosten belastet wird, als es dem tatsächlichen Abnutzungsgrad der Wohnung entspricht. Hierdurch wird dem Mieter eine übermäßige,

								gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unzulässige Verpflichtung zur

								zeitanteiligen Abgeltung zukünftiger Instandhaltungskosten auferlegt. Dies ist

								mit dem Grundgedanken des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ebenso wenig zu ver-


								- 13 -


								einbaren wie die Auferlegung von Renovierungspflichten nach einem feststehenden Fristenplan ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf.

								26


								c) Die in § 10 Ziff. 6 des Mietvertrags enthaltene Abgeltungsklausel ist

								insgesamt unwirksam. Die Verpflichtung des Mieters zur zeitanteiligen Abgeltung der Kosten noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen ließe sich nur dann

								aufrechterhalten, wenn sich die Formularklausel aus sich heraus verständlich

								und sinnvoll in einen zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil trennen ließe (Senat, Urteil vom 23. Juni 2004, aaO, unter II 3 m.w.Nachw.). Hieran

								fehlt es. Ohne die in der Klausel angegebenen feststehenden Fristen und Prozentsätze kann der verbleibende Klauselteil bereits sprachlich nicht als eigenständige Regelung bestehen bleiben. Dies ließe sich nur durch eine Umformulierung erreichen, die zu einer inhaltlichen Umgestaltung der Klausel in eine

								gesetzlich noch zulässige Abgeltungsregelung führen würde. Dies wäre jedoch

								eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion der Klausel (vgl. Senatsurteil

								vom 23. Juni 2004, aaO; Senatsurteil vom 28. Juni 2006 aaO, unter C I 1 a bb).


								27


								d) Die Unwirksamkeit der in § 10 Ziff. 6 des Mietvertrags enthaltenen Abgeltungsklausel führt nicht zu einer Regelungslücke, die im Wege ergänzender

								Vertragsauslegung geschlossen werden könnte. Die ergänzende Vertragsauslegung setzt voraus, dass der Regelungsplan der Parteien infolge der Lücke

								einer Vervollständigung bedarf; das ist nur dann anzunehmen, wenn dispositives Gesetzesrecht zur Füllung der Lücke nicht zur Verfügung steht und die ersatzlose Streichung der unwirksamen Klausel keine angemessene, den typischen Interessen des AGB-Verwenders und seines Vertragspartners Rechnung

								tragende Lösung bietet (st.Rspr.; Senat, BGHZ 143, 103, 120 m.w.Nachw.).

								Bereits die erste Voraussetzung ist nicht gegeben. Wie der Senat hinsichtlich

								einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel bereits entschieden hat, tritt

								gemäß § 306 Abs. 2 BGB die dispositive gesetzliche Bestimmung des § 535


								- 14 -


								Abs. 1 Satz 2 BGB an die Stelle der unzulässigen Klausel (Urteil vom 28. Juni

								2006, aaO, unter C I 1 a cc m.w.Nachw.). So verhält es sich auch bei einer unwirksamen Abgeltungsklausel, weil sie die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen für den Fall ergänzt, dass die Renovierungspflicht noch nicht fällig ist.

								Ball


								Dr. Wolst

								Dr. Milger


								Hermanns

								Dr. Koch


								Vorinstanzen:

								AG Mannheim, Entscheidung vom 30.03.2005 - 8 C 8/05 LG Mannheim, Entscheidung vom 08.02.2006 - 4 S 52/05 -